La prorogatio è morta, viva la prorogatio!

Vorrei tornare sul tema della prorogatio che già avevo affrontato all’interno del presente blog.

La dottrina prevalente ritiene ormai “morta” la prorogatio dei poteri dell’amministratore di condominio a fronte di quanto sancito dall’art. 1129 comma 8 c.c.. Il nodo della questione riguarda il significato attribuito all’espressione “cessazione dell’incarico“; nel caso in cui la cessazione si verifichi al termine dell’anno di mandato (o dell’anno + 1 di incarico), secondo i sostenitori di questa tesi, l’amministratore:

  • potrebbe occuparsi solo della gestione ordinaria e straordinaria;
  • non avrebbe diritto ad alcun compenso;
  • in caso di protratta inerzia da parte dell’assemblea dovrebbe rivolgersi al giudice per far nominare un amministratore giudiziale.

I problemi derivanti da tale modalità di affrontare la questione sono evidenti; se la gestione condominiale scade al 31 dicembre, l’amministratore in carica, giunto al primo di gennaio non potrebbe più compiere alcuna attività in quanto cessato dall’incarico.

A mio avviso la prorogatio dei poteri dell’amministratore di condominio è ancora viva, non si pone in contrasto con la L. 220/2012 ed evita tutti i problemi di cui sopra.

L’istituto in commento, figura di natura prettamente giurisprudenziale, è caratterizzato dai seguenti elementi:

  • si “attiva“, semplificando, nelle seguenti ipotesi: (a) inizio di una nuova gestione condominiale fino al momento della nomina formale (a seguito della riforma, tale aspetto riguarda solo l’anno successivo al rinnovo automatico); (b) dimissioni e/o revoca dell’amministratore senza la contestuale nomina del nuovo.
  • attribuzione di pieni poteri gestori all’amministratore.

Consideriamo inoltre i seguenti elementi:

  • negli articoli del codice civile relativi al condominio, si parla di cessazione dell’incarico solo per motivi così gravi da determinare la possibilità per ogni singolo condomino di convocare l’assemblea senza formalità (mi riferisco all’art. 71bis comma 4 disp. att.ve c.c.).
  • E’ vero che l’amministratore può ricorrere al giudice per la nomina dell’amministratore giudiziale (ai sensi dell’art. 1129 comma 1 c.c.), ma ciò avviene quando l’amministratore è “dimissionario”. Cosa ben diversa riguarda il caso in cui l’amministratore chieda di essere confermato, ma l’assemblea ordinaria non abbia presenze sufficienti per procedere in tal senso.
  • Se fosse vero che l’amministratore cessa dall’incarico con la fine della gestione, allora non potrebbe neppure predisporre il bilancio (ha 180 giorni di tempo dalla fine della gestione), promuovere e/o proseguire azioni di recupero del credito (anch’esse vincolate da precisi termini di legge) …
  • La prorogatio non è una “scorciatoia” per l’amministratore che vuole prolungare il suo incarico sine die in quanto, in vigenza di prorogatio, ogni condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria per chiedere la nomina dell’amministratore giudiziale.

A supporto di quanto fin qui esposto, richiamo due sentenze di merito:

  • Tribunale di Benevento, sentenza n. 43 del 17.01.2017: “Gli attori hanno sostenuto che l’amministratore condominiale, quando la nomina ne sia stata sospesa, perda il potere di convocare l’assemblea: ma, invece, esso continua ad agire, seppur soltanto in regime di prorogatio imperii, sino alla sostituzione, quanto meno in virtù dell’esigenza di indefettibilità dell’organo, privo, del resto, normativamente, di supplenti“;
  • Tribunale di Roma, sentenza n. 5526 del 21.03.2017: “Sono risultate prive di fondamento le preliminari eccezioni sollevate dal convenuto posto che l’amministratore in prorogatio mantiene gli obblighi ed i doveri connessi con la carica con riguardo alle legittime richieste dei condomini”.

In conclusione, ritengo che la prorogatio sia un principio da conservare onde evitare una domanda già sentita da diversi amministratori: ma alla fine della mia gestione, cosa devo fare? prendere un furgone, riempirlo con tutti i documenti del mio condominio e scaricarlo davanti al portone di ingresso del fabbricato?

Sentenza n. 5833/2017 (legittimazione dell’amministratore)

La sentenza della Suprema Corte di Cassazione n. 5833 dell’08.03.2017 (relatore dott. Antonio Scarpa) conferma due importanti principi in tema di legittimazione dell’amministratore.

Per quanto riguarda la legittimazione processuale, viene confermato un principio ormai costante secondo cui l’amministratore può – anche senza autorizzazione/ratifica da parte dell’assemblea – costituirsi nei giudizi relativi a materie che rientrino nelle sue attribuzioni: “Non è fondata l’eccezione di inammissibilità del ricorso formulata dalla controricorrente. L’amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, può costituirsi in giudizio, nonchè impugnare le decisioni che vedano soccombenti il condominio, per tutte le controversie che rientrino nell’ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c. , quali quelle aventi ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio da un terzo creditore in adempimento di un’obbligazione assunta dal medesimo amministratore per conto dei partecipanti, ovvero per dare esecuzione a delibere assembleari, erogare le spese occorrenti ai fini della manutenzione delle parti comuni o l’esercizio dei servizi condominiali“. Quanto sopra era stato da poco confermato anche con la sentenza n. 4183 del 16.02.2017; nell’ambito di tale pronuncia i giudici di legittimità si sono premurati di ricordare che quanto affermato dalle Sezioni Unite del 2010 (sentenza n. 18331) non si contrappone a tale ragionamento, posto che l’ambito applicativo del dictum delle Sezioni Unite  – necessità di autorizzazione assembleare, sia pure in sede di successiva ratifica – si riferisce, espressamente, a quei giudizi che esorbitano dai poteri dell’amministratore ai sensi dell’art. 1131 comma 2 e 3 c.c..

Nel proseguo della sentenza 5833 viene poi affrontato il tema della legittimazione sostanziale dell’amministratore il quale ha la rappresentanza dei condomini nei limiti delle attribuzioni di cui all’art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio. Nel caso specifico trattato dai giudici di legittimità non è stato considerato rientrare all’interno di tale ambito la manutenzione di un cancello elettrico (escluso dai beni comuni di cui all’art. 1117 c.c.) utilizzato da alcuni condomini per il transito su di un’area di proprietà esclusiva di un terzo; a tal fine sarebbe servito uno specifico mandato conferito dai singoli proprietari all’amministratore.

Cassazione Civile sentenza 5833 2017

Cassazione Civile sentenza 4183 2017

 

Legittimazione processuale dell’amministratore di condominio

Il codice civile dedica gli artt. 1130 e 1131 ai poteri dell’amministratore condominiale: in particolare, essi si occupano rispettivamente delle “Attribuzioni dell’amministratore” e della “Rappresentanza”.
Per quanto attiene al primo articolo, il comma I al punto 4) gli consente di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”, sottendendo in tal modo la possibilità lui concessa di agire per la tutela delle parti comuni dell’edificio amministrato.
Più esplicito è l’art 1131 c.c., il quale stabilisce che l’amministratore “può agire in giudizio sia contro i condomini che contro i terzi” nonché “Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio”, purché ciò avvenga nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitegli dall’assemblea condominiale.
In breve, l’amministratore ha il potere di agire in giudizio, resistervi, nonché di proporre impugnativa, senza alcuna specifica autorizzazione, purché ciò rientri tra le proprie attribuzioni ai sensi dell’art. 1130 c.c. e cioè quando si tratta, tra le altre, di: a) eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di curare l’osservanza dei regolamenti di condominio; b) disciplinare l’uso delle cose comuni, così da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini; c) riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea; d) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

Il tema di cui sopra è stato affrontato dalla sentenza 333/2015 del Tribunale di Brescia. In particolare è stata contestata la legittimazione in capo all’amministratore a conferire procura alle liti al proprio legale designato: nel caso di specie, parte attrice del processo (un condomino) aveva eccepito tale nomina, chiedendo pertanto la declaratoria di nullità del mandato e quindi l’inammissibilità dell’atto di costituzione del condominio convenuto.
Come ben rilevato dai Giudici bresciani, la Giurisprudenza a riguardo è costante e, sul punto, si riporta un estratto della pronuncia oggi in esame: “l’amministratore del condominio in base agli artt. 1130 e 1131 c.c. ha il diritto di resistere nei giudizi promossi dai condomini per ottenere la nullità o l’annullamento delle delibere assembleari, senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare, trattandosi di una controversia rientrante nei suoi compiti”.

 Sentenza 333 2015 del Tribunale di Brescia

Legittimazione dell’amministratore ad agire in giudizio nell’ambito dei propri poteri

La Corte di Cassazione, con la pronuncia n. 11841/2012, conferma il principio secondo cui l’amministratore può legittimamente agire in giudizio nell’ambito di vertenze che rientrano nei suoi poteri come delineati dall’art. 1130 c.c.; in particolare si afferma che l’amministratore non necessita di specifica delibera che lo autorizzi ad agire per ottenere l’attuazione del regolamento condominiale.

Giova sottolineare che tale concetto non è mai stato negato dalla sentenza a Sezioni Unite n. 18331/2010 che afferma chiaramente di fissare un principio applicabile a vertenze il cui oggetto esorbita dai poteri conferiti per legge all’amministratore.

Estratto della sentenza n. 11841/2012:

La controversia su cui si sono pronunciate le S.U. con la sentenza n. 18331/10, esulava da quelle in relazione alle quali l’amministratore condominiale è autonomamente legittimato ex art. 1131 c.c., comma 1, rientrando, invece, nel novero delle cause aventi ad oggetto le parti comuni dell’edificio e la relativa responsabilità da custodia. In tal senso ed entro siffatta cornice di riferimento va letto il principio di diritto enunciato dalle S.U., secondo cui l’amministratore condominiale, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all’assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’art. 1131 c.c., commi 2 e 3, può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, che è suo onere richiedere poi in ratifica del suo operato per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione.

Nell’ambito dell’esecuzione delle delibere condominiali, attività che ai sensi dell’art. 1130 c.c., comma 1, n. 1) rientra nelle normali attribuzioni dell’amministratore, questi, invece, può agire in giudizio sia contro i condomini, sia contro i terzi, come prevede l’art. 1131 c.c., comma 1 (cfr. in tema, Cass. nn. 27292/05, 14665/99, 4900/98, 2452/94 e 12125/92).

Ed è questa la fattispecie che è stata ritenuta esistente dalla Corte territoriale, lì dove ha accertato con motivazione in parte qua non investita da censura – che “l’amministratore non necessitasse di specifica delibera autorizzativa del giudizio, dal momento che (…) l’azione esercitata mirava ad ottenere l’attuazione del regolamento condominiale secondo la lettura che lo stesso Condominio ritiene di darne” (così, a pag. 7 della sentenza impugnata).

Legittimazione dell’amministratore nel caso di abusiva occupazione di spazi comuni da parte del costruttore

Estratto della sentenza n. 16230/2011 della Corte di Cassazione Civile:

Nella controversie giudiziali promosse da un condomino che si dolga per l’abusiva occupazione da parte del costruttore di una porzione di area in uso al condominio mediante la costruzione di un manufatto di proprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell’amministratore di condominio ad agire giudizialmente ai sensi degli artt. 1130, n. 4 e 1131 c.c. con azione per il ripristino dei luoghi e il risarcimento del danno, nei confronti dell’autore dell’opera denunciata e dell’acquirente di essa.

Legittimazione in giudizio dell’amministratore di condominio

Il tema trattato nella presente nota è stato oggetto della sentenza a Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione n. 18332 del 2010; tale pronuncia ha ritenuto necessaria la ratifica assembleare della costituzione in giudizio del condominio da parte dell’amministratore solo in alcuni casi ed infatti scrive: “Va innanzitutto osservato che la presente controversia esula da quelle per le quali l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1131 c.c. comma 1. Tale norma, infatti, conferisce una rappresentanza di diritto all’amministratore il quale è legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio (nonché a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c.”.

Nell’ambito delle attribuzioni conferite all’amministratore dal codice civile il medesimo non ha solo il diritto, ma piuttosto il dovere di costituirsi in giudizio. Tale è il caso del giudizio di impugnativa assembleare ove le delibere impugnate rientrino nelle materie di cui all’art. 1130 c.c.; in questi casi l’amministratore ha pieno titolo di costituirsi pur in assenza di ratifica da parte della compagine condominiale; ovviamente sarà suo dovere riferirne in assemblea appena possibile.

La Corte d’appello di Brescia – nell’ambito di un giudizio di impugnativa di delibera assembleare che approva un impegno economico ordinario – si è recentemente pronunciata in materia di legittimazione a fronte delle eccezioni mosse dal condomino. Quest’ultimo sosteneva la nullità di tutti gli atti compiuti dal condominio in quanto la procura conferita dall’amministratore non era stata ratificata da alcuna delibera assembleare. I giudici lombardi  hanno dichiarato infondato il motivo di appello così argomentando: “Osserva la Corte che l’eccezione è infondata poiché nella procura alle liti a margine del primo atto difensivo del condominio è specificato che il mandato è conferito per il presente giudizio, “in ogni suo stato e grado” e non risulta che l’assemblea condominiale abbia espresso la volontà di non resistere nel secondo grado, circostanza questa che avrebbe dovuto provare l’appellante che l’ha eccepita.[1].

La Corte bresciana ha quindi ritenuto l’amministratore legittimato a costituirsi nel giudizio di primo grado ed a resistere al successivo appello sulla base di due presupposti: la causa rientrava nell’ambito dei poteri conferiti dal codice all’amministratore e l’assemblea – pur non avendo espressamente ratificato l’operato dell’amministratore medesimo anche se informata della vertenza – non si è mai espressa in senso contrario.

Avv. Matteo Peroni



[1] Corte d’appello di Brescia, sentenza n. 103 del 2012