In “difesa” della prorogatio

La “prorogatio imperii” è un istituto giuridico di fonte giurisprudenziale in base al quale l’amministratore di condominio il cui incarico sia concluso per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., per dimissioni, per revoca o per altra causa, prosegue nell’esercizio di tutti i suoi poteri fino al momento in cui l’assemblea non nomina un nuovo soggetto.

La ratio posta alla base di tale figura è quella di garantire al condominio una continuità nella gestione ed opera se tale continuità si presume conforme alla volontà dei condomini; all’amministratore in prorogatio sono stati riconosciuti poteri pari a quelli dell’amministratore “ordinario” (può quindi, ad esempio, proporre azioni per il recupero dei crediti condominiali o convocare assemblee ordinarie/straordinarie) ed ha diritto ad un compenso proporzionale all’attività svolta.

Sul punto, riportiamo un estratto della sentenza n. 18660/2012 della Suprema Corte di Cassazione: “In tema di condominio degli edifici, l’istituto della prorogatio imperii – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina. Ne consegue che l’amministratore di condominio, o come nella specie, di altro tipo di comunione, la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei comproprietari” (Pronunce conformi della Cassazione Civile: 10607/2014, 18660/2012, 14589/2011, 1405/2007, 4531/2003).

Tale meccanismo risulta assai utile nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., nei casi di dimissioni dell’amministratore o nei casi di revoca del medesimo. Una delle ipotesi più comuni riguarda l’assemblea ove non vi siano – per disaccordo o per astensionismo – le maggioranze per la nomina dell’amministratore; in tale situazione si può procedere in due modi.

  1. L’assemblea approva la nomina dell’amministratore pur senza avere la corretta maggioranza. La delibera è annullabile e, se non impugnata, diverrà definitiva trascorsi i termini di cui all’art. 1137 c.c..
  2. L’assemblea – più correttamente in quanto priva delle maggioranze – non approva la nomina dell’amministratore ed il soggetto “in carica” rimane tale secondo il principio della prorogatio. Stante la mancanza di una nomina formale, ogni condomino potrebbe proporre ricorso ex art. 1129 c.c. avanti il giudice tutelare affinchè venga nominato un amministratore giudiziale. In assenza di cause di revoca o di particolari profili di malagestio il giudice potrebbe nominare il precedente amministratore; si cita, a titolo di esempio, il provvedimento del Tribunale di Brescia, sezione distaccata di Salò, dell’08.11.2012 con cui, a fronte di medesima richiesta, è stato confermato l’amministratore che esercitava in regime di prorogatio: “rilevato peraltro che è possibile il rinnovo della carica dello stesso amministratore, che l’amministratore in carica ha ben amministrato e che le incomprensioni tra i condomini determinano l’inopportunità di nominare amministratore un condomino, rilevato pertanto che appare opportuno nominare nuovamente l’attuale amministratore (…)”.

L’avvento della riforma del condomino, a detta della dottrina maggioritaria[1], sembra aver sancito la fine della “prorogatio imperii”. La norma di riferimento è il nuovo articolo 1129 comma 8 c.c. che recita: “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

A mio avviso la norma in esame può essere letta in modo diverso e maggiormente conforme alla ratio della riforma e della giurisprudenza fino ad oggi prevalente. Le innovazioni apportate dalla L. 220/2012 non hanno scalfito i principi posti alla base dei ragionamenti della Suprema Corte di Cassazione per giustificare la prorogatio: carattere perenne e necessario dell’ufficio di amministratore[2] ed interesse del condominio alla continuità dell’amministratore[3]. Proprio sulla base di tali principi la figura della cessazione di amministratore di condominio si concretizza nelle seguenti ipotesi.

  1. Nomina del nuovo amministratore, sia essa conseguente ad una delibera assembleare o ad una pronuncia giudiziale.
  2. Casi in cui il rapporto di fiducia tra i condomini e l’amministratore viene meno per gravi motivi tali da determinare la cessazione immediata dell’incarico. Questa ipotesi è stata espressamente prevista dalla riforma del condominio all’art. 71bis, comma 4, disp. att.ve c.c.: “La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dell’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore”.

È vero che il rapporto di mandato si estingue – in forza dell’art. 1722 c.c. – ipso jure alla scadenza del termine, ma è anche vero che la disciplina del mandato si applica a quella del condominio solo “per quanto non disciplinato”; in ogni caso ricordiamo che già prima della riforma la giurisprudenza assimilava l’incarico di amministratore a quello di mandatario, ma non per questo aveva modificato il suo orientamento in tema di prorogatio.

Sul punto è opportuno richiamare la pronuncia della Corte di Cassazione Civile n. 705 del 24.01.1994: “(…) avendo questa Corte ripetutamente chiarito come la disposizione dell’art. 1129 c.c., secondo la quale l’amministratore, nel condominio degli edifici, dura in carica un anno, non sancisca una decadenza ope legis e non escluda, pertanto, né la possibilità di una tacita riconferma, di anno in anno, per effetto della mancata nomina di altro amministratore (sent. N. 3727 del 1968) né, comunque, la proroga dei poteri di rappresentanza dell’amministratore fino alla sua sostituzione con la nomina di altro amministratore da parte dell’assemblea dei condomini o del giudice”.

L’articolo 1129, comma 8, c.c. e l’art. 71bis disp. att.ve già richiamati sono gli unici due punti ove compare il termine “cessazione dell’incarico”. Ciò avvalora il principio secondo cui tale cessazione è conseguente ad un taglio netto nel rapporto con il precedente amministratore determinato o dalla sua sostituzione o dal verificarsi dei casi di cui all’art. 71bis, comma 4, disp. att.ve c.c.; episodi questi ultimi talmente gravi da giustificare la circostanza che il condominio sia provvisoriamente privo del proprio rappresentante. In queste ultime ipotesi la riforma riconosce il potere ai condomini di convocare direttamente l’assemblea; al contrario la Corte di Cassazione – con la recente pronuncia n. 10607/2014 che pur valutava una delibera assembleare assunta in periodo previgente la riforma – ha riconosciuto legittima la convocazione d’assemblea compiuta dall’amministratore in prorogatio.

L’unico provvedimento giudiziario post-riforma rinvenuto sul tema (Tribunale di Catania, decreto del 10.02.2014[4]) conferma l’operatività del regime di prorogatio.

In conclusione, ritengo che il regime di prorogatio imperii ed i principi sanciti fino ad oggi dalla giurisprudenza costante della Suprema Corte di Cassazione rimangano validi. A mio avviso ciò si pone in linea con la riconferma “tacita” dell’amministratore per il secondo anno e pone luce sulla vera ratio dell’art. 1129 comma 8 c.c.: accelerare i passaggi di consegne tra amministratori ed evitare che l’amministratore uscente esponga compensi per tale adempimento[5].

Avv. Matteo Peroni

[1] Favorevoli alla “fine” della prorogatio: Triola, La Riforma del condominio tra novità e occasioni mancate, 2014, 118; Celeste – Scarpa, L’amministratore e l’assemblea, 2014, 30; Tortorici, Luci e ombre della nuova disciplina per l’amministratore in Immobili e proprietà, 2014, 7.

In senso contrario: Frugoni, La cessazione dell’incarico e le attività urgenti da espletare sino all’insediamento del nuovo rappresentante, 2013; Gallucci, Il condominio degli edifici, 2013, 226

[2] Cassazione Civile, sentenza n. 10607 del 14.05.2014

[3] Cassazione Civile, sentenza n. 18660 del 30.10.2012

[4] Pubblicato in www.condominioweb.it il 25.02.2014

[5] Tale problematica era già stata affrontata dalla giurisprudenza la quale riteneva che il condominio non dovesse riconoscere alcun compenso –ovviamente salvo ratifica da parte dell’assemblea – in ordine alle incombenze legate al passaggio di consegne; sul punto si cita la sentenza n. 247/2010 del Tribunale di Milano.

Chi può essere amministratore di condominio?

Come diventare (e rimanere) amministratore di condominio.

Si allega articolo predisposto in ordine ai requisiti richiesti dalla legge per diventare amministratore di condominio; l’articolo allegato affronta sia le norme del codice civile (cosi come riformato dalla L. 220/2012), sia la legge sulle professioni non regolamentate (L. 04/2013).

Ad oggi siamo ancora in attesa della pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del decreto contenente la regolamentazione dei corsi di formazione e di aggiornamento.

Avv. Matteo Peroni

 

LINK per scaricare l’articolo:

Articolo del 23.08.2014

Compenso dell’amministratore per spese straordinarie

La sentenza n. 22313 del 30.09.2013, emessa dalla seconda sezione della suprema Corte di Cassazione (presidente: dott. Roberto Triola, relatore: dott.ssa Laurenza Nuzzo), ha affrontato il tema del compenso dell’amministratore relativo ad opere di manutenzione straordinaria.

Tale pronuncia non si discosta dalla giurisprudenza prevalente secondo cui l’amministratore può pretendere il pagamento dei soli compensi espressamente indicati nel preventivo approvato in sede di nomina; ovviamente l’assemblea è libera (previa delibera di approvazione assunta a maggioranza) di riconoscere al professionista, anche a posteriori,  il pagamento di cifre extra a fronte di specifiche prestazioni.

Il tema oggetto del presente esame assume ancor più rilevanza alla luce dell’art. 1129, comma 14, c.c. (introdotto dalla riforma del condominio): “L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.”.

A mio avviso, la specificazione analitica significa che ogni compenso extra (a titolo di esempio: compenso per lavori straordinari, compenso per assemblee straordinarie, compenso per solleciti ….) deve essere singolarmente approvato dall’assemblea. Ricordiamo altresì che, stante quanto affermato dall’art. 1129, comma 8, c.c. (inderogabile), non è più possibile richiedere alcun importo a titolo di passaggio di consegne.

La sentenza oggi in esame affronta il caso di un amministratore il quale aveva trattenuto l’importo di € 1.950,00 quale corrispettivo per aver seguito dei lavori straordinari presso il condominio; i giudici di merito stabilivano che tali importi dovessero essere restituiti in quanto non deliberati dall’assemblea. I giudici di legittimità confermano la pronuncia della Corte d’appello sulla base dei seguenti principi: “Va, infatti, ribadito che in tema di condominio, l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte (Cass. n. 3596/2003; n. 122047210).

Peraltro, come già affermato con la sentenza impugnata, non opera, ai fini del riconoscimento di un compenso suppletivo, in mancanza di una specifica delibera condominiale, la presunta onerosità del mandato allorchè, come nel caso in esame, è stabilito un compenso forfettario a favore dell’amministratore, spettando comunque all’assemblea condominiale il compito generale di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore che, quindi, non può esigere neppure il rimborso di spese da lui anticipate non potendo il relativo credito considerarsi liquido ed esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea (Cass. n. 14197/2011)”.

Posto quanto sopra, ricordo l’importanza di specificare in modo analitico e ben determinabile –  all’interno del preventivo presentato in assemblea – gli eventuali compensi extra; come già detto, se tale voce non fosse stata indicata al momento della nomina, l’assemblea potrebbe (ma non è obbligata) approvare tale compenso anche in sede di bilancio consuntivo.

Avv. Matteo Peroni

Riforma del condominio ed applicabilità dell’art. 1105, 4° comma, c.c.

Intervento alla conferenza Anaci di Milano del 15.02.2012

Cosa succede quando la mancata formazione di una maggioranza o la mancata esecuzione di una delibera provoca una paralisi amministrativa all’interno del condominio?

Ricercando tra le norme che regolano la comunione, l’art. 1105, 4° comma, c.c. afferma che “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”; come noto l’art. 1139 c.c., non modificato dalla riforma, prevede che per quanto non espressamente previsto dalle norme del condominio si applichino quelle sulla comunione in generale tra cui, per l’appunto, vi è l’articolo richiamato.

Quello che dobbiamo chiederci è se tale articolo sia o meno applicabile nell’ambito del condominio. Preliminarmente è opportuno ricordare, come osservato dalla giurisprudenza di merito, che il proprietario non è legittimato ad agire in sede di volontaria giurisdizione ex art. 1105 c.c. se non abbia, in precedenza, provocato la convocazione dell’assemblea condominiale sulla questione da trattare[1]. Diverse sentenze riconoscono l’applicabilità dell’art. 1105, 4° comma, c.c. al condominio anche se, la pronuncia 16075/2007 della Suprema Corte di Cassazione, limita al solo condominio minimo (costituito da due soli condomini) tale ambito.

L’applicabilità della norma alla disciplina condominiale permette di risolvere situazioni di “stallo” che difficilmente possono essere affrontate in altri modo; ciò soprattutto nell’ambito dei condomini con meno di cinque proprietari (dopo l’ingresso della riforma nove) per i quali non è possibile ricorrere alla nomina giudiziale ex art. 1129 c.c..

Nei casi previsti, ossia quando: non si prendano i provvedimenti necessari per la cosa comune, non si formi una maggioranza o una delibera adottata non venga eseguita, il giudice adito potrà nominare un amministratore “ad acta” (nominato per risolvere un problema specifico) anche in aggiunta dell’amministratore in carica.

Ribadisco che tale opinione è personale in quanto non sono riuscito a trovare una giurisprudenza costante sul punto ed il collega Eugenio Correale mi riferisce che il Tribunale di Milano è orientato nel non ritenere ammissibile tale figura. L’avvento della riforma e l’innalzamento del numero minimo di condomini fissato dal primo comma dell’art. 1129 c.c. non potrà che rendere necessario un maggior utilizzo dell’art. 1105, 4° comma, c.c. in tutti quei fabbricati con meno di nove proprietari dove l’assemblea sceglierà di non nominare l’amministratore.

 

Giurisprudenza di cassazione di merito:

–          “Non merita accoglimento il ricorso col quale è chiesta la nomina di un amministratore giudiziario in un condominio nel quale esiste un amministratore, che non ha posto in essere alcuna irregolarità, ma solo l’impossibilità di portare ad esecuzione una delibera per l’opposizione alla realizzazione delle opere da parte dei proprietari dei box garage[2];

–           “La disposizione dell’art. 1105 c.c., in vero, relativa all’amministrazione della comunione in generale, è si applicabile al condominio di edifici, in forza della norma di rinvio, di cui all’art. 1139 c.c., ma nel solo caso di condominio cosiddetto minimo, costituito da due soli condomini, per il quale non è obiettivamente applicabile l’apposita disciplina dell’art. 1136 c.c., che richiede maggioranze qualificate anche con riferimento al numero dei condomini (Cass. 4721/2001 e n. 5914/93, nonché Cass. n. 5298/98, richiamata dalla ricorrente)[3];

–          “Per la verità, se l’assemblea non può deliberare soccorre la disposizione contenuta nell’art. 1105, comma 4, c.c. – applicabile al condominio in virtù del rinvio fissato dall’art. 1139 c.c. – secondo cui, quando non si formano le maggioranze, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria[4];

–          “In tema di condominio cosiddetto minimo il tribunale può nominare, stante l’inerzia dell’organo deliberativo, un amministratore giudiziario ad acta conferendogli mandato a commissionare l’esecuzione di opere manutentive straordinarie ed urgenti (finalizzate, nel caso di specie, al ripristino delle strutture portanti comuni gravemente compromesse) e munendolo di autonomi poteri perché agisca svincolato dall’assemblea e dai compartecipanti[5];

 –          “Non è viziata da eccesso di potere la delibera assembleare con la quale i condomini ratificano l’operato dell’amministratore, il quale, previa informazione degli stessi, abbia ordinato e fatto eseguire lavori di manutenzione aventi carattere d’urgenza onde eliminare il pericolo di ulteriori distacchi dalla facciata principale di pezzi di cornicione e di intonaco fatiscente, nonostante all’uopo – a fronte dell’iniziale inerzia dell’assemblea medesima – fosse già stato nominato un amministratore ad acta[6].

 


[1] Tribunale di Salerno, sentenza del 10.11.2009

[2] Tribunale di Salerno, sentenza del 12.02.2008

[3] Cassazione Civile, sentenza n. 16075/2007

[4] Cassazione Civile, sentenza n. 1201/2002

[5] Tribunale di Foggia, 30.10.2000, in Giuffrè, Giurisprudenza di merito, 2001, 4-5 pg. 926

[6] Tribunale di Napoli, sentenza 1927 del 2000, in Giuffrè, Rivista Giuridica dell’Edilizia, 2000, 1/6, pg. 403

Reato di appropriazione indebita da parte dell’amministratore

La sentenza n. 4096/2012 della Corte di Cassazione Penale ha confermato il reato di appropriazione indebita in capo all’amministratore che, incassate le quote dei condomini, abbia omesso di versare i contributi previdenziali del portiere:

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE QUINTA PENALE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MARASCA Gennaro – Presidente –

Dott. DE BERARDINIS Silvana – Consigliere –

Dott. VESSICHELLI Maria – Consigliere –

Dott. LAPALORCIA Grazi – rel. Consigliere –

Dott. PISTORELLI Luca – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

F.C. N. IL (OMISSIS);

avverso la sentenza n. 1395/2010 CORTE APPELLO di PALERMO, del 21/12/2011;

visti gli atti, la sentenza e il ricorso;

udita in PUBBLICA UDIENZA del 09/05/2012 la relazione fatta dal Consigliere Dott. GRAZIA LAPALORCIA;

Udito il Procuratore Generale in persona del Dott. Iacoviello F.M. che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso;

Udito per la parte civile l’Avv. Salzano N.;

Udito il difensore Avv. Martorana A.G..

 Svolgimento del processo

 1. F.C., nella qualità di amministratore condominiale, è stato ritenuto responsabile, con sentenza della Corte di Appello di Palermo 21-12-2011, che ha parzialmente riformato quella del tribunale della stessa città in data 6-10-2009, della falsificazione di dodici modelli F24, in cui risultava apposto il falso timbro di un istituto di credito, e di appropriazione indebita delle relative somme, costituenti i contributi da versare per il portiere dello stabile (fatto, quest’ultimo, qualificato in primo grado come truffa).

2. Il ricorso proposto per il tramite del difensore avv. A.G. Martorana, si articola in tre motivi.

2.1 Violazione dell’art. 124 cod. pen, per intempestività della querela, presentata soltanto nel luglio 2004, benchè il subentro del nuovo amministratore risalisse al gennaio 2004.

2.2 Vizio di motivazione con riferimento all’art. 192 cod. proc. pen. e art. 646 cod. pen. in quanto il mancato versamento dei contributi per i dipendenti non integra interversione del possesso, trattandosi di somme di proprietà del datore di lavoro, ma inadempimento di natura civilistica.

2.3 Vizio di motivazione in ordine alla sussistenza del reato di falso, non essendo state acquisite prove relative all’attribuibilità al F. della falsificazione degli F24, anche perchè, dalle dichiarazioni del nuovo amministratore, detti modelli, in parte risalenti all’amministrazione precedente al F., non risultavano oggetto di consegna da parte dell’imputato.

 Motivi della decisione

 1. Il ricorso è inammissibile.

2. La questione dell’intempestività della querela, riferibile comunque ad uno solo dei reati essendo quello di falso procedibile d’ufficio, è manifestamente infondata in quanto, benchè il subentro del nuovo amministratore risalisse al gennaio 2004, mentre la querela era stata presentata nel luglio di quell’anno, nello stesso ricorso si legge che solo il (OMISSIS) il nuovo amministratore aveva scoperto la falsità degli F24 a seguito di risposta della banca alle sue richieste di chiarimenti, venendo quindi a conoscenza soltanto allora dell’appropriazione indebita delle relative somme.

3. Pure manifestamente privo di fondamento è l’assunto dell’irrilevanza penale dell’omesso versamento dei contributi per il portiere dello stabile, perchè in contrasto con l’orientamento di questa corte secondo cui integra il reato di appropriazione indebita la condotta dell’amministratore condominiale che, ricevute le somme di denaro necessarie dai condomini, ometta di versare i contributi previdenziali per il servizio di portierato (Cass. 41462/2010).

4. La censura di vizio di motivazione in ordine all’attribuibilità del reato di falso al F. in quanto modelli falsificati non risultavano oggetto di consegna da parte sua, è poi contraddetta dallo stesso contenuto del ricorso che, nella parte in cui riassume le risultanze, e in particolare il contenuto della querela del B., nuovo amministratore, non manca di ricordare che, secondo il querelante, il F. aveva informalmente consegnato al contabile pro tempore alcuni modelli F24. Ma, ciò che più conta, dalla sentenza di primo grado, la cui motivazione integra quella di secondo trattandosi di doppia conforme, risulta, con la precisa citazione delle fonti, che gli F24 recanti il falso timbro della banca, erano stati allegati dal prevenuto alla documentazione contabile e fiscale del condominio, restando quindi meramente generica ed ipotetica la possibilità che altri fosse l’autore della falsificazione.

5. Alla declaratoria di inammissibilità seguono le statuizioni di cui all’art. 616 cod. proc. pen. – determinandosi in Euro 1000 la somma da corrispondere alla cassa delle Ammende, che appare equa tenuto conto della natura delle questioni prospettate – e la condanna del ricorrente alla rifusione delle spese di parte civile, liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di Euro 1000,00 in favore della Cassa delle Ammende, nonchè al rimborso delle spese sostenute dalla parte civile, liquidate in complessivi Euro 1.500,00, oltre accessori come per legge.

Mancanza di salvavita ed omicidio colposo

La sentenza n. 40050/2012 della Corte di Cassazione Penale ha dichiarato colpevoli di omicidio colposo il proprietario e l’amministratore dell’immobile in seguito alla morte per folgorazione dell’inquilino. L’art. 589, primo comma, c.p. afferma che “Chiunque cagiona per colpa la morte di una persona è punito con la reclusione da sei mesi a cinque anni”; nel caso di specie il collegio ha ritenuto sussistere colpa in capo agli imputati per il fatto che l’impianto elettrico dell’immobile non fosse dotato di salvavita.

In particolare il figlio dell’anziana proprietaria è stato riconosciuto quale “amministratore di fatto” in quanto si occupava della riscossione dei canoni rilasciandone ricevuta e si occupò, dopo l’evento, di far mettere a norma l’impianto; ad avviso della Corte tale comportamento è sufficiente per determinare una assunzione di responsabilità che non richiede particolari formalità.

Riportiamo la sentenza integrale:

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE QUARTA PENALE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BRUSCO Carlo Giuseppe – Presidente
Dott. FOTI Giacomo – Consigliere
Dott. IZZO Fausto – Consigliere
Dott. BLAIOTTA Rocco Marco – Consigliere
Dott. GRASSO Giuseppe – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
1) (OMISSIS) N. IL (OMISSIS);
2) (OMISSIS) N. IL (OMISSIS);
avverso la sentenza n. 2731/2009 CORTE APPELLO di CATANIA, del 18/11/2010;
visti gli atti, la sentenza e il ricorso;
udita in PUBBLICA UDIENZA del 10/07/2012 la relazione fatta dal Consigliere Dott. GIUSEPPE GRASSO;
Udito il Procuratore Generale in persona del Dott. SCARDACCIONE Eduardo che ha concluso per il rigetto del ricorso;
Udito il difensore avv. (OMISSIS) del Foro di (OMISSIS) che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.
RITENUTO IN FATTO
1. Il Tribunale di Catania, con sentenza dell’1/12/2008, dichiarato colpevole (OMISSIS) del delitto di all’articolo
589, cod. pen., ai danni di (OMISSIS), condanno’ il medesimo alla pena stimata di giustizia e assolse (OMISSIS) dalla stessa imputazione perche’ il fatto on costituisce reato.
1.1. Al fine di favorire una piu’ agevole comprensione della vicenda e’ bastevole ricordare in questa sede che il (OMISSIS), secondo la ricostruzione operata dai giudici di merito, raggiunto da scarica elettrica mentre si trovava sotto la doccia, dopo aver vanamente disattivato l’interruttore generale della propria abitazione, stante che la dispersione elettrica non era cessata, si era recato sulla terrazza, ove erano alloggiate le vasche dell’acqua, ivi rimanendo folgorato (verra’ trovato dai soccorritori aggrappato alla ringhiera). Notata la presenza di un cavo elettrico poggiato su un tubo conducente acqua potabile, collocato, a sua volta, vicino la ringhiera, veniva rilevata dal personale (OMISSIS) una rilevante dispersione elettrica.

2. La Corte d’appello di Catania, con sentenza dell’8/11/2011, investita della cognizione impugnatoria dall’appello proposto dall’imputato, dalla Procura Generale, dalle parti civili e, in via incidentale, da (OMISSIS), in parziale riforma dell’impugnata, sentenza, dichiaro’ la penale responsabilita’ anche della (OMISSIS) (proprietaria dell’alloggio abitato dalla vittima) che condanno’, applicate le attenuanti generiche e, ritenuto il concorso di colpa della vittima nella misura del 20%, alla pena sospesa reputata di giustizia.
3. Entrambi gli imputati proponevano ricorso per cassazione.
3.1. Con il primo motivo viene eccepito “il difetto di motivazione determinato dall’erronea interpretazione ed applicazione del principio di causalita’ nel reato colposo”.
L’evento dipese, a parere dei ricorrenti, dall’improvvido, arbitrario ed illogico comportamento del (OMISSIS), il quale, in presenza di dispersione elettrica, invece che contattare personale specializzato, penso’ di salire sulla terrazza, alla quale non aveva diritto di accedere, ove, peraltro, non si trovavano i contatori dell’energia elettrica, ma solo le vasche dell’acqua.
Il tecnico (OMISSIS), sentito in qualita’ di teste, ebbe ad affermare che l’appartamento era dotato di “salvavita”, che il predetto, dopo il fatto, aveva provveduto a sostituire e, quindi, se la dispersione era dipesa da un malfunzionamento del differenziale, nessun rimprovero poteva muoversi agli imputati.
Inoltre, l’ing. (OMISSIS) non era stato in condizione di escludere con certezza assoluta che l’impianto elettrico non fosse in alcun modo protetto.
3.2. La motivazione della sentenza era incorsa in manifesta illogicita’ nell’affermare che il (OMISSIS) dovesse considerarsi amministratore di fatto dell’immobile, abitato dalla vittima. Solo per ragioni di affetto filiale si era prestato saltuariamente ad occuparsi, dietro richiesta dell’anziana madre, dello stabile; nessuna delega aveva mai ricevuto e, peraltro, l’avversa ricostruzione dipendeva dalle dichiarazioni interessate dei parenti della vittima.
CONSIDERATO IN DIRITTO
4. Il ricorso va disatteso perche’ infondato.
4.1. Errano i ricorrenti nel sostenere che la Corte territoriale sia incorsa in vizio motivazionale, in questa sede censurabile, nel fare applicazione del principio di causalita’
Senza che occorra conoscere se l’impianto elettrico dell’abitazione fosse dotato, come la legge richiede, di interruttore differenziale, e’ certo che ove fosse stato regolarmente posto in essere strumento efficiente di tal fatta il tragico evento non si sarebbe dato, perche’ l’immediata disattivazione elettrica avrebbe impedito la folgorazione.
In ogni caso il giudice del merito, sul punto non smentito, attraverso ragionamento pienamente condivisibile ha chiarito, anche sulla base degli accertamenti tecnici svolti, che il modo d’essere degli impianti (peraltro l’intiero gruppo pompa-autoclave appariva assemblato in modo rudimentale e al quanto approssimativo) e la loro allocazione facevano escludere che al predetto impianto elettrico (cioe’ quello che adduceva l’energia elettrica al gruppo) fosse assicurata protezione mediante il cd. salvavita (pagg. 7 e 8 della sentenza di secondo grado).
Nessuna condotta, peraltro, estranea a all’id quod plerumque accidit puo’ attribuirsi alla vittima, la quale, percepita la scarica elettrica mentre era sotto la doccia, sali’ sul terrazzo, evidentemente di libero accesso (e nulla rileva che in questa sede i ricorrenti asseriscano che la vittima non avesse titolo civilistico al fine), per accertarsi della ragione della dispersione. Ivi, come, non smentita ha precisato la Corte d’Appello di Catania, l’uomo, senza che avesse in alcun modo armeggiato rischiosamente con i fili elettrici, venne attinto dalla mortale scarica per avere contemporaneamente toccato il tubo conduttore dell’elettricita’ all’autoclave e l’inferriata a potenziale elettrico zero. In definitiva, anche a riconoscere un modesto concorso colposo della stessa vittima, quantificato dal giudice del merito nel 20%, correttamente e’ stato escluso che l’evento sia stato autonomamente procurato da questa.
4.2. Del pari infondato risulta il secondo motivo.

Anche in questo caso, infatti, vengono mossi rilievi che attengono al merito della motivazione, in questa sede non censurabile.
Sul punto, invero, la motivazione del giudice del merito appare logica ed esaustiva, dovendosi, inoltre, escludere l’ipotizzato travisamento. Correttamente la Corte di Catania ha evidenziato l’irrilevanza della formale residenza o meno in loco di (OMISSIS), il quale, peraltro, parlando dell’abitazione di via Plebiscito, la indica come “casa mia”, ammettendo di trattenervisi spesso a dormire, anche in assenza dell’anziana madre; egli si occupava, invece della genitrice, di riscuotere i canoni, rilasciandone ricevuta; egli si occupo’, dopo l’evento, di fare mettere a norma l’impianto. In definitiva, come, peraltro, appare conforme a quel che solitamente avviene in simili casi, assunse il ruolo di amministratore di fatto, vicariando la madre, oramai in eta’ piuttosto avanzata. Ovviamente, si tratta d’una assunzione di responsabilita’ e garanzia che non richiedeva formalita’ di sorta, a comprovare la quale e’ risultato soddisfacente il vaglio istruttorio (escussione testimoniale), apoditticamente avversato in ricorso, senza l’apporto di alcuna specifica allegazione che concretamente lo abbia posto in dubbio.
5. All’epilogo consegue la condanna dei ricorrenti alle spese.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali”.

Potere di spesa dell’amministratore

Estratto della sentenza n. 14197/2011 della Corte di Cassazione Civile:

L’amministratore del condomino dunque non ha un generale potere di spesa (salvo quanto previsto dall’art. 1135 c.c. in tema di lavori urgenti e dall’art. 1130 c.c., n. 3) per cui deve ritenersi che in via generale l’assemblea condominiale abbia il compito specifico non solo di approvare il conto consultivo, al fine di confrontarlo con il preventivo, ma anche valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore stesso (Cass. n. 5449 del 4.6.1999).

Per quanto riguarda il rapporto di mandato qual è quello configurabile tra amministratore e condomini, si rileva che la norma di cui l’art. 1720 c.c., prevede per il mandante l’obbligo di rimborsare il mandatario delle anticipazione da lui fatte, ma tale norma dev’essere chiaramente correlata con i principi in materia di condominio e di spese condominiali, le quali devono tutte passare al vaglio dell’assemblea per quanto riguardo la loro previsione o ratifica, senza le quali i credito dell’amministratore non può ritenersi nè liquido nè esigibile. tale principio. E’ stato invero statuito che ” ….L’amministratore di condominio cessato dall’incarico e attivamente legittimato a proporre l’Azione per il recupero delle somme da lui anticipate nell’interesse del condominio nel corso della sua gestione, che risultino dalla deliberazione di approvazione del rendiconto, nei confronti dei singoli condomini per le quote rispettivamente a loro carico. Tale legittimazione attiva trova il suo fondamento nelle specifiche funzioni dell’amministratore previste dalla legge (art. 1130 c.c., n 3 e art. 1135 c.c., n. 3) e, più in generale, nella disciplina del rapporto di mandato, quale e quello configurabile tra i condomini e l’amministratore (art. 1720 c.c.)”.(Cass. Sez. 2, n. 4127 del 15/12/1975).” “Nel condominio degli edifici anche le spese di manutenzione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essenziali richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea dei condomini essendo questa espressamente richiesta dall’art. 1135 c.c., n. 2. per tutte le spese occorrenti durante l’anno e non solo per le spese di straordinaria manutenzione alle quali si riferisce il citato art. 1135, n. 5. ” (Cass. Sez. 2, n. 4831 del 18/05/1994).

Legittimazione dell’amministratore ad agire in giudizio nell’ambito dei propri poteri

La Corte di Cassazione, con la pronuncia n. 11841/2012, conferma il principio secondo cui l’amministratore può legittimamente agire in giudizio nell’ambito di vertenze che rientrano nei suoi poteri come delineati dall’art. 1130 c.c.; in particolare si afferma che l’amministratore non necessita di specifica delibera che lo autorizzi ad agire per ottenere l’attuazione del regolamento condominiale.

Giova sottolineare che tale concetto non è mai stato negato dalla sentenza a Sezioni Unite n. 18331/2010 che afferma chiaramente di fissare un principio applicabile a vertenze il cui oggetto esorbita dai poteri conferiti per legge all’amministratore.

Estratto della sentenza n. 11841/2012:

La controversia su cui si sono pronunciate le S.U. con la sentenza n. 18331/10, esulava da quelle in relazione alle quali l’amministratore condominiale è autonomamente legittimato ex art. 1131 c.c., comma 1, rientrando, invece, nel novero delle cause aventi ad oggetto le parti comuni dell’edificio e la relativa responsabilità da custodia. In tal senso ed entro siffatta cornice di riferimento va letto il principio di diritto enunciato dalle S.U., secondo cui l’amministratore condominiale, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all’assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’art. 1131 c.c., commi 2 e 3, può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, che è suo onere richiedere poi in ratifica del suo operato per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione.

Nell’ambito dell’esecuzione delle delibere condominiali, attività che ai sensi dell’art. 1130 c.c., comma 1, n. 1) rientra nelle normali attribuzioni dell’amministratore, questi, invece, può agire in giudizio sia contro i condomini, sia contro i terzi, come prevede l’art. 1131 c.c., comma 1 (cfr. in tema, Cass. nn. 27292/05, 14665/99, 4900/98, 2452/94 e 12125/92).

Ed è questa la fattispecie che è stata ritenuta esistente dalla Corte territoriale, lì dove ha accertato con motivazione in parte qua non investita da censura – che “l’amministratore non necessitasse di specifica delibera autorizzativa del giudizio, dal momento che (…) l’azione esercitata mirava ad ottenere l’attuazione del regolamento condominiale secondo la lettura che lo stesso Condominio ritiene di darne” (così, a pag. 7 della sentenza impugnata).

Anticipazione di somme da parte dell’amministratore di condominio

Estratto della sentenza n. 10153/2011 della Corte di Cassazione Civile:

L’approvazione di un rendiconto di cassa che presenti un disavanzo tra uscite ed entrate, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l’importo corrispondente, atteso che la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificatamente sottoposto all’esame dell’organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso.

Legittimazione dell’amministratore nel caso di abusiva occupazione di spazi comuni da parte del costruttore

Estratto della sentenza n. 16230/2011 della Corte di Cassazione Civile:

Nella controversie giudiziali promosse da un condomino che si dolga per l’abusiva occupazione da parte del costruttore di una porzione di area in uso al condominio mediante la costruzione di un manufatto di proprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell’amministratore di condominio ad agire giudizialmente ai sensi degli artt. 1130, n. 4 e 1131 c.c. con azione per il ripristino dei luoghi e il risarcimento del danno, nei confronti dell’autore dell’opera denunciata e dell’acquirente di essa.