Approfondimento sull’articolo 1126 c.c. (ripartizione sui piani inferiori coperti solo parzialmente)

Come noto l’articolo 1126 c.c. suddivide le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico per un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e per due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve. Una delle varie problematiche che si presentano in occasione della ripartizione di tali spese riguarda la necessità o meno di calcolare l’effettiva incidenza della quota di 2/3 sulle porzioni di  piano sottostanti.

Secondo un primo orientamento è sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche solo una parte di un’unità immobiliare affinché tale proprietà concorra con l’intera quota millesimale alla ripartizione delle spese; così si sono espresse alcune sentenze di merito (Tribunale di Bologna, sentenza n. 3343/2001[1] – Tribunale di Pescara del 05.10.2006) e parte della dottrina[2].

Diverso pensiero ritiene che il criterio più idoneo per suddividere questo tipo di oneri sia quello di rapportarli all’utilità che ogni proprietario trae dalla funzione di copertura: le unità coperte solo in parte non potranno partecipare alle spese con tutti i loro millesimi. In dottrina si è suggerito di ridurre – in modo inversamente proporzionale alla  quantità di superficie sottesa la proiezione verticale del lastrico solare – i millesimi delle proprietà solo parzialmente coperte.

Sul punto citiamo la sentenza della Corte di Cassazione n. 12329 del 2001: “L’articolo 1126 del Cc pone un criterio generale di ripartizione della spesa, tra i condomini che fruiscono dell’uso esclusivo del lastrico e gli altri condomini che non ne fruiscono ma si giovano della funzione di copertura per le loro porzioni individuali, in ragione di tale sola distinzione e senza prendere in considerazione anche il vantaggio che sia gli uni sia gli altri traggono dalla funzione di copertura delle parti comuni, vantaggio implicitamente ricompreso nelle determinate proporzioni”. In conformità a tale criterio si è espressa diversa autorevole dottrina[3], la sentenza della Corte di Cassazione n. 3803 del 1999[4] (anche se nel risolvere una problematica differente) e la sentenza del Tribunale di Milano del 07.11.1994[5].

In conclusione, nonostante tali divergenti opinioni, ritengo il secondo orientamento più rispettoso dei principi vigenti in materia condominiale e di quanto sancito dall’art. 1123, 2° comma c.c.[6] secondo cui le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può fare della cosa e dall’art. 1123, 3° comma, c.c.[7] che pone le spese a carico del gruppo di condomini che traggono utilità della cosa.

Dal punto di vista pratico la ripartizione della spesa dei 2/3 – come individuati dall’art. 1126 c.c. – dovrà essere effettuata utilizzando i millesimi di proprietà dei vari appartamenti, previa riduzione dei millesimi di quelli coperti solo parzialmente in modo inversamente proporzionale alla quantità di superficie sottesa la proiezione verticale del lastrico solare.

Avv. Matteo Peroni



[1]E’ sufficiente quindi che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare, perché la proprietà di detta unità concorra alla ripartizione delle spese pari ai due terzi dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante un terzo. Quando l’ art. 1126 c.c. fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla “porzione” della proprietà, per ragguagliarvi la ripartizione dei restanti due terzi delle spese, ma alla porzione come unità: l’unica esclusione da detta ripartizione attiene a quelle unità che in alcun modo siano “coperte” dal lastrico. Del resto, come opportunamente ricorda la difesa di parte convenuta in sede di memoria di replica, l’art. 68 delle disposizioni di attuazione del c.d. fa riferimento alla “porzione di piano”, oltre che al “piano”, perché i relativi valori siano espressi in millesimi sul presupposto che un “piano” possa appartenere a diverse proprietà, costituenti ciascuna una “unità immobiliare”. L’ art. 1126 c.c. usa la stessa locuzione senza specificare che la ripartizione delle spese ivi considerate debba essere ragguagliata alla porzione di una unità, facendosi così luogo ad una ulteriore tabella millesimale”.

[2] “Il Lastrico solare esclusivo: problematiche di ripartizione delle spese”, di Salciarini Luigi in Immobili & Diritto, edizione Luglio 2009, n. 7/8 pag. 7

[3] “Lastrici solari e balconi: ripartizione spese manutentive”, di Gian Vincenzo Tortorici in Consulente Immobiliare, 686/2002, pagg. 2116/2119 – Francesco Tamborrino in “Come si amministra un condominio”, 2011, Il Sole 24 Ore Spa – Terzago in “Il condominio”, Giuffrè, 2000

[4]In un complesso condominiale il naturale scolo delle acque meteoriche su parti comuni dell’edificio costituisce un modo di utilizzazione di queste ultime, e di esercizio del diritto di comproprietà (vedi, al riguardo, la sentenza di questa corte 11 ottobre 11986, n. 5949); conseguentemente, quando il lastrico di copertura di una parte individuata dell’edificio condominiale ha la funzione non solo di coprire e preservare tale parte dagli insulti atmosferici, ma anche di raccogliere le acque meteoriche provenienti da altre parti dell’edificio condominiale, deve ritenersi che esso è destinato a servire, in una qualche misura, anche queste ultime; e le spese per la sua manutenzione devono essere ripartite anche tra i relativi proprietari, ossia tra tutti i condomini che ne traggono utilità (in accordo con quanto stabilito dal secondo e terzo comma dell’art. 1123 c.c.), ovviamente considerando nella ripartizione proporzionale di tali spese, il diverso uso e la diversa utilità che ciascun condomino, o ciascun complesso condominiale, può trarne.”

[5]Deve porsi a carico dei soggetti interessati alla funzione di copertura della terrazza a livello la quota (dell’importo pari ai due terzi dell’intera spesa) proporzionale alla parte di edificio condominiale in cui sono contenute le proprietà comuni e quelle esclusive, calcolando opportunamente la misura dell’incidenza di tali parti” in La Tribuna, Archivio delle locazioni e del condominio, 2000, 3, pg. 490

[6] Art. 1123, 2° comma, c.c.: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne

[7] Art. 1123, 3° comma, c.c.: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità

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