Acquisto di un immobile all’asta e spese condominiali

L’art. 63 comma 4 disp. att.ve c.c. prevede che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente“. Tale norma assume una portata assai rilevante nell’ambito delle procedure di espropriazione immobiliare ove, in presenza di un mutuo bancario, il capitale incassato – dedotte le spese in prededuzione necessarie all’esecuzione – viene solitamente interamente corrisposto all’istituto di credito. Chi acquista resta però obbligato nei confronti del condominio alle spese di cui alla gestione in corso ed a quella precedente (la data di riferimento è quella del decreto di trasferimento e non quella dell’aggiudicazione in sede d’asta).

Tale principio vale anche negli altri casi di acquisto dell’immobile. Per tale motivo è importante che il futuro acquirente pretenda dal venditore ideona dichiarazione – predisposta dall’amministratore – circa la regolarità dei pagamenti relativi alle spese condominiali.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 7395 del 23.03.2017 ha contribuito a fare chiarezza su alcune applicazioni pratiche di tale norma, affermando i seguenti principi.

  • Dovendosi individuare quando sia insorto l’obbligo di partecipazione delle spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. La data di approvazione dei lavori straordinari dovrà quindi essere compresa nello spazio temporale di cui alla “gestione in corso e gestione precedente” rispetto al trasferimento della proprietà.
  • L’anno cui fa riferimento l’art. 63 disp. att.ve c.c. deve essere inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente coincidente con l’anno solare.

Sentenza Corte di Cassazione n. 7395/2017

 

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