Servitù e supercondominio

Può accadere che i beni destinati all’uso comune non siano in comproprietà, ma siano caratterizzati, ad esempio, da diritti di servitù reciproci fra i vari fabbricati; pensiamo ad esempio alle seguenti fattispecie: (a) guardiola di proprietà del condominio A, che serve anche il condominio B; (b) complesso di 8 edifici verticali che godono reciprocamente del diritto di passaggio sulle strade e sui marciapiedi posti ognuno all’interno delle rispettive proprietà.

È possibile applicare la disciplina del condominio in tali situazioni?

Il Tribunale di Brescia, con la sentenza n. 3806/2014, ha affermato quanto segue: “Ora sulla scorta delle statuizioni sopra indicate si ravvisa che la presenza di servizi comuni possa configurare un supercondominio. Da una semplice visione del verbale assembleare appare evidente che si tratta di servizi resi ai singoli condomini appartenenti al comparto: infatti si tratta di voci come manutenzioni ed illuminazioni, manutenzione del verde, consumi acqua, gestione sotto centrali etc. non si può dunque non vedere come attenendo appunto a servizi si sia in presenza di un supercondominio. Rammentando i principi che vedono l’applicazione delle norme in materia di condominio anche laddove si sia in presenza di servizi comuni e non parti comuni, sussistendo fra essi rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme del condominio”.

Già alcune pronunce della Corte di Cassazione avevano sostenuto che le cose destinate all’esercizio dei servizi comuni possono essere collocate in una parte dell’edificio di proprietà di uno solo o di alcuni condomini. In questo caso il diritto a partecipare alla comunione del servizio non deriva dalla comunione di proprietà, ma dall’assetto conferito per titolo all’esercizio del servizio (per esempio, la servitù). La tesi di cui sopra viene rafforzata anche in virtù della nuova formulazione dell’art. 1117 c.c. ove si afferma che sono di proprietà comune, da una parte, tutte le opere necessarie all’uso comune, dall’altra, “le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune”.

A tal proposito, si richiamano le seguenti pronunce della Suprema Corte:

  • Cassazione Civile, rel. Presidente Corona, sentenza n. 7286/1996: “il titolo può disporre diversamente, in quanto le cose destinate all’esercizio dei servizi comuni possono essere collocate in una parte dell’edificio di proprietà di uno solo, o di alcuni condomini. In questo caso, il diritto a partecipare alla comunione del servizio non deriva dalla comunione di proprietà, ma dall’assetto conferito per titolo all’esercizio del servizio (per esempio, la servitù)”.
  • Cassazione Civile, sentenza n. 19799/2014 e n. 19800/2014: “ai fini della configurabilità del supercondominio, non è indispensabile l’esistenza di beni comuni, essendo invece sufficiente l’esistenza di servizi comuni a più edifici”.

In tema di contribuzione conseguente ad un diritto di servitù, la sentenza della Corte di Cassazione Civile n. 6653 del 15.03.2017 ha affermato il seguente principio: “Agli effetti dell’art. 1069 c.c., comma 3, allorché il proprietario del fondo servente abbia eseguito su quest’ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù, le relative spese devono essere sostenute sia dal proprietario del fondo dominante che da quello del fondo servente in proporzione dei rispettivi vantaggi“.

Tale pronuncia non affronta direttamente il problema dell’applicabilità o meno della normativa condominiale, ma ritengo che quanto affermato non si scontri con i principi già esposti; si richiama, a titolo esemplificativo, la pronuncia del Tribunale di Massa del 05.12.2016 la quale, pur se in un caso differente, afferma quanto segue: “Non sarà inutile rilevare che, anche ove per ipotesi si fosse voluto riconoscere l’esistenza di servitù a favore della attrice, non muterebbero le conseguenze concrete in ordine alla imputazione delle spese, circostanza comunque dirimente in ordine alla legittimità delle delibere impugnate: a mente dell’art. 1069 III comma cod.civ. ove le opere giovino anche al fondo servente costui deve partecipare alle spese (App.-Genova 5.1.2011) ed è plausibile che nel caso peculiare la modalità dei rispettivi contributi debba e possa essere modulata sul disposto dell’art. 1124 cod.civ.”.

Pur comprendendo che la tesi affermata dal Tribunale di Brescia possa suscitare perplessità, la ritengo comunque sostenibile; è in ogni caso opportuno effettuare una specifica valutazione di ogni singola fattispecie.

Sul punto, si richiamano due ulteriori pronunce di merito:

  • Tribunale di Napoli, sentenza n. 5202/2016: “Quanto poi alle spese postali per l’invio degli avvisi e delle comunicazioni di cancelleria e per fotocopie appare fondata la deduzione secondo cui tali spese devono ricadere su tutti i supercondomini, e quindi, nel caso di specie, secondo quanto sopra precisato, anche dei condomini del palazzo azzurro” (si precisa che il fabbricato denominato palazzo azzurro gode esclusivamente di una servitù di passaggio e del diritto di usufruire della strada di accesso comune ad altri quattro fabbricati);
  • Tribunale di Napoli, sentenza n. 5319/2016: “Invero, di recente la Suprema Corte (19799/2014) ha chiarito che il supercondominio si forma anche in assenza di beni comuni ma ipso facto per la presenza di soli servizi comuni”.

Sentenza del Tribunale di Brescia n. 3806 del 2014

Sentenza della Cassazione Civile n. 6653 del 2017

Modifica di una norma regolamentare per facta concludentia

Nell’ambito dei regolamenti condominiali bisogna distinguere tra due tipologie di clausole (Cassazione Civile, sentenza n. 943/1999):

clausole assembleari: regolamentano le modalità d’uso delle parti comuni e la vita condominiale in generale, senza derogare a norme di legge e senza limitare i diritti del singolo sulle parti esclusive. L’approvazione e la modifica di tali prescrizioni segue le regole di cui all’art. 1138 c.c.;

clausole contrattuali: limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (ad esempio divieto di destinare l’immobile a studio medico o a bar) o clausole che attribuiscano ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri. L’approvazione o la modifica di tali clausole richiede l’unanimità dei consensi.

A prescindere dalle modalità di formazione di un regolamento (origine interna: assemblea – origine esterna: costruttore) al suo interno potranno coesistere sia norme di natura regolamentare (modificabili dunque con le previsioni di cui all’art. 1138 c.c., ossia con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c.) sia norme di natura contrattuale (modificabili all’unanimità).

La Cassazione Civile, con la pronuncia n. 12579/2017, precisa che le clausole di natura regolamentare possono essere modificate anche per facta concludentia: “Trattandosi di prescrizione di contenuto organizzativo, ovvero propriamente “regolamentare”, del regolamento di condominio (e, non quindi, di contenuto contrattuale, ovvero incidente sulla proprietà dei beni comuni o esclusivi), ha certamente rilievo a fini interpretativi, ai sensi dell’art. 1362 c.c. , comma 2, anche il comportamento posteriore al medesimo regolamento avuto dai condomini, così com’è ammissibile che la stessa norma regolamentare venga modificata per “facta concludentia”, sulla base di un comportamento univoco“.

Cassazione Civile, sentenza n. 12579 del 2017

Appartamento che fa parte di due condominii

La sentenza della Corte di Cassazione Civile n. 7605 del 2017 ha affrontato il caso di un appartamento facente parte di due diversi condominii; l’attico in questione, collocato nell’edificio Alfa, si estende anche sull’edificio Beta ed è stato quindi considerato parte integrante delle due diverse realtà condominiali.

L’analisi per capire se un’unità immobiliare sia compresa all’interno di un condominio richiede di verificare – al momento della nascita del condominio stesso – la sussistenza del presupposto di permanente ed oggettiva destinazione al suo servizio ed al suo godimento di beni comuni. Non è determinante l’esistenza di un collegamento materiale o di una via diretta di accesso tra parti condominiali e singola unità immobiliare.

La Cassazione afferma poi che: “E’ d’altro canto certamente ammissibile, per quanto si desume dall’art. 61 disp. att. c.c. , che, pur in presenza di fabbricati che presentino elementi di congiunzione materiale, allorchè vengano costituiti condominii separati per le parti aventi i connotati di autonomi edifici, uno dei titolari di porzioni esclusive si ritrovi proprietario di un appartamento ricadente in entrambi i condominii“.

Cassazione Civile, sentenza n. 7605 del 2017

Caso analogo a questa recente pronuncia della Suprema Corte è quello affrontato dal Tribunale di Brescia con la sentenza n. 430 del 2012 con cui una stanza collegata ad un edificio viciniore, ma ricompresa all’interno della proiezione del tetto del condominio Beta, è stata considerata facente parte del condominio medesimo con conseguenti oneri in punto di spese (in realtà il caso oggetto di esame da parte del Tribunale Bresciano era più “intricato” a causa di servitù derivanti dagli atti costitutivi del condominio).

Si riporta un estratto della sentenza Tribunale di Brescia n. 430/2012: “Si ritiene cioè che se l’assemblea dei condomini non può disquisire (…) in ordine a detto peso (…) non di meno non è ignorabile la realtà che vede comunque parti comuni e quindi comproprietari anche gli attori. (…) Non appare quindi diversamente opinabile che debba ritenersi necessaria e ulteriore partecipazione alle spese generali sostenute per la gestione (vedasi compenso dell’amministratore), alle spese per la facciata comune, per il tetto e altro che debba essere identificato“.

Sentenza del Tribunale di Brescia n. 430/2012

 

 

 

Condominio minimo … quali maggioranze?

Due recenti sentenze della Cassazione Civile (la numero 5329 del 2017 – di cui si riporta un estratto – e la numero 16901 del 2017) hanno affermato il seguente principio:

Da tali principi discende dunque che nel condominio cd. minimo (formato, cioè da due partecipanti con diritti di comproprietà sui beni comuni nella stessa proporzione) le regole codicistiche sul funzionamento dell’assemblea si applicano allorchè l’assemblea si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione unanime, intendendosi con tale ultima espressione (decisione unanime) quella che sia frutto della partecipazione di entrambi i comproprietari alla discussione (essendo logicamente inconcepibile che la decisione adottata da un solo soggetto possa ritenersi presa all’unanimità). Ed è proprio questo il senso della pronuncia delle sezioni unite n. 2046/2006 ove in motivazione testualmente si afferma: “nessuna norma impedisce che l’assemblea, nel caso di condominio formato da due soli condomini, si costituisca validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all’unanimità decida validamente“.

Prendo atto del pensiero espresso dalla Corte di Cassazione ed invito gli amministratori a considerare quanto affermato dai giudici di legittimità (se vi è un condominio minimo le delibere non possono essere assunte se non con voto unanime di entrambi i partecipanti); devo però esprimere il mio disaccordo per il modo in cui è stata letta la sentenza a Sezioni Unite n. 2406/2006.

Il presidente Corona, relatore della pronuncia 2406/2006, ha chiaramente affermato che “nessuna disposizione prevede l’inapplicabilità delle norme concernenti il condominio negli edifici al “condominio minimo”, composto da due soli partecipanti“. Cio significa che all’assemblea del condominio minimo (di soli due condomini) devono essere applicate anche le norme di cui all’art. 1136 c.c.

L’articolo 1136 c.c. prevede delle maggioranze costitutive e deliberative che possono risultare soddisfatte se all’assemblea regolarmente convocata partecipa uno dei due condomini. Consideriamo l’esempio di un condominio composto da due soggetti (Tizio e Caio) titolari entrambi di 500 millesimi. Se all’assemblea in seconda convocazione si presenta solo Tizio il quale vota lavori di manutenzione straordinaria, avrò questo risultato:

  • quorum costitutivo: soddisfatto (presente almeno 1/3 del valore ed 1/3 delle teste);
  • quorum deliberativo: soddisfatto (almeno 500 millesimi e maggioranza degli intervenuti).

E’ vero che nel testo della motivazione il presidente ha parlato di unanimità, ma, a mio avviso, tale affermazione aveva un senso prima della L. 220/2012 quando era necessaria la maggioranza dei condomini e non, come oggi, la maggioranza degli intervenuti. Se la Cassazione ritiene che un’assemblea composta da un’unico soggetto non possa deliberare sarebbe opportuno lo chiarisse in modo espresso (salvo mio errore non ho rinvenuto tale principio in alcuna pronuncia di legittimità) in quanto tale problematica potrebbe presentarsi anche al di fuori del condominio minimo: in un condominio di tre soggetti (Tizio, 500 mill; Caio, 250 mill; Sempronio, 250 mill), se Tizio si presenta in assemblea da solo, i quorum costitutivi e deliberativi dell’esempio di cui sopra sono comunque soddisfatti.

Cassazione Civile, sentenza n. 2046 del 2006

Cassazione Civile, sentenza n. 5329 del 2017

Cassazione Civile, sentenza n. 16901 del 2017

 

 

Convocazione di un proprietario non inserito nelle tabelle millesimali

La questione decisa dalla Cassazione Civile con sentenza n. 8520/2017 riguarda la mancata convocazione all’assemblea di alcuni soggetti i quali, prima dell’assemblea, avevano acquistato all’interno del condominio alcune unità immobiliari; detta circostanza veniva comunicata all’amministratore.

Tali unità immobiliari erano state vendute da un soggetto proprietario dell’originario locale seminterrato (identificato nelle tabelle millesimali contrattuali quale unica proprietà) dal quale erano stati ricavati due appartamenti e cinque garage.

La Corte di Cassazione, a mio avviso correttamente, ha affermato che “la proprietà delle unità immobiliari facenti parte del condominio è indipendente dalle tabelle millesimali; e il condominio è tenuto a prendere atto del trasferimento delle dette unità, convocando gli attuali effettivi proprietari“.

Cassazione Civile, sentenza n. 8520 del 2017

 

Trasformazione da tetto a terrazza

La Corte di Cassazione ritorna sul tema della realizzazione da parte del condomino dell’ultimo piano di una terrazza a tasca mediante la modifica del tetto comune; il tema è già stato affrontato in diverse occasioni all’interno del presente blog.

I giudici di legittimità hanno confermato, in base a quanto disposto dall’art. 1102 c.c., la possibilità per il proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio di trasformarne una parte in terrazza a proprio uso esclusivo purchè siano rispettate le seguenti condizioni:

  • deve essere mantenuta la funzione di copertura e protezione delle strutture;
  • la modifica non deve essere di portata tale da variare la destinazione principale del bene.

Sentenza della Cassazione Civile n. 10004 del 2017

Posso esercitare il dissenso alle liti se l’assemblea non delibera?

L’articolo 1132 comma 1 c.c. prevede che, qualora l’assemblea abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere ad una domanda, il condomino dissenziente possa separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.

Tale dissenso va manifestato, entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione, a mezzo di un atto notificato all’amministratore; la giurisprudenza ha ritenuto sufficiente una comunicazione a mezzo raccomandata senza richiedere la formale notificazione tramite ufficiale giudiziario.

Uno dei problemi applicativi, riguarda l’ipotesi in cui l’amministratore si costituisca in giudizio autonomamente senza una formale delibera da parte dell’assemblea. Come noto, il professionista può agire senza la necessità di autorizzazione o di ratifica dei condomini nel caso in cui l’oggetto della vertenza rientri fra i suoi poteri come previsti dal codice civile; fattispecie tipica inclusa in tale categoria riguarda la costituzione da parte del condominio nelle impugnative di delibera assembleare.

Ci si chiede, nelle ipotesi di cui al capoverso precedente, se il singolo condomino possa esercitare il dissenso previsto dall’art. 1132 c.c. o se tale possibilità gli sia inibita. La Corte di Cassazione, con la pronuncia n. 7095 del 20.03.2017, ha risposto a tale domanda in senso negativo: la causa non è stata deliberata e, di conseguenza, il condomino non può esercitare il proprio dissenso rispetto alla costituzione da parte del condominio.

Si riporta un estratto della pronuncia in commento: “Per contro, non si versa nell’ipotesi dell’art. 1132 c.c. , comma 1. Com’è noto, tale ultima disposizione, tesa a mitigare gli effetti della regola maggioritaria che informa la vita del condominio, consente al singolo condomino dissenziente di separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini in caso di lite giudiziaria, in modo da deviare da sè le conseguenze dannose di un’eventuale soccombenza. Dunque, ove non sia stata l’assemblea a deliberare la lite attiva o passiva ai sensi del predetto art. 1132 c.c. , il condomino dissenziente soggiace alla regola maggioritaria. In tal caso egli può solo ricorrere all’assemblea contro i provvedimenti dell’amministratore, in base all’art. 1133 c.c. , ovvero al giudice contro il successivo deliberato dell’assemblea stessa (nei limiti temporali, è da ritenere, previsti dall’art. 1137 c.c. , richiamato dall’art. 1133 c.c.).“.

Cassazione Civile, sentenza n. 7095 del 2017

 

Parliamo di parti comuni (solaio, creazione di una terrazza nel tetto, sottotetto)

Con il presente articolo richiamo alcuni recenti spunti della Suprema Corte di Cassazione in tema di parti comuni.

Solaio

La parte di solaio comune ai due piani sovrapposti di un edificio è quella parte strutturale che funge da sostegno per il piano superiore e da copertura per il piano inferiore. Se la conformazione del solaio presenta degli spazi vuoti non essenziali alla funzione di cui sopra, tali spazi potranno essere utilizzati rispettivamente da ciascun proprietario.

Cassazione Civile, sentenza n. 3893 del 14.02.2017: “Ed invero, come questa Corte ha già affermato, il solaio esistente fra i piani sovrapposti di un edificio è oggetto di comunione fra i rispettivi proprietari per la parte strutturale che, incorporata ai muri perimetrali, assolve alla duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura di quello inferiore, mentre gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto od al pavimento, e non sono essenziali all’indicata struttura rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell’esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto dominicale (Cass. 2868/1978).

Deve dunque escludersi che la comunione si estenda oltre che alle travi, aventi funzione di sostegno del solaio e che, pacificamente, fanno parte di detta struttura portante (Cass., 13606/2000), allo spazio esistente tra le stesse, integrante volumetria di esclusiva utilizzazione da parte del proprietario del piano sottostante.

Ed invero, come dal solaio deve essere distinto il pavimento che poggia su di esso, che appartiene esclusivamente al proprietario dell’abitazione sovrastante e che può essere, quindi, da questo liberamente rimosso o sostituito secondo la sua utilità e convenienza (Cass. 7464/1994), cosi pure dev’essere distinto il volume esistente tra le travi, che costituisce il soffitto dell’appartamento sottostante ed è dunque liberamente utilizzabile dal proprietario di questo“.

Cassazione Civile 3893 2017

Creazione di una terrazza da parte del proprietario dell’ultimo piano

I giudici di legittimità avevano già ritenuto possibile, per il proprietario dell’ultimo piano, realizzare tasche o terrazze – di dimensioni contenute – all’interno del tetto. Tale modalità d’uso del tetto comune era stata ritenuta possibile in quanto non lesiva dell’art. 1102 c.c. purchè venisse ripristinata la funzione di copertura e la tasca/terrazza creata non fosse di dimensioni eccessive.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6253 del 10.03.2017, ha confermato l’orientamento affermando quanto segue:

“Al riguardo, questa Corte di recente ha avuto occasione di affermare i seguenti condivisi principi di diritto: a) “Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene. (Sez. 2, Sentenza n. 14107 del 03108/2012, Rv. 623614)”; b) “Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purchè risulti – da un giudizio di fatto, sindacabile in sede di legittimità solo riguardo alla motivazione – che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso. (Se 6 – 2, Ordinanza n. 2500 del 04/ 02/ 2013, Rv. 624921)”.

Sentenza della Cassazione Civile n. 6253 del 2017

Sottotetto

Le dispute circa il carattere comune o privato del sottotetto ricorrono spesso nella nostra giurisprudenza. Nel caso in cui l’atto pilota nulla dica in proposito, occorre fare riferimento alla funzione cui tale parte è destinata:

(a) il sottotetto è parte comune se è destinato per caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune. Tale situazione si verifica, ad esempio, quando al suo interno sono posizionati impianti comuni.

(b) il sottotetto è parte privata quando assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano. Se non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 6314 del 10.03.2017 conferma i principi di cui sopra.

Sentenza della Cassazione Civile n. 6314 del 2017

 

 

Tabelle millesimali in condominio (Parte 2 di 3)

Tabelle millesimali in condominio (Parte 1 di 3)

Modifica delle tabelle millesimali già esistenti

Al di là della “prima approvazione”, può emergere la volontà da parte di uno o più condomini di voler verificare – per i motivi più diversi – le tabelle millesimali esistenti. In tale situazione, ritengo opportuno consigliare quanto segue:

  • se un condomino “assilla” l’amministratore con richieste inerenti la tabella millesimale non accontentandosi che la questione venga posta alla successiva assemblea ordinaria, si può proporre all’interessato di formulare una richiesta di convocazione (ai sensi dell’art. 66 comma 1 disp. att.ve c.c.) da parte di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
  • Ricevuto tale documento, l’amministratore potrà convocare una riunione straordinaria ponendo all’ordine del giorno un punto inerente la tabella millesimale quale ad esempio: “Incarico ad un tecnico per la revisione/verifica della tabella millesimale; stanziamento fondi e delibere conseguenti”.
  • Se dall’analisi tecnica emergeranno sussistere i requisiti di cui all’art. 69 disp. att.ve c.c. l’assemblea potrà – con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. – approvare la tabella millesimale come modificata. Se qualche proprietario non condivide la decisione, dovrà impugnare ai sensi dell’art. 1137 c.c..

Al di là di queste brevi indicazioni operative, ricordiamo come il tema della rettifica / revisione delle tabelle millesimali sia oggetto dell’art. 69 disp. att.ve c.c.. La norma prevede la possibilità di modificare le tabelle, con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. ed anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1) Quando le tabelle sono conseguenza di un errore

Secondo la giurisprudenza (Cassazione Civile 3001/2010 e 3516/2017) la rettifica consegue ad errori, di fatto (ad esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva) o di diritto (ad esempio la circostanza che si sia tenuto conto del canone locatizio), attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni. Non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore – che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo – né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare.

Sul tema dell’errore è opportuno porre l’attenzione sui seguenti principi giurisprudenziali:

  • Se viene impugnata la delibera di revisione delle tabelle millesimali, il condominio dovrà provare la sussistenza dei requisiti di cui all’art. 69 disp. att.ve c.c.: “La chiara formulazione della disposizione sta a significare che il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall’esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati (1 – errore; 2 – alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano). Logico corollario è che, in base alla regola generale dell’onere probatorio (art. 2697 c.c.), la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili (v. Sez. 2, Sentenza n. 21950 del 25/09/2013 Rv. 629207). La Corte d’Appello di Messina si è però discostata da tale principio perchè – esonerando del tutto il Condominio (che aveva deliberato la revisione) – ha addossato ai condomini la prova di fatti negativi cioè mancanza di errori nelle precedenti tabelle o assenza di alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano) mentre invece, a fronte della contestazione sulla legittimità della revisione, avrebbe dovuto fare onere al Condominio che aveva deliberato la revisione di dimostrare la sussistenza delle condizioni che la giustificavano” (Cassazione Civile, sentenza n. 25790/2016).
  • Nel caso in cui sia il condomino ad agire per la revisione della tabella millesimale, quest’ultimo – in punto di onere della prova – non deve provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, ma può limitarsi a provare implicitamente tale divergenza. A tal fine dovrà dimostrare la presenza di errori obiettivamente verificabili che comportino necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio (Cassazione Civile, sentenza n. 11575 del 2017).
  • Il giudice, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare (solitamente a mezzo di c.t.u.) i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi (quali la superficie, l’altezza di piano, la luminosità, l’esposizione) incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati (Cassazione Civile, sentenza n. 11575/2017).
  • La nozione di errore riguarda un’obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle; non può essere determinato da un mutamento dei criteri di stima (Cassazione Civile, sentenza n. 11575/2017) o da un mutamento della destinazione d’uso (Cassazione Civile, sentenza n. 19797/2016).

2) Quando il valore proporzionale (anche di una sola) unità immobiliare è alterato per più di un quinto a seguito di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento/diminuzione delle unità immobiliari.

In questo caso il costo risulta a carico di chi ha dato origine alla variazione.

A mio avviso la variazione di valore cui fa riferimento la norma dovrà riguardare il rapporto tra il valore dell’unità immobiliare oggetto di modifica e quello delle altre unità; questa sembra essere la soluzione più logica e più sensata della norma. Non sembra sostenibile la tesi in base alla quale la variazione di un quinto debba riguardare tutto il complesso immobiliare.

 

Revisione giudiziale

Il codice prevede che chiunque si senta danneggiato dalle tabelle millesimali del condominio, possa chiedere la loro revisione giudiziale.

Con il comma 2 dell’art. 69 disp. att. c.p.c. viene stabilito che nel caso di revisione giudiziale della tabella millesimale debba essere convenuto in giudizio solo il condominio in persona dell’amministratore. La norma non prevede espressamente il caso di formazione giudiziale ex novo della tabella e ciò potrebbe far pensare che debbano essere citati in giudizio tutti i condomini; parte della dottrina, a cui ritengo di aderire, sostiene invece che anche in tale ipotesi possa essere convenuto direttamente l’amministratore, rimanendo salva la facoltà di ogni singolo condomino di costituirsi autonomamente.

In caso di citazione per la revisione l’amministratore è tenuto a dare immediata notizia all’assemblea dei condomini; se non adempie a tale obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento di eventuali danni.

E’ opportuno ricordare che la richiesta di modifica giudiziale produrrà i suoi effetti se si verificano i presupposti richiesti dal codice; già prima della riforma la giurisprudenza rigettava le domande di cui sopra quando emergevano differenze minime tra la tabella millesimale esistente e quella rielaborata dal consulente del Tribunale; si richiama sul punto la sentenza del Tribunale di Brescia n. 252/2013: “(…) deve altresì rilevarsi che, in mancanza di tabella millesimale, l’assemblea potrebbe adottare, in via provvisoria e temporanea, un criterio di ripartizione diverso, ma ragionevole.

All’esito dell’esame della tabella predisposta dall’assemblea, l’espletata Ctu non ha rilevato errori, ma ha discrezionalmente individuato un diverso coefficiente – la cui applicazione, peraltro, dà luogo ad una differenza minima di importi – di tal che non può in alcun modo ritenersi che il criterio di riparto adottato dall’assemblea sia erroneo o irragionevole, e, dunque, rispondendo lo stesso ai principi sanciti dalla Suprema Corte, e sopra riportati, deve ritenersi legittimamente adottato ed utilizzato.

Le domande attoree devono pertanto essere respinte. Devono, invece, accogliersi le domande proposte dal condominio convenuto, atteso che, all’esito della Ctu, per le ragioni sopra esposte, può confermarsi la tabella millesimale approvata dall’assemblea condominiale.

Le spese seguono la soccombenza: sono pertanto poste a carico della parte attrice opponente, e liquidate in dispositivo, le spese di lite sostenute dal condominio, ivi comprese le spese di Ctu”.

Tabelle millesimali in condominio (Parte 3 di 3)

Tabelle millesimali in condominio (parte 1 di 3)

Le tabelle millesimali, spesso fonte di accessi contrasti fra i condomini, costituiscono i “parametri regolatori” della vita condominiale. Sono composte da una serie di cifre rapportate a 1000 le quali devono rappresentare il valore proporzionale di ogni unità rispetto all’intero edificio. Le tabelle sono una “fotografia” dello stato di fatto dell’immobile ed influenzano quasi tutti gli eventi della vita condominiale: servono sia per calcolare le maggioranze millesimali (ex art. 1136 c.c.), sia per ripartire le spese (ex art.li 1123 c.c. e segg.); possono essere più d’una in quanto ciascuna deve adempiere alle funzioni di cui sopra quale diretta conseguenza degli articoli di riferimento: 1123, 1124, 1125 e 1136 c.c..

La redazione delle tabelle millesimali – ossia la trasposizione in valori numerici dei rapporti di valore tra ogni unità immobiliare e l’intero edificio – consiste in una vera e propria indagine di tipo tecnico. L’attuale panorama legislativo non stabilisce quali siano i criteri matematici per il calcolo, ma fornisce solo alcune indicazioni lasciando così spazio alla discrezionalità dei soggetti chiamati a svolgere l’elaborato di cui sopra; ciò significa che tecnici diversi potrebbero stendere tabelle differenti a fronte del medesimo fabbricato. Tali margini di discrezionalità, ovviamente, non incidono sugli aspetti oggettivi (superficie, altezza), ma su quelli soggettivi (coefficienti correttivi).

Al fine di agevolare la gestione dell’assemblea cercherò di individuare alcune soluzioni pratiche riferite alle varie fattispecie che potrebbero porsi di fronte all’amministratore.

 

Mancanza di tabelle millesimali

Nel caso in cui il condominio sia privo di tabelle millesimali, è possibile assumere delle delibere valide applicando, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie (Cass. Civile n. 11523/2011; 24670/06; 8505/05) che prendano quale riferimento le superfici, i vani, le rendite catastali ecc…

In sede di delibera si dovrà dare atto che le spese in approvazione vengono ripartite “a titolo di acconto e salvo conguaglio in base ai valori definitivi che risulteranno dalle redigende tabelle millesimali”. Ritengo necessario segnalare la sentenza n. 1439/2014 della Suprema Corte di Cassazione nella quale vengono richiamati (e condivisi) i principi delle sentenze già citate, ma nonostante questo si afferma che le delibere assunte con tabelle millesimali provvisorie sono annullabili. Spero che tale pronuncia resti un “incidente di percorso isolato”.

 

Approvazione ex novo delle tabelle millesimali

Sulla base delle tabelle millesimali “provvisorie”, l’assemblea potrà incaricare un tecnico di redigere le nuove tabelle millesimali da approvare poi con la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 c.c..

Il nuovo testo dell’art. 68 disp. att. c.c. non precisa se per l’approvazione ex novo delle tabelle sia necessaria l’unanimità dei consensi o piuttosto sia sufficiente una maggioranza qualificata. A mio avviso la L. 220/2012 non ha portato grandi stravolgimenti sul punto; dovranno essere pertanto considerati validi gli insegnamenti espressi dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 18477/2010, poi confermati dalla giurisprudenza successiva. Si cita, a titolo esemplificativo, la sentenza della Cassazione Civile n. 9232/2014: “In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma c.c. (Sez. Un. 9 agosto 2010, n. 18477)”.

Ritengo pertanto possibile approvare, qualora siano assenti, le tabelle millesimali con la maggioranza ex art. 1136 comma 2 c.c. (almeno metà dei millesimi e maggioranza degli intervenuti).

 

Mancato inserimento di un proprietario all’interno delle tabelle millesimali

Chiunque sia proprietario di un’unità immobiliare facente parte del condominio, deve essere considerato condomino ed ha quindi diritto di voto; il diritto di voto non può essere escluso nell’ipotesi in cui la proprietà del soggetto interessato non sia inserita all’interno delle tabelle millesimali: tali tabelle hanno carattere meramente ricognitivo e non attributivo. Il proprietario non inserito nelle tabelle millesimali dovrà quindi essere convocato e gli dovrà essere concesso il diritto di voto; la caratura millesimale potrà, a mio avviso, essere stabilita in via provvisoria (si veda quanto già detto nei casi di assenza delle tabelle millesimali)

La pronuncia della Corte di Cassazione Civile n. 4844/2017 afferma quanto segue:

Per quanto ancora interessa, secondo la Corte territoriale doveva ritenersi valida la partecipazione all’assemblea e alla successiva votazione da parte del sig. P.P., proprietario di una unità immobiliare anche se non inclusa nelle tabelle millesimali e per giungere a tale soluzione la Corte di merito ha rilevato che per assumere la qualità di condomino è sufficiente essere comproprietario di unità immobiliare del fabbricato e, quindi, di parti comuni; ha quindi reputato irrilevanti le tabelle millesimali e l’inclusione dell’unità nelle medesime, in considerazione del loro carattere meramente ricognitivo e non attributivo”.

Sentenza della Cassazione Civile n. 4844 del 2017

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