Poteri dell’amministratore

Con il presente articolo raccolgo alcune sentenze in tema di poteri in capo all’amministratore che confermano principi riconosciuti in modo  costante dalla giurisprudenza:

  1. l’amministratore ha il potere di concludere contratti vincolanti per i condomini nell’ambito della manutenzione ordinaria dell’edificio;
  2. nel caso in cui l’amministratore abbia compiuto un’azione al di fuori dei propri poteri (ad esempio manutenzione straordinaria non urgente), i condomini potranno – purchè con le dovute maggioranze – ratificare quanto realizzato dal professionista;
  3. l’amministratore può agire in giudizio per la manutenzione delle parti comuni e nell’ambito delle azioni il cui ambito rientra fra i suoi poteri. E’ quindi legittimato a promuovere un’azione ex art. 1669 c.c. o costituirsi nell’ambito di un’impugnativa di delibera assembleare.

(1) Cassazione Civile, sentenza n. 10865/2016: “E’ noto che i contratti conclusi dall’amministratore nell’esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla manutenzione ordinaria dell’edificio ed ai servizi comuni essenziali, ovvero all’uso normale delle cose comuni, sono vincolanti per tutti i condomini in forza dell’art. 1131 c.c. , nel senso che giustificano il loro obbligo di contribuire alle spese, senza necessità di alcuna preventiva approvazione assembleare delle stesse, intervenendo poi tale approvazione utilmente in sede di consuntivo (Cass. 18 agosto 1986, n. 5068)“.

(2) Cassazione Civile, sentenza n. 10865 del 25.05.2016: “Deve solo qui ulteriormente ribadirsi il principio, affermato da questa Corte, secondo cui, pure con riguardo alle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria delle cose comuni, che l’amministratore del condominio abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, deve sempre ritenersi consentito all’assemblea di approvare successivamente le spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di Delib. comune riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall’art. 1135 c.c.“.

Cassazione Civile, sentenza n. 10865 del 2016

(3) Cassazione Civile, sentenza n. 9911/2017: “L’amministratore del condominio è legittimato a proporre l’azione di cui all’art. 1669 c.c. , relativa ai gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell’edificio condominiale, anche senza preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale”.

Cassazione Civile, sentenza n. 9911 del 2017

(3) Cassazione Civile, sentenza n. 13235/2017: “Questa Corte ha già affermato, con orientamento che occorre ribadire, come in tema di condominio negli edifici, l’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera assembleare e può anche gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacchè l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso, agli effetti dell’art. 1130, n. 1, c.c. (Cass. Sez. 2, 25 maggio 2016, n. 10865; Cass. Sez. 2, 23 gennaio 2014, n. 1451)“.

Cassazione Civile, sentenza n. 13235 del 2017

 

Ditta appaltatrice e verifica dei poteri dell’amministratore

Quante volte una ditta che si aggiudica un contratto d’appalto di lavori straordinari presso un condominio, si preoccupa di verificare che l’assemblea abbia effettivamente approvato i lavori oggetto del contratto?

Tale domanda dovrebbe far riflettere chi si occupa di manutenzioni/ristrutturazioni nell’ambito condominiale in quanto l’amministratore, ai sensi dei poteri conferitigli dal codice civile, può commissionare in via autonoma: (a) opere di manutenzione ordinaria; (b) opere di manutenzione straordinaria le quali rivestano il carattere dell’urgenza. Al contrario non può autonomamente ordinare l’esecuzione di opere “straordinarie” che non rientrano nella categoria di cui al punto (b). Su tali basi la Suprema Corte ha sempre affermato che l’amministratore, quando agisce nei limiti dei poteri attribuitigli dalla legge o di quelli conferitigli dall’assemblea, rappresenta il condominio e, pertanto, ove ne abbia speso il relativo nome, contrae per conto dello stesso, con conseguente riferibilità diretta dei relativi rapporti all’anzidetto ente di gestione.

Il problema (per la ditta e per l’amministratore) sorge nel caso in cui il rappresentante del condominio agisca al di fuori del suo mandato ordinando l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria privi del carattere di urgenza. In una situazione di questo tipo il rapporto obbligatorio instauratosi non sarebbe riferibile al condominio, ma direttamente al soggetto (amministratore) che ha disposto l’esecuzione delle opere.

In concreto, se l’amministratore di condominio ordina delle opere di manutenzione straordinaria non urgenti, senza ottenere la preventiva approvazione dell’assemblea (o la successiva ratifica), la ditta appaltatrice – non potendo agire nei confronti dei condomini – potrebbe rivolgere le sue pretese verso il professionista.

Il tema di indagine è sicuramente delicato e merita ulteriori approfondimenti, ma il principio affermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 2807 del 02.02.2017 è piuttosto chiaro: “In materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall’amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è infatti configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135), che limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservano all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente (Cass. n. 4332/1987). Di conseguenza, nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135 c.c. , comma 2, abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio. Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza “esterna” delle disposizioni di cui all’art. 1130 c.c. , e art. 1135 c.c. , comma 2 (Cass. 6557/2010)“.

In conclusione, suggerisco all’appaltatore di verificare sempre (anche allegando copia del verbale d’assemblea al contratto di appalto) che quanto posto in essere dall’amministratore rientri nel mandato a lui conferito dall’assemblea.

Sentenza della Cassazione Civile n. 2807 del 2017

In “difesa” della prorogatio

La “prorogatio imperii” è un istituto giuridico di fonte giurisprudenziale in base al quale l’amministratore di condominio il cui incarico sia concluso per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., per dimissioni, per revoca o per altra causa, prosegue nell’esercizio di tutti i suoi poteri fino al momento in cui l’assemblea non nomina un nuovo soggetto.

La ratio posta alla base di tale figura è quella di garantire al condominio una continuità nella gestione ed opera se tale continuità si presume conforme alla volontà dei condomini; all’amministratore in prorogatio sono stati riconosciuti poteri pari a quelli dell’amministratore “ordinario” (può quindi, ad esempio, proporre azioni per il recupero dei crediti condominiali o convocare assemblee ordinarie/straordinarie) ed ha diritto ad un compenso proporzionale all’attività svolta.

Sul punto, riportiamo un estratto della sentenza n. 18660/2012 della Suprema Corte di Cassazione: “In tema di condominio degli edifici, l’istituto della prorogatio imperii – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina. Ne consegue che l’amministratore di condominio, o come nella specie, di altro tipo di comunione, la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei comproprietari” (Pronunce conformi della Cassazione Civile: 10607/2014, 18660/2012, 14589/2011, 1405/2007, 4531/2003).

Tale meccanismo risulta assai utile nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., nei casi di dimissioni dell’amministratore o nei casi di revoca del medesimo. Una delle ipotesi più comuni riguarda l’assemblea ove non vi siano – per disaccordo o per astensionismo – le maggioranze per la nomina dell’amministratore; in tale situazione si può procedere in due modi.

  1. L’assemblea approva la nomina dell’amministratore pur senza avere la corretta maggioranza. La delibera è annullabile e, se non impugnata, diverrà definitiva trascorsi i termini di cui all’art. 1137 c.c..
  2. L’assemblea – più correttamente in quanto priva delle maggioranze – non approva la nomina dell’amministratore ed il soggetto “in carica” rimane tale secondo il principio della prorogatio. Stante la mancanza di una nomina formale, ogni condomino potrebbe proporre ricorso ex art. 1129 c.c. avanti il giudice tutelare affinchè venga nominato un amministratore giudiziale. In assenza di cause di revoca o di particolari profili di malagestio il giudice potrebbe nominare il precedente amministratore; si cita, a titolo di esempio, il provvedimento del Tribunale di Brescia, sezione distaccata di Salò, dell’08.11.2012 con cui, a fronte di medesima richiesta, è stato confermato l’amministratore che esercitava in regime di prorogatio: “rilevato peraltro che è possibile il rinnovo della carica dello stesso amministratore, che l’amministratore in carica ha ben amministrato e che le incomprensioni tra i condomini determinano l’inopportunità di nominare amministratore un condomino, rilevato pertanto che appare opportuno nominare nuovamente l’attuale amministratore (…)”.

L’avvento della riforma del condomino, a detta della dottrina maggioritaria[1], sembra aver sancito la fine della “prorogatio imperii”. La norma di riferimento è il nuovo articolo 1129 comma 8 c.c. che recita: “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

A mio avviso la norma in esame può essere letta in modo diverso e maggiormente conforme alla ratio della riforma e della giurisprudenza fino ad oggi prevalente. Le innovazioni apportate dalla L. 220/2012 non hanno scalfito i principi posti alla base dei ragionamenti della Suprema Corte di Cassazione per giustificare la prorogatio: carattere perenne e necessario dell’ufficio di amministratore[2] ed interesse del condominio alla continuità dell’amministratore[3]. Proprio sulla base di tali principi la figura della cessazione di amministratore di condominio si concretizza nelle seguenti ipotesi.

  1. Nomina del nuovo amministratore, sia essa conseguente ad una delibera assembleare o ad una pronuncia giudiziale.
  2. Casi in cui il rapporto di fiducia tra i condomini e l’amministratore viene meno per gravi motivi tali da determinare la cessazione immediata dell’incarico. Questa ipotesi è stata espressamente prevista dalla riforma del condominio all’art. 71bis, comma 4, disp. att.ve c.c.: “La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dell’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore”.

È vero che il rapporto di mandato si estingue – in forza dell’art. 1722 c.c. – ipso jure alla scadenza del termine, ma è anche vero che la disciplina del mandato si applica a quella del condominio solo “per quanto non disciplinato”; in ogni caso ricordiamo che già prima della riforma la giurisprudenza assimilava l’incarico di amministratore a quello di mandatario, ma non per questo aveva modificato il suo orientamento in tema di prorogatio.

Sul punto è opportuno richiamare la pronuncia della Corte di Cassazione Civile n. 705 del 24.01.1994: “(…) avendo questa Corte ripetutamente chiarito come la disposizione dell’art. 1129 c.c., secondo la quale l’amministratore, nel condominio degli edifici, dura in carica un anno, non sancisca una decadenza ope legis e non escluda, pertanto, né la possibilità di una tacita riconferma, di anno in anno, per effetto della mancata nomina di altro amministratore (sent. N. 3727 del 1968) né, comunque, la proroga dei poteri di rappresentanza dell’amministratore fino alla sua sostituzione con la nomina di altro amministratore da parte dell’assemblea dei condomini o del giudice”.

L’articolo 1129, comma 8, c.c. e l’art. 71bis disp. att.ve già richiamati sono gli unici due punti ove compare il termine “cessazione dell’incarico”. Ciò avvalora il principio secondo cui tale cessazione è conseguente ad un taglio netto nel rapporto con il precedente amministratore determinato o dalla sua sostituzione o dal verificarsi dei casi di cui all’art. 71bis, comma 4, disp. att.ve c.c.; episodi questi ultimi talmente gravi da giustificare la circostanza che il condominio sia provvisoriamente privo del proprio rappresentante. In queste ultime ipotesi la riforma riconosce il potere ai condomini di convocare direttamente l’assemblea; al contrario la Corte di Cassazione – con la recente pronuncia n. 10607/2014 che pur valutava una delibera assembleare assunta in periodo previgente la riforma – ha riconosciuto legittima la convocazione d’assemblea compiuta dall’amministratore in prorogatio.

L’unico provvedimento giudiziario post-riforma rinvenuto sul tema (Tribunale di Catania, decreto del 10.02.2014[4]) conferma l’operatività del regime di prorogatio.

In conclusione, ritengo che il regime di prorogatio imperii ed i principi sanciti fino ad oggi dalla giurisprudenza costante della Suprema Corte di Cassazione rimangano validi. A mio avviso ciò si pone in linea con la riconferma “tacita” dell’amministratore per il secondo anno e pone luce sulla vera ratio dell’art. 1129 comma 8 c.c.: accelerare i passaggi di consegne tra amministratori ed evitare che l’amministratore uscente esponga compensi per tale adempimento[5].

Avv. Matteo Peroni

[1] Favorevoli alla “fine” della prorogatio: Triola, La Riforma del condominio tra novità e occasioni mancate, 2014, 118; Celeste – Scarpa, L’amministratore e l’assemblea, 2014, 30; Tortorici, Luci e ombre della nuova disciplina per l’amministratore in Immobili e proprietà, 2014, 7.

In senso contrario: Frugoni, La cessazione dell’incarico e le attività urgenti da espletare sino all’insediamento del nuovo rappresentante, 2013; Gallucci, Il condominio degli edifici, 2013, 226

[2] Cassazione Civile, sentenza n. 10607 del 14.05.2014

[3] Cassazione Civile, sentenza n. 18660 del 30.10.2012

[4] Pubblicato in www.condominioweb.it il 25.02.2014

[5] Tale problematica era già stata affrontata dalla giurisprudenza la quale riteneva che il condominio non dovesse riconoscere alcun compenso –ovviamente salvo ratifica da parte dell’assemblea – in ordine alle incombenze legate al passaggio di consegne; sul punto si cita la sentenza n. 247/2010 del Tribunale di Milano.

Potere di spesa dell’amministratore

Estratto della sentenza n. 14197/2011 della Corte di Cassazione Civile:

L’amministratore del condomino dunque non ha un generale potere di spesa (salvo quanto previsto dall’art. 1135 c.c. in tema di lavori urgenti e dall’art. 1130 c.c., n. 3) per cui deve ritenersi che in via generale l’assemblea condominiale abbia il compito specifico non solo di approvare il conto consultivo, al fine di confrontarlo con il preventivo, ma anche valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore stesso (Cass. n. 5449 del 4.6.1999).

Per quanto riguarda il rapporto di mandato qual è quello configurabile tra amministratore e condomini, si rileva che la norma di cui l’art. 1720 c.c., prevede per il mandante l’obbligo di rimborsare il mandatario delle anticipazione da lui fatte, ma tale norma dev’essere chiaramente correlata con i principi in materia di condominio e di spese condominiali, le quali devono tutte passare al vaglio dell’assemblea per quanto riguardo la loro previsione o ratifica, senza le quali i credito dell’amministratore non può ritenersi nè liquido nè esigibile. tale principio. E’ stato invero statuito che ” ….L’amministratore di condominio cessato dall’incarico e attivamente legittimato a proporre l’Azione per il recupero delle somme da lui anticipate nell’interesse del condominio nel corso della sua gestione, che risultino dalla deliberazione di approvazione del rendiconto, nei confronti dei singoli condomini per le quote rispettivamente a loro carico. Tale legittimazione attiva trova il suo fondamento nelle specifiche funzioni dell’amministratore previste dalla legge (art. 1130 c.c., n 3 e art. 1135 c.c., n. 3) e, più in generale, nella disciplina del rapporto di mandato, quale e quello configurabile tra i condomini e l’amministratore (art. 1720 c.c.)”.(Cass. Sez. 2, n. 4127 del 15/12/1975).” “Nel condominio degli edifici anche le spese di manutenzione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essenziali richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea dei condomini essendo questa espressamente richiesta dall’art. 1135 c.c., n. 2. per tutte le spese occorrenti durante l’anno e non solo per le spese di straordinaria manutenzione alle quali si riferisce il citato art. 1135, n. 5. ” (Cass. Sez. 2, n. 4831 del 18/05/1994).

Maggioranze necessarie per la stipula di polizza assicurativa condominiale (anche ultranovennale)

Estratto della sentenza n. 15872/2010 della Corte di Cassazione Civile:

“Va radicalmente escluso che la conclusione di un contratto di assicurazione di un fabbricato da parte dell’amministratore richieda il consenso di tutti i condomini, potendo invece essere deliberato dall’assemblea, anche se di durata ultranovennale, con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., commi 2 e 4 (dunque, con la stessa maggioranza sia in prima che in seconda convocazione) giacchè, pur eccedendo l’ordinaria amministrazione, non rientra nell’ambito delle innovazioni, per le quali soltanto l’art. 1136 c.c., comma 5, prevede una maggioranza ancora più qualificata”.