SPESE CONDOMINIALI - Bilancio
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23/05/2019
Bilancio condominiale: cassa o competenza?

[Il presente articolo, originariamente del 20.12.2017, è stato aggiornato in data 23.05.2019]

 

Ancor prima della L. 220/2012 la giurisprudenza e la dottrina si interrogavano su come dovesse essere redatto il bilancio (rendiconto) condominiale. Nel corso del tempo si è consolidato in giurisprudenza (Sentenza Corte di Cassazione n. 454/2017) e dottrina il principio secondo cui la contabilità condominiale non deve essere tenuta con forme rigorose analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa con le relative quote di ripartizioni.

 

Una delle problematiche ancora oggi più dibattute riguarda il fatto se il rendiconto vada redatto secondo i principi di cassa o secondo i principi di competenza. La lettura delle norme relative al riparto condominiale contiene elementi caratterizzanti sia l’uno che l’altro sistema: da una parte, registrazione dei movimenti entro trenta giorni, dall’altra, indicazione della situazione patrimoniale e delle eventuali riserve.

 

Negli anni antecedenti la riforma le sentenze si sono espresse in modalità differenti (alcune a favore del criterio di cassa, altre a favore del criterio di competenza ed altre ancora hanno ritenuto ammissibile sia l’uno che l’altro parametro). Resta il fatto che la gestione contabile non è composta unicamente da operazioni che hanno generato movimenti di cassa, ma anche di operazioni finanziarie che alla data di chiusura della gestione non hanno ancora determinato un’uscita od un’entrata monetaria (ad esempio la bolletta del riscaldamento non ancora pagata). Per questo motivo riterrei più prudente utilizzare il criterio di competenza (soluzione più completa ed a mio avviso più chiara).

Alcune pronunce di merito hanno fatto proprio quanto affermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n.  10153 del 2011 la quale ha sostenuto che il consuntivo condominiale "soggiace al criterio di cassa" (si precisa altresì come tale sentenza abbia affrontato solo incidentalmente la problematica oggetto di esame); in linea con tale principio segnalo le seguenti sentenze: (a) Tribunale di Roma, sentenza n. 18593 del 03.10.2017; (b) Tribunale di Torino, sentenza n. 1533 del 22.03.2017 la quale dichiara "preferibile" il criterio di cassa in quanto garantisce una maggior comprensibilità a favore dei condomini.

 

A mio avviso questa non è l’interpretazione più corretta in quanto:

  • una stretta contabilità di cassa comporta evidenti problemi di corretta suddivisione delle spese. Capita assai di frequente che fatture di competenza di una gestione (ad esempio 01.09.2016 / 31.08.2017) vengano pagate successivamente alla fine della gestione medesima. Si pensi, a titolo meramente esemplificativo, alle fatture inerenti servizi comuni quali l'acqua, il riscaldamento o la corrente;
  • una corrispondenza tra rendiconto e conto corrente (come richiederebbe il principio di cassa) non garantisce una maggior chiarezza, la quale viene piuttosto assicurata da un amministratore che svolga il suo compito con professionalità nel rispetto dei requisiti e delle indicazioni di cui all’art. 1130 e 1130bis c.c.;
  • il codice non prescrive in alcun punto un criterio piuttosto che l'altro; 
  • l’amministratore, all’interno della nota esplicativa, può (anzi deve) chiarire quali sono i criteri adottati nella redazione del bilancio;
  • nella situazione patrimoniale devono essere indicate le voci di spesa inserite all’interno del rendiconto consuntivo, ma non ancora saldate.

 

A favore di un criterio misto o di un criterio di competenza si registrano altre pronunce, a mio avviso ben più rispettose dei principi di diritto condominiale:

 

Corte d’Appello di Genova, sentenza n. 1107 del 04.07.2018

Il Tribunale ha osservato – in principio – che nessuna prescrizione specifica impone all’amministratore di redigere il bilancio secondo un criterio di cassa o di competenza. Basta che la redazione del bilancio sia idonea a rendere intelligibili ai condomini le singole voci di entrata e di spesa

 

Sentenza 09.03.2017 del Tribunale di Massa

Lamentano ancora gli attori che alcuni movimenti che risultano dagli estratti bancari non risulterebbero espressamente riportati nel rendiconto, circostanza che a loro dire comporterebbe ulteriore motivo di nullità.

La tesi è priva di fondamento: si è già evidenziata più sopra la giurisprudenza che, da tempo immemore indica in misura semplificata le forme del rendiconto, che si ritengono adeguate laddove consentano al condomino di comprendere la natura e l’origine delle somme che gli vengono richieste.

La stessa giurisprudenza ha da tempo evidenziato che il condominio non richiede forme rigorose nella tenuta delle scritture e che la sua contabilità sia comunque connessa ad un esercizio di competenza: Cassazione n. 10815 del 16 Agosto 2000, estensore Corona aveva precisato che “la Corte non deve risolvere la questione di diritto se l'amministratore debba rispondere della gestione sulla base del criterio di competenza o di cassa, ma è pur vero che l'amministratore dura in carico un anno, per cui la gestione viene rapportata alla competenza annuale” (pur non mancando pronunce successive che richiamano il criterio di cassa, cass. 9 maggio 2011, n. 10153).

Aldilà del criterio applicabile al condominio – plausibilmente governato da un criterio misto – va rilevato che nessuna norma e nessuna pronuncia, neanche dopo l’entrata in vigore della L. 220/2012, prevede una perfetta coincidenza fra movimentazioni contabili e rendiconto, attenendo le une ad un rapporto di conto corrente che vede necessariamente uno sviluppo in parte autonomo rispetto ai dati di esercizio su base annuale”.

 

Avv. Matteo Peroni 

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