Tabelle millesimali in condominio (Parte 2 di 3)

Tabelle millesimali in condominio (Parte 1 di 3)

Modifica delle tabelle millesimali già esistenti

Al di là della “prima approvazione”, può emergere la volontà da parte di uno o più condomini di voler verificare – per i motivi più diversi – le tabelle millesimali esistenti. In tale situazione, ritengo opportuno consigliare quanto segue:

  • se un condomino “assilla” l’amministratore con richieste inerenti la tabella millesimale non accontentandosi che la questione venga posta alla successiva assemblea ordinaria, si può proporre all’interessato di formulare una richiesta di convocazione (ai sensi dell’art. 66 comma 1 disp. att.ve c.c.) da parte di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
  • Ricevuto tale documento, l’amministratore potrà convocare una riunione straordinaria ponendo all’ordine del giorno un punto inerente la tabella millesimale quale ad esempio: “Incarico ad un tecnico per la revisione/verifica della tabella millesimale; stanziamento fondi e delibere conseguenti”.
  • Se dall’analisi tecnica emergeranno sussistere i requisiti di cui all’art. 69 disp. att.ve c.c. l’assemblea potrà – con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. – approvare la tabella millesimale come modificata. Se qualche proprietario non condivide la decisione, dovrà impugnare ai sensi dell’art. 1137 c.c..

Al di là di queste brevi indicazioni operative, ricordiamo come il tema della rettifica / revisione delle tabelle millesimali sia oggetto dell’art. 69 disp. att.ve c.c.. La norma prevede la possibilità di modificare le tabelle, con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. ed anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1) Quando le tabelle sono conseguenza di un errore

Secondo la giurisprudenza (Cassazione Civile 3001/2010 e 3516/2017) la rettifica consegue ad errori, di fatto (ad esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva) o di diritto (ad esempio la circostanza che si sia tenuto conto del canone locatizio), attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni. Non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore – che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo – né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare.

Sul tema dell’errore è opportuno porre l’attenzione sui seguenti principi giurisprudenziali:

  • Se viene impugnata la delibera di revisione delle tabelle millesimali, il condominio dovrà provare la sussistenza dei requisiti di cui all’art. 69 disp. att.ve c.c.: “La chiara formulazione della disposizione sta a significare che il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall’esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati (1 – errore; 2 – alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano). Logico corollario è che, in base alla regola generale dell’onere probatorio (art. 2697 c.c.), la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili (v. Sez. 2, Sentenza n. 21950 del 25/09/2013 Rv. 629207). La Corte d’Appello di Messina si è però discostata da tale principio perchè – esonerando del tutto il Condominio (che aveva deliberato la revisione) – ha addossato ai condomini la prova di fatti negativi cioè mancanza di errori nelle precedenti tabelle o assenza di alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano) mentre invece, a fronte della contestazione sulla legittimità della revisione, avrebbe dovuto fare onere al Condominio che aveva deliberato la revisione di dimostrare la sussistenza delle condizioni che la giustificavano” (Cassazione Civile, sentenza n. 25790/2016).
  • Nel caso in cui sia il condomino ad agire per la revisione della tabella millesimale, quest’ultimo – in punto di onere della prova – non deve provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, ma può limitarsi a provare implicitamente tale divergenza. A tal fine dovrà dimostrare la presenza di errori obiettivamente verificabili che comportino necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio (Cassazione Civile, sentenza n. 11575/2017).
  • Il giudice, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare (solitamente a mezzo di c.t.u.) i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi (quali la superficie, l’altezza di piano, la luminosità, l’esposizione) incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati (Cassazione Civile, sentenza n. 11575/2017).
  • La nozione di errore riguarda un’obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle; non può essere determinato da un mutamento dei criteri di stima (Cassazione Civile, sentenza n. 11575/2017) o da un mutamento della destinazione d’uso (Cassazione Civile, sentenza n. 19797/2016).

2) Quando il valore proporzionale (anche di una sola) unità immobiliare è alterato per più di un quinto a seguito di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento/diminuzione delle unità immobiliari.

In questo caso il costo risulta a carico di chi ha dato origine alla variazione.

A mio avviso la variazione di valore cui fa riferimento la norma dovrà riguardare il rapporto tra il valore dell’unità immobiliare oggetto di modifica e quello delle altre unità; questa sembra essere la soluzione più logica e più sensata della norma. Non sembra sostenibile la tesi in base alla quale la variazione di un quinto debba riguardare tutto il complesso immobiliare.

 

Revisione giudiziale

Il codice prevede che chiunque si senta danneggiato dalle tabelle millesimali del condominio, possa chiedere la loro revisione giudiziale.

Con il comma 2 dell’art. 69 disp. att. c.p.c. viene stabilito che nel caso di revisione giudiziale della tabella millesimale debba essere convenuto in giudizio solo il condominio in persona dell’amministratore. La norma non prevede espressamente il caso di formazione giudiziale ex novo della delibera e ciò potrebbe far pensare che debbano essere citati in giudizio tutti i condomini; parte della dottrina, a cui ritengo di aderire, sostiene invece che anche in tale ipotesi possa essere convenuto direttamente l’amministratore, rimanendo salva la facoltà di ogni singolo condomino di costituirsi autonomamente.

In caso di citazione per la revisione l’amministratore è tenuto a dare immediata notizia all’assemblea dei condomini; se non adempie a tale obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento di eventuali danni.

E’ opportuno ricordare che la richiesta di modifica giudiziale produrrà i suoi effetti se si verificano i presupposti richiesti dal codice; già prima della riforma la giurisprudenza rigettava le domande di cui sopra quando emergevano differenze minime tra la tabella millesimale esistente e quella rielaborata dal consulente del Tribunale; si richiama sul punto la sentenza del Tribunale di Brescia n. 252/2013: “(…) deve altresì rilevarsi che, in mancanza di tabella millesimale, l’assemblea potrebbe adottare, in via provvisoria e temporanea, un criterio di ripartizione diverso, ma ragionevole.

All’esito dell’esame della tabella predisposta dall’assemblea, l’espletata Ctu non ha rilevato errori, ma ha discrezionalmente individuato un diverso coefficiente – la cui applicazione, peraltro, dà luogo ad una differenza minima di importi – di tal che non può in alcun modo ritenersi che il criterio di riparto adottato dall’assemblea sia erroneo o irragionevole, e, dunque, rispondendo lo stesso ai principi sanciti dalla Suprema Corte, e sopra riportati, deve ritenersi legittimamente adottato ed utilizzato.

Le domande attoree devono pertanto essere respinte. Devono, invece, accogliersi le domande proposte dal condominio convenuto, atteso che, all’esito della Ctu, per le ragioni sopra esposte, può confermarsi la tabella millesimale approvata dall’assemblea condominiale.

Le spese seguono la soccombenza: sono pertanto poste a carico della parte attrice opponente, e liquidate in dispositivo, le spese di lite sostenute dal condominio, ivi comprese le spese di Ctu”.

Tabelle millesimali in condominio (parte 1 di 3)

Le tabelle millesimali, spesso fonte di accessi contrasti fra i condomini, costituiscono i “parametri regolatori” della vita condominiale. Sono composte da una serie di cifre rapportate a 1000 le quali devono rappresentare il valore proporzionale di ogni unità rispetto all’intero edificio. Le tabelle sono una “fotografia” dello stato di fatto dell’immobile ed influenzano quasi tutti gli eventi della vita condominiale: servono sia per calcolare le maggioranze millesimali (ex art. 1136 c.c.), sia per ripartire le spese (ex art.li 1123 c.c. e segg.); possono essere più d’una in quanto ciascuna deve adempiere alle funzioni di cui sopra quale diretta conseguenza degli articoli di riferimento: 1123, 1124, 1125 e 1136 c.c..

La redazione delle tabelle millesimali – ossia la trasposizione in valori numerici dei rapporti di valore tra ogni unità immobiliare e l’intero edificio – consiste in una vera e propria indagine di tipo tecnico. L’attuale panorama legislativo non stabilisce quali siano i criteri matematici per il calcolo, ma fornisce solo alcune indicazioni lasciando così spazio alla discrezionalità dei soggetti chiamati a svolgere l’elaborato di cui sopra; ciò significa che tecnici diversi potrebbero stendere tabelle differenti a fronte del medesimo fabbricato. Tali margini di discrezionalità, ovviamente, non incidono sugli aspetti oggettivi (superficie, altezza), ma su quelli soggettivi (coefficienti correttivi).

Al fine di agevolare la gestione dell’assemblea cercherò di individuare alcune soluzioni pratiche riferite alle varie fattispecie che potrebbero porsi di fronte all’amministratore.

 

Mancanza di tabelle millesimali

Nel caso in cui il condominio sia privo di tabelle millesimali, è possibile assumere delle delibere valide applicando, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie (Cass. Civile n. 11523/2011; 24670/06; 8505/05) che prendano quale riferimento le superfici, i vani, le rendite catastali ecc…

In sede di delibera si dovrà dare atto che le spese in approvazione vengono ripartite “a titolo di acconto e salvo conguaglio in base ai valori definitivi che risulteranno dalle redigende tabelle millesimali”. Ritengo necessario segnalare la sentenza n. 1439/2014 della Suprema Corte di Cassazione nella quale vengono richiamati (e condivisi) i principi delle sentenze già citate, ma nonostante questo si afferma che le delibere assunte con tabelle millesimali provvisorie sono annullabili. Spero che tale pronuncia resti un “incidente di percorso isolato”.

 

Approvazione ex novo delle tabelle millesimali

Sulla base delle tabelle millesimali “provvisorie”, l’assemblea potrà incaricare un tecnico di redigere le nuove tabelle millesimali da approvare poi con la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 c.c..

Il nuovo testo dell’art. 68 disp. att. c.c. non precisa se per l’approvazione ex novo delle tabelle sia necessaria l’unanimità dei consensi o piuttosto sia sufficiente una maggioranza qualificata. A mio avviso la L. 220/2012 non ha portato grandi stravolgimenti sul punto; dovranno essere pertanto considerati validi gli insegnamenti espressi dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 18477/2010, poi confermati dalla giurisprudenza successiva. Si cita, a titolo esemplificativo, la sentenza della Cassazione Civile n. 9232/2014: “In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma c.c. (Sez. Un. 9 agosto 2010, n. 18477)”.

Ritengo pertanto possibile approvare, qualora siano assenti, le tabelle millesimali con la maggioranza ex art. 1136 comma 2 c.c. (almeno metà dei millesimi e maggioranza degli intervenuti).

 

Mancato inserimento di un proprietario all’interno delle tabelle millesimali

Chiunque sia proprietario di un’unità immobiliare facente parte del condominio, deve essere considerato condomino ed ha quindi diritto di voto; il diritto di voto non può essere escluso nell’ipotesi in cui la proprietà del soggetto interessato non sia inserita all’interno delle tabelle millesimali: tali tabelle hanno carattere meramente ricognitivo e non attributivo. Il proprietario non inserito nelle tabelle millesimali dovrà quindi essere convocato e gli dovrà essere concesso il diritto di voto; la caratura millesimale potrà, a mio avviso, essere stabilita in via provvisoria (si veda quanto già detto nei casi di assenza delle tabelle millesimali)

La pronuncia della Corte di Cassazione Civile n. 4844/2017 afferma quanto segue:

Per quanto ancora interessa, secondo la Corte territoriale doveva ritenersi valida la partecipazione all’assemblea e alla successiva votazione da parte del sig. P.P., proprietario di una unità immobiliare anche se non inclusa nelle tabelle millesimali e per giungere a tale soluzione la Corte di merito ha rilevato che per assumere la qualità di condomino è sufficiente essere comproprietario di unità immobiliare del fabbricato e, quindi, di parti comuni; ha quindi reputato irrilevanti le tabelle millesimali e l’inclusione dell’unità nelle medesime, in considerazione del loro carattere meramente ricognitivo e non attributivo”.

Sentenza della Cassazione Civile n. 4844 del 2017

Tabelle millesimali in condominio (Parte 2 di 3)

 

Opposizione a decreto ingiuntivo tramite la sola mediazione

Il deposito della domanda di mediazione impedisce il decorso del termine di cui all’art. 641 c.p.c. per la proposizione dell’opposizione a decreto ingiuntivo”.

Con Ordinanza del 3.05.2017 il Tribunale Ordinario di Brescia, Sezione Terza Civile, ha pronunciato sugli effetti della proposizione della domanda di mediazione rispetto al decorso del termine per proporre l’opposizione a decreto ingiuntivo, ed in particolare sull’operatività della disposizione di cui al comma sesto dell’articolo 5 D. Lgs 28/2010.

Il caso concreto vedeva l’ingiunto proporre, in prima battuta – e nel rispetto del termine di cui all’art. 641 c.p.c. – domanda di mediazione ai sensi della normativa ora citata, essenzialmente per ragioni di opportunità economica, auspicando nella bonaria definizione della controversia avanti all’Organismo di Mediazione. Le parti, tuttavia, non raggiungevano l’accordo e l’ingiunto – nel rispetto del termine di cui all’art. 641 c.p.c., computato a decorrere dal deposito del verbale negativo di mediazione – notificava atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo. Radicato il giudizio, il creditore opposto sollevava eccezione di improcedibilità dell’opposizione per mancato rispetto del termine all’uopo previsto dal Codice di Procedura Civile, stante l’impossibilità di applicare, nella fattispecie, le disposizioni di cui all’articolo 5, comma sesto, del D. Lgs. 28/2010.

L’art. 5 comma 6 D.Lgs n. 28/2010 stabilisce che “Dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito di verbale di cui all’articolo 11 (ossia il verbale di conciliazione, anche negativo) presso la segreteria dell’organismo”.

Nel dettaglio, quanto alla concreta operatività della disposizione rispetto al termine per proporre l’opposizione a decreto ingiuntivo, si è rilevato:

che il disposto di cui al comma sesto dell’art. 5 D.Lgs. 28/2010 trovi applicazione anche alle ipotesi di mediazione facoltativa. Si è discusso in ordine all’applicabilità di tale disposizione solo alle ipotesi di mediazione cosiddetta “obbligatoriaex art. 5 comma 1 del decreto in esame, ovvero anche a quelle di natura “facoltativa”, ossia attivate su impulso e ad iniziativa di parte (come nella presente fattispecie). Il dubbio è nato dal fatto che la prima parte dell’art. 5, rubricato “Condizione di procedibilità e rapporti col processo”, riguarda, per l’appunto, la disciplina della mediazione “obbligatoria” (individuando quelle controversie per le quali l’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità dell’azione). In realtà il disposto di cui al comma 6 del citato articolo 5 (per cui, dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale ed impedisce altresì la decadenza …), trova applicazione tanto nell’ipotesi di mediazione cd “obbligatoria”, quanto nell’ipotesi di mediazione cd “facoltativa”. A sgomberare il campo da eventuali dubbi interpretativi ed eccezioni pretestuose sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione (n. 17781 del 22.07.2013), che hanno risolto il cennato contrasto, sancendo che “la lettera della legge impone una risposta affermativa su tale questione, perché l’istanza di mediazione interrompe la prescrizione del diritto per la quale si tenta la conciliazione, così come ogni azione a tutela di esso (…)”.

che tale norma trovi applicazione tanto rispetto ai termini sostanziali, quanto rispetto ai termini processuali, sul punto richiamando la citata pronuncia (S.U. 17781/2013), con cui la Corte si è pronunciata sull’applicabilità dell’articolo 5 comma sesto del decreto lgs. 28/2010, rispetto al termine di mesi sei di cui all’articolo 4 della legge 89/2001, termine di decadenza per l’esercizio dell’azione avente ad oggetto la domanda di equo indennizzo. Ebbene, a tale proposito si legge, testualmente, nella motivazione della sentenza: “(….) la natura processuale della decadenza che precede comporta che il periodo di sei mesi dalla definizione del processo durato per tempo irragionevole, oltre il quale l’azione è preclusa, deve computarsi tenendo conto della sospensione del periodo feriale (….)”. La Corte, dunque, si è pronunciata rispetto alla decadenza dal predetto “termine processuale”, NON rispetto alla “decadenza di un diritto sostanziale”.

che la giurisprudenza di legittimità ha espressamente parificato, a tutti gli effetti, la domanda di mediazione alla domanda giudiziale, laddove, rispetto al comma sesto dell’art. 5 del D. Lgs. 28/2010 ha precisato: “tale ultimo comma parifica la domanda di mediazione per la conciliazione sul diritto controverso alla “domanda giudiziale” di tutela di tale situazione soggettiva ai fini della prescrizione, stabilendo che l’istanza di mediazione, come accade per ogni domanda giudiziale ai sensi dell’art. 2943 c.c., commi 1 e 2, e art. 2945 c.c., interrompe la prescrizione del diritto controverso (…)” (Cass. S. U. 17781/2013).

Ebbene, il Tribunale Ordinario di Brescia, con la menzionata Ordinanza, ha condiviso l’assunto per cui “riferendosi la norma citata [art. 5, comma sesto, D. Lgs. 28/2010] in termini generali alla “decadenza”, in assenza di specifiche indicazioni contrarie, non pare possibile limitarne l’applicazione ai soli termini di natura sostanziale (….)”, tesi confermata dalla sentenza S.U. 17781/2013 “(…) nella quale, la Corte di Cassazione, affermata la natura processuale del termine di decadenza di sei mesi previsto dall’art. 4 L. 89/2001 per promuovere la domanda di equa riparazione per la durata ragionevole del processo, ha ritenuto interrotto detto termine per essere stata iniziata la procedura di mediazione”.

Si è dunque affermato il principio per cui il decorso del termine di cui all’art. 641 c.p.c. (ossia il termine per la proposizione dell’opposizione a decreto ingiuntivo) ben possa essere impedito dal deposito della domanda di mediazione.

avv. Sara Sbordi

Ordinanza Tribunale di Brescia del 03.05.2017

Responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c.

Il condominio viene spesso citato in giudizio da parte di condomini o di terzi i quali lamentano danni subiti a fronte di cadute verificatesi all’interno di parti comuni quali scale, scivoli, vialetti …

La norma di riferimento per questo tipo di situazioni è l’art. 2051 c.c. il quale afferma che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in costudia, salvo che provi il caso fortuito“. La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia ha carattere oggettivo; perchè possa configurarsi in concreto è necessario che sussista il nesso causale fra la cosa in custodia ed il danno arrecato. Il danneggiato dovrà quindi dimostrare la relazione tra il soggetto che si assume responsabile ed il bene nonchè il nesso causale fra tale bene ed il danno subito; in altre parole, il soggetto caduto dalle scale dovrà dimostrare il carattere comune dell’elemento che ha causato la caduta ed il verificarsi della caduta medesima. In una situazione di questo tipo il condominio – per respingere le richieste formulate dal danneggiato – dovrà dimostrare che il fatto si è verificato per causa a lui non imputabile (il caso fortuito).

Il caso fortuito va inteso nel senso più ampio comprensivo delle seguenti fattispecie: (a) fatto del terzo che abbia avuto efficacia causale esclusiva nella produzione del danno; (b) colpa del danneggiato. A tal proposito, la giurisprudenza ha precisato che le misure di precauzione e di salvaguardia imposte al custode del bene devono ritenersi correlate all’ordinaria avvedutezza di una persona; ne consegue che non possono ritenersi prevedibili ed evitabili tutte le condotte dell’utente del bene in altrui custodia, ancorchè colpose.

Sul tema di cui sopra è intervenuta la sentenza della Corte di Cassazione n. 2556 del 31.01.2017 confermando principi già noti, ma che è a mio avviso importante consolidare nel tempo: “Infatti ai sensi dell’art. 2051 c.c. , allorchè venga accertato, anche in relazione alla mancanza di intrinseca pericolosità della cosa oggetto di custodia, che la situazione di possibile pericolo, comunque ingeneratasi, sarebbe stata superabile mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto da parte dello stesso danneggiato, deve escludersi che il danno sia stato cagionato dalla cosa, ridotta al rango di mera occasione dell’evento, e ritenersi, per contro, integrato il caso fortuito (Cass. n. 12895/2016). A maggior ragione nel caso di specie dove il sinistro subito dal ricorrente poteva essere evitato tenendo un comportamento ordinariamente cauto in considerazione nel periodo invernale delle intense nevicate e delle temperature particolarmente rigide.“.

Cassazione Civile, sentenza n. 2556 del 2017

 

Mediazione “fotocopia” ? … può non servire

L’art. 1137 c.c. esordendo con l’obbligatoria applicabilità, per tutti i condomini, delle deliberazioni assembleari, analizza poi le azioni difensive ed oppositive di cui il condomino dissenziente può servirsi.

Preliminarmente però, corre l’obbligo precisare che le impugnande deliberazioni devono rispettare precise condizioni, quali essere contrarie alla legge e/o al regolamento condominiale, e che il condomino che intende adire l’autorità giudiziaria può chiederne l’annullamento entro un termine perentorio (trenta giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti; trenta giorni dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti).

Alla luce dell’introduzione della c.d.  “procedura di mediazione” merita tuttavia attenzione una particolare fattispecie: nel caso che ci riguarda, si discute della riproposizione di una delibera avente lo stesso oggetto (approvazione di bilancio), di un tentativo di mediazione conclusosi con esito negativo (mancata partecipazione da parte del condominio) e dell’eventuale obbligatorietà di riproporre un secondo procedimento di mediazione, sebbene in presenza  di una “delibera fotocopia”.

Il Giudice del Tribunale di Brescia ha escluso tale circostanza e, con ordinanza  del 22/09/2016, così ha statuito: “Rilevato che la seconda impugnativa di delibera è identica alla prima in punto approvazione bilancio, ritiene non necessario l’espletamento di una nuova procedura di mediazione, stante anche la delibera condominiale del 28/03/2016 di non voler partecipare alla mediazione (…)”.

Ordinanza Tribunale di Brescia del 22 09 2016

 

Sentenza 16081/2016 (termini per l’impugnazione di delibera)

La Corte di Cassazione Civile, con la pronuncia n. 16081 del 02.08.2016 (relatore dott. Antonio Scarpa), affronta il tema relativo al momento in cui si verifica la conoscibilità del verbale d’assemblea in capo al condomino assente. Secondo l’insegnamento della Suprema Corte di Cassazione:

  • l’onere della comunicazione della deliberazione agli assenti ex art. 1137 c.c. grava sul condominio ed impone la trasmissione del verbale all’indirizzo del condomino. Per riuscire a provare tale adempimento è necessario che la trasmissione permetta di poter provare l’avvenuta consegna (raccomandata a.r. o a mezzo pec); in caso contrario, sarà ben difficile per l’amministratore dimostrare giudizialmente di aver adempiuto all’incombente.
  • Non sussiste in capo al condomino un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni dell’assemblea.

Si riporta un estratto del provvedimento richiamato: “L’interpretazione che la Corte di Milano offre dell’onere di comunicazione della deliberazione agli assenti ex art. 1137 c.c. , gravante sul condominio, non è condivisibile. Tale onere si traduce indispensabilmente, piuttosto, nell’adempimento del canone presuntivo di cui all’art. 1135 c.c. , sicchè impone la trasmissione del verbale all’indirizzo del condomino assente destinatario; nè è surrogabile nel senso di ampliare l’autoresponsabilità del condomino ricevente fino al punto di obbligarlo ad acquisire immediate informazioni sul testo di una deliberazione prodotta dal condominio in sede monitoria, la quale potrà, semmai, essere conosciuta dal medesimo condomino al fine di proporre opposizione, e che, a norma dell’art. 638 c.p.c. , comma 3, rimarrà soltanto depositata e non potrà essere ritirata fino a quando non sia scaduto il termine stabilito nell’ingiunzione a norma dell’art. 641 c.p.c..“.

Cassazione Civile sentenza 16081 del 2016

Impugnazione di delibera ed opposizione a decreto ingiuntivo

La sentenza della Corte di Cassazione n. 24948 del 06.12.2016 (relatore dott. Parziale Ippolisto) ritorna su temi già noti, ma spesso fonte di accese discussioni in sede giudiziaria.
Da una parte, si affronta il tema dell’impugnativa di delibera ricordando che, decorsi i termini di cui all’art. 1137 c.c., è possibile eccepire esclusivamente vizi tanto gravi da rendere la delibera priva di elementi essenziali o tali da incidere sui diritti di proprietà individuali. All’interno di questi confini non rientrano nè le contestazioni contabili nè i vizi di convocazione; per far valere tali censure è necessario che l’impugnazione avvenga entro trenta giorni dalla data dell’assemblea per i dissenzienti e gli astenuti ed entro trenta giorni dalla ricezione del verbale per gli assenti.
Dall’altra si affronta il tema dell’opposizione a decreto ingiuntivo; a tal proposito, vengono confermati i poteri derivanti all’amministratore dall’art. 63 disp. att.ve c.c. secondo il quale – sulla base del principio di presunzione di legittimità delle delibere condominiali – l’amministratore è tenuto a procedere con il recupero delle spese condominiali. Tale presunzione di legittimità assiste le delibere fino alla loro eventuale sospensione o fino alla loro invalidazione nelle forme di legge.
Riportiamo qui di seguito parte della sentenza:
a) circa l’impugnativa di delibera assembleare:
La Corte di appello, quindi, disattende la prima censura “nel merito”, osservando che “il giudice di prime cure ha rettamente applicato i principi, da tempo consolidatisi nell’interpretazione della S.C. (…) che circoscrivono le ipotesi di nullità ai soli casi di anomalie tali da rendere la delibera mero simulacro (perché priva degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito o che esorbiti dalle competenze assembleari o che incida sui diritti o la proprietà individuale), dovendosi ogni altro vizio ricondurre alla categoria dell’annullabilità, la cui deduzione resta preclusa dal decorso del termine decadenziale di cui all’art. 1137 c.c.”. Afferma, quindi, la Corte locale che “una tale scelta interpretativa risulta pienamente condivisibile: l’orientamento che nel passato, pur non in maniera monolitica, veniva privilegiato, infatti, distorcendo palesemente il dato normativo, aveva, di fatto, condotto alla paralisi della gestione condominiale o, comunque, all’incertezza delle situazioni giuridiche protratta a lungo e intollerabilmente nel tempo, sovvertendo, di fatto, il principio maggioritario che sorregge le determinazioni condominiali”.
Aggiunge, poi, la Corte locale che “né, peraltro, può sostenersi, per aggirare la preclusione decadenziale, che, in concreto l’assemblea abbia male applicato i criteri di legge: la verifica del merito della delibera (al qual fine anche lo strumento della CTU potrebbe risultare indicato), infatti, è tipica manifestazione di critica, da operarsi nel termine di giorni trenta dalla deliberazione alla quale si è partecipato o dalla comunicazione del verbale della deliberazione alla quale non si è partecipato” (ragionamento della Corte d’appello confermato dalla Corte di Cassazione nelle motivazioni finali).
b) circa l’opposizione a decreto ingiuntivo:
La detta motivazione, condivisa dalla corte, non viene scalfita dalla censura. I poteri dell’amministratore si fondano sull’art. 63 cit., il quale, sulla base del principio di presunzione di legittimità delle delibere condominiali, impone il recupero all’amministratore, anche per via coattiva. Presunzione di legittimità la quale assiste le delibere fino a loro invalidazione nelle forme di legge. Né, per quel che prima si è detto, può sostenersi che la deliberazione portata in esecuzione fosse affetta da radicale nullità, al contrario di quel che sostiene l’appellante, poiché si era ripartito ammontare superiore al preventivo, deliberato il 3 novembre 1997. La detta circostanza, infatti, ove, per assurdo, si volesse negare valore costitutivo alla seconda determinazione assembleare, potrebbe implicare vizio che avrebbe dovuto essere dedotto nel termine decadenziale di cui all’art. 1137 c.c. , e che, comunque, come prima si è detto, non privava d’immediata efficacia la statuizione e, quindi, non esonerava l’amministratore dal darle piena esecuzione, anche per via coattiva” (ragionamento della Corte d’appello confermato dalla Corte di Cassazione nelle motivazioni finali).

Condomino “controparte” e voto in assemblea

Quando si deve deliberare un’azione giudiziale nei confronti di un condomino, quest’ultimo soggetto può votare in assemblea o la sua quota deve essere scomputata dai totali?

A questa domanda una sentenza della Suprema Corte di circa un anno e mezzo fa ha dato una risposta che mi lascia molto perplesso. La pronuncia n. 19131/2015 ha affermato l’impossibilità di procedere scomputando i voti della “controparte” la quale dovrebbe comunque partecipare alla votazione con la possibilità (non l’obbligo) di astenersi. Sul punto, si riporta un estratto della sentenza: “In tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto. Pertanto, anche nell’ipotesi di conflitto d’interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all’Autorità giudiziaria“. Applicando tale principio in un condominio ove il costruttore sia titolare di 600 millesimi, non si potrà mai raggiungere la maggioranza sufficiente a deliberare un’azione finalizzata ad ottenere il risarcimento danni per vizi costruttivi; l’unica possibilità sarebbe quella che il costruttore medesimo voti a favore della causa da promuovere contro di lui (!!!).

La pronuncia presa in esame, oltre che generare notevoli problemi pratici, contraddice una serie di provvedimenti – tra cui la sentenza della Suprema Corte n. 17140/2011 – che avevano ritenuto di escludere il voto del condomino in “conflitto di interesse” applicando in via analogica l’art. 2373 c.c.. Tale norma, emanata in ambito societario, escludeva il voto del socio in conflitto di interessi; l’articolo in questione è stato successivamente novellato con l’esclusione di quella parte che che permetteva di distinguere il quorum costitutivo dell’assemblea da quello deliberativo.

A mio avviso la risoluzione alla domanda che ci siamo posti inizialmente non riguarda l’applicabilità o meno dell’ormai riformato articolo 2373 c.c., ma richiede di porre la propria attenzione sull’avvenuta scissione all’interno del condominio di due gruppi in contrasto fra di loro:

  1. da una parte, il condomino che impugna la delibera assembleare o il costruttore/condomino nei cui confronti promuovere un’azione giudiziaria;
  2. dall’altra, l’assemblea dei condomini: controparte processuale nei confronti del soggetto di cui al punto (a).

La pronuncia della cassazione oggi in commento dimentica un principio tanto semplice quanto fondamentale nel diritto condominiale: paga e decide solo chi utilizza (anche potenzialmente) del bene. Tale principio riguarda il condominio parziale, ma può essere applicato anche ad una situazione ove all’interno dell’assemblea coesistono diverse figure processuali: quella dell’attore e quella del convenuto. Tanto è vero che, nell’ambito di un giudizio relativo all’impugnazione di delibera ove il giudice abbia compensato le spese, il condominio non può ripartire proquota le spese legali da lui sostenute anche a carico del condomino impugnante (sua controparte).

Circa i quorum deliberativi/costitutivi, la presunta assoluta inviolabilità della base di calcolo delle maggioranze assembleari affermata dalla sentenza della Suprema Corte, viene smentita dal consolidato principio del condominio parziale: il quorum costitutivo/deliberativo, se un bene è destinato al servizio di solo una parte dei condomini, deve essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari ed ai condomini direttamente interessati.

Sul punto si riportano due pronunce della Suprema Corte di Cassazione:

  • Sentenza n. 13885/2014: “Nell’ipotesi di controversia tra condomini, l’unità condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al Condominio in contrasto tra loro, con la conseguenza che il giudice, nel dirimere la controversia provvede anche definitivamente sulle spese del giudizio, determinando, secondo i principi di diritto processuale, quale delle due parti in contrasto debba sopportare, nulla significando che nel giudizio il gruppo dei condomini, costituenti la maggioranza, sia stato rappresentato dall’amministratore. In altri termini, la ripartizione delle spese legali, affrontate per una causa che si è persa, o per la quale il giudice ha deciso di compensare le spese affrontate, ha criteri propri rispetto al motivo della causa stessa. Ne consegue che non avendo fatto la sentenza impugnata applicazione di detto principio, non invalidando la delibera assembleare che ha posto a carico del condomino D.E. le spese processuali dal Condominio sopportate per il compenso del proprio difensore nel giudizio introdotto dal primo, la relativa statuizione va cassata“.
  • Sentenza n. 4127/2016: “Trova quindi giustificazione, con riferimento alla fattispecie in esame, la delibera dell’assemblea condominiale che, con riferimento al cancello del cortile, è stata assunta ammettendo alla votazione i soli condomini comproprietari di quell’area. Infatti il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, per permettere che, quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati“.

In conclusione, ritengo non rispettoso dei principi di diritto condominiale quanto affermato dalla Corte di Cassazione n. 19131/2015 e ritengo più corretto scomputare la quota del soggetto “controparte” nell’ambito delle votazioni inerenti le azioni giudiziarie da lui promosse o da promuovere nei suoi confronti.

Cassazione Civile 13885 2014

Cassazione Civile 19131 2015

Cassazione Civile 4127 2016

 

Durata dell’incarico di amministratore condominiale (Video)

Video in tema di durata dell’incarico di amministratore condominiale.