Ditta appaltatrice e verifica dei poteri dell’amministratore

Quante volte una ditta che si aggiudica un contratto d’appalto di lavori straordinari presso un condominio, si preoccupa di verificare che l’assemblea abbia effettivamente approvato i lavori oggetto del contratto?

Tale domanda dovrebbe far riflettere chi si occupa di manutenzioni/ristrutturazioni nell’ambito condominiale in quanto l’amministratore, ai sensi dei poteri conferitigli dal codice civile, può commissionare in via autonoma: (a) opere di manutenzione ordinaria; (b) opere di manutenzione straordinaria le quali rivestano il carattere dell’urgenza. Al contrario non può autonomamente ordinare l’esecuzione di opere “straordinarie” che non rientrano nella categoria di cui al punto (b). Su tali basi la Suprema Corte ha sempre affermato che l’amministratore, quando agisce nei limiti dei poteri attribuitigli dalla legge o di quelli conferitigli dall’assemblea, rappresenta il condominio e, pertanto, ove ne abbia speso il relativo nome, contrae per conto dello stesso, con conseguente riferibilità diretta dei relativi rapporti all’anzidetto ente di gestione.

Il problema (per la ditta e per l’amministratore) sorge nel caso in cui il rappresentante del condominio agisca al di fuori del suo mandato ordinando l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria privi del carattere di urgenza. In una situazione di questo tipo il rapporto obbligatorio instauratosi non sarebbe riferibile al condominio, ma direttamente al soggetto (amministratore) che ha disposto l’esecuzione delle opere.

In concreto, se l’amministratore di condominio ordina delle opere di manutenzione straordinaria non urgenti, senza ottenere la preventiva approvazione dell’assemblea (o la successiva ratifica), la ditta appaltatrice – non potendo agire nei confronti dei condomini – potrebbe rivolgere le sue pretese verso il professionista.

Il tema di indagine è sicuramente delicato e merita ulteriori approfondimenti, ma il principio affermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 2807 del 02.02.2017 è piuttosto chiaro: “In materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall’amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è infatti configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135), che limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservano all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente (Cass. n. 4332/1987). Di conseguenza, nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135 c.c. , comma 2, abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio. Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza “esterna” delle disposizioni di cui all’art. 1130 c.c. , e art. 1135 c.c. , comma 2 (Cass. 6557/2010)“.

In conclusione, suggerisco all’appaltatore di verificare sempre (anche allegando copia del verbale d’assemblea al contratto di appalto) che quanto posto in essere dall’amministratore rientri nel mandato a lui conferito dall’assemblea.

Sentenza della Cassazione Civile n. 2807 del 2017

Contabilità in condominio (possibile senza software gestionale ?)

Prima della “riforma del condominio” si parlava di rendiconto condominiale in due punti:

  • nell’articolo 1130 c.c. ultimo comma ove si stabiliva che l’amministratore, alla fine di ogni anno, dovesse rendere conto della sua gestione;
  • nell’articolo 1135 c.c., rimasto invariato, il quale demanda all’assemblea l’approvazione del rendiconto annuale.

La giurisprudenza sviluppatasi sul tema ha sempre sostenuto che il rendiconto condominiale: (a) non dovesse avere forme particolari; (b) non dovesse ritenersi analogo ai bilanci societari; (c) dovesse essere chiaro, trasparente e facilmente comprensibile.

Sul punto si richiama la sentenza del Tribunale di Salerno n. 2716 del 30.11.2007: “In tema di condominio degli edifici, la validità dell’approvazione, da parte dell’assemblea dei condomini, del rendiconto relativo alla gestione condominiale, e, più in generale, della contabilità presentata dall’amministratore di un condominio, non presuppone affatto che tali documenti contabili siano redatti con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società. Tuttavia è pur sempre necessario che detta contabilità sia idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione per le varie voci, in modo da rendere ostensive sia le entrate che le spese effettuate nel periodo considerato. In particolare, poi, è necessario che dal rendiconto risulti la specificità delle partite, atteso che quest’ultimo requisito costituisce il presupposto indispensabile per la sussistenza dell’onere del destinatario del conto di indicare specificatamente le partite che intende contestare”.

La legge 220/2012 ha introdotto una serie di prescrizioni in tema di rendiconto che rendono tale obbligo più rigido e formale anche se, a mio avviso, l’obiettivo finale è sempre quello già evidenziato dalla giurisprudenza ovverossia chiarezza e trasparenza per terzi e condomini. Proprio per questo motivo ritengo che i principi espressi ante-riforma dai giudici di merito e da quelli di legittimità non debbano essere totalmente accantonati, ma vadano comunque utilizzati quale parametro di valutazione delle norme attualmente in vigore, anche se tali norme sono più rigorose rispetto al passato.

L’amministratore è quindi tenuto ad una mole di lavoro notevole in ambito fiscale/amministrativo: (a) tenuta dei registri condominiali; (b) registrazione dei movimenti entro trenta giorni; (c) compimento di tutti gli adempimenti fiscali rispettando le relative scadenze.

Proprio con riferimento agli oneri in capo al professionista, vorrei dare alcuni suggerimenti pratici.

Utilizzo di un gestionale

Pur non essendo obbligatorio da un punto di vista legislativo, ritengo che l’utilizzo di un software gestionale atto ad automatizzare la maggior parte delle procedure e delle scadenze caratterizzanti la vita dell’amministratore sia ormai indispensabile. Ovviamente il gestionale non lavora al posto del professionista ed ogni programma va ben impostato al fine di trarne il miglior vantaggio e ridurre al minimo gli errori di contabilità. Quando si decide di procedere con l’acquisto del software  è consigliabile scaricare diverse versioni demo ed effettuare una serie di test in modo da trovare la soluzione più adatta. Personalmente ho optato per Danea Domustudio e per darvi un’idea dei pregi / difetti di tale software ho chiesto aiuto ad alcuni miei amici amministratori; riassumo qui di seguito le indicazioni ricevute.

Pregi: molto flessibile e completo, facile da utilizzare anche per un amministratore alle prime armi, impostazione grafica gradevole, intuitivo, aggiornamenti costanti ed assistenza clienti efficiente.

In ordine ai difetti, non ho riscontrato critiche “generali”, quanto piuttosto osservazioni tecniche relative a singoli aspetti del programma; ad esempio:  difficoltà nella gestione di doppi contatori per appartamento, editor di testi con poche possibilità di personalizzazione, non tutte le stampe sono editabili, filtri di ricerca da ampliare.

Ringrazio per i contributi ricevuti: Fabrizio Togni, Manuel Baisotti, Fabio Foglietti, Stefano Bravi, Clara Comi, Cristiano Angioletti e Maria Provenzano.

Penso che la scelta del software sia comunque molto personale ed ognuno debba testare almeno 3/4 programmi prima della decisione definitiva.

Scansionare i documenti

Agli amministratori vengono sempre più spesso richieste copie di documenti contabili (anche di gestioni passate) da parte dei condomini. Il mio consiglio è quello di conservare ed archiviare tali documenti non solo in formato cartaceo, ma anche digitale, in modo da poterli reperire più facilmente senza rallentare l’ordinario  flusso di lavoro dell’ufficio.

Scadenziario

Con l’aumento dei condomini gestiti, cresce il numero delle scadenze. Per questo è fondamentale, una volta conclusa un’assemblea ed inviato il verbale, inserire nel nostro scadenziario tutti gli adempimenti ed incarichi conseguenti.

Collaborazioni

L’amministratore deve valutare bene i suoi flussi di lavoro per non ritrovarsi nella condizione di trascurare i fabbricati amministrati con il rischio di compiere errori e provocare gravi danni alla sua attività. Bisogna piuttosto cercare di selezionare le proprietà gestite (ad esempio aumentando i compensi nei complessi più problematici) in funzione del proprio organico o appoggiarsi a collaboratori esterni.


A conferma di quanto sopra, ricordo la recente sentenza n. 3892 del 14.02.2017 con cui la Corte di Cassazione ha confermato la pronuncia della Corte d’Appello di Roma. Il giudice di secondo grado aveva rigettato la richiesta di pagamento del compenso formulata dall’amministratore di condominio affermando che dalla espletata Ctu era risultata la mancanza di un giornale di contabilità, onde non era possibile ricostruire l’andamento delle uscite e dei pagamenti effettuati, per fatto imputabile all’amministratore, tra i cui doveri rientrava quello di corretta tenuta della contabilità.

Riporto qui di seguito un estratto della sentenza: “La contabilità presentata dall’amministratore del condominio, seppure non dev’essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve però essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell’entità e causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito, nonchè di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione (Cass. 9099/2000 e 1405/2007). In assenza di tale adempimento, il credito dell’amministratore non può ritenersi provato. Nell’ipotesi di mandato oneroso, infatti, il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (Cass. 3596/1990). Ed invero, solo la deliberazione dell’assemblea di condominio che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall’amministratore ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle poste passive specificamente indicate (Cass. 10153/2011), così come dalla delibera dell’assemblea condominiale di approvazione del rendiconto devono risultare le somme anticipate dall’amministratore nell’interesse del condominio (Cass. 1286/1997) non potendo in caso contrario ritenersi provato il relativo credito. Attesa dunque la situazione di mancanza di una contabilità regolare e della stessa predisposizione ed approvazione del rendiconto annuale di gestione dell’amministratore, la ricostruzione ex post da parte del Ctu, sulla base di una verifica documentale a campione, non appare idonea a fondare la prova del credito del ricorrente, che può essere desunta in modo attendibile dalla sola determinazione dell’ammontare complessivo dei versamenti effettuati dai condomini e dalle uscite per spese condominiali, con relativi documenti giustificativi”.

Sentenza della Cassazione Civile n. 3892 del 2017

Sentenza n. 5833/2017 (legittimazione dell’amministratore)

La sentenza della Suprema Corte di Cassazione n. 5833 dell’08.03.2017 (relatore dott. Antonio Scarpa) conferma due importanti principi in tema di legittimazione dell’amministratore.

Per quanto riguarda la legittimazione processuale, viene confermato un principio ormai costante secondo cui l’amministratore può – anche senza autorizzazione/ratifica da parte dell’assemblea – costituirsi nei giudizi relativi a materie che rientrino nelle sue attribuzioni: “Non è fondata l’eccezione di inammissibilità del ricorso formulata dalla controricorrente. L’amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, può costituirsi in giudizio, nonchè impugnare le decisioni che vedano soccombenti il condominio, per tutte le controversie che rientrino nell’ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c. , quali quelle aventi ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio da un terzo creditore in adempimento di un’obbligazione assunta dal medesimo amministratore per conto dei partecipanti, ovvero per dare esecuzione a delibere assembleari, erogare le spese occorrenti ai fini della manutenzione delle parti comuni o l’esercizio dei servizi condominiali“. Quanto sopra era stato da poco confermato anche con la sentenza n. 4183 del 16.02.2017; nell’ambito di tale pronuncia i giudici di legittimità si sono premurati di ricordare che quanto affermato dalle Sezioni Unite del 2010 (sentenza n. 18331) non si contrappone a tale ragionamento, posto che l’ambito applicativo del dictum delle Sezioni Unite  – necessità di autorizzazione assembleare, sia pure in sede di successiva ratifica – si riferisce, espressamente, a quei giudizi che esorbitano dai poteri dell’amministratore ai sensi dell’art. 1131 comma 2 e 3 c.c..

Nel proseguo della sentenza 5833 viene poi affrontato il tema della legittimazione sostanziale dell’amministratore il quale ha la rappresentanza dei condomini nei limiti delle attribuzioni di cui all’art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio. Nel caso specifico trattato dai giudici di legittimità non è stato considerato rientrare all’interno di tale ambito la manutenzione di un cancello elettrico (escluso dai beni comuni di cui all’art. 1117 c.c.) utilizzato da alcuni condomini per il transito su di un’area di proprietà esclusiva di un terzo; a tal fine sarebbe servito uno specifico mandato conferito dai singoli proprietari all’amministratore.

Cassazione Civile sentenza 5833 2017

Cassazione Civile sentenza 4183 2017

 

Dalla nomina dell’amministratore alla prima assemblea #01 (Video)

Serie di video sul tema: “Dalla nomina dell’amministratore alla prima assemblea”.

Tema specifico odierno: nomina dell’amministratore

 

Legittimazione processuale dell’amministratore di condominio

Il codice civile dedica gli artt. 1130 e 1131 ai poteri dell’amministratore condominiale: in particolare, essi si occupano rispettivamente delle “Attribuzioni dell’amministratore” e della “Rappresentanza”.
Per quanto attiene al primo articolo, il comma I al punto 4) gli consente di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”, sottendendo in tal modo la possibilità lui concessa di agire per la tutela delle parti comuni dell’edificio amministrato.
Più esplicito è l’art 1131 c.c., il quale stabilisce che l’amministratore “può agire in giudizio sia contro i condomini che contro i terzi” nonché “Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio”, purché ciò avvenga nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitegli dall’assemblea condominiale.
In breve, l’amministratore ha il potere di agire in giudizio, resistervi, nonché di proporre impugnativa, senza alcuna specifica autorizzazione, purché ciò rientri tra le proprie attribuzioni ai sensi dell’art. 1130 c.c. e cioè quando si tratta, tra le altre, di: a) eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di curare l’osservanza dei regolamenti di condominio; b) disciplinare l’uso delle cose comuni, così da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini; c) riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea; d) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

Il tema di cui sopra è stato affrontato dalla sentenza 333/2015 del Tribunale di Brescia. In particolare è stata contestata la legittimazione in capo all’amministratore a conferire procura alle liti al proprio legale designato: nel caso di specie, parte attrice del processo (un condomino) aveva eccepito tale nomina, chiedendo pertanto la declaratoria di nullità del mandato e quindi l’inammissibilità dell’atto di costituzione del condominio convenuto.
Come ben rilevato dai Giudici bresciani, la Giurisprudenza a riguardo è costante e, sul punto, si riporta un estratto della pronuncia oggi in esame: “l’amministratore del condominio in base agli artt. 1130 e 1131 c.c. ha il diritto di resistere nei giudizi promossi dai condomini per ottenere la nullità o l’annullamento delle delibere assembleari, senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare, trattandosi di una controversia rientrante nei suoi compiti”.

 Sentenza 333 2015 del Tribunale di Brescia

In “difesa” della prorogatio

La “prorogatio imperii” è un istituto giuridico di fonte giurisprudenziale in base al quale l’amministratore di condominio il cui incarico sia concluso per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., per dimissioni, per revoca o per altra causa, prosegue nell’esercizio di tutti i suoi poteri fino al momento in cui l’assemblea non nomina un nuovo soggetto.

La ratio posta alla base di tale figura è quella di garantire al condominio una continuità nella gestione ed opera se tale continuità si presume conforme alla volontà dei condomini; all’amministratore in prorogatio sono stati riconosciuti poteri pari a quelli dell’amministratore “ordinario” (può quindi, ad esempio, proporre azioni per il recupero dei crediti condominiali o convocare assemblee ordinarie/straordinarie) ed ha diritto ad un compenso proporzionale all’attività svolta.

Sul punto, riportiamo un estratto della sentenza n. 18660/2012 della Suprema Corte di Cassazione: “In tema di condominio degli edifici, l’istituto della prorogatio imperii – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina. Ne consegue che l’amministratore di condominio, o come nella specie, di altro tipo di comunione, la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei comproprietari” (Pronunce conformi della Cassazione Civile: 10607/2014, 18660/2012, 14589/2011, 1405/2007, 4531/2003).

Tale meccanismo risulta assai utile nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., nei casi di dimissioni dell’amministratore o nei casi di revoca del medesimo. Una delle ipotesi più comuni riguarda l’assemblea ove non vi siano – per disaccordo o per astensionismo – le maggioranze per la nomina dell’amministratore; in tale situazione si può procedere in due modi.

  1. L’assemblea approva la nomina dell’amministratore pur senza avere la corretta maggioranza. La delibera è annullabile e, se non impugnata, diverrà definitiva trascorsi i termini di cui all’art. 1137 c.c..
  2. L’assemblea – più correttamente in quanto priva delle maggioranze – non approva la nomina dell’amministratore ed il soggetto “in carica” rimane tale secondo il principio della prorogatio. Stante la mancanza di una nomina formale, ogni condomino potrebbe proporre ricorso ex art. 1129 c.c. avanti il giudice tutelare affinchè venga nominato un amministratore giudiziale. In assenza di cause di revoca o di particolari profili di malagestio il giudice potrebbe nominare il precedente amministratore; si cita, a titolo di esempio, il provvedimento del Tribunale di Brescia, sezione distaccata di Salò, dell’08.11.2012 con cui, a fronte di medesima richiesta, è stato confermato l’amministratore che esercitava in regime di prorogatio: “rilevato peraltro che è possibile il rinnovo della carica dello stesso amministratore, che l’amministratore in carica ha ben amministrato e che le incomprensioni tra i condomini determinano l’inopportunità di nominare amministratore un condomino, rilevato pertanto che appare opportuno nominare nuovamente l’attuale amministratore (…)”.

L’avvento della riforma del condomino, a detta della dottrina maggioritaria[1], sembra aver sancito la fine della “prorogatio imperii”. La norma di riferimento è il nuovo articolo 1129 comma 8 c.c. che recita: “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

A mio avviso la norma in esame può essere letta in modo diverso e maggiormente conforme alla ratio della riforma e della giurisprudenza fino ad oggi prevalente. Le innovazioni apportate dalla L. 220/2012 non hanno scalfito i principi posti alla base dei ragionamenti della Suprema Corte di Cassazione per giustificare la prorogatio: carattere perenne e necessario dell’ufficio di amministratore[2] ed interesse del condominio alla continuità dell’amministratore[3]. Proprio sulla base di tali principi la figura della cessazione di amministratore di condominio si concretizza nelle seguenti ipotesi.

  1. Nomina del nuovo amministratore, sia essa conseguente ad una delibera assembleare o ad una pronuncia giudiziale.
  2. Casi in cui il rapporto di fiducia tra i condomini e l’amministratore viene meno per gravi motivi tali da determinare la cessazione immediata dell’incarico. Questa ipotesi è stata espressamente prevista dalla riforma del condominio all’art. 71bis, comma 4, disp. att.ve c.c.: “La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dell’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore”.

È vero che il rapporto di mandato si estingue – in forza dell’art. 1722 c.c. – ipso jure alla scadenza del termine, ma è anche vero che la disciplina del mandato si applica a quella del condominio solo “per quanto non disciplinato”; in ogni caso ricordiamo che già prima della riforma la giurisprudenza assimilava l’incarico di amministratore a quello di mandatario, ma non per questo aveva modificato il suo orientamento in tema di prorogatio.

Sul punto è opportuno richiamare la pronuncia della Corte di Cassazione Civile n. 705 del 24.01.1994: “(…) avendo questa Corte ripetutamente chiarito come la disposizione dell’art. 1129 c.c., secondo la quale l’amministratore, nel condominio degli edifici, dura in carica un anno, non sancisca una decadenza ope legis e non escluda, pertanto, né la possibilità di una tacita riconferma, di anno in anno, per effetto della mancata nomina di altro amministratore (sent. N. 3727 del 1968) né, comunque, la proroga dei poteri di rappresentanza dell’amministratore fino alla sua sostituzione con la nomina di altro amministratore da parte dell’assemblea dei condomini o del giudice”.

L’articolo 1129, comma 8, c.c. e l’art. 71bis disp. att.ve già richiamati sono gli unici due punti ove compare il termine “cessazione dell’incarico”. Ciò avvalora il principio secondo cui tale cessazione è conseguente ad un taglio netto nel rapporto con il precedente amministratore determinato o dalla sua sostituzione o dal verificarsi dei casi di cui all’art. 71bis, comma 4, disp. att.ve c.c.; episodi questi ultimi talmente gravi da giustificare la circostanza che il condominio sia provvisoriamente privo del proprio rappresentante. In queste ultime ipotesi la riforma riconosce il potere ai condomini di convocare direttamente l’assemblea; al contrario la Corte di Cassazione – con la recente pronuncia n. 10607/2014 che pur valutava una delibera assembleare assunta in periodo previgente la riforma – ha riconosciuto legittima la convocazione d’assemblea compiuta dall’amministratore in prorogatio.

L’unico provvedimento giudiziario post-riforma rinvenuto sul tema (Tribunale di Catania, decreto del 10.02.2014[4]) conferma l’operatività del regime di prorogatio.

In conclusione, ritengo che il regime di prorogatio imperii ed i principi sanciti fino ad oggi dalla giurisprudenza costante della Suprema Corte di Cassazione rimangano validi. A mio avviso ciò si pone in linea con la riconferma “tacita” dell’amministratore per il secondo anno e pone luce sulla vera ratio dell’art. 1129 comma 8 c.c.: accelerare i passaggi di consegne tra amministratori ed evitare che l’amministratore uscente esponga compensi per tale adempimento[5].

Avv. Matteo Peroni

[1] Favorevoli alla “fine” della prorogatio: Triola, La Riforma del condominio tra novità e occasioni mancate, 2014, 118; Celeste – Scarpa, L’amministratore e l’assemblea, 2014, 30; Tortorici, Luci e ombre della nuova disciplina per l’amministratore in Immobili e proprietà, 2014, 7.

In senso contrario: Frugoni, La cessazione dell’incarico e le attività urgenti da espletare sino all’insediamento del nuovo rappresentante, 2013; Gallucci, Il condominio degli edifici, 2013, 226

[2] Cassazione Civile, sentenza n. 10607 del 14.05.2014

[3] Cassazione Civile, sentenza n. 18660 del 30.10.2012

[4] Pubblicato in www.condominioweb.it il 25.02.2014

[5] Tale problematica era già stata affrontata dalla giurisprudenza la quale riteneva che il condominio non dovesse riconoscere alcun compenso –ovviamente salvo ratifica da parte dell’assemblea – in ordine alle incombenze legate al passaggio di consegne; sul punto si cita la sentenza n. 247/2010 del Tribunale di Milano.

Chi può essere amministratore di condominio?

Come diventare (e rimanere) amministratore di condominio.

Si allega articolo predisposto in ordine ai requisiti richiesti dalla legge per diventare amministratore di condominio; l’articolo allegato affronta sia le norme del codice civile (cosi come riformato dalla L. 220/2012), sia la legge sulle professioni non regolamentate (L. 04/2013).

Ad oggi siamo ancora in attesa della pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del decreto contenente la regolamentazione dei corsi di formazione e di aggiornamento.

Avv. Matteo Peroni

 

LINK per scaricare l’articolo:

Articolo del 23.08.2014

Compenso dell’amministratore per spese straordinarie

La sentenza n. 22313 del 30.09.2013, emessa dalla seconda sezione della suprema Corte di Cassazione (presidente: dott. Roberto Triola, relatore: dott.ssa Laurenza Nuzzo), ha affrontato il tema del compenso dell’amministratore relativo ad opere di manutenzione straordinaria.

Tale pronuncia non si discosta dalla giurisprudenza prevalente secondo cui l’amministratore può pretendere il pagamento dei soli compensi espressamente indicati nel preventivo approvato in sede di nomina; ovviamente l’assemblea è libera (previa delibera di approvazione assunta a maggioranza) di riconoscere al professionista, anche a posteriori,  il pagamento di cifre extra a fronte di specifiche prestazioni.

Il tema oggetto del presente esame assume ancor più rilevanza alla luce dell’art. 1129, comma 14, c.c. (introdotto dalla riforma del condominio): “L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.”.

A mio avviso, la specificazione analitica significa che ogni compenso extra (a titolo di esempio: compenso per lavori straordinari, compenso per assemblee straordinarie, compenso per solleciti ….) deve essere singolarmente approvato dall’assemblea. Ricordiamo altresì che, stante quanto affermato dall’art. 1129, comma 8, c.c. (inderogabile), non è più possibile richiedere alcun importo a titolo di passaggio di consegne.

La sentenza oggi in esame affronta il caso di un amministratore il quale aveva trattenuto l’importo di € 1.950,00 quale corrispettivo per aver seguito dei lavori straordinari presso il condominio; i giudici di merito stabilivano che tali importi dovessero essere restituiti in quanto non deliberati dall’assemblea. I giudici di legittimità confermano la pronuncia della Corte d’appello sulla base dei seguenti principi: “Va, infatti, ribadito che in tema di condominio, l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte (Cass. n. 3596/2003; n. 122047210).

Peraltro, come già affermato con la sentenza impugnata, non opera, ai fini del riconoscimento di un compenso suppletivo, in mancanza di una specifica delibera condominiale, la presunta onerosità del mandato allorchè, come nel caso in esame, è stabilito un compenso forfettario a favore dell’amministratore, spettando comunque all’assemblea condominiale il compito generale di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore che, quindi, non può esigere neppure il rimborso di spese da lui anticipate non potendo il relativo credito considerarsi liquido ed esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea (Cass. n. 14197/2011)”.

Posto quanto sopra, ricordo l’importanza di specificare in modo analitico e ben determinabile –  all’interno del preventivo presentato in assemblea – gli eventuali compensi extra; come già detto, se tale voce non fosse stata indicata al momento della nomina, l’assemblea potrebbe (ma non è obbligata) approvare tale compenso anche in sede di bilancio consuntivo.

Avv. Matteo Peroni

Riforma del condominio ed applicabilità dell’art. 1105, 4° comma, c.c.

Intervento alla conferenza Anaci di Milano del 15.02.2012

Cosa succede quando la mancata formazione di una maggioranza o la mancata esecuzione di una delibera provoca una paralisi amministrativa all’interno del condominio?

Ricercando tra le norme che regolano la comunione, l’art. 1105, 4° comma, c.c. afferma che “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”; come noto l’art. 1139 c.c., non modificato dalla riforma, prevede che per quanto non espressamente previsto dalle norme del condominio si applichino quelle sulla comunione in generale tra cui, per l’appunto, vi è l’articolo richiamato.

Quello che dobbiamo chiederci è se tale articolo sia o meno applicabile nell’ambito del condominio. Preliminarmente è opportuno ricordare, come osservato dalla giurisprudenza di merito, che il proprietario non è legittimato ad agire in sede di volontaria giurisdizione ex art. 1105 c.c. se non abbia, in precedenza, provocato la convocazione dell’assemblea condominiale sulla questione da trattare[1]. Diverse sentenze riconoscono l’applicabilità dell’art. 1105, 4° comma, c.c. al condominio anche se, la pronuncia 16075/2007 della Suprema Corte di Cassazione, limita al solo condominio minimo (costituito da due soli condomini) tale ambito.

L’applicabilità della norma alla disciplina condominiale permette di risolvere situazioni di “stallo” che difficilmente possono essere affrontate in altri modo; ciò soprattutto nell’ambito dei condomini con meno di cinque proprietari (dopo l’ingresso della riforma nove) per i quali non è possibile ricorrere alla nomina giudiziale ex art. 1129 c.c..

Nei casi previsti, ossia quando: non si prendano i provvedimenti necessari per la cosa comune, non si formi una maggioranza o una delibera adottata non venga eseguita, il giudice adito potrà nominare un amministratore “ad acta” (nominato per risolvere un problema specifico) anche in aggiunta dell’amministratore in carica.

Ribadisco che tale opinione è personale in quanto non sono riuscito a trovare una giurisprudenza costante sul punto ed il collega Eugenio Correale mi riferisce che il Tribunale di Milano è orientato nel non ritenere ammissibile tale figura. L’avvento della riforma e l’innalzamento del numero minimo di condomini fissato dal primo comma dell’art. 1129 c.c. non potrà che rendere necessario un maggior utilizzo dell’art. 1105, 4° comma, c.c. in tutti quei fabbricati con meno di nove proprietari dove l’assemblea sceglierà di non nominare l’amministratore.

 

Giurisprudenza di cassazione di merito:

–          “Non merita accoglimento il ricorso col quale è chiesta la nomina di un amministratore giudiziario in un condominio nel quale esiste un amministratore, che non ha posto in essere alcuna irregolarità, ma solo l’impossibilità di portare ad esecuzione una delibera per l’opposizione alla realizzazione delle opere da parte dei proprietari dei box garage[2];

–           “La disposizione dell’art. 1105 c.c., in vero, relativa all’amministrazione della comunione in generale, è si applicabile al condominio di edifici, in forza della norma di rinvio, di cui all’art. 1139 c.c., ma nel solo caso di condominio cosiddetto minimo, costituito da due soli condomini, per il quale non è obiettivamente applicabile l’apposita disciplina dell’art. 1136 c.c., che richiede maggioranze qualificate anche con riferimento al numero dei condomini (Cass. 4721/2001 e n. 5914/93, nonché Cass. n. 5298/98, richiamata dalla ricorrente)[3];

–          “Per la verità, se l’assemblea non può deliberare soccorre la disposizione contenuta nell’art. 1105, comma 4, c.c. – applicabile al condominio in virtù del rinvio fissato dall’art. 1139 c.c. – secondo cui, quando non si formano le maggioranze, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria[4];

–          “In tema di condominio cosiddetto minimo il tribunale può nominare, stante l’inerzia dell’organo deliberativo, un amministratore giudiziario ad acta conferendogli mandato a commissionare l’esecuzione di opere manutentive straordinarie ed urgenti (finalizzate, nel caso di specie, al ripristino delle strutture portanti comuni gravemente compromesse) e munendolo di autonomi poteri perché agisca svincolato dall’assemblea e dai compartecipanti[5];

 –          “Non è viziata da eccesso di potere la delibera assembleare con la quale i condomini ratificano l’operato dell’amministratore, il quale, previa informazione degli stessi, abbia ordinato e fatto eseguire lavori di manutenzione aventi carattere d’urgenza onde eliminare il pericolo di ulteriori distacchi dalla facciata principale di pezzi di cornicione e di intonaco fatiscente, nonostante all’uopo – a fronte dell’iniziale inerzia dell’assemblea medesima – fosse già stato nominato un amministratore ad acta[6].

 


[1] Tribunale di Salerno, sentenza del 10.11.2009

[2] Tribunale di Salerno, sentenza del 12.02.2008

[3] Cassazione Civile, sentenza n. 16075/2007

[4] Cassazione Civile, sentenza n. 1201/2002

[5] Tribunale di Foggia, 30.10.2000, in Giuffrè, Giurisprudenza di merito, 2001, 4-5 pg. 926

[6] Tribunale di Napoli, sentenza 1927 del 2000, in Giuffrè, Rivista Giuridica dell’Edilizia, 2000, 1/6, pg. 403