Riforma del condominio ed applicabilità dell’art. 1105, 4° comma, c.c.

Intervento alla conferenza Anaci di Milano del 15.02.2012

Cosa succede quando la mancata formazione di una maggioranza o la mancata esecuzione di una delibera provoca una paralisi amministrativa all’interno del condominio?

Ricercando tra le norme che regolano la comunione, l’art. 1105, 4° comma, c.c. afferma che “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”; come noto l’art. 1139 c.c., non modificato dalla riforma, prevede che per quanto non espressamente previsto dalle norme del condominio si applichino quelle sulla comunione in generale tra cui, per l’appunto, vi è l’articolo richiamato.

Quello che dobbiamo chiederci è se tale articolo sia o meno applicabile nell’ambito del condominio. Preliminarmente è opportuno ricordare, come osservato dalla giurisprudenza di merito, che il proprietario non è legittimato ad agire in sede di volontaria giurisdizione ex art. 1105 c.c. se non abbia, in precedenza, provocato la convocazione dell’assemblea condominiale sulla questione da trattare[1]. Diverse sentenze riconoscono l’applicabilità dell’art. 1105, 4° comma, c.c. al condominio anche se, la pronuncia 16075/2007 della Suprema Corte di Cassazione, limita al solo condominio minimo (costituito da due soli condomini) tale ambito.

L’applicabilità della norma alla disciplina condominiale permette di risolvere situazioni di “stallo” che difficilmente possono essere affrontate in altri modo; ciò soprattutto nell’ambito dei condomini con meno di cinque proprietari (dopo l’ingresso della riforma nove) per i quali non è possibile ricorrere alla nomina giudiziale ex art. 1129 c.c..

Nei casi previsti, ossia quando: non si prendano i provvedimenti necessari per la cosa comune, non si formi una maggioranza o una delibera adottata non venga eseguita, il giudice adito potrà nominare un amministratore “ad acta” (nominato per risolvere un problema specifico) anche in aggiunta dell’amministratore in carica.

Ribadisco che tale opinione è personale in quanto non sono riuscito a trovare una giurisprudenza costante sul punto ed il collega Eugenio Correale mi riferisce che il Tribunale di Milano è orientato nel non ritenere ammissibile tale figura. L’avvento della riforma e l’innalzamento del numero minimo di condomini fissato dal primo comma dell’art. 1129 c.c. non potrà che rendere necessario un maggior utilizzo dell’art. 1105, 4° comma, c.c. in tutti quei fabbricati con meno di nove proprietari dove l’assemblea sceglierà di non nominare l’amministratore.

 

Giurisprudenza di cassazione di merito:

–          “Non merita accoglimento il ricorso col quale è chiesta la nomina di un amministratore giudiziario in un condominio nel quale esiste un amministratore, che non ha posto in essere alcuna irregolarità, ma solo l’impossibilità di portare ad esecuzione una delibera per l’opposizione alla realizzazione delle opere da parte dei proprietari dei box garage[2];

–           “La disposizione dell’art. 1105 c.c., in vero, relativa all’amministrazione della comunione in generale, è si applicabile al condominio di edifici, in forza della norma di rinvio, di cui all’art. 1139 c.c., ma nel solo caso di condominio cosiddetto minimo, costituito da due soli condomini, per il quale non è obiettivamente applicabile l’apposita disciplina dell’art. 1136 c.c., che richiede maggioranze qualificate anche con riferimento al numero dei condomini (Cass. 4721/2001 e n. 5914/93, nonché Cass. n. 5298/98, richiamata dalla ricorrente)[3];

–          “Per la verità, se l’assemblea non può deliberare soccorre la disposizione contenuta nell’art. 1105, comma 4, c.c. – applicabile al condominio in virtù del rinvio fissato dall’art. 1139 c.c. – secondo cui, quando non si formano le maggioranze, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria[4];

–          “In tema di condominio cosiddetto minimo il tribunale può nominare, stante l’inerzia dell’organo deliberativo, un amministratore giudiziario ad acta conferendogli mandato a commissionare l’esecuzione di opere manutentive straordinarie ed urgenti (finalizzate, nel caso di specie, al ripristino delle strutture portanti comuni gravemente compromesse) e munendolo di autonomi poteri perché agisca svincolato dall’assemblea e dai compartecipanti[5];

 –          “Non è viziata da eccesso di potere la delibera assembleare con la quale i condomini ratificano l’operato dell’amministratore, il quale, previa informazione degli stessi, abbia ordinato e fatto eseguire lavori di manutenzione aventi carattere d’urgenza onde eliminare il pericolo di ulteriori distacchi dalla facciata principale di pezzi di cornicione e di intonaco fatiscente, nonostante all’uopo – a fronte dell’iniziale inerzia dell’assemblea medesima – fosse già stato nominato un amministratore ad acta[6].

 


[1] Tribunale di Salerno, sentenza del 10.11.2009

[2] Tribunale di Salerno, sentenza del 12.02.2008

[3] Cassazione Civile, sentenza n. 16075/2007

[4] Cassazione Civile, sentenza n. 1201/2002

[5] Tribunale di Foggia, 30.10.2000, in Giuffrè, Giurisprudenza di merito, 2001, 4-5 pg. 926

[6] Tribunale di Napoli, sentenza 1927 del 2000, in Giuffrè, Rivista Giuridica dell’Edilizia, 2000, 1/6, pg. 403

Presupposti di applicazione dell’art. 1105 c.c.

Estratto della sentenza n. 4616/2012 della Corte di Cassazione civile:

“L’intervento giudiziario previsto dall’art. 1105 c.c., comma 4, è ammesso quando, tra l’altro, si forma un insanabile contrasto tra i partecipanti alla comunione in ordine all’adozione dei provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune. L’applicazione della norma è quindi legata a due presupposti: l’esistenza di un contrasto insanabile tra i comunisti, non superabile con la formazione di una maggioranza adeguata, e la necessità di adottare provvedimenti per la gestione del bene comune”.