Mediazione “fotocopia” ? … può non servire

L’art. 1137 c.c. esordendo con l’obbligatoria applicabilità, per tutti i condomini, delle deliberazioni assembleari, analizza poi le azioni difensive ed oppositive di cui il condomino dissenziente può servirsi.

Preliminarmente però, corre l’obbligo precisare che le impugnande deliberazioni devono rispettare precise condizioni, quali essere contrarie alla legge e/o al regolamento condominiale, e che il condomino che intende adire l’autorità giudiziaria può chiederne l’annullamento entro un termine perentorio (trenta giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti; trenta giorni dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti).

Alla luce dell’introduzione della c.d.  “procedura di mediazione” merita tuttavia attenzione una particolare fattispecie: nel caso che ci riguarda, si discute della riproposizione di una delibera avente lo stesso oggetto (approvazione di bilancio), di un tentativo di mediazione conclusosi con esito negativo (mancata partecipazione da parte del condominio) e dell’eventuale obbligatorietà di riproporre un secondo procedimento di mediazione, sebbene in presenza  di una “delibera fotocopia”.

Il Giudice del Tribunale di Brescia ha escluso tale circostanza e, con ordinanza  del 22/09/2016, così ha statuito: “Rilevato che la seconda impugnativa di delibera è identica alla prima in punto approvazione bilancio, ritiene non necessario l’espletamento di una nuova procedura di mediazione, stante anche la delibera condominiale del 28/03/2016 di non voler partecipare alla mediazione (…)”.

Ordinanza Tribunale di Brescia del 22 09 2016

 

Sentenza 16081/2016 (termini per l’impugnazione di delibera)

La Corte di Cassazione Civile, con la pronuncia n. 16081 del 02.08.2016 (relatore dott. Antonio Scarpa), affronta il tema relativo al momento in cui si verifica la conoscibilità del verbale d’assemblea in capo al condomino assente. Secondo l’insegnamento della Suprema Corte di Cassazione:

  • l’onere della comunicazione della deliberazione agli assenti ex art. 1137 c.c. grava sul condominio ed impone la trasmissione del verbale all’indirizzo del condomino. Per riuscire a provare tale adempimento è necessario che la trasmissione permetta di poter provare l’avvenuta consegna (raccomandata a.r. o a mezzo pec); in caso contrario, sarà ben difficile per l’amministratore dimostrare giudizialmente di aver adempiuto all’incombente.
  • Non sussiste in capo al condomino un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni dell’assemblea.

Si riporta un estratto del provvedimento richiamato: “L’interpretazione che la Corte di Milano offre dell’onere di comunicazione della deliberazione agli assenti ex art. 1137 c.c. , gravante sul condominio, non è condivisibile. Tale onere si traduce indispensabilmente, piuttosto, nell’adempimento del canone presuntivo di cui all’art. 1135 c.c. , sicchè impone la trasmissione del verbale all’indirizzo del condomino assente destinatario; nè è surrogabile nel senso di ampliare l’autoresponsabilità del condomino ricevente fino al punto di obbligarlo ad acquisire immediate informazioni sul testo di una deliberazione prodotta dal condominio in sede monitoria, la quale potrà, semmai, essere conosciuta dal medesimo condomino al fine di proporre opposizione, e che, a norma dell’art. 638 c.p.c. , comma 3, rimarrà soltanto depositata e non potrà essere ritirata fino a quando non sia scaduto il termine stabilito nell’ingiunzione a norma dell’art. 641 c.p.c..“.

Cassazione Civile sentenza 16081 del 2016

Impugnazione di delibera ed opposizione a decreto ingiuntivo

La sentenza della Corte di Cassazione n. 24948 del 06.12.2016 (relatore dott. Parziale Ippolisto) ritorna su temi già noti, ma spesso fonte di accese discussioni in sede giudiziaria.
Da una parte, si affronta il tema dell’impugnativa di delibera ricordando che, decorsi i termini di cui all’art. 1137 c.c., è possibile eccepire esclusivamente vizi tanto gravi da rendere la delibera priva di elementi essenziali o tali da incidere sui diritti di proprietà individuali. All’interno di questi confini non rientrano nè le contestazioni contabili nè i vizi di convocazione; per far valere tali censure è necessario che l’impugnazione avvenga entro trenta giorni dalla data dell’assemblea per i dissenzienti e gli astenuti ed entro trenta giorni dalla ricezione del verbale per gli assenti.
Dall’altra si affronta il tema dell’opposizione a decreto ingiuntivo; a tal proposito, vengono confermati i poteri derivanti all’amministratore dall’art. 63 disp. att.ve c.c. secondo il quale – sulla base del principio di presunzione di legittimità delle delibere condominiali – l’amministratore è tenuto a procedere con il recupero delle spese condominiali. Tale presunzione di legittimità assiste le delibere fino alla loro eventuale sospensione o fino alla loro invalidazione nelle forme di legge.
Riportiamo qui di seguito parte della sentenza:
a) circa l’impugnativa di delibera assembleare:
La Corte di appello, quindi, disattende la prima censura “nel merito”, osservando che “il giudice di prime cure ha rettamente applicato i principi, da tempo consolidatisi nell’interpretazione della S.C. (…) che circoscrivono le ipotesi di nullità ai soli casi di anomalie tali da rendere la delibera mero simulacro (perché priva degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito o che esorbiti dalle competenze assembleari o che incida sui diritti o la proprietà individuale), dovendosi ogni altro vizio ricondurre alla categoria dell’annullabilità, la cui deduzione resta preclusa dal decorso del termine decadenziale di cui all’art. 1137 c.c.”. Afferma, quindi, la Corte locale che “una tale scelta interpretativa risulta pienamente condivisibile: l’orientamento che nel passato, pur non in maniera monolitica, veniva privilegiato, infatti, distorcendo palesemente il dato normativo, aveva, di fatto, condotto alla paralisi della gestione condominiale o, comunque, all’incertezza delle situazioni giuridiche protratta a lungo e intollerabilmente nel tempo, sovvertendo, di fatto, il principio maggioritario che sorregge le determinazioni condominiali”.
Aggiunge, poi, la Corte locale che “né, peraltro, può sostenersi, per aggirare la preclusione decadenziale, che, in concreto l’assemblea abbia male applicato i criteri di legge: la verifica del merito della delibera (al qual fine anche lo strumento della CTU potrebbe risultare indicato), infatti, è tipica manifestazione di critica, da operarsi nel termine di giorni trenta dalla deliberazione alla quale si è partecipato o dalla comunicazione del verbale della deliberazione alla quale non si è partecipato” (ragionamento della Corte d’appello confermato dalla Corte di Cassazione nelle motivazioni finali).
b) circa l’opposizione a decreto ingiuntivo:
La detta motivazione, condivisa dalla corte, non viene scalfita dalla censura. I poteri dell’amministratore si fondano sull’art. 63 cit., il quale, sulla base del principio di presunzione di legittimità delle delibere condominiali, impone il recupero all’amministratore, anche per via coattiva. Presunzione di legittimità la quale assiste le delibere fino a loro invalidazione nelle forme di legge. Né, per quel che prima si è detto, può sostenersi che la deliberazione portata in esecuzione fosse affetta da radicale nullità, al contrario di quel che sostiene l’appellante, poiché si era ripartito ammontare superiore al preventivo, deliberato il 3 novembre 1997. La detta circostanza, infatti, ove, per assurdo, si volesse negare valore costitutivo alla seconda determinazione assembleare, potrebbe implicare vizio che avrebbe dovuto essere dedotto nel termine decadenziale di cui all’art. 1137 c.c. , e che, comunque, come prima si è detto, non privava d’immediata efficacia la statuizione e, quindi, non esonerava l’amministratore dal darle piena esecuzione, anche per via coattiva” (ragionamento della Corte d’appello confermato dalla Corte di Cassazione nelle motivazioni finali).

Il condomino impugnante non può far valere la mancata convocazione di un altro condomino

La pronuncia della suprema Corte di Cassazione n. 9082 del 2014 esclude la legittimazione ad impugnare del condomino assente

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quando quest’ultimo contesti il mancato invio dell’avviso di convocazione ad un altro condominio: ciò in quanto il vizio non lo riguarda direttamente, ma interessa l’altrui sfera giuridica. Già il giudice di merito aveva rilevato come l’attore fosse stato regolarmente convocato e non fosse pertanto legittimato a far dichiarare l’annullabilità di una delibera sulla base della mancata convocazione di un altro proprietario.

Il principio affermato è condivisibile ed in linea con quanto disposto dall’art. 100 c.p.c. in tema di interesse ad agire: “per proporre una domanda o per contraddire alla stessa è necessario avervi interesse”.

Sentenza 9082 2014

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Errori nel bilancio ed annullabilità della delibera

La mancata registrazione a bilancio di un versamento da parte del condomino è causa di annullabilità della delibera e non di nullità: “ (…) vertendosi in materia di delibera attinente all’approvazione delle spese del condominio ed alla loro ripartizione, l’eventuale errore nel deliberato in ordine all’apposizione delle somme dovute integra chiaramente una causa di annullabilità e non di nullità della delibera” (Cassazione Civile, sentenza n. 13627/2013).

Conflitto di interessi e delibera assembleare

Estratto della sentenza n. 13011/2013: “(..) la questione del conflitto di interessi, che appare sollevata dalle ricorrenti con riguardo alla gestione del condominio, appare correttamente risolta dalla Corte di appello alla luce del principio, consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, anche con riguardo alle delibere dell’assemblea del condominio, secondo cui tale situazione va accertata non in astratto, ma in concreto, richiedendo la verifica di una sicura divergenza tra l’interesse del singolo condomino e quello comune (Cass. n. 10754 del 2011; Cass. n. 3944 del 2002). Ne  deriva che al fine di determinare l’invalidità del deliberato assembleare adottato con il voto determinante di colui che si assume persegua un interesse in conflitto con quello comune, non è sufficiente allegare che questi si trovi in una situazione astrattamente contrastante, ma è necessario dimostrare che egli abbia, in concreto, perseguito altro interesse, incompatibile con quello collettivo”.

Nel caso specifico sono stati considerati validi i voti espressi dal condomino / amministratore  in quanto il ricorrente non ha dimostrato che l’amministratore abbia perseguito un interesse divergente da quello comune nell’ambito delle deliberazioni concernenti la gestione del condominio.

Impugnazione di una delibera ed interesse ad agire ex art. 100 c.p.c.

Con la sentenza n. 11214 del 10.05.2013 (Sezione VI – sottosezione II, presidente dott. Giovanni Settimj, relatore dott. Bruno Bianchini) la suprema Corte di Cassazione rigetta il ricorso proposto e conferma le pronunce di merito che avevano sancito la mancanza di interesse ex art. 100 c.p.c.[1] a proporre l’azione da parte del condomino.

Quest’ultimo aveva impugnato due delibere condominiali:

–            la prima aveva deciso, nell’ambito del punto “varie ed eventuali”, di nominare un consulente per determinare i lavori necessari alla verifica e risoluzione dello stato di degrado delle colonne e del lastrico solare condominiale;

–            con la seconda l’ente di gestione aveva specificato la portata della precedente espressione di volontà assembleare, assumendo che la stessa dovesse essere interpretata nel senso di procedere, a mezzo di sopralluogo, alla verifica delle lamentele del condomino e, successivamente, disporre un ulteriore convocazione per l’esame dei progetti, capitolati e preventivi onde deliberare sugli interventi necessari.

I giudici di merito rigettavano le domande formulate evidenziando la carenza di interesse del condomino all’impugnativa. La corte di cassazione conferma tale statuizione affermando: “Il principio più volte enunciato da questa Corte, secondo cui l’interesse all’impugnazione di una delibera condominiale per vizi formali non è condizionato all’ulteriore riscontro della concreta incidenza sulla singola posizione del condominio; deve però essere precisato nel senso che comunque, ed in astratto, la delibera in questione deve essere idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell’ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio”.

Nel caso specifico le delibere impugnate erano inidonee a pregiudicare non solo la posizione del ricorrente, ma anche quella di qualunque altro condomino; a tal proposito il giudice relatore sottolinea che la seconda delibera aveva eliminato, con il suo carattere accertativo, il ritenuto carattere negativo che il ricorrente pensava potesse rivestire la prima espressione della volontà assembleare.

Evidenziamo infine che la riforma del condominio non modifica i principi sopra richiamati.

Avv. Matteo Peroni



[1] Art. 100 c.p.c.: “Per proporre una domanda o per contraddire alla stessa è necessario avervi interesse

Impugnabilità della delibera per mancata indicazione di un argomento nell’ordine del giorno

Estratto della sentenza n. 1417/2011 del Tribunale di Reggio Calabria:

l’omessa indicazione di un argomento, poi, deliberato, all’ordine del giorno, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, ma che non ha eccepito la irregolarità della convocazione (Cass. Civ. sent. 19/11/2009, n. 24456; Cass. Civ. sent. 24/8/1998, n. 8344). Vuol dire che, fatta salva la posizione degli assenti (che avranno sempre diritto d’impugnazione per una simile irregolarità), chi vuole contestare l’illegittimità dell’argomento si deve limitare a dire che non se ne può discutere in quanto non inserito nell’ordine del giorno e non anche dissentire nel merito poiché ciò rende inoppugnabile, per quel condomino, la deliberazione. Nel caso di specie, quindi, essendo stato il condomino N.I.S.r.l dissenziente nel merito, e non avendo eccepito preliminarmente in sede di riunione condominiale, l’irregolarità della convocazione, non può più rilevare alcunché, conseguendone la validità della deliberazione e il rigetto della richiesta di annullamento in parte qua.

Opposizione a decreto ingiuntivo ed impugnativa della delibera assembleare

Estratto della sentenza n. 15642/2012 della Suprema Corte di Cassazione:

Va anzitutto rammentato – alla stregua dell’orientamento prevalente di questa Corte (Cass., Sez. II, 8 agosto 2000, n. 10427; Cass. Sez. II, 24 agosto 2005, n. 17206; Cass. Sez. II, 31 gennaio 2008, n. 2305; Cass. Sez. II, 20 luglio 2010, n. 17014; argomenti in tal senso anche da Cass., sez. un., 18 dicembre 2009, n. 26629 e, in motivazione, da Cass., sez. un., 27 febbraio 2007, n. 4421) – che l’amministratore del condominio può promuovere il procedimento monitorio per la riscossione degli oneri condominiali e l’eventuale opposizione da parte del condomino ingiunto potrà riguardare la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione, ovvero il verbale della delibera assembleare, ma non può estendersi alla nullità o annullabilità della delibera avente ad oggetto l’approvazione delle spese condominiali, che dovranno invece essere fatte valere in via separata con l’impugnazione di cui all’articolo 1137 cod. civ., dal momento che l’attualità del debito non è subordinata alla validità della delibera, ma solo alla sua perdurante efficacia.

A tal riguardo si è precisato (dalla citata Cass. Sez. un., 27 febbraio 2007, n. 4421) che il legislatore, “onde consentire il tempestivo adempimento del condizionante dovere di riscossione dei contributi condominiali, ha attribuito all’amministratore, con l’art. 63 disp. Att. C.c., il potere di chiedere decreto ingiuntivo, al quale ha anche riconosciuto il carattere dell’immediata esecutività, nei confronti dei condomini morosi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea senza neppure necessità d’autorizzazione alcuna da parte del detto organo deliberante (e pluribus, Cass. 09.12.05 n. 27292, 05.01.00 n. 29, 29.12.99 n. 14665, 15.05.98 n. 4900); correlativamente, nel riservare, con l’art. 1137 c.c., ad autonomo giudizio ogni controversia sull’invalidità delle deliberazioni assembleari, ha anche escluso che qualsivoglia questione al riguardo possa essere sollevata nell’ambito dell’eventuale opposizione al provvedimento monitorio, l’oggetto di tale giudizio rimanendo, in tal modo, circoscritto all’accertamento dell’idoneità formale (validità del verbale) e sostanziale (pertinenza della pretesa azionata alla deliberazione allegata) della documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione e della persistenza o meno dell’obbligazione dedotta in giudizio (Cass. 08.08.00 n. 10427, 29.08.1994 n. 7569)”.

Conflitto di interessi nel condominio

Riportiamo un estratto della sentenza n. 10754/2011 e, di seguito, il testo integrale della sentenza.

 

Estratto:

In materia di condominio, ai fini della invalidità della delibera assembleare, il conflitto di interessi può essere riconosciuto solo ove risulti dimostrata una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la maggioranza assembleare, ed un pari-menti specifico contrario interesse istituzionale del condominio (Cass., Sez. 2^, 18 maggio 2001, n. 6853; Cass., Sez. 2^, 5 dicembre 2001, n. 15360).

 

Sentenza integrale:

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente

Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – Consigliere

Dott. MANNA Felice – Consigliere

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

T.P., rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv. Dell’Orso Luciano, elettivamente domiciliato nello studio dell’Avv. Severino D’Amore in Roma, viale dei Paridi, n. 76;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore;

– intimato –

avverso la sentenza della Corte d’appello di L’Aquila n. 637 del 6 settembre 2004;

Udita, la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 6 aprile 2011 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;

udito l’Avv. Luciano Dell’Orso;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 30 giugno 1994, T. P. convenne in giudizio davanti al Tribunale di L’Aquila il Condominio (OMISSIS), chiedendo l’annullamento della delibera assembleare in data 28 aprile 1994 e delle determinazioni della commissione da essa nominata, concernenti l’approvazione dei preventivi di spesa per la sistemazione del tetto e per la ripulitura del canale di gronda.

L’attore dedusse la presenza determinante in assemblea della s.r.l.

CON.BIT Conglomerati Bituminosi e della s.r.l. Fontesecco, in conflitto di interessi, perchè esecutrici dei lavori di costruzione del fabbricato.

Il Condominio resistette in giudizio.

Il Tribunale di L’Aquila, con sentenza depositata il 7 novembre 2001, rigettò la domanda.

La pronuncia è stata confermata dalla Corte d’appello della stessa città, che, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 6 settembre 2004, ha respinto il gravame del T..

Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello il T. ha proposto ricorso, sulla base di tre motivi.

L’intimato Condominio non ha svolto attività difensiva in questa sede.

Il Collegio ha deliberato di adottare una motivazione semplificata nella decisione del ricorso.

Motivi della decisione

1. – Il primo mezzo denuncia insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia. La Corte d’appello non avrebbe tenuto conto della circostanza che dall’attività della commissione nominata in sede assembleare ben sarebbe potuta emergere una causa riconducibile a responsabilità dell’impresa costruttrice-venditrice cui sarebbe conseguito l’obbligo dell’accollo dell’esborso necessario per le riparazioni in capo alla stessa s.r.l. Fontesecco. Sicchè il conflitto di interessi tra le Fontesecco e la Con.Bit da un lato (la prima in via diretta, la seconda per essere controllata da due dei tre soci della prima) e gli altri condomini dall’altro era per lo meno potenziale, e la deliberazione era da considerare illegittima, perchè adottata con un quorum millesimale riferibile per oltre la metà alle due società. 1.1. – Il motivo è privo di fondamento.

In materia di condominio, ai fini della invalidità della delibera assembleare, il conflitto di interessi può essere riconosciuto solo ove risulti dimostrata una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la maggioranza assembleare, ed un pari-menti specifico contrario interesse istituzionale del condominio (Cass., Sez. 2^, 18 maggio 2001, n. 6853; Cass., Sez. 2^, 5 dicembre 2001, n. 15360).

A tale principio si è attenuta la Corte d’appello, la quale ha rilevato, con congruo e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, che l’assemblea era stata chiamata a deliberare in ordine alla sistemazione del tetto ed alla ripulitura del canale di gronda:

attività, questa, inquadratile nella manutenzione ordinaria del fabbricato e non coinvolgente in alcun modo la responsabilità del costruttore per presunti vizi dell’edificio, tanto più che nessun difetto costruttivo era stato dedotto o contestato.

Il ricorrente contesta questa conclusione, ma senza indicare quali elementi di prova il giudice d’appello avrebbe male o insufficientemente valutato. Generica – e priva di riscontri puntuali al tenore della decisione e al testo delle risultanze probatorie – è la censura secondo cui la Corte di merito avrebbe erroneamente tenuto conto “della produzione – peraltro irrituale – di documenti che fanno riferimento a fatti verificatisi dopo il 28 aprile 1994”.

Le critiche del ricorrente – oltre a risolversi nella prospettazione di una diversa valutazione del merito della causa e nella pretesa di contrastare apprezzamenti di fatti e di risultanze probatorie che sono inalienabile prerogativa del giudice del merito – non tengono conto del fatto che il sindacato di legittimità ex art. 360 c.p.c., n. 5, è limitato al riscontro estrinseco della presenza di una congrua ed esaustiva motivazione che consenta di individuare le ragioni della decisione e l’iter argomentativo seguito nella sentenza impugnata.

Di più, esse muovono dalla deduzione di un’ipotesi astratta di conflitto di interessi, che non ha riscontro nella giurisprudenza di questa Corte, la quale richiede una deduzione ed una dimostrazione in concreto.

2. – Con il secondo motivo (omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia) ci si duole che il giudice d’appello non abbia speso neppure una parola sull’eccezione con cui si era fatta valere la violazione, da parte delle delibera assembleare, dell’art. 17 del regolamento di condominio, sull’obbligo di astensione dei condomini dal partecipare a deliberazioni che abbiano per oggetto cose o servizi alla cui conservazione o gestione abbiano interesse.

Il terzo motivo (omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia) lamenta che il giudice d’appello non abbia affrontato l’argomento – ritualmente dedotto sin dal primo grado – della illegittimità della deliberazione derivante dal fatto che dalla lettura del verbale non risulta se la stessa sia stata adottata a maggioranza ovvero all’unanimità. 2.1. – L’uno e l’altro motivo sono inammissibili. Premesso che dal testo della sentenza impugnata non risulta che il T. abbia articolato ragioni di invalidità dell’assemblea (o del suo verbale) ulteriori rispetto al conflitto di interessi, il ricorrente – il quale sostanzialmente denuncia un vizio di omessa pronuncia, che avrebbe dovuto essere prospettato deducendo la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, – omette di riportare, trascrivendoli, i motivi dell’atto di appello con cui, nel censurare la pronuncia di primo grado, sarebbero state dedotte le ulteriori ipotesi di invalidità della delibera assembleare.

3. – Il ricorso è rigettato.

Nessuna statuizione sulle spese deve essere adottata, non avendo l’intimato svolto attività difensiva in questa sede.

P.Q.M.

LA CORTE rigetta il ricorso.