Il luogo di convocazione dell’assemblea condominiale

Come possiamo individuare il luogo corretto di convocazione dell’assemblea di condominio?

E’ possibile convocare l’assemblea al di fuori del comune in cui è compreso l’edificio? Questo problema si pone, ad esempio, nel caso in cui i  condomini di un fabbricato di montagna o di mare si vogliano ritrovare in una delle città da cui proviene la maggior parte di loro.

L’articolo allegato analizza – in base ai principi generali ed alla giurisprudenza di Cassazione e di merito – la possibilità di convocare un’assemblea di condominio al di fuori dei confini territoriali entro cui il fabbricato è compreso.

Avv. Matteo Peroni

Testo dell’articolo:

Luogo di convocazione

Convocazione dell’assemblea – Termine per l’invio della convocazione a mezzo raccomandata

L’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione (art. 66, comma 3, disp. att. c.c.). La riforma ha introdotto il riferimento espresso all’adunanza in prima convocazione; il termine di cinque giorni dovrà essere pertanto calcolato rispetto a tale data.

Nel computo del termine si deve escludere il giorno iniziale e quello finale: l’assemblea è validamente convocata quando gli inviti sono pervenuti prima del quinto giorno, calcolato a ritroso rispetto a quello immediatamente precedente alla riunione.

Il mancato rispetto del termine comporta l’annullabilità della delibera adottata dall’assemblea con la conseguenza che in difetto di tempestiva impugnazione determina la sanatoria del vizio.

L’avviso non deve essere solo inviato cinque giorni prima, ma entro tale termine deve pervenire nella conoscenza del destinatario; tale requisito deve ritenersi soddisfatto qualora, almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea, il destinatario assente sia stato informato mediante avviso di giacenza pervenuto al suo domicilio della disponibilità della raccomandata presso l’ufficio postale. Tale principio è stato confermato dalla pronuncia della Suprema Corte di Cassazione n. 1188/2014: “Il secondo motivo è, invece, fondato, in quanto afferma l’idoneità, ai fini della decorrenza del termine in questione, del rilascio dell’avviso di giacenza in data 4 aprile 2013 in coerenza con l’orientamento di questa S.C., secondo il quale le lettere raccomandate si presumono conosciute, nel caso di mancata consegna per assenza del destinatario e di altra persona abilitata a riceverla, dal momento del rilascio del relativo avviso di giacenza presso l’ufficio postale (Cass. 24 aprile 2003 n. 6527; Cass. 1 aprile 1997 n. 2847), nella specie effettuato il 4 aprile 2003”.

Convocazione dell’assemblea nel caso di più comproprietari

Estratto della sentenza n. 5890/2008 della Corte di Cassazione Civile:

La giurisprudenza di legittimità (v., per tutte, Cass. 18 febbraio 2000 n. 1830) è stabilmente orientata nel senso che “affinchè uno dei comproprietari pro indiviso di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all’assemblea condominiale, nonchè validamente rappresentato nella medesima da altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato – nella ricorrenza di circostanze presuntive affidate alla valutazione del giudice del merito – che, dato l’avviso ad uno dei comproprietari, quest’ultimo abbia reso edotti gli altri della convocazione; in particolare, l’esigenza che tutti i comproprietari siano preventivamente informati della convocazione dell’assemblea condominiale può ritenersi soddisfatta quando risulti, secondo l’incensurabile accertamento del giudice del merito, che in qualunque modo i detti comproprietari ne abbiano avuto notizia”. D’altra parte, la presunzione utilizzata dal giudice a quo – basata peraltro anche sulla considerazione che i coniugi avevano agito in giudizio congiuntamente, sul che i ricorrenti nulla hanno dedotto – non è affetta da quei vizi di irragionevolezza, che unicamente consentirebbero di sottoporla a sindacato in questa sede (v. , tra le più recenti, Cass. 11 maggio 2007 n. 10847).