Eccesso di potere e limiti dell’assemblea nelle deliberazioni che concernono gli impianti comuni ed individuali

Se vogliamo indagare i poteri dell’assemblea, i loro limiti e le situazioni in cui l’assemblea eccede questi poteri, ritengo che l’approccio più corretto consista nel prendere le mosse dall’art. 1135 c.c. e dai rimedi previsti per le delibere presuntivamente viziate di cui all’art. 1137 c.c., per dedurre l’esistenza dei predetti limiti e la loro ampiezza.

L’art. 1135 cit. costituisce, allo stesso tempo, un quadro generale e finale dei poteri dell’assemblea. Un quadro generale, perché enumera le competenze fondamentali dell’assemblea (cui, per brevità, rinvio); ed un quadro finale, perché il primo comma così esordisce: “Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede […]”; dal che si evince che taluni poteri dell’assemblea sono già contenuti negli articoli precedenti e che l’art. 1135 cit. chiude, nella sostanza, il cerchio descrittivo.

Data questa sommaria enunciazione dei poteri assembleari, il tema centrale è costituito dalle modalità del loro esercizio e, quindi, dai limiti cui questo esercizio è soggetto. L’indagine sui limiti deve procedere dall’analisi dell’art. 1137, comma 2, cit., che consente di ricorrere “contro le deliberazioni [dell’assemblea] contrarie alla legge o al regolamento di condominio”. Primo punto fermo, quindi, è che l’assemblea, nell’esercizio dei propri poteri, deve muoversi entro il perimetro tracciato dalla legge e dal regolamento di condominio; come fossero – per usare un linguaggio immaginifico – due colonne d’ercole, violate le quali nascono i vizi delle deliberazioni assembleari. Se questo è vero – se, cioè, la delibera è viziata in tanto in quanto violi o la legge od il regolamento di condominio – ciò significa che il rimedio del ricorso contro la deliberazione è diretto a reintegrare la corretta applicazione della legge piuttosto che del regolamento che si assume violato. Ma significa, altresì, che il controllo che l’Autorità giudiziaria può esercitare è un mero controllo sulla legalità della deliberazione e non sul merito di essa; un controllo sulla rispondenza della deliberazione ai limiti in questione e, nel caso di loro violazione, questo controllo è diretto a ricondurre la deliberazione entro quegli stessi limiti; ma non potrà viceversa essere un controllo nel merito della deliberazione, e cioè sulle ragioni di fatto che ne hanno determinato l’assunzione e sulla loro effettiva fondatezza.

In altri termini, la reazione dell’ordinamento giuridico si ferma sulla soglia della legalità e non entra negli spazi della discrezionalità e dell’opportunità, che restano di dominio esclusivo dall’autonomia privata. Questi spazi di autonomia sono così scolpiti dal tenore letterale dell’art. 1137, comma 2, cit., e non appaiono compromessi da una loro eventuale lettura costituzionalmente orientata, posto che i limiti della funzione sociale della proprietà di cui all’art. 42 Cost. non sono destinati ad interferire con decisioni afferenti la mera gestione di beni in
regime di comproprietà dei condomini e da questi soli fruiti.

Sull’esistenza di un semplice controllo di legalità, leggasi il seguente ragionamento svolto dalla Corte di Cassazione: “Deve, peraltro, rilevarsi, in ogni caso, l’infondatezza del motivo stesso, poiché (v., sul punto, Cass. 20 aprile 1994, n. 3747), per il disposto degli artt. 1135 e 1137 c.c., la deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall’art. 1137 c.c., comma 3 non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della delibera, da considerarsi, perciò, annullabile e dal cui diritto di impugnazione il ricorrente doveva, come accertato dalla Corte territoriale, considerarsi decaduto[1].

Ciò posto, resta il fatto che l’esercizio discrezionale di questi poteri – nell’alveo della legge e del regolamento condominiale – può riguardare tanto le parti comuni quanto le proprietà individuali, là dove gli interventi su queste ultime devono eseguirsi nel rispetto dell’interesse comune. Basti pensare al tema delle innovazioni vietate ai condomini di cui all’art. 1120, comma 2, c.c., ove queste possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, piuttosto che alterare il decoro architettonico del fabbricato.

In effetti, va tenuto conto che l’esercizio di questi poteri avviene a maggioranza (ancorché qualificata) e che la discrezionalità della maggioranza può non equivalere alla migliore espressione della democrazia interna al Condominio. In altri termini, la “discrezionalità della maggioranza” può degenerare nella “dittatura della maggioranza”, con evidente connotazione negativa, là dove la maggioranza, assumendo una determinata deliberazione, persegua interessi parziali, contrastanti con gli interessi della collettività condominiale, ed in particolare contrastanti con gli interessi della minoranza dissenziente o assente. In questa situazione, la minoranza non avrebbe altri strumenti a propria tutela, perché le figure della violazione di legge e della violazione regolamentare appaiono troppo rigide per fronteggiare ed assorbire questo tensione tra gli interessi della maggioranza e quelli della minoranza.

Per questo la giurisprudenza di legittimità ha compiuto un’interpretazione evolutiva della categoria della legittimità in materia condominiale e si è mossa in analogia a quanto previsto in materia di società per azioni nell’ipotesi di perseguimento di un interesse diverso da quello sociale, prendendo a prestito la nozione di “eccesso di potere”.

Questa nozione ha la propria origine – come noto – nel mondo del diritto amministrativo, per colmare l’irriducibile distanza tra la Pubblica Amministrazione ed il privato nel momento di controllo del legittimo esercizio del potere discrezionale da parte della stessa P.A.. Nel campo amministrativo, si è, infatti, avvertita l’esigenza di salvaguardare il soggetto più debole da possibili abusi della parte istituzionale, tutte le volte in cui l’atto amministrativo viene adottato per un fine diverso da quello prefissato dalla norma attributiva del potere. In altre parole, la discrezionalità nell’esercizio del potere non può equivalere ad un’assoluta libertà nel perseguimento dei fini, posto che il potere è discrezionalmente esercitabile in tanto in quanto tale esercizio sia coerente con il perseguimento del fine (e del solo fine) che la P.A. è chiamata per legge a perseguire, adottando uno specifico atto. Diversamente, l’apparente conformità dell’atto alla legge non è sufficiente per escludere il non corretto esercizio del potere, piegato a fini diversi da quelli stabiliti dalla legge.

Questo ragionamento è stato traslato in materia condominiale dalla migliore giurisprudenza di merito e dalla ormai consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione:

G. di merito: “La delibera deve perseguire il vantaggio comune dei condomini non di una maggioranza a scapito di una minoranza, fosse pure costituita da uno soltanto di loro: per cui può ravvisarsi nella fattispecie un eccesso di potere (senza che vi sia stato da parte della maggioranza dei condomini il ricorso a particolari mezzi fraudolenti). Come correttamente osserva parte attrice, la c.d. legge della maggioranza non può estendersi, nello sforzo di perseguire un proprio interesse, fino a comportare un chiaro danno per la minoranza […], poiché trova un argine nel neminem laedere, andando a cadere nel vizio di eccesso di potere e, comunque, violando la prescrizione del combinato disposto degli arttt. 1108 e 1120 c.c., che vietano qualunque innovazione che possa pregiudicare il godimento di alcuno dei partecipanti[2] (fattispecie in materia di spostamento della canna fumaria, con pregiudizio del c.d. “diritto al panorama”, esistente in quanto la costruzione era stata eretta in violazione degli strumenti urbanistici – la domanda è stata accolta).

G. di legittimità: “Il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, deve comprendere anche l’eccesso di potere, ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché in tal caso il giudice non controlla l’opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell’organo deliberante (Cass. n. 5889 del 2001; Cass. n. 19457 del 2005)[3] (fattispecie in materia di appalto di opere di manutenzione straordinaria, con potere delegato all’amministratore, una volta già deliberato l’importo dei lavori, di scegliere l’impresa sulla base di parametri vincolanti e di stipulare il contratto – il ricorso è stato rigettato).

Si evince che la maggioranza assembleare non può, assumendo una certa deliberazione, perseguire finalità non coerenti con gli interessi della collettività, volendo privilegiare soltanto gli interessi di taluni partecipanti al condominio. In ogni caso, operando questa verifica, il controllo dell’Autorità giudiziaria non investe il profilo del merito, dell’opportunità e della convenienza della soluzione adottata dall’assemblea, bensì si preoccupa di stabilire se, preferendo tale soluzione, l’assemblea non abbia sviato rispetto alle finalità verso le quali l’esercizio dei poteri assembleari deve volgersi, in ossequio alle previsioni di legge e di regolamento. Degno di nota, peraltro, è che la Corte, testualmente, indichi, accanto ai limiti delle  “norme di legge o del regolamento condominiale”, “anche” quello dell’eccesso di potere; come a dire che l’eccesso di potere, pur restando saldamento ancorato nell’alveo del riscontro di legittimità, e pur partecipando, quindi, della stessa natura dei primi due limiti, costituisca, in realtà, un terzo limite, in assenza del quale non possa tutto risolversi nel semplice rispetto della legge e del regolamento condominiale e si debba, quindi, sviluppare una nuova dialettica di garanzia dell’equilibrio tra poteri esercitati dalla maggioranza e tutela dei diritti della minoranza.

Avv. Piercarlo Peroni


[1] Cassazione Civile, sentenza n. 5254/2011

[2] Tribunale di Genova 29.01.2008

[3] Cass. civ. Sez. II, sent., 19.09.2012, n. 15633