Facoltà del condomino di ottenere l’esibizione dei documenti contabili

Estratto della sentenza n. 19210/2011 della Suprema Corte di Cassazione:

In tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purchè l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti).

Il condomino ha senz’altro il diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all’assemblea condominiale ed a tale diritto corrisponde l’onere dell’amministratore di predisporre un’organizzazione, sia pur minima, che consenta la possibilità di esercizio di tale diritto e della esistenza della quale i condomini siano informati. Con il che, deve ritenersi che a fronte della richiesta del condomino di accedere alla documentazione contabile per gli indicati fini di partecipazione consapevole ad un’assemblea che su quei documenti debba esprimersi, l’onere della prova della inesigibilità della richiesta e della sua non compatibilità con le modalità previamente comunicate incombe sull’amministratore e, quindi, in sede di impugnazione della delibera assembleare, al Condominio, ove intenda resistere all’azione del condomino dissenziente.

Maggioranze necessarie per la stipula di polizza assicurativa condominiale (anche ultranovennale)

Estratto della sentenza n. 15872/2010 della Corte di Cassazione Civile:

“Va radicalmente escluso che la conclusione di un contratto di assicurazione di un fabbricato da parte dell’amministratore richieda il consenso di tutti i condomini, potendo invece essere deliberato dall’assemblea, anche se di durata ultranovennale, con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., commi 2 e 4 (dunque, con la stessa maggioranza sia in prima che in seconda convocazione) giacchè, pur eccedendo l’ordinaria amministrazione, non rientra nell’ambito delle innovazioni, per le quali soltanto l’art. 1136 c.c., comma 5, prevede una maggioranza ancora più qualificata”.

Presupposti di applicazione dell’art. 1105 c.c.

Estratto della sentenza n. 4616/2012 della Corte di Cassazione civile:

“L’intervento giudiziario previsto dall’art. 1105 c.c., comma 4, è ammesso quando, tra l’altro, si forma un insanabile contrasto tra i partecipanti alla comunione in ordine all’adozione dei provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune. L’applicazione della norma è quindi legata a due presupposti: l’esistenza di un contrasto insanabile tra i comunisti, non superabile con la formazione di una maggioranza adeguata, e la necessità di adottare provvedimenti per la gestione del bene comune”.

Legittimazione in giudizio dell’amministratore di condominio

Il tema trattato nella presente nota è stato oggetto della sentenza a Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione n. 18332 del 2010; tale pronuncia ha ritenuto necessaria la ratifica assembleare della costituzione in giudizio del condominio da parte dell’amministratore solo in alcuni casi ed infatti scrive: “Va innanzitutto osservato che la presente controversia esula da quelle per le quali l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1131 c.c. comma 1. Tale norma, infatti, conferisce una rappresentanza di diritto all’amministratore il quale è legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio (nonché a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c.”.

Nell’ambito delle attribuzioni conferite all’amministratore dal codice civile il medesimo non ha solo il diritto, ma piuttosto il dovere di costituirsi in giudizio. Tale è il caso del giudizio di impugnativa assembleare ove le delibere impugnate rientrino nelle materie di cui all’art. 1130 c.c.; in questi casi l’amministratore ha pieno titolo di costituirsi pur in assenza di ratifica da parte della compagine condominiale; ovviamente sarà suo dovere riferirne in assemblea appena possibile.

La Corte d’appello di Brescia – nell’ambito di un giudizio di impugnativa di delibera assembleare che approva un impegno economico ordinario – si è recentemente pronunciata in materia di legittimazione a fronte delle eccezioni mosse dal condomino. Quest’ultimo sosteneva la nullità di tutti gli atti compiuti dal condominio in quanto la procura conferita dall’amministratore non era stata ratificata da alcuna delibera assembleare. I giudici lombardi  hanno dichiarato infondato il motivo di appello così argomentando: “Osserva la Corte che l’eccezione è infondata poiché nella procura alle liti a margine del primo atto difensivo del condominio è specificato che il mandato è conferito per il presente giudizio, “in ogni suo stato e grado” e non risulta che l’assemblea condominiale abbia espresso la volontà di non resistere nel secondo grado, circostanza questa che avrebbe dovuto provare l’appellante che l’ha eccepita.[1].

La Corte bresciana ha quindi ritenuto l’amministratore legittimato a costituirsi nel giudizio di primo grado ed a resistere al successivo appello sulla base di due presupposti: la causa rientrava nell’ambito dei poteri conferiti dal codice all’amministratore e l’assemblea – pur non avendo espressamente ratificato l’operato dell’amministratore medesimo anche se informata della vertenza – non si è mai espressa in senso contrario.

Avv. Matteo Peroni



[1] Corte d’appello di Brescia, sentenza n. 103 del 2012