Il decoro (aspetto) architettonico dell’edificio in caso di sopraelevazione

L’articolo 1127 comma 3 c.c. prevede che i condomini si possano opporre a quelle sopraelevazioni che pregiudichino l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuiscano notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
La sentenza della Cassazione Civile n. 16258/2017, partendo da tale principio, distingue fra il decoro architettonico (richiamato negli articoli 1120, 1122 e 1122bis c.c.) e l’aspetto architettonico. Si afferma che la conformità a tale ultimo profilo comporta il rispetto dello stile del fabbricato e non deve rappresentare “una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore. Il giudizio relativo all’impatto della sopraelevazione sull’aspetto architettonico dell’edificio va condotto, in ogni modo, esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell’immobile condominiale, e verificando l’esistenza di un danno economico valutabile, mediante indagine di fatto demandata al giudice del merito“. I giudici di legittimità precisano poi che nel valutare l’aspetto architettonico vanno valutate tutte le facciate e non solo quella frontale: “Non rileva decisivamente il distinguo che pone la ricorrente fra facciata principale, o meno, dell’edificio, in quanto, nell’ambito del condominio edilizio, le facciate stanno ad indicare l’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che connotano il fabbricato, imprimendogli una fisionomia autonoma e un particolare pregio estetico. La facciata rappresenta, quindi, l’immagine stessa dell’edificio, la sua sagoma esterna e visibile, nella quale rientrano, senza differenza, sia la parte anteriore, frontale e principale, che gli altri lati dello stabile“.
Sinceramente non riesco a cogliere una profonda differenza fra decoro ed aspetto architettonico; riterrei più conforme al dettato normativo ed all’evoluzione giurisprudenziale assimilare le due definizioni. In ogni caso ritengo utili gli spunti che ci fornisce la suprema Corte.

Distanze in condominio

La sentenza della Corte di Cassazione n. 14916 del 2017 ci ricorda due importanti principi in tema di distanze:
  • il primo riguarda il concetto di costruzione che non si identifica con quella di edificio, ma si estende a qualsiasi manufatto non completamente interrato avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo.
  • Il secondo affronta l’operatività delle norme sulle distanze nell’ambito condominiale; la giurisprudenza prevalente ritiene che tali norme possano essere applicate anche ai rapporti fra condomini salvo che il comportamento contestato sia legittimato in forza dell’art. 1102 c.c. (Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa). Se il singolo proprietario agisce entro l’alveo dell’art. 1102 c.c., può derogare alle norme in materia di distanze nei confronti delle parti comuni e degli altri condomini; a tal proposito, si riporta un estratto della pronuncia: “Ulteriormente chiarendosi che nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c. , deve ritenersi legittima l’opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale“.

Cassazione Civile, sentenza n. 14916 del 2017

Termini di convocazione dell’assemblea

L’articolo 66 disp. att.ve c.c. prevede che le assemblee condominiali debbano essere convocate almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione.

Senza entrare nel merito delle modalità con cui deve essere convocata l’assemblea, vorrei ricordare agli amministratori la prudenza da adottare nel calcolo dei termini: una spedizione a ridosso di tale scadenza potrebbe provocarne il mancato rispetto, con conseguente annullabilità delle delibere adottate. Ricordo inoltre che, in sede di giudizio, è onere del condominio provare l’avvenuta convocazione nei termini.

In caso di spedizione a mezzo raccomandata, cosa succede se il condomino non è presente in occasione del passaggio da parte dell’addetto alla consegna della posta?
A tale domanda, la Corte di Cassazione ha fornito – pur se con riferimento a due diverse fattispecie – risposte differenti:

  1. La sentenza della Cassazione n. 22311 del 03.11.2016 afferma che, ai sensi dell’art. 1335 c.c., la convocazione d’assemblea diretta ad una determinata persona si ritiene conosciuta nel momento in cui giunga all’indirizzo del destinatario; i magistrati affermato quindi il seguente principio: “In applicazione della presunzione di conoscenza di cui all’art. 1335 c.c. , la raccomandata, nel caso di momentanea assenza del destinatario (e di altra persona abilitata a riceverla), deve ritenersi entrata nella sfera di conoscibilità del destinatario nel momento in cui viene rilasciato l’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale“.
  2. La pronuncia n. 25791 del 14.12.2016, pur in tema di avvenuta ricezione del verbale d’assemblea, ha invece affermato che “la comunicazione si ha per eseguita decorsi dieci giorni dalla data del rilascio dell’avviso di giacenza ovvero dalla data del ritiro del piego, se anteriore“.
  3. La pronuncia n. 23396 del 06.10.2017, in tema di invio dell’avviso di convocazione, conferma l’applicabilità dell’art. 1135 c.c.: “Dall’anzidetto quadro disciplinare deriva l’ovvio corollario per cui, se è vero che per ritenere sussistente, ex art. 1335 c.c., la presunzione di conoscenza, da parte del destinatario, della dichiarazione a questo diretta, è necessaria e sufficiente la prova che la dichiarazione stessa sia pervenuta all’indirizzo del destinatario, tale momento, ove la convocazione ad assemblea di condominio sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l’assenza del condomino (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio da parte dell’agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso, e non già con altri momenti successivi (quali il momento in cui la lettera sia stata ritirata o dal compiersi della giacenza, come invece affermato dalla corte torinese)”. I magistrati hanno ritenuto non sussistere profili di contrasto con la pronuncia di cui al punto n. 2 in quanto, tra gli altri motivi, hanno ritenuto diverse le due fattispecie (invio di verbale, da una parte, e convocazione di assemblea, dall’altra). Come giustamente fatto osservare dall’avv. Massimo Ginesi, sarebbe stato forse opportuno un intervento chiarificatore da parte delle Sezioni Unite.

Dal punto di vista dell’amministratore, ferme le precauzioni già rammentate, è comunque importante il principio secondo cui la convocazione d’assemblea si considera conosciuta con il rilascio dell’avviso di giacenza da parte dell’addetto alla consegna.

Cassazione Civile, sentenza n. 22311 del 2016

Cassazione Civile, sentenza n. 25791 del 2016

Cassazione Civile, sentenza n. 23396 del 2017

 

 

 

 

Posso far condannare il condominio ad eseguire delle opere?

Se il fabbricato necessita di manutenzioni, il proprietario maggiormente interessato alla buona conservazione del condominio può trovarsi di fronte all’inerzia da parte dell’assemblea che non delibera o delibera di non eseguire alcuna opera.

Rientrano nella fattispecie di cui sopra le situazioni più disparate: adeguamento dell’impianto elettrico, certificato di prevenzione incendi, adeguamento della piscina …

Di fronte all’inerzia dell’assemblea o dell’amministratore, il singolo condominio non può agire nei confronti del condominio con un ricorso di urgenza o con una causa ordinaria chiedendo che il condominio medesimo sia obbligato ad adeguare un determinato impianto o ad eseguire una determinata opera. La strada da seguire per ottenere tale risultato è diversa e coinvolge quanto disposto dall’art. 1105 comma 4 c.c.: “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore“.

I proprietari interessati dovranno quindi procedere come segue:

  • chiedere (secondo le modalità previste dal codice civile) la convocazione di un’assemblea;
  • inserimento all’ordine del giorno del punto relativo alle opere che si richiede di eseguire;
  • in caso di mancato stanziamento dei fondi, procedere con rituale ricorso ex art. 1105 c.c.

Sul punto, si richiama la sentenza della Corte di Cassazione n. 16608 del 05.07.2017: “Va poi chiarito come il singolo condomino non sia titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali, che possa essere esercitato mediante un’azione di condanna della stessa gestione condominiale all’adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l’uso dell’impianto che ciascun partecipante vanta nel rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 c.c. e segg.. Ne consegue che il condomino non ha comunque azione per richiedere la condanna del condominio ad un “facere”, consistente nella messa a norma dell’impianto elettrico comune, potendo al più avanzare verso il condominio una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione dello stesso nel provvedere alla riparazione o all’adeguamento dell’impianto (arg. da Cass. Sez. 2, 31/05/2006, n. 12956; Cass. Sez. 2, 15/12/1993, n. 12420), ovvero sperimentare altri strumenti di reazione e di tutela, quali, ad esempio, le impugnazioni delle deliberazioni assembleari ex art. 1137 c.c. , i ricorsi contro i provvedimenti dell’amministratore ex art. 1133 c.c. , la domanda di revoca giudiziale dell’amministratore ex art. 1129 c.c. , comma 11, o il ricorso all’autorità giudiziaria in caso di inerzia agli effetti dell’art. 1105 c.c. , comma 4“.

Cassazione Civile, sentenza n. 16608 del 2017

Sulla presenza delle parti in mediazione

Il Tribunale di Verona, con la sentenza n. 1626 del 2017 ha affermato che, ai fini dell’assolvimento della condizione di procedibilità prevista dall’art. 5 comma 1 bis, d.lgs. 28/2010, è sufficiente la presenza del legale della parte purchè munito di idonea procura; il magistrato estensore, in questo caso, non ritiene quindi necessaria la presenza personale della parte.

Tale interpretazione risulta a mio avviso maggioramente conforme al dettato normativo rispetto all’orientamento prevalente il quale ritiene necessaria la presenza personale delle parti al primo incontro di mediazione.

Si riporta un estratto della sentenza in commento:
“ad avviso di questo giudice, la parte può conferire procura speciale ad altro soggetto, compreso il suo difensore, per farsi rappresentare nel procedimento di mediazione;
non è infatti condivisibile l’orientamento giurisprudenziale, invero prevalente, che, ai fini dell’assolvimento della condizione di procedibilità prevista dall’art. 5 comma 1 bis, d.lgs. 28/2010, assume come indispensabile la partecipazione delle parti personalmente (assistite dai difensori) e non solo quella dei loro difensori (sul punto in esame, ex multis, Trib. Firenze 19.3.2014 est. Breggia; Trib. Pavia 9.3.2015 est Marzocchi; Trib. Vasto 9.3.2015 est. Pasquale; Trib. Roma sez. III 19.2.2015; Trib. Roma, 14.12.2015);
(…) in contrario deve però osservarsi che né questa norma, né altre del d.lgs. 28/2010, prescrivono la presenza obbligatoria della parte alla procedura, cosicché ad essa deve riconoscersi natura semplicemente descrittiva di quello che il legislatore ha pensato poter essere lo sviluppo della procedura;
al contempo nessuna disposizione vieta alla parte di delegare alla partecipazione alla procedura il proprio difensore cosicché il fondamento normativo della possibilità di attribuire ad esso una procura a conciliare ben può essere rinvenuto del disposto dell’art.83 c.p.c”.

Servitù e supercondominio

Può accadere che i beni destinati all’uso comune non siano in comproprietà, ma siano caratterizzati, ad esempio, da diritti di servitù reciproci fra i vari fabbricati; pensiamo ad esempio alle seguenti fattispecie: (a) guardiola di proprietà del condominio A, che serve anche il condominio B; (b) complesso di 8 edifici verticali che godono reciprocamente del diritto di passaggio sulle strade e sui marciapiedi posti ognuno all’interno delle rispettive proprietà.

È possibile applicare la disciplina del condominio in tali situazioni?

Il Tribunale di Brescia, con la sentenza n. 3806/2014, ha affermato quanto segue: “Ora sulla scorta delle statuizioni sopra indicate si ravvisa che la presenza di servizi comuni possa configurare un supercondominio. Da una semplice visione del verbale assembleare appare evidente che si tratta di servizi resi ai singoli condomini appartenenti al comparto: infatti si tratta di voci come manutenzioni ed illuminazioni, manutenzione del verde, consumi acqua, gestione sotto centrali etc. non si può dunque non vedere come attenendo appunto a servizi si sia in presenza di un supercondominio. Rammentando i principi che vedono l’applicazione delle norme in materia di condominio anche laddove si sia in presenza di servizi comuni e non parti comuni, sussistendo fra essi rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme del condominio”.

Già alcune pronunce della Corte di Cassazione avevano sostenuto che le cose destinate all’esercizio dei servizi comuni possono essere collocate in una parte dell’edificio di proprietà di uno solo o di alcuni condomini. In questo caso il diritto a partecipare alla comunione del servizio non deriva dalla comunione di proprietà, ma dall’assetto conferito per titolo all’esercizio del servizio (per esempio, la servitù). La tesi di cui sopra viene rafforzata anche in virtù della nuova formulazione dell’art. 1117 c.c. ove si afferma che sono di proprietà comune, da una parte, tutte le opere necessarie all’uso comune, dall’altra, “le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune”.

A tal proposito, si richiamano le seguenti pronunce della Suprema Corte:

  • Cassazione Civile, rel. Presidente Corona, sentenza n. 7286/1996: “il titolo può disporre diversamente, in quanto le cose destinate all’esercizio dei servizi comuni possono essere collocate in una parte dell’edificio di proprietà di uno solo, o di alcuni condomini. In questo caso, il diritto a partecipare alla comunione del servizio non deriva dalla comunione di proprietà, ma dall’assetto conferito per titolo all’esercizio del servizio (per esempio, la servitù)”.
  • Cassazione Civile, sentenza n. 19799/2014 e n. 19800/2014: “ai fini della configurabilità del supercondominio, non è indispensabile l’esistenza di beni comuni, essendo invece sufficiente l’esistenza di servizi comuni a più edifici”.

In tema di contribuzione conseguente ad un diritto di servitù, la sentenza della Corte di Cassazione Civile n. 6653 del 15.03.2017 ha affermato il seguente principio: “Agli effetti dell’art. 1069 c.c., comma 3, allorché il proprietario del fondo servente abbia eseguito su quest’ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù, le relative spese devono essere sostenute sia dal proprietario del fondo dominante che da quello del fondo servente in proporzione dei rispettivi vantaggi“.

Tale pronuncia non affronta direttamente il problema dell’applicabilità o meno della normativa condominiale, ma ritengo che quanto affermato non si scontri con i principi già esposti; si richiama, a titolo esemplificativo, la pronuncia del Tribunale di Massa del 05.12.2016 la quale, pur se in un caso differente, afferma quanto segue: “Non sarà inutile rilevare che, anche ove per ipotesi si fosse voluto riconoscere l’esistenza di servitù a favore della attrice, non muterebbero le conseguenze concrete in ordine alla imputazione delle spese, circostanza comunque dirimente in ordine alla legittimità delle delibere impugnate: a mente dell’art. 1069 III comma cod.civ. ove le opere giovino anche al fondo servente costui deve partecipare alle spese (App.-Genova 5.1.2011) ed è plausibile che nel caso peculiare la modalità dei rispettivi contributi debba e possa essere modulata sul disposto dell’art. 1124 cod.civ.”.

Pur comprendendo che la tesi affermata dal Tribunale di Brescia possa suscitare perplessità, la ritengo comunque sostenibile; è in ogni caso opportuno effettuare una specifica valutazione di ogni singola fattispecie.

Sul punto, si richiamano due ulteriori pronunce di merito:

  • Tribunale di Napoli, sentenza n. 5202/2016: “Quanto poi alle spese postali per l’invio degli avvisi e delle comunicazioni di cancelleria e per fotocopie appare fondata la deduzione secondo cui tali spese devono ricadere su tutti i supercondomini, e quindi, nel caso di specie, secondo quanto sopra precisato, anche dei condomini del palazzo azzurro” (si precisa che il fabbricato denominato palazzo azzurro gode esclusivamente di una servitù di passaggio e del diritto di usufruire della strada di accesso comune ad altri quattro fabbricati);
  • Tribunale di Napoli, sentenza n. 5319/2016: “Invero, di recente la Suprema Corte (19799/2014) ha chiarito che il supercondominio si forma anche in assenza di beni comuni ma ipso facto per la presenza di soli servizi comuni”.

Sentenza del Tribunale di Brescia n. 3806 del 2014

Sentenza della Cassazione Civile n. 6653 del 2017

Modifica di una norma regolamentare per facta concludentia

Nell’ambito dei regolamenti condominiali bisogna distinguere tra due tipologie di clausole (Cassazione Civile, sentenza n. 943/1999):

clausole assembleari: regolamentano le modalità d’uso delle parti comuni e la vita condominiale in generale, senza derogare a norme di legge e senza limitare i diritti del singolo sulle parti esclusive. L’approvazione e la modifica di tali prescrizioni segue le regole di cui all’art. 1138 c.c.;

clausole contrattuali: limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (ad esempio divieto di destinare l’immobile a studio medico o a bar) o clausole che attribuiscano ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri. L’approvazione o la modifica di tali clausole richiede l’unanimità dei consensi.

A prescindere dalle modalità di formazione di un regolamento (origine interna: assemblea – origine esterna: costruttore) al suo interno potranno coesistere sia norme di natura regolamentare (modificabili dunque con le previsioni di cui all’art. 1138 c.c., ossia con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c.) sia norme di natura contrattuale (modificabili all’unanimità).

La Cassazione Civile, con la pronuncia n. 12579/2017, precisa che le clausole di natura regolamentare possono essere modificate anche per facta concludentia: “Trattandosi di prescrizione di contenuto organizzativo, ovvero propriamente “regolamentare”, del regolamento di condominio (e, non quindi, di contenuto contrattuale, ovvero incidente sulla proprietà dei beni comuni o esclusivi), ha certamente rilievo a fini interpretativi, ai sensi dell’art. 1362 c.c. , comma 2, anche il comportamento posteriore al medesimo regolamento avuto dai condomini, così com’è ammissibile che la stessa norma regolamentare venga modificata per “facta concludentia”, sulla base di un comportamento univoco“.

Cassazione Civile, sentenza n. 12579 del 2017

Appartamento che fa parte di due condominii

La sentenza della Corte di Cassazione Civile n. 7605 del 2017 ha affrontato il caso di un appartamento facente parte di due diversi condominii; l’attico in questione, collocato nell’edificio Alfa, si estende anche sull’edificio Beta ed è stato quindi considerato parte integrante delle due diverse realtà condominiali.

L’analisi per capire se un’unità immobiliare sia compresa all’interno di un condominio richiede di verificare – al momento della nascita del condominio stesso – la sussistenza del presupposto di permanente ed oggettiva destinazione al suo servizio ed al suo godimento di beni comuni. Non è determinante l’esistenza di un collegamento materiale o di una via diretta di accesso tra parti condominiali e singola unità immobiliare.

La Cassazione afferma poi che: “E’ d’altro canto certamente ammissibile, per quanto si desume dall’art. 61 disp. att. c.c. , che, pur in presenza di fabbricati che presentino elementi di congiunzione materiale, allorchè vengano costituiti condominii separati per le parti aventi i connotati di autonomi edifici, uno dei titolari di porzioni esclusive si ritrovi proprietario di un appartamento ricadente in entrambi i condominii“.

Cassazione Civile, sentenza n. 7605 del 2017

Caso analogo a questa recente pronuncia della Suprema Corte è quello affrontato dal Tribunale di Brescia con la sentenza n. 430 del 2012 con cui una stanza collegata ad un edificio viciniore, ma ricompresa all’interno della proiezione del tetto del condominio Beta, è stata considerata facente parte del condominio medesimo con conseguenti oneri in punto di spese (in realtà il caso oggetto di esame da parte del Tribunale Bresciano era più “intricato” a causa di servitù derivanti dagli atti costitutivi del condominio).

Si riporta un estratto della sentenza Tribunale di Brescia n. 430/2012: “Si ritiene cioè che se l’assemblea dei condomini non può disquisire (…) in ordine a detto peso (…) non di meno non è ignorabile la realtà che vede comunque parti comuni e quindi comproprietari anche gli attori. (…) Non appare quindi diversamente opinabile che debba ritenersi necessaria e ulteriore partecipazione alle spese generali sostenute per la gestione (vedasi compenso dell’amministratore), alle spese per la facciata comune, per il tetto e altro che debba essere identificato“.

Sentenza del Tribunale di Brescia n. 430/2012

 

 

 

Condominio minimo … quali maggioranze?

Due recenti sentenze della Cassazione Civile (la numero 5329 del 2017 – di cui si riporta un estratto – e la numero 16901 del 2017) hanno affermato il seguente principio:

Da tali principi discende dunque che nel condominio cd. minimo (formato, cioè da due partecipanti con diritti di comproprietà sui beni comuni nella stessa proporzione) le regole codicistiche sul funzionamento dell’assemblea si applicano allorchè l’assemblea si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione unanime, intendendosi con tale ultima espressione (decisione unanime) quella che sia frutto della partecipazione di entrambi i comproprietari alla discussione (essendo logicamente inconcepibile che la decisione adottata da un solo soggetto possa ritenersi presa all’unanimità). Ed è proprio questo il senso della pronuncia delle sezioni unite n. 2406/2006 ove in motivazione testualmente si afferma: “nessuna norma impedisce che l’assemblea, nel caso di condominio formato da due soli condomini, si costituisca validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all’unanimità decida validamente“.

Prendo atto del pensiero espresso dalla Corte di Cassazione ed invito gli amministratori a considerare quanto affermato dai giudici di legittimità (se vi è un condominio minimo le delibere non possono essere assunte se non con voto unanime di entrambi i partecipanti); devo però esprimere il mio disaccordo per il modo in cui è stata letta la sentenza a Sezioni Unite n. 2406/2006.

Il presidente Corona, relatore della pronuncia 2406/2006, ha chiaramente affermato che “nessuna disposizione prevede l’inapplicabilità delle norme concernenti il condominio negli edifici al “condominio minimo”, composto da due soli partecipanti“. Cio significa che all’assemblea del condominio minimo (di soli due condomini) devono essere applicate anche le norme di cui all’art. 1136 c.c.

L’articolo 1136 c.c. prevede delle maggioranze costitutive e deliberative che possono risultare soddisfatte se all’assemblea regolarmente convocata partecipa uno dei due condomini. Consideriamo l’esempio di un condominio composto da due soggetti (Tizio e Caio) titolari entrambi di 500 millesimi. Se all’assemblea in seconda convocazione si presenta solo Tizio il quale vota lavori di manutenzione straordinaria, avrò questo risultato:

  • quorum costitutivo: soddisfatto (presente almeno 1/3 del valore ed 1/3 delle teste);
  • quorum deliberativo: soddisfatto (almeno 500 millesimi e maggioranza degli intervenuti).

E’ vero che nel testo della motivazione il presidente ha parlato di unanimità, ma, a mio avviso, tale affermazione aveva un senso prima della L. 220/2012 quando era necessaria la maggioranza dei condomini e non, come oggi, la maggioranza degli intervenuti. Se la Cassazione ritiene che un’assemblea composta da un unico soggetto non possa deliberare sarebbe opportuno lo chiarisse in modo espresso (salvo mio errore non ho rinvenuto tale principio in alcuna pronuncia di legittimità) in quanto tale problematica potrebbe presentarsi anche al di fuori del condominio minimo: in un condominio di tre soggetti (Tizio, 500 mill; Caio, 250 mill; Sempronio, 250 mill), se Tizio si presenta in assemblea da solo, i quorum costitutivi e deliberativi dell’esempio di cui sopra sono comunque soddisfatti.

Cassazione Civile, sentenza n. 2046 del 2006

Cassazione Civile, sentenza n. 5329 del 2017

Cassazione Civile, sentenza n. 16901 del 2017

 

 

Convocazione di un proprietario non inserito nelle tabelle millesimali

La questione decisa dalla Cassazione Civile con sentenza n. 8520/2017 riguarda la mancata convocazione all’assemblea di alcuni soggetti i quali, prima dell’assemblea, avevano acquistato all’interno del condominio alcune unità immobiliari; detta circostanza veniva comunicata all’amministratore.

Tali unità immobiliari erano state vendute da un soggetto proprietario dell’originario locale seminterrato (identificato nelle tabelle millesimali contrattuali quale unica proprietà) dal quale erano stati ricavati due appartamenti e cinque garage.

La Corte di Cassazione, a mio avviso correttamente, ha affermato che “la proprietà delle unità immobiliari facenti parte del condominio è indipendente dalle tabelle millesimali; e il condominio è tenuto a prendere atto del trasferimento delle dette unità, convocando gli attuali effettivi proprietari“.

Cassazione Civile, sentenza n. 8520 del 2017