Conferma dell’amministratore

La conferma dell’amministratore, al pari della nomina, richiede la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi); tale principio viene confermato da una datata sentenza della Corte di Cassazione (la numero 3797 del 1978) che si dimostra ancora molto attuale.

Il nuovo articolo 1129 comma 10 c.c., statuendo il “rinnovo automatico” della carica per un anno, ha semplicemente rinviato di un anno l’analisi della maggioranza necessaria ai fini della conferma; sul punto, non sono assolutamente convincenti le poche sentenze di merito che hanno sostenuto la possibilità di confermare l’amministratore già in carica con la sola maggioranza di cui all’art. 1136 comma 3 c.c. (maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo dei millesimi). Ricordo altresì che la delibera di nomina dell’amministratore, ove sia assunta senza le maggioranze prescritte dalla legge, è comunque soggetta ad un vizio di annullabilità e non di nullità: la medesima diventa quindi definitiva decorsi i termini di cui all’art. 1137 c.c..

Dal mio punto di vista la nomina dell’amministratore (sia essa una prima nomina oppure una successiva) richiede sempre e comunque la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c.; questo è quanto ha affermato anche il Tribunale di Catania con la sentenza n. 1389 del 21.03.2017:
Ed invero non può condividersi l’orientamento cui sono giunti taluni giudici di merito che distinguono la fattispecie della nomina dell’amministratore da quella della sua conferma, richiedendo solo nel primo caso le maggioranze qualificate di cui al comma 2 del 1136 c.c. (nel testo vigente all’epoca della delibera), e ritenendo sufficienti nel secondo caso le maggioranze semplici di cui al comma 2 del medesimo articolo.
(…) Peraltro il comma 2 della medesima disposizione normativa prevede che “contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, …”, in tal modo equiparando i casi di nuova nomina a quelli di rinnovo (e quindi conferma) dell’amministratore, come già affermato dalla giurisprudenza di legittimità.
(…) Non si rinvengono peraltro motivi per discostarsi da tale orientamento, il quale risulta conforme al disposto normativo – il quale non prevede affatto una distinzione tra i due casi e prescrive soltanto una maggioranza , ossia quella qualificata – ed alla volontà di legge la quale, al fine di meglio ponderare la scelta e di far in modo che l’amministratore sia scelto con ampie maggioranze, ha previsto che la nomina dell’amministratore sia sempre effettuata con maggioranze qualificate, sia in caso di soggetto che abbia già svolto in passato tale mandato sia in caso di soggetto nuovo”.

Non ricorribilità in cassazione del decreto di revoca dell’amministratore pronunciato in sede di reclamo

Il procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio è finalizzato a garantire, in modo efficacie e rapido, una corretta gestione dell’amministrazione condominiale. La sentenza della Cassazione Civile n. 15706 del 2017, nell’ambito di tale materia, afferma i seguenti principi:
  • partecipano al giudizio solo l’amministratore ed il ricorrente, non sussistendo litisconsorzio con gli altri condomini
  • è inammissibile il ricorso per cassazione, ai sensi dell’art. 111 Cost., avverso il decreto con il quale la corte di appello provvede sul reclamo avverso il decreto del tribunale in tema di revoca dell’amministratore di condominio, trattandosi di provvedimento di volontaria giurisdizione;
  • tale ricorso è, invece, ammissibile soltanto avverso la statuizione relativa alla condanna al pagamento delle spese del procedimento, concernendo posizioni giuridiche soggettive di debito e credito discendenti da un rapporto obbligatorio autonomo;
  • il giudizio è improntato a rapidità, informalità ed ufficiosità, potendo, peraltro, il provvedimento essere adottato sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente;
  • nell’ambito di tale procedimento non è necessario il patrocinio di un difensore legalmente esercente.

Cassazione Civile, sentenza n. 15706 del 2017

Poteri dell’amministratore

Con il presente articolo raccolgo alcune sentenze in tema di poteri in capo all’amministratore che confermano principi riconosciuti in modo  costante dalla giurisprudenza:

  1. l’amministratore ha il potere di concludere contratti vincolanti per i condomini nell’ambito della manutenzione ordinaria dell’edificio;
  2. nel caso in cui l’amministratore abbia compiuto un’azione al di fuori dei propri poteri (ad esempio manutenzione straordinaria non urgente), i condomini potranno – purchè con le dovute maggioranze – ratificare quanto realizzato dal professionista;
  3. l’amministratore può agire in giudizio per la manutenzione delle parti comuni e nell’ambito delle azioni il cui ambito rientra fra i suoi poteri. E’ quindi legittimato a promuovere un’azione ex art. 1669 c.c. o costituirsi nell’ambito di un’impugnativa di delibera assembleare.

(1) Cassazione Civile, sentenza n. 10865/2016: “E’ noto che i contratti conclusi dall’amministratore nell’esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla manutenzione ordinaria dell’edificio ed ai servizi comuni essenziali, ovvero all’uso normale delle cose comuni, sono vincolanti per tutti i condomini in forza dell’art. 1131 c.c. , nel senso che giustificano il loro obbligo di contribuire alle spese, senza necessità di alcuna preventiva approvazione assembleare delle stesse, intervenendo poi tale approvazione utilmente in sede di consuntivo (Cass. 18 agosto 1986, n. 5068)“.

(2) Cassazione Civile, sentenza n. 10865 del 25.05.2016: “Deve solo qui ulteriormente ribadirsi il principio, affermato da questa Corte, secondo cui, pure con riguardo alle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria delle cose comuni, che l’amministratore del condominio abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, deve sempre ritenersi consentito all’assemblea di approvare successivamente le spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di Delib. comune riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall’art. 1135 c.c.“.

Cassazione Civile, sentenza n. 10865 del 2016

(3) Cassazione Civile, sentenza n. 9911/2017: “L’amministratore del condominio è legittimato a proporre l’azione di cui all’art. 1669 c.c. , relativa ai gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell’edificio condominiale, anche senza preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale”.

Cassazione Civile, sentenza n. 9911 del 2017

(3) Cassazione Civile, sentenza n. 13235/2017: “Questa Corte ha già affermato, con orientamento che occorre ribadire, come in tema di condominio negli edifici, l’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera assembleare e può anche gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacchè l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso, agli effetti dell’art. 1130, n. 1, c.c. (Cass. Sez. 2, 25 maggio 2016, n. 10865; Cass. Sez. 2, 23 gennaio 2014, n. 1451)“.

Cassazione Civile, sentenza n. 13235 del 2017

 

La prorogatio è morta, viva la prorogatio!

Vorrei tornare sul tema della prorogatio che già avevo affrontato all’interno del presente blog.

La dottrina prevalente ritiene ormai “morta” la prorogatio dei poteri dell’amministratore di condominio a fronte di quanto sancito dall’art. 1129 comma 8 c.c.. Il nodo della questione riguarda il significato attribuito all’espressione “cessazione dell’incarico“; nel caso in cui la cessazione si verifichi al termine dell’anno di mandato (o dell’anno + 1 di incarico), secondo i sostenitori di questa tesi, l’amministratore:

  • potrebbe occuparsi solo della gestione ordinaria e straordinaria;
  • non avrebbe diritto ad alcun compenso;
  • in caso di protratta inerzia da parte dell’assemblea dovrebbe rivolgersi al giudice per far nominare un amministratore giudiziale.

I problemi derivanti da tale modalità di affrontare la questione sono evidenti; se la gestione condominiale scade al 31 dicembre, l’amministratore in carica, giunto al primo di gennaio non potrebbe più compiere alcuna attività in quanto cessato dall’incarico.

A mio avviso la prorogatio dei poteri dell’amministratore di condominio è ancora viva, non si pone in contrasto con la L. 220/2012 ed evita tutti i problemi di cui sopra.

L’istituto in commento, figura di natura prettamente giurisprudenziale, è caratterizzato dai seguenti elementi:

  • si “attiva“, semplificando, nelle seguenti ipotesi: (a) inizio di una nuova gestione condominiale fino al momento della nomina formale (a seguito della riforma, tale aspetto riguarda solo l’anno successivo al rinnovo automatico); (b) dimissioni e/o revoca dell’amministratore senza la contestuale nomina del nuovo.
  • attribuzione di pieni poteri gestori all’amministratore.

Consideriamo inoltre i seguenti elementi:

  • negli articoli del codice civile relativi al condominio, si parla di cessazione dell’incarico solo per motivi così gravi da determinare la possibilità per ogni singolo condomino di convocare l’assemblea senza formalità (mi riferisco all’art. 71bis comma 4 disp. att.ve c.c.).
  • E’ vero che l’amministratore può ricorrere al giudice per la nomina dell’amministratore giudiziale (ai sensi dell’art. 1129 comma 1 c.c.), ma ciò avviene quando l’amministratore è “dimissionario”. Cosa ben diversa riguarda il caso in cui l’amministratore chieda di essere confermato, ma l’assemblea ordinaria non abbia presenze sufficienti per procedere in tal senso.
  • Se fosse vero che l’amministratore cessa dall’incarico con la fine della gestione, allora non potrebbe neppure predisporre il bilancio (ha 180 giorni di tempo dalla fine della gestione), promuovere e/o proseguire azioni di recupero del credito (anch’esse vincolate da precisi termini di legge) …
  • La prorogatio non è una “scorciatoia” per l’amministratore che vuole prolungare il suo incarico sine die in quanto, in vigenza di prorogatio, ogni condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria per chiedere la nomina dell’amministratore giudiziale.

A supporto di quanto fin qui esposto, richiamo due sentenze di merito:

  • Tribunale di Benevento, sentenza n. 43 del 17.01.2017: “Gli attori hanno sostenuto che l’amministratore condominiale, quando la nomina ne sia stata sospesa, perda il potere di convocare l’assemblea: ma, invece, esso continua ad agire, seppur soltanto in regime di prorogatio imperii, sino alla sostituzione, quanto meno in virtù dell’esigenza di indefettibilità dell’organo, privo, del resto, normativamente, di supplenti“;
  • Tribunale di Roma, sentenza n. 5526 del 21.03.2017: “Sono risultate prive di fondamento le preliminari eccezioni sollevate dal convenuto posto che l’amministratore in prorogatio mantiene gli obblighi ed i doveri connessi con la carica con riguardo alle legittime richieste dei condomini”.

In conclusione, ritengo che la prorogatio sia un principio da conservare onde evitare una domanda già sentita da diversi amministratori: ma alla fine della mia gestione, cosa devo fare? prendere un furgone, riempirlo con tutti i documenti del mio condominio e scaricarlo davanti al portone di ingresso del fabbricato?

Ditta appaltatrice e verifica dei poteri dell’amministratore

Quante volte una ditta che si aggiudica un contratto d’appalto di lavori straordinari presso un condominio, si preoccupa di verificare che l’assemblea abbia effettivamente approvato i lavori oggetto del contratto?

Tale domanda dovrebbe far riflettere chi si occupa di manutenzioni/ristrutturazioni nell’ambito condominiale in quanto l’amministratore, ai sensi dei poteri conferitigli dal codice civile, può commissionare in via autonoma: (a) opere di manutenzione ordinaria; (b) opere di manutenzione straordinaria le quali rivestano il carattere dell’urgenza. Al contrario non può autonomamente ordinare l’esecuzione di opere “straordinarie” che non rientrano nella categoria di cui al punto (b). Su tali basi la Suprema Corte ha sempre affermato che l’amministratore, quando agisce nei limiti dei poteri attribuitigli dalla legge o di quelli conferitigli dall’assemblea, rappresenta il condominio e, pertanto, ove ne abbia speso il relativo nome, contrae per conto dello stesso, con conseguente riferibilità diretta dei relativi rapporti all’anzidetto ente di gestione.

Il problema (per la ditta e per l’amministratore) sorge nel caso in cui il rappresentante del condominio agisca al di fuori del suo mandato ordinando l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria privi del carattere di urgenza. In una situazione di questo tipo il rapporto obbligatorio instauratosi non sarebbe riferibile al condominio, ma direttamente al soggetto (amministratore) che ha disposto l’esecuzione delle opere.

In concreto, se l’amministratore di condominio ordina delle opere di manutenzione straordinaria non urgenti, senza ottenere la preventiva approvazione dell’assemblea (o la successiva ratifica), la ditta appaltatrice – non potendo agire nei confronti dei condomini – potrebbe rivolgere le sue pretese verso il professionista.

Il tema di indagine è sicuramente delicato e merita ulteriori approfondimenti, ma il principio affermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 2807 del 02.02.2017 è piuttosto chiaro: “In materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall’amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è infatti configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135), che limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservano all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente (Cass. n. 4332/1987). Di conseguenza, nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135 c.c. , comma 2, abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio. Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza “esterna” delle disposizioni di cui all’art. 1130 c.c. , e art. 1135 c.c. , comma 2 (Cass. 6557/2010)“.

In conclusione, suggerisco all’appaltatore di verificare sempre (anche allegando copia del verbale d’assemblea al contratto di appalto) che quanto posto in essere dall’amministratore rientri nel mandato a lui conferito dall’assemblea.

Sentenza della Cassazione Civile n. 2807 del 2017

Contabilità in condominio (possibile senza software gestionale ?)

Prima della “riforma del condominio” si parlava di rendiconto condominiale in due punti:

  • nell’articolo 1130 c.c. ultimo comma ove si stabiliva che l’amministratore, alla fine di ogni anno, dovesse rendere conto della sua gestione;
  • nell’articolo 1135 c.c., rimasto invariato, il quale demanda all’assemblea l’approvazione del rendiconto annuale.

La giurisprudenza sviluppatasi sul tema ha sempre sostenuto che il rendiconto condominiale: (a) non dovesse avere forme particolari; (b) non dovesse ritenersi analogo ai bilanci societari; (c) dovesse essere chiaro, trasparente e facilmente comprensibile.

Sul punto si richiama la sentenza del Tribunale di Salerno n. 2716 del 30.11.2007: “In tema di condominio degli edifici, la validità dell’approvazione, da parte dell’assemblea dei condomini, del rendiconto relativo alla gestione condominiale, e, più in generale, della contabilità presentata dall’amministratore di un condominio, non presuppone affatto che tali documenti contabili siano redatti con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società. Tuttavia è pur sempre necessario che detta contabilità sia idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione per le varie voci, in modo da rendere ostensive sia le entrate che le spese effettuate nel periodo considerato. In particolare, poi, è necessario che dal rendiconto risulti la specificità delle partite, atteso che quest’ultimo requisito costituisce il presupposto indispensabile per la sussistenza dell’onere del destinatario del conto di indicare specificatamente le partite che intende contestare”.

La legge 220/2012 ha introdotto una serie di prescrizioni in tema di rendiconto che rendono tale obbligo più rigido e formale anche se, a mio avviso, l’obiettivo finale è sempre quello già evidenziato dalla giurisprudenza ovverossia chiarezza e trasparenza per terzi e condomini. Proprio per questo motivo ritengo che i principi espressi ante-riforma dai giudici di merito e da quelli di legittimità non debbano essere totalmente accantonati, ma vadano comunque utilizzati quale parametro di valutazione delle norme attualmente in vigore, anche se tali norme sono più rigorose rispetto al passato.

L’amministratore è quindi tenuto ad una mole di lavoro notevole in ambito fiscale/amministrativo: (a) tenuta dei registri condominiali; (b) registrazione dei movimenti entro trenta giorni; (c) compimento di tutti gli adempimenti fiscali rispettando le relative scadenze.

Proprio con riferimento agli oneri in capo al professionista, vorrei dare alcuni suggerimenti pratici.

Utilizzo di un gestionale

Pur non essendo obbligatorio da un punto di vista legislativo, ritengo che l’utilizzo di un software gestionale atto ad automatizzare la maggior parte delle procedure e delle scadenze caratterizzanti la vita dell’amministratore sia ormai indispensabile. Ovviamente il gestionale non lavora al posto del professionista ed ogni programma va ben impostato al fine di trarne il miglior vantaggio e ridurre al minimo gli errori di contabilità. Quando si decide di procedere con l’acquisto del software  è consigliabile scaricare diverse versioni demo ed effettuare una serie di test in modo da trovare la soluzione più adatta. Personalmente ho optato per Danea Domustudio e per darvi un’idea dei pregi / difetti di tale software ho chiesto aiuto ad alcuni miei amici amministratori; riassumo qui di seguito le indicazioni ricevute.

Pregi: molto flessibile e completo, facile da utilizzare anche per un amministratore alle prime armi, impostazione grafica gradevole, intuitivo, aggiornamenti costanti ed assistenza clienti efficiente.

In ordine ai difetti, non ho riscontrato critiche “generali”, quanto piuttosto osservazioni tecniche relative a singoli aspetti del programma; ad esempio:  difficoltà nella gestione di doppi contatori per appartamento, editor di testi con poche possibilità di personalizzazione, non tutte le stampe sono editabili, filtri di ricerca da ampliare.

Ringrazio per i contributi ricevuti: Fabrizio Togni, Manuel Baisotti, Fabio Foglietti, Stefano Bravi, Clara Comi, Cristiano Angioletti e Maria Provenzano.

Penso che la scelta del software sia comunque molto personale ed ognuno debba testare almeno 3/4 programmi prima della decisione definitiva.

Scansionare i documenti

Agli amministratori vengono sempre più spesso richieste copie di documenti contabili (anche di gestioni passate) da parte dei condomini. Il mio consiglio è quello di conservare ed archiviare tali documenti non solo in formato cartaceo, ma anche digitale, in modo da poterli reperire più facilmente senza rallentare l’ordinario  flusso di lavoro dell’ufficio.

Scadenziario

Con l’aumento dei condomini gestiti, cresce il numero delle scadenze. Per questo è fondamentale, una volta conclusa un’assemblea ed inviato il verbale, inserire nel nostro scadenziario tutti gli adempimenti ed incarichi conseguenti.

Collaborazioni

L’amministratore deve valutare bene i suoi flussi di lavoro per non ritrovarsi nella condizione di trascurare i fabbricati amministrati con il rischio di compiere errori e provocare gravi danni alla sua attività. Bisogna piuttosto cercare di selezionare le proprietà gestite (ad esempio aumentando i compensi nei complessi più problematici) in funzione del proprio organico o appoggiarsi a collaboratori esterni.


A conferma di quanto sopra, ricordo la recente sentenza n. 3892 del 14.02.2017 con cui la Corte di Cassazione ha confermato la pronuncia della Corte d’Appello di Roma. Il giudice di secondo grado aveva rigettato la richiesta di pagamento del compenso formulata dall’amministratore di condominio affermando che dalla espletata Ctu era risultata la mancanza di un giornale di contabilità, onde non era possibile ricostruire l’andamento delle uscite e dei pagamenti effettuati, per fatto imputabile all’amministratore, tra i cui doveri rientrava quello di corretta tenuta della contabilità.

Riporto qui di seguito un estratto della sentenza: “La contabilità presentata dall’amministratore del condominio, seppure non dev’essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve però essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell’entità e causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito, nonchè di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione (Cass. 9099/2000 e 1405/2007). In assenza di tale adempimento, il credito dell’amministratore non può ritenersi provato. Nell’ipotesi di mandato oneroso, infatti, il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (Cass. 3596/1990). Ed invero, solo la deliberazione dell’assemblea di condominio che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall’amministratore ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle poste passive specificamente indicate (Cass. 10153/2011), così come dalla delibera dell’assemblea condominiale di approvazione del rendiconto devono risultare le somme anticipate dall’amministratore nell’interesse del condominio (Cass. 1286/1997) non potendo in caso contrario ritenersi provato il relativo credito. Attesa dunque la situazione di mancanza di una contabilità regolare e della stessa predisposizione ed approvazione del rendiconto annuale di gestione dell’amministratore, la ricostruzione ex post da parte del Ctu, sulla base di una verifica documentale a campione, non appare idonea a fondare la prova del credito del ricorrente, che può essere desunta in modo attendibile dalla sola determinazione dell’ammontare complessivo dei versamenti effettuati dai condomini e dalle uscite per spese condominiali, con relativi documenti giustificativi”.

Sentenza della Cassazione Civile n. 3892 del 2017

Sentenza n. 5833/2017 (legittimazione dell’amministratore)

La sentenza della Suprema Corte di Cassazione n. 5833 dell’08.03.2017 (relatore dott. Antonio Scarpa) conferma due importanti principi in tema di legittimazione dell’amministratore.

Per quanto riguarda la legittimazione processuale, viene confermato un principio ormai costante secondo cui l’amministratore può – anche senza autorizzazione/ratifica da parte dell’assemblea – costituirsi nei giudizi relativi a materie che rientrino nelle sue attribuzioni: “Non è fondata l’eccezione di inammissibilità del ricorso formulata dalla controricorrente. L’amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, può costituirsi in giudizio, nonchè impugnare le decisioni che vedano soccombenti il condominio, per tutte le controversie che rientrino nell’ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c. , quali quelle aventi ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio da un terzo creditore in adempimento di un’obbligazione assunta dal medesimo amministratore per conto dei partecipanti, ovvero per dare esecuzione a delibere assembleari, erogare le spese occorrenti ai fini della manutenzione delle parti comuni o l’esercizio dei servizi condominiali“. Quanto sopra era stato da poco confermato anche con la sentenza n. 4183 del 16.02.2017; nell’ambito di tale pronuncia i giudici di legittimità si sono premurati di ricordare che quanto affermato dalle Sezioni Unite del 2010 (sentenza n. 18331) non si contrappone a tale ragionamento, posto che l’ambito applicativo del dictum delle Sezioni Unite  – necessità di autorizzazione assembleare, sia pure in sede di successiva ratifica – si riferisce, espressamente, a quei giudizi che esorbitano dai poteri dell’amministratore ai sensi dell’art. 1131 comma 2 e 3 c.c..

Nel proseguo della sentenza 5833 viene poi affrontato il tema della legittimazione sostanziale dell’amministratore il quale ha la rappresentanza dei condomini nei limiti delle attribuzioni di cui all’art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio. Nel caso specifico trattato dai giudici di legittimità non è stato considerato rientrare all’interno di tale ambito la manutenzione di un cancello elettrico (escluso dai beni comuni di cui all’art. 1117 c.c.) utilizzato da alcuni condomini per il transito su di un’area di proprietà esclusiva di un terzo; a tal fine sarebbe servito uno specifico mandato conferito dai singoli proprietari all’amministratore.

Cassazione Civile sentenza 5833 2017

Cassazione Civile sentenza 4183 2017

 

Dalla nomina dell’amministratore alla prima assemblea #01 (Video)

Serie di video sul tema: “Dalla nomina dell’amministratore alla prima assemblea”.

Tema specifico odierno: nomina dell’amministratore

 

Legittimazione processuale dell’amministratore di condominio

Il codice civile dedica gli artt. 1130 e 1131 ai poteri dell’amministratore condominiale: in particolare, essi si occupano rispettivamente delle “Attribuzioni dell’amministratore” e della “Rappresentanza”.
Per quanto attiene al primo articolo, il comma I al punto 4) gli consente di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”, sottendendo in tal modo la possibilità lui concessa di agire per la tutela delle parti comuni dell’edificio amministrato.
Più esplicito è l’art 1131 c.c., il quale stabilisce che l’amministratore “può agire in giudizio sia contro i condomini che contro i terzi” nonché “Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio”, purché ciò avvenga nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitegli dall’assemblea condominiale.
In breve, l’amministratore ha il potere di agire in giudizio, resistervi, nonché di proporre impugnativa, senza alcuna specifica autorizzazione, purché ciò rientri tra le proprie attribuzioni ai sensi dell’art. 1130 c.c. e cioè quando si tratta, tra le altre, di: a) eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di curare l’osservanza dei regolamenti di condominio; b) disciplinare l’uso delle cose comuni, così da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini; c) riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea; d) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

Il tema di cui sopra è stato affrontato dalla sentenza 333/2015 del Tribunale di Brescia. In particolare è stata contestata la legittimazione in capo all’amministratore a conferire procura alle liti al proprio legale designato: nel caso di specie, parte attrice del processo (un condomino) aveva eccepito tale nomina, chiedendo pertanto la declaratoria di nullità del mandato e quindi l’inammissibilità dell’atto di costituzione del condominio convenuto.
Come ben rilevato dai Giudici bresciani, la Giurisprudenza a riguardo è costante e, sul punto, si riporta un estratto della pronuncia oggi in esame: “l’amministratore del condominio in base agli artt. 1130 e 1131 c.c. ha il diritto di resistere nei giudizi promossi dai condomini per ottenere la nullità o l’annullamento delle delibere assembleari, senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare, trattandosi di una controversia rientrante nei suoi compiti”.

 Sentenza 333 2015 del Tribunale di Brescia