Verbale d’assemblea (valore di prova, presidente e segretario)

La pronuncia n. 1375 del 09.05.2017 affronta il valore di prova del verbale d’assemblea; l’occasione per trattare tale argomento riguarda l’impugnativa di una delibera ove il condomino impugnante sosteneva che fosse stato erroneamente riportato il suo voto favorevole (in luogo di quello contrario).

Si riporta un estratto della pronuncia:

L’art. 1137 c.c. , comma 2, ammette, del resto, l’impugnazione della delibera assembleare soltanto da parte dell’assente, del dissenziente e dell’astenuto; pertanto, il condomino presente che abbia partecipato all’assemblea non può impugnare la deliberazione, se non è dissenziente (o non si sia astenuto) proprio in ordine alla deliberazione che impugna. Il dissenso dell’impugnante rispetto alla deliberazione deve essere provato ed incombe sullo stesso l’onere della relativa prova (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3060 del 05/09/1969; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1079 del 16/04/1973). Il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicchè il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 747 del 15/03/1973). Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23903 del 23/11/2016)“.

Le figure del presidente e del segretario dell’assemblea, richiamate nella pronuncia citata, sono state poi oggetto della sentenza di Cassazione Civile n. 27163 del 2017 la quale ha chiarito che:

  • l’obbligatorietà del presidente e del segretario non è statuita da alcuna norma di legge;
  • eventuali irregolarità formali inerenti la nomina del presidente e del segretario dell’assemblea dei condomini non comportanto pertanto l’invalidità delle delibere assembleari.

Cassazione Civile, sentenza n. 1375 del 2017

Cassazione Civile, sentenza n. 27163 del 2017

Chi impugna una delibera deve avere un interesse concreto

L’interesse all’azione è un principio previsto dal codice di procedura civile all’articolo 100: “Per proporre una domanda o per contraddire alla stessa è necessario avervi interesse“; occorre pertanto avere interesse ad ottenere il provvedimento giurisdizionale richiesto, provvedimento indispensabile per evitare un danno ingiusto. Nell’ambito di un’impugnativa di delibera assembleare tale norma determina una carenza di interesse in capo all’attore il quale, con la sua azione, non ottenga alcun beneficio. L’interesse ad agire deve infatti apprezzarsi e valutarsi in ragione dell’utilità concreta che può conseguire la parte per effetto dell’eventuale accoglimento dell’impugnazione e non può consistere in un mero interesse astratto ad una più corretta soluzione di una questione giuridica (Tribunale di Lodi, sentenza del 21/07/2010).

Cito qui di seguito due esempi offerti dai giudici di legittimità:

Il primo caso riguarda una contestazione relativa ad un’errata ripartizione di spesa relativa a soggetti diversi dall’attore. Cassazione Civile, sentenza n. 6128 del 09.03.2017: “Va al riguardo affermato che il condomino, il quale intenda proporre l’impugnativa di una delibera dell’assemblea, per l’assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese di gestione, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, interesse che presuppone la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio, in termini di mutamento della rispettiva posizione patrimoniale“.

Sentenza della Cassazione Civile n. 6128 del 2017

Il secondo caso riguarda l’impugnazione di una delibera “programmatica” ossia priva di effetti giuridici; l’assemblea si era limitata a ricordare che nessun condomino era autorizzato ad intervenire su questioni di carattere condominaile sostituendosi all’amministratore. Cassazione Civile, sentenza n. 10865 del 25.05.2016: “Pertanto, l’eventuale adozione da parte dell’assemblea dei condomini di una Delib. su contenuti generici e programmatici, come nella specie quella meramente ricognitiva del riparto normativo di attribuzioni tra singoli partecipanti, amministratore ed assemblea, seppur non rientrante tra gli argomenti posti all’ordine del giorno inserito nell’avviso di convocazione, non comporta l’annullabilità della stessa Delib., trattandosi di contenuti non suscettibili di una preventiva specifica informativa dei destinatari della convocazione e comunque costituenti possibile sviluppo della discussione e dell’esame di ogni altro punto all’ordine del giorno“.

Sentenza della Cassazione Civile n. 10865 del 2016

 

 

Vizi di annullabilità e di nullità

 

Quando si parla di invalidità di una delibera è necessario distinguere fra nullità ed annullabilità, in quanto diversi sono gli effetti di tali categorie sull’ambito di applicazione dell’art. 1137 c.c..  Semplificando al massimo:

  • una delibera che presenta vizi di nullità può essere sempre impugnata;
  • una delibera annullabile può essere impugnata entro trenta giorni dalla data dell’assemblea per i presenti e dalla data di ricezione del verbale per gli assenti. Decorso inutilmente il termine, tali vizi non possono più essere eccepiti e le delibere assunte (ivi comprese le spese ripartite) acquistano carattere definitivo.

I termini di cui all’art. 1137 c.c. sono riferibili esclusivamente alle impugnazioni delle delibere annullabili; la nota pronuncia della Suprema Corte (Cass. SU n. 4806/2005) ha precisato che “In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto. Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto”. Se c’è un vizio di annullabilità, la delibera che non venga impugnata entro il termine di trenta giorni cessa di essere sindacabile.

Con l’aiuto di alcune sentenze, vorrei applicare i principi di cui sopra a fattispecie concrete che si possono verificare nella vita condominiale.

  • Tribunale di Firenze, sentenza 1007 del 27.03.2017:
    “Se la delibera adottata in difformità ai principi di cui all’art. 1123 c.c. dev’essere quindi considerata annullabile, la conseguenza è che tale vizio d’invalidità non può essere fatto valere oltre il termine decadenziale dei 30 gg (né tantomento può essere fatto valere in sede di opposizione al decreto ingiuntivo).
    Nel caso di specie si osserva che le nr. 24 delibere impugnate dalla sig.ra … non hanno compiuto alcuna determinazione in ordine ai criteri di riparto da adottare modificandoli o sostituendoli per sempre), ma si sono limitate a ripartire le spese sulla base delle tabelle millesimali in uso al Condominio nel presupposto – giusto o sbagliato che sia – che si trattasse di spese per servizi di cui tutti i condomini usufruivano, perchè relativi a beni ritenuti di uso comune (v. anche Trib. Grosseto 25 maggio 2016 n. 425). Ovvia conseguenza di tale assunto è che tutte le delibere antecedenti a quella del 17.6.2013 sono da dichiarare valide perché non impugnate tempestivamente e la relativa domanda di invalidarle di parte attrice deve essere respinta”.
  • In tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l’omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento, e non di nullità, delle deliberazioni assunte dall’assemblea (Cassazione Civile, sentenza n. 8520 del 2017).
  • L’annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge. Ne consegue che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini (Cassazione Civile, sentenza n. 15550 del 2017).
  • Il giudice incaricato di valutare l’impugnativa di una delibera assembleare, non può entrare nel merito delle scelte compiute dall’assemblea, ma deve limitarsi a verificarne la legittimità rispetto alla legge o al regolamento. Esulano, quindi, dall’ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall’assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose ed ai servizi comuni. Indicativamente, l’erogazione del compenso all’amministratore, la stipula di un contratto d’assicurazione del fabbricato, la corresponsione della retribuzione a chi sia incaricato della custodia dell’edificio, la predisposizione di un fondo – cassa per le spese legali, danno luogo a scelte gestorie tutte, in astratto, rientranti nel potere discrezionale dell’assemblea e non dirette a perseguire finalità extracondominiali, di tal che a tale potere deliberativo dell’assemblea del condominio, da esercitare nelle forme e con le maggioranze prescritte, fa riscontro l’obbligo di ciascun condomino di contribuire alle relative spese. (Cassazione Civile, sentenza n. 20135 del 2017)

Cassazione Civile, sentenza n. 8520 del 2017

Cassazione Civile, sentenza n. 15550 del 2017

Cassazione Civile, sentenza n. 20135 del 2017

 

 

Parti comuni in condominio

Il condominio sorge con il primo frazionamento dell’unica proprietà iniziale; è in questo momento che, da una parte, si costituisce il condominio e, dall’altra, inizia ad operare la presunzione legale delle parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.. Sono quindi comuni tutte quelle parti che, per ubicazione o struttura, sono destinate all’uso comune o sono destinate a soddisfare esigenze generali del fabbricato. Unica eccezione possibile è determinata da un’espressa e contraria volontà posta dalle parti all’interno del suddetto primo atto (atto pilota).

Sul punto, si richiamano le seguenti pronunce:

  • Cassazione Civile, sentenza n. 2532/2017 la quale affronta e chiarisce l’ampio concetto di “cortile” comune: “Va qui premesso che il cortile, tecnicamente, è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 c.c. , vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. n. 7889 del 09/06/2000). La comunione condominiale dei beni di cui all’art. 1117 c.c. , è presunta e, tale presunzione legale può essere superata dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso“.

 

  • Cassazione Civile, sentenza n. 7743/2017 la quale affronta un caso di “cortile” per sua natura comune, ma la cui condominialità è esclusa da quanto stabilito nell’atto costitutivo del condominio.

 

  • Cassazione Civile, sentenza n. 6313/2017: “La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti c.c., si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto. (…) Originatasi a tale data la situazione di condominio edilizio, dallo stesso momento doveva reputarsi operante la presunzione legale ex art. 1117 c.c. , di comunione “pro indiviso” di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo del 4 marzo 1972 non risultasse, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente alla venditrice o ad alcuno dei condomini la proprietà di dette parti“.

 

  • Cassazione Civile, sentenza n. 14796 del 2017: “E’ risaputo che tutto ciò che si costruisce sul suolo, in virtù del principio dell’accessione ( art. 934 c.c. e ss.), si acquista dal proprietario di esso. Quindi, il proprietario del suolo, che costruisce un edificio composto da più, piani o porzioni di piano, per effetto dell’accessione acquista la proprietà esclusiva dell’intero fabbricato. Il condominio, che si sostituisce alla proprietà solitaria, nasce come conseguenza della vendita della proprietà separata dei singoli piani o porzioni di piano, a far tempo dalla prima alienazione. Quale effetto accessorio del trasferimento ad altri soggetti delle singole unità immobiliari, ha origine il diritto di proprietà comune sulle cose, sui servizi e sugli impianti necessari per l’esistenza o per l’uso, ovvero destinati all’uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano. La necessità per l’esistenza dell’intero edificio e per l’uso comune di talune cose (il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i cortili etc.) non può revocarsi in dubbio: avuto riguardo alla loro unica ed univoca funzione strumentale al servizio dei piani o delle porzioni di piano siti nel fabbricato, non può contestarsi che esse, una volta istituito il condominio, formino oggetto di proprietà comune e costituiscano beni comuni. Per contro, i locali dell’edificio contemplati dall’art. 1117 n. 2 cit., raffigurano beni ontologicamente suscettibili di utilizzazioni diverse, anche autonome: per diventare beni comuni, essi abbisognano di una specifica destinazione al servizio in comune. In difetto di espressa disciplina negoziale, affinchè un locale sito nell’edificio – che, per la sua collocazione, può essere adibito ad alloggio del portiere, oppure utilizzato come qualsiasi unità abitativa – diventi una parte comune ai sensi dell’art. 1117 n. 2 cit., occorre che, all’atto della costituzione del condominio, al detto locale sia di fatto assegnata la specifica destinazione al servizio comune. Se prima della costituzione del condominio la destinazione al servizio comune non gli viene conferita, o gli viene sottratta, il locale non può considerarsi come bene comune”.

Cassazione Civile, sentenza n. 2532 del 2017

Cassazione Civile, sentenza n. 7743 del 2017

Cassazione Civile, sentenza n. 6313 del 2017

Cassazione Civile, sentenza n. 14796 del 2017

 

Il decoro (aspetto) architettonico dell’edificio in caso di sopraelevazione

L’articolo 1127 comma 3 c.c. prevede che i condomini si possano opporre a quelle sopraelevazioni che pregiudichino l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuiscano notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
La sentenza della Cassazione Civile n. 16258/2017, partendo da tale principio, distingue fra il decoro architettonico (richiamato negli articoli 1120, 1122 e 1122bis c.c.) e l’aspetto architettonico. Si afferma che la conformità a tale ultimo profilo comporta il rispetto dello stile del fabbricato e non deve rappresentare “una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore. Il giudizio relativo all’impatto della sopraelevazione sull’aspetto architettonico dell’edificio va condotto, in ogni modo, esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell’immobile condominiale, e verificando l’esistenza di un danno economico valutabile, mediante indagine di fatto demandata al giudice del merito“. I giudici di legittimità precisano poi che nel valutare l’aspetto architettonico vanno valutate tutte le facciate e non solo quella frontale: “Non rileva decisivamente il distinguo che pone la ricorrente fra facciata principale, o meno, dell’edificio, in quanto, nell’ambito del condominio edilizio, le facciate stanno ad indicare l’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che connotano il fabbricato, imprimendogli una fisionomia autonoma e un particolare pregio estetico. La facciata rappresenta, quindi, l’immagine stessa dell’edificio, la sua sagoma esterna e visibile, nella quale rientrano, senza differenza, sia la parte anteriore, frontale e principale, che gli altri lati dello stabile“.
Sinceramente non riesco a cogliere una profonda differenza fra decoro ed aspetto architettonico; riterrei più conforme al dettato normativo ed all’evoluzione giurisprudenziale assimilare le due definizioni. In ogni caso ritengo utili gli spunti che ci fornisce la suprema Corte.

Distanze in condominio

La sentenza della Corte di Cassazione n. 14916 del 2017 ci ricorda due importanti principi in tema di distanze:
  • il primo riguarda il concetto di costruzione che non si identifica con quella di edificio, ma si estende a qualsiasi manufatto non completamente interrato avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo.
  • Il secondo affronta l’operatività delle norme sulle distanze nell’ambito condominiale; la giurisprudenza prevalente ritiene che tali norme possano essere applicate anche ai rapporti fra condomini salvo che il comportamento contestato sia legittimato in forza dell’art. 1102 c.c. (Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa). Se il singolo proprietario agisce entro l’alveo dell’art. 1102 c.c., può derogare alle norme in materia di distanze nei confronti delle parti comuni e degli altri condomini; a tal proposito, si riporta un estratto della pronuncia: “Ulteriormente chiarendosi che nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c. , deve ritenersi legittima l’opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale“.

Cassazione Civile, sentenza n. 14916 del 2017

Termini di convocazione dell’assemblea

L’articolo 66 disp. att.ve c.c. prevede che le assemblee condominiali debbano essere convocate almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione.

Senza entrare nel merito delle modalità con cui deve essere convocata l’assemblea, vorrei ricordare agli amministratori la prudenza da adottare nel calcolo dei termini: una spedizione a ridosso di tale scadenza potrebbe provocarne il mancato rispetto, con conseguente annullabilità delle delibere adottate. Ricordo inoltre che, in sede di giudizio, è onere del condominio provare l’avvenuta convocazione nei termini.

In caso di spedizione a mezzo raccomandata, cosa succede se il condomino non è presente in occasione del passaggio da parte dell’addetto alla consegna della posta?
A tale domanda, la Corte di Cassazione ha fornito – pur se con riferimento a due diverse fattispecie – risposte differenti:

  1. La sentenza della Cassazione n. 22311 del 03.11.2016 afferma che, ai sensi dell’art. 1335 c.c., la convocazione d’assemblea diretta ad una determinata persona si ritiene conosciuta nel momento in cui giunga all’indirizzo del destinatario; i magistrati affermato quindi il seguente principio: “In applicazione della presunzione di conoscenza di cui all’art. 1335 c.c. , la raccomandata, nel caso di momentanea assenza del destinatario (e di altra persona abilitata a riceverla), deve ritenersi entrata nella sfera di conoscibilità del destinatario nel momento in cui viene rilasciato l’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale“.
  2. La pronuncia n. 25791 del 14.12.2016, pur in tema di avvenuta ricezione del verbale d’assemblea, ha invece affermato che “la comunicazione si ha per eseguita decorsi dieci giorni dalla data del rilascio dell’avviso di giacenza ovvero dalla data del ritiro del piego, se anteriore“.
  3. La pronuncia n. 23396 del 06.10.2017, in tema di invio dell’avviso di convocazione, conferma l’applicabilità dell’art. 1135 c.c.: “Dall’anzidetto quadro disciplinare deriva l’ovvio corollario per cui, se è vero che per ritenere sussistente, ex art. 1335 c.c., la presunzione di conoscenza, da parte del destinatario, della dichiarazione a questo diretta, è necessaria e sufficiente la prova che la dichiarazione stessa sia pervenuta all’indirizzo del destinatario, tale momento, ove la convocazione ad assemblea di condominio sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l’assenza del condomino (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio da parte dell’agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso, e non già con altri momenti successivi (quali il momento in cui la lettera sia stata ritirata o dal compiersi della giacenza, come invece affermato dalla corte torinese)”. I magistrati hanno ritenuto non sussistere profili di contrasto con la pronuncia di cui al punto n. 2 in quanto, tra gli altri motivi, hanno ritenuto diverse le due fattispecie (invio di verbale, da una parte, e convocazione di assemblea, dall’altra). Come giustamente fatto osservare dall’avv. Massimo Ginesi, sarebbe stato forse opportuno un intervento chiarificatore da parte delle Sezioni Unite.

Dal punto di vista dell’amministratore, ferme le precauzioni già rammentate, è comunque importante il principio secondo cui la convocazione d’assemblea si considera conosciuta con il rilascio dell’avviso di giacenza da parte dell’addetto alla consegna.

Cassazione Civile, sentenza n. 22311 del 2016

Cassazione Civile, sentenza n. 25791 del 2016

Cassazione Civile, sentenza n. 23396 del 2017

 

 

 

 

Posso far condannare il condominio ad eseguire delle opere?

Se il fabbricato necessita di manutenzioni, il proprietario maggiormente interessato alla buona conservazione del condominio può trovarsi di fronte all’inerzia da parte dell’assemblea che non delibera o delibera di non eseguire alcuna opera.

Rientrano nella fattispecie di cui sopra le situazioni più disparate: adeguamento dell’impianto elettrico, certificato di prevenzione incendi, adeguamento della piscina …

Di fronte all’inerzia dell’assemblea o dell’amministratore, il singolo condominio non può agire nei confronti del condominio con un ricorso di urgenza o con una causa ordinaria chiedendo che il condominio medesimo sia obbligato ad adeguare un determinato impianto o ad eseguire una determinata opera. La strada da seguire per ottenere tale risultato è diversa e coinvolge quanto disposto dall’art. 1105 comma 4 c.c.: “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore“.

I proprietari interessati dovranno quindi procedere come segue:

  • chiedere (secondo le modalità previste dal codice civile) la convocazione di un’assemblea;
  • inserimento all’ordine del giorno del punto relativo alle opere che si richiede di eseguire;
  • in caso di mancato stanziamento dei fondi, procedere con rituale ricorso ex art. 1105 c.c.

Sul punto, si richiama la sentenza della Corte di Cassazione n. 16608 del 05.07.2017: “Va poi chiarito come il singolo condomino non sia titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali, che possa essere esercitato mediante un’azione di condanna della stessa gestione condominiale all’adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l’uso dell’impianto che ciascun partecipante vanta nel rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 c.c. e segg.. Ne consegue che il condomino non ha comunque azione per richiedere la condanna del condominio ad un “facere”, consistente nella messa a norma dell’impianto elettrico comune, potendo al più avanzare verso il condominio una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione dello stesso nel provvedere alla riparazione o all’adeguamento dell’impianto (arg. da Cass. Sez. 2, 31/05/2006, n. 12956; Cass. Sez. 2, 15/12/1993, n. 12420), ovvero sperimentare altri strumenti di reazione e di tutela, quali, ad esempio, le impugnazioni delle deliberazioni assembleari ex art. 1137 c.c. , i ricorsi contro i provvedimenti dell’amministratore ex art. 1133 c.c. , la domanda di revoca giudiziale dell’amministratore ex art. 1129 c.c. , comma 11, o il ricorso all’autorità giudiziaria in caso di inerzia agli effetti dell’art. 1105 c.c. , comma 4“.

Cassazione Civile, sentenza n. 16608 del 2017

Sulla presenza delle parti in mediazione

Il Tribunale di Verona, con la sentenza n. 1626 del 2017 ha affermato che, ai fini dell’assolvimento della condizione di procedibilità prevista dall’art. 5 comma 1 bis, d.lgs. 28/2010, è sufficiente la presenza del legale della parte purchè munito di idonea procura; il magistrato estensore, in questo caso, non ritiene quindi necessaria la presenza personale della parte.

Tale interpretazione risulta a mio avviso maggioramente conforme al dettato normativo rispetto all’orientamento prevalente il quale ritiene necessaria la presenza personale delle parti al primo incontro di mediazione.

Si riporta un estratto della sentenza in commento:
“ad avviso di questo giudice, la parte può conferire procura speciale ad altro soggetto, compreso il suo difensore, per farsi rappresentare nel procedimento di mediazione;
non è infatti condivisibile l’orientamento giurisprudenziale, invero prevalente, che, ai fini dell’assolvimento della condizione di procedibilità prevista dall’art. 5 comma 1 bis, d.lgs. 28/2010, assume come indispensabile la partecipazione delle parti personalmente (assistite dai difensori) e non solo quella dei loro difensori (sul punto in esame, ex multis, Trib. Firenze 19.3.2014 est. Breggia; Trib. Pavia 9.3.2015 est Marzocchi; Trib. Vasto 9.3.2015 est. Pasquale; Trib. Roma sez. III 19.2.2015; Trib. Roma, 14.12.2015);
(…) in contrario deve però osservarsi che né questa norma, né altre del d.lgs. 28/2010, prescrivono la presenza obbligatoria della parte alla procedura, cosicché ad essa deve riconoscersi natura semplicemente descrittiva di quello che il legislatore ha pensato poter essere lo sviluppo della procedura;
al contempo nessuna disposizione vieta alla parte di delegare alla partecipazione alla procedura il proprio difensore cosicché il fondamento normativo della possibilità di attribuire ad esso una procura a conciliare ben può essere rinvenuto del disposto dell’art.83 c.p.c”.

Servitù e supercondominio

Può accadere che i beni destinati all’uso comune non siano in comproprietà, ma siano caratterizzati, ad esempio, da diritti di servitù reciproci fra i vari fabbricati; pensiamo ad esempio alle seguenti fattispecie: (a) guardiola di proprietà del condominio A, che serve anche il condominio B; (b) complesso di 8 edifici verticali che godono reciprocamente del diritto di passaggio sulle strade e sui marciapiedi posti ognuno all’interno delle rispettive proprietà.

È possibile applicare la disciplina del condominio in tali situazioni?

Il Tribunale di Brescia, con la sentenza n. 3806/2014, ha affermato quanto segue: “Ora sulla scorta delle statuizioni sopra indicate si ravvisa che la presenza di servizi comuni possa configurare un supercondominio. Da una semplice visione del verbale assembleare appare evidente che si tratta di servizi resi ai singoli condomini appartenenti al comparto: infatti si tratta di voci come manutenzioni ed illuminazioni, manutenzione del verde, consumi acqua, gestione sotto centrali etc. non si può dunque non vedere come attenendo appunto a servizi si sia in presenza di un supercondominio. Rammentando i principi che vedono l’applicazione delle norme in materia di condominio anche laddove si sia in presenza di servizi comuni e non parti comuni, sussistendo fra essi rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme del condominio”.

Già alcune pronunce della Corte di Cassazione avevano sostenuto che le cose destinate all’esercizio dei servizi comuni possono essere collocate in una parte dell’edificio di proprietà di uno solo o di alcuni condomini. In questo caso il diritto a partecipare alla comunione del servizio non deriva dalla comunione di proprietà, ma dall’assetto conferito per titolo all’esercizio del servizio (per esempio, la servitù). La tesi di cui sopra viene rafforzata anche in virtù della nuova formulazione dell’art. 1117 c.c. ove si afferma che sono di proprietà comune, da una parte, tutte le opere necessarie all’uso comune, dall’altra, “le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune”.

A tal proposito, si richiamano le seguenti pronunce della Suprema Corte:

  • Cassazione Civile, rel. Presidente Corona, sentenza n. 7286/1996: “il titolo può disporre diversamente, in quanto le cose destinate all’esercizio dei servizi comuni possono essere collocate in una parte dell’edificio di proprietà di uno solo, o di alcuni condomini. In questo caso, il diritto a partecipare alla comunione del servizio non deriva dalla comunione di proprietà, ma dall’assetto conferito per titolo all’esercizio del servizio (per esempio, la servitù)”.
  • Cassazione Civile, sentenza n. 19799/2014 e n. 19800/2014: “ai fini della configurabilità del supercondominio, non è indispensabile l’esistenza di beni comuni, essendo invece sufficiente l’esistenza di servizi comuni a più edifici”.

In tema di contribuzione conseguente ad un diritto di servitù, la sentenza della Corte di Cassazione Civile n. 6653 del 15.03.2017 ha affermato il seguente principio: “Agli effetti dell’art. 1069 c.c., comma 3, allorché il proprietario del fondo servente abbia eseguito su quest’ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù, le relative spese devono essere sostenute sia dal proprietario del fondo dominante che da quello del fondo servente in proporzione dei rispettivi vantaggi“.

Tale pronuncia non affronta direttamente il problema dell’applicabilità o meno della normativa condominiale, ma ritengo che quanto affermato non si scontri con i principi già esposti; si richiama, a titolo esemplificativo, la pronuncia del Tribunale di Massa del 05.12.2016 la quale, pur se in un caso differente, afferma quanto segue: “Non sarà inutile rilevare che, anche ove per ipotesi si fosse voluto riconoscere l’esistenza di servitù a favore della attrice, non muterebbero le conseguenze concrete in ordine alla imputazione delle spese, circostanza comunque dirimente in ordine alla legittimità delle delibere impugnate: a mente dell’art. 1069 III comma cod.civ. ove le opere giovino anche al fondo servente costui deve partecipare alle spese (App.-Genova 5.1.2011) ed è plausibile che nel caso peculiare la modalità dei rispettivi contributi debba e possa essere modulata sul disposto dell’art. 1124 cod.civ.”.

Pur comprendendo che la tesi affermata dal Tribunale di Brescia possa suscitare perplessità, la ritengo comunque sostenibile; è in ogni caso opportuno effettuare una specifica valutazione di ogni singola fattispecie.

Sul punto, si richiamano due ulteriori pronunce di merito:

  • Tribunale di Napoli, sentenza n. 5202/2016: “Quanto poi alle spese postali per l’invio degli avvisi e delle comunicazioni di cancelleria e per fotocopie appare fondata la deduzione secondo cui tali spese devono ricadere su tutti i supercondomini, e quindi, nel caso di specie, secondo quanto sopra precisato, anche dei condomini del palazzo azzurro” (si precisa che il fabbricato denominato palazzo azzurro gode esclusivamente di una servitù di passaggio e del diritto di usufruire della strada di accesso comune ad altri quattro fabbricati);
  • Tribunale di Napoli, sentenza n. 5319/2016: “Invero, di recente la Suprema Corte (19799/2014) ha chiarito che il supercondominio si forma anche in assenza di beni comuni ma ipso facto per la presenza di soli servizi comuni”.

Sentenza del Tribunale di Brescia n. 3806 del 2014

Sentenza della Cassazione Civile n. 6653 del 2017