Termini di convocazione dell’assemblea

L’articolo 66 disp. att.ve c.c. prevede che le assemblee condominiali debbano essere convocate almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione.

Senza entrare nel merito delle modalità con cui deve essere convocata l’assemblea, vorrei ricordare agli amministratori la prudenza da adottare nel calcolo dei termini: una spedizione a ridosso di tale scadenza potrebbe provocarne il mancato rispetto, con conseguente annullabilità delle delibere adottate. Ricordo inoltre che, in sede di giudizio, è onere del condominio provare l’avvenuta convocazione nei termini.

In caso di spedizione a mezzo raccomandata, cosa succede se il condomino non è presente in occasione del passaggio da parte dell’addetto alla consegna della posta?
A tale domanda, la Corte di Cassazione ha fornito – pur se con riferimento a due diverse fattispecie – risposte differenti:

  1. La sentenza della Cassazione n. 22311 del 03.11.2016 afferma che, ai sensi dell’art. 1335 c.c., la convocazione d’assemblea diretta ad una determinata persona si ritiene conosciuta nel momento in cui giunga all’indirizzo del destinatario; i magistrati affermato quindi il seguente principio: “In applicazione della presunzione di conoscenza di cui all’art. 1335 c.c. , la raccomandata, nel caso di momentanea assenza del destinatario (e di altra persona abilitata a riceverla), deve ritenersi entrata nella sfera di conoscibilità del destinatario nel momento in cui viene rilasciato l’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale“.
  2. La pronuncia n. 25791 del 14.12.2016, pur in tema di avvenuta ricezione del verbale d’assemblea, ha invece affermato che “la comunicazione si ha per eseguita decorsi dieci giorni dalla data del rilascio dell’avviso di giacenza ovvero dalla data del ritiro del piego, se anteriore“.
  3. La pronuncia n. 23396 del 06.10.2017, in tema di invio dell’avviso di convocazione, conferma l’applicabilità dell’art. 1135 c.c.: “Dall’anzidetto quadro disciplinare deriva l’ovvio corollario per cui, se è vero che per ritenere sussistente, ex art. 1335 c.c., la presunzione di conoscenza, da parte del destinatario, della dichiarazione a questo diretta, è necessaria e sufficiente la prova che la dichiarazione stessa sia pervenuta all’indirizzo del destinatario, tale momento, ove la convocazione ad assemblea di condominio sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l’assenza del condomino (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio da parte dell’agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso, e non già con altri momenti successivi (quali il momento in cui la lettera sia stata ritirata o dal compiersi della giacenza, come invece affermato dalla corte torinese)”. I magistrati hanno ritenuto non sussistere profili di contrasto con la pronuncia di cui al punto n. 2 in quanto, tra gli altri motivi, hanno ritenuto diverse le due fattispecie (invio di verbale, da una parte, e convocazione di assemblea, dall’altra). Come giustamente fatto osservare dall’avv. Massimo Ginesi, sarebbe stato forse opportuno un intervento chiarificatore da parte delle Sezioni Unite.

Dal punto di vista dell’amministratore, ferme le precauzioni già rammentate, è comunque importante il principio secondo cui la convocazione d’assemblea si considera conosciuta con il rilascio dell’avviso di giacenza da parte dell’addetto alla consegna.

Cassazione Civile, sentenza n. 22311 del 2016

Cassazione Civile, sentenza n. 25791 del 2016

Cassazione Civile, sentenza n. 23396 del 2017

 

 

 

 

Convocazione di un proprietario non inserito nelle tabelle millesimali

La questione decisa dalla Cassazione Civile con sentenza n. 8520/2017 riguarda la mancata convocazione all’assemblea di alcuni soggetti i quali, prima dell’assemblea, avevano acquistato all’interno del condominio alcune unità immobiliari; detta circostanza veniva comunicata all’amministratore.

Tali unità immobiliari erano state vendute da un soggetto proprietario dell’originario locale seminterrato (identificato nelle tabelle millesimali contrattuali quale unica proprietà) dal quale erano stati ricavati due appartamenti e cinque garage.

La Corte di Cassazione, a mio avviso correttamente, ha affermato che “la proprietà delle unità immobiliari facenti parte del condominio è indipendente dalle tabelle millesimali; e il condominio è tenuto a prendere atto del trasferimento delle dette unità, convocando gli attuali effettivi proprietari“.

Cassazione Civile, sentenza n. 8520 del 2017

 

Il luogo di convocazione dell’assemblea condominiale

Come possiamo individuare il luogo corretto di convocazione dell’assemblea di condominio?

E’ possibile convocare l’assemblea al di fuori del comune in cui è compreso l’edificio? Questo problema si pone, ad esempio, nel caso in cui i  condomini di un fabbricato di montagna o di mare si vogliano ritrovare in una delle città da cui proviene la maggior parte di loro.

L’articolo allegato analizza – in base ai principi generali ed alla giurisprudenza di Cassazione e di merito – la possibilità di convocare un’assemblea di condominio al di fuori dei confini territoriali entro cui il fabbricato è compreso.

Avv. Matteo Peroni

Testo dell’articolo:

Luogo di convocazione

Convocazione dell’assemblea – Termine per l’invio della convocazione a mezzo raccomandata

L’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione (art. 66, comma 3, disp. att. c.c.). La riforma ha introdotto il riferimento espresso all’adunanza in prima convocazione; il termine di cinque giorni dovrà essere pertanto calcolato rispetto a tale data.

Nel computo del termine si deve escludere il giorno iniziale e quello finale: l’assemblea è validamente convocata quando gli inviti sono pervenuti prima del quinto giorno, calcolato a ritroso rispetto a quello immediatamente precedente alla riunione.

Il mancato rispetto del termine comporta l’annullabilità della delibera adottata dall’assemblea con la conseguenza che in difetto di tempestiva impugnazione determina la sanatoria del vizio.

L’avviso non deve essere solo inviato cinque giorni prima, ma entro tale termine deve pervenire nella conoscenza del destinatario; tale requisito deve ritenersi soddisfatto qualora, almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea, il destinatario assente sia stato informato mediante avviso di giacenza pervenuto al suo domicilio della disponibilità della raccomandata presso l’ufficio postale. Tale principio è stato confermato dalla pronuncia della Suprema Corte di Cassazione n. 1188/2014: “Il secondo motivo è, invece, fondato, in quanto afferma l’idoneità, ai fini della decorrenza del termine in questione, del rilascio dell’avviso di giacenza in data 4 aprile 2013 in coerenza con l’orientamento di questa S.C., secondo il quale le lettere raccomandate si presumono conosciute, nel caso di mancata consegna per assenza del destinatario e di altra persona abilitata a riceverla, dal momento del rilascio del relativo avviso di giacenza presso l’ufficio postale (Cass. 24 aprile 2003 n. 6527; Cass. 1 aprile 1997 n. 2847), nella specie effettuato il 4 aprile 2003”.

Convocazione dell’assemblea nel caso di più comproprietari

Estratto della sentenza n. 5890/2008 della Corte di Cassazione Civile:

La giurisprudenza di legittimità (v., per tutte, Cass. 18 febbraio 2000 n. 1830) è stabilmente orientata nel senso che “affinchè uno dei comproprietari pro indiviso di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all’assemblea condominiale, nonchè validamente rappresentato nella medesima da altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato – nella ricorrenza di circostanze presuntive affidate alla valutazione del giudice del merito – che, dato l’avviso ad uno dei comproprietari, quest’ultimo abbia reso edotti gli altri della convocazione; in particolare, l’esigenza che tutti i comproprietari siano preventivamente informati della convocazione dell’assemblea condominiale può ritenersi soddisfatta quando risulti, secondo l’incensurabile accertamento del giudice del merito, che in qualunque modo i detti comproprietari ne abbiano avuto notizia”. D’altra parte, la presunzione utilizzata dal giudice a quo – basata peraltro anche sulla considerazione che i coniugi avevano agito in giudizio congiuntamente, sul che i ricorrenti nulla hanno dedotto – non è affetta da quei vizi di irragionevolezza, che unicamente consentirebbero di sottoporla a sindacato in questa sede (v. , tra le più recenti, Cass. 11 maggio 2007 n. 10847).