Atto pilota, presunzione di condominialità e parcheggi condominiali

Il condominio nasce ex lege con il primo atto di vendita con cui il costruttore, o l’unico proprietario, cede una delle unità del fabbricato. In questo momento

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 tutte le parti dell’edificio indicate dall’art. 1117 c.c. diventano parti comuni condominiali salvo che in tale atto vi sia una specifica pattuizione contraria. Tale pattuizione non può consistere in una accettazione del regolamento che verrà predisposto successivamente dal costruttore.

Sono questi i concetti alla base della sentenza n. 8606 dell’11 aprile 2014 con cui la Corte di Cassazione ha confermato le precedenti pronunce di merito.

Le vicende affrontate dai magistrati riguardano un fabbricato commerciale ed i parcheggi limitrofi; il costruttore, in occasione della prima vendita, non si era riservato la proprietà dei posti auto e delle aree verdi intorno al fabbricato: i medesimi erano quindi diventati comuni. Nessun effetto poteva avere il successivo regolamento predisposto dal costruttore – contenente limitazioni alla proprietà dei posti auto esterni – in quanto le clausole limitative del diritto di proprietà dei singoli condomini devono essere da loro espressamente approvate; non è assimilabile a tale approvazione la clausola contenuta nell’atto di acquisto con cui ci si impegna a rispettare il regolamento che verrà predisposto successivamente.

Testo della sentenza: 8606 2014

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Identificazione delle parti comuni nell’edificio

Le parti comuni nel condominio sono tali in quanto necessarie per l’esistenza dell’edificio stesso o in quanto destinate in modo permanente all’uso o al godimento comune; in presenza di tali presupposti opera la presunzione di comproprietà di cui all’art. 1117 c.c.. Tale presunzione può essere “vinta” solo dal primo atto di vendita – momento costitutivo del condominio – che riservi in modo espresso ad uno dei condomini la proprietà di dette parti.

 

Sul punto riportiamo un estratto della sentenza n. 11820/2011 della Suprema Corte di Cassazione:

Il secondo motivo, lamentando violazione o falsa applicazione degli artt. 817, 818, 1117, 1362, 2733 cod. civ. degli artt. 115 e 228 cod. proc. civ. nonché omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, censura la sentenza impugnata laddove aveva escluso il diritto di proprietà esclusiva del convenuto sul terrazzo di copertura, disattendendo le risultanze istruttorie, attese le dichiarazioni confessorie rese dall’attrice in sede di interrogatorio formale e di quanto emerso dalla deposizione del teste Co., relativamente all’accordo per la ripartizione delle spese del terrazzo. La Corte aveva erroneamente negato la natura pertinenziale del terrazzo che, essendo accessibile unicamente dall’appartamento di proprietà di esso convenuto, era un bene destinato all’uso e al godimento esclusivo del condomino, per cui andava escluso dai beni comuni di cui all’art. 1117 cod. civ., dovendo considerarsi secondaria la funzione di copertura. La sentenza aveva violato la norma di cui all’art. 817 cod. civ., atteso che per effetto della sua natura pertinenziale, la proprietà del terrazzo doveva ritenersi trasferita unitamente alla vendita dell’appartamento; il che era confermato dal fatto che l’attrice, in venti anni, non era mai salita sul terrazzo de quo. La Suprema Corte ha ritenuto il motivo infondato.

La sentenza ha verificato che il lastrico solare è destinato a copertura del fabbricato, facendo correttamente discendere da tale essenziale funzione – svolta a vantaggio dell’intero edificio di cui esso costituisce parte necessaria – la natura di bene comune secondo la presunzione di cui all’art. 1117 cod. civ.: in presenza di tale situazione è evidentemente del tutto irrilevante di per sè che il convenuto abbia un accesso al terrazzo praticabile esclusivamente dal suo appartamento. Al riguardo, va ricordato che il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l’esistenza dell’edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune, sicché in presenza di tali presupposti opera la presunzione di comproprietà posta dall’art. 1117 cod. civ.: nelle specie non ricorre evidentemente l’ipotesi in cui la presunzione di comunione è superata per essere la cosa, in considerazione delle obbiettive caratteristiche strutturali, destinata al servizio in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile. Ed invero, in presenza della ricordata funzione del lastrico solare, sarebbe stato onere del convenuto fornire la prova del titolo contrario su cui fondare il diritto di proprietà esclusiva ovvero l’acquisto per usucapione. In proposito, occorre considerare che – a prescindere dal rilevare che in generale l’acquisto della proprietà immobiliare richiede la forma scritta ad substantiam del relativo atto traslativo e non potrebbe certo essere fornita dalla confessione giudiziale della controparte – titolo contrario alla presunzione di comproprietà di cui al citato art. 1117 è l’atto relativo alla prima vendita di una unità immobiliare a seguito della quale viene a costituirsi una situazione di condominio, situazione che è determinata dal frazionamento dell’edificio conseguente all’alienazione dall’originario unico proprietario il titolo deve contenere una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri.

La sentenza ha al riguardo escluso che la proprietà esclusiva del lastrico solare a favore del convenuto fosse risultata dal titolo o che si fossero verificati i presupposti dell’usucapione.

Applicabilità delle norme condominiali al condominio minimo

La sentenza della Corte di Cassazione Civile a Sezioni Unite n. 2046/2006 conferma l’applicabilità delle norme concernenti il condominio degli edifici al cosiddetto “condominio minimo” composto da due soli partecipanti.

Estratto della sentenza:

L’espressione condominio designa il diritto soggettivo di natura reale (la proprietà comune) concernente le parti dell’edificio di uso comune e, ad un tempo, l’organizzazione del gruppo dei condomini, composta essenzialmente dalle figure dell’assemblea e dell’amministratore: organizzazione finalizzata alla gestione delle cose, degli impianti e dei servizi. (…)

Secondo l’interpretazione consolidata, ai fini della attribuzione del diritto di condominio la norma conferisce rilevanza al collegamento tra le parti comuni e le unità immobiliari in proprietà solitaria: collegamento, che può essere materiale o funzionale. Il primo tipo di legame, consistente nella incorporazione tra entità inscindibili, ovvero nella congiunzione stabile tra entità separabili, si concreta nella necessità delle cose, dei servizi e degli impianti per l’esistenza o per l’uso dei piani o delle porzioni di piano; il secondo si esaurisce nella destinazione funzionale delle parti comuni all’uso o al servizio delle unità immobiliari. (…)

Il condominio si costituisce (ex lege) non appena, per qualsivoglia fatto traslativo, i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti. Segue che, in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano dalla relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio.

In definitiva, l’esistenza del condominio e l’applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone, che ad esso partecipano.

Costituzione ed esistenza del condominio

Estratto della sentenza n. 1224/2012 della Corte di Cassazione Civile:

Secondo il costante orientamento di questa Corte, il condominio negli edifici viene ad esistenza per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, a prescindere dalla approvazione di un regolamento di condominio e dalla completezza e validità dello stesso (Cass. 4-6-2008 n. 14813; v. anche Cass. 18-1-1982 n. 319; Cass. 22-6-1982 n. 3787). Il semplice frazionamento della proprietà di un edificio per effetto del trasferimento delle singole unità immobiliari a soggetti diversi, pertanto, comporta il sorgere di uno stato di condominio.

Tanto è sufficiente ai fini dell’applicazione delle apposite disposizioni di legge (artt. 1100-1139 c.c.), non richiedendosi preliminarmente la formazione del regolamento condominiale nè l’approvazione delle tabelle millesimali.

Ne discende l’infondatezza dell’assunto della ricorrente, secondo cui, nella specie, il condominio sarebbe venuto ad esistenza solo a seguito della formazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali, con conseguente applicabilità fino a tale momento delle norme sul mandato. Al contrario, avendo insindacabilmente accertato che l’unità immobiliare alienata al V. faceva parte di un edificio condominiale, correttamente la Corte di Appello ha ritenuto operanti le norme sul condominio e rilevato che l’attrice, per ottenere conguagli e rimborsi per le anticipazioni sostenute per l’amministrazione del fabbricato, avrebbe dovuto in primo luogo farsi legittimare dall’assemblea nella carica di amministratrice, in secondo luogo sottoporre all’approvazione dei condomini il regolamento e le tabelle millesimali, e infine far approvare dall’assemblea le voci di spesa. In assenza di una deliberazione dell’assemblea, infatti, nemmeno l’amministratore può pretendere il rimborso delle spese da esso sostenute, in quanto il principio posto dall’art. 1720 c.c. (secondo il quale il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario) deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido nè esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea (cfr. Cass. 27-6-2011 n. 14197).