Posso far condannare il condominio ad eseguire delle opere?

Se il fabbricato necessita di manutenzioni, il proprietario maggiormente interessato alla buona conservazione del condominio può trovarsi di fronte all’inerzia da parte dell’assemblea che non delibera o delibera di non eseguire alcuna opera.

Rientrano nella fattispecie di cui sopra le situazioni più disparate: adeguamento dell’impianto elettrico, certificato di prevenzione incendi, adeguamento della piscina …

Di fronte all’inerzia dell’assemblea o dell’amministratore, il singolo condominio non può agire nei confronti del condominio con un ricorso di urgenza o con una causa ordinaria chiedendo che il condominio medesimo sia obbligato ad adeguare un determinato impianto o ad eseguire una determinata opera. La strada da seguire per ottenere tale risultato è diversa e coinvolge quanto disposto dall’art. 1105 comma 4 c.c.: “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore“.

I proprietari interessati dovranno quindi procedere come segue:

  • chiedere (secondo le modalità previste dal codice civile) la convocazione di un’assemblea;
  • inserimento all’ordine del giorno del punto relativo alle opere che si richiede di eseguire;
  • in caso di mancato stanziamento dei fondi, procedere con rituale ricorso ex art. 1105 c.c.

Sul punto, si richiama la sentenza della Corte di Cassazione n. 16608 del 05.07.2017: “Va poi chiarito come il singolo condomino non sia titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali, che possa essere esercitato mediante un’azione di condanna della stessa gestione condominiale all’adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l’uso dell’impianto che ciascun partecipante vanta nel rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 c.c. e segg.. Ne consegue che il condomino non ha comunque azione per richiedere la condanna del condominio ad un “facere”, consistente nella messa a norma dell’impianto elettrico comune, potendo al più avanzare verso il condominio una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione dello stesso nel provvedere alla riparazione o all’adeguamento dell’impianto (arg. da Cass. Sez. 2, 31/05/2006, n. 12956; Cass. Sez. 2, 15/12/1993, n. 12420), ovvero sperimentare altri strumenti di reazione e di tutela, quali, ad esempio, le impugnazioni delle deliberazioni assembleari ex art. 1137 c.c. , i ricorsi contro i provvedimenti dell’amministratore ex art. 1133 c.c. , la domanda di revoca giudiziale dell’amministratore ex art. 1129 c.c. , comma 11, o il ricorso all’autorità giudiziaria in caso di inerzia agli effetti dell’art. 1105 c.c. , comma 4“.

Cassazione Civile, sentenza n. 16608 del 2017

Legittimazione ad impugnare da parte del condomino

Estratto della sentenza n. 15713/2013 del Suprema Corte di Cassazione:

Configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa degli interessi, esclusivi e comuni, inerenti all’edificio condominiale, con la conseguenza che essi sono legittimati ad impugnare personalmente, anche in cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale ove non vi provveda l’amministratore; in tali casi, tuttavia, il gravame deve essere notificato anche all’amministratore, persistendo la legittimazione del condominio a stare in giudizio nella medesima veste assunta nei pregressi gradi, in rappresentanza di quei partecipanti che non hanno assunto individualmente l’iniziativa di ricorrere in cassazione.

Legittimazione del singolo condomino ad impugnare la sentenza sfavorevole al condominio

Estratto della sentenza n. 2363 / 2012 della Corte di Cassazione Civile:

Configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti che intendano evitare gli effetti della sentenza pronunciata nel giudizio cui essi hanno partecipato attraverso l’amministratore, della facoltà di valersi dei mezzi di impugnazione dati alla parte; ne consegue che ciascun condomino è legittimato a proporre autonomamente ricorso per cassazione avverso la sentenza d’appello emessa nei confronti della collettività condominiale, non spiegando influenza alcuna, in contrario, la circostanza della mancata impugnazione di tale sentenza da parte dell’amministratore in rappresentanza dell’intero condominio (Cass., Sez. 2^, 28 agosto 2002, n. 12588; Cass., Sez. 2^, 11 novembre 2004, n. 21418; Cass., Sez. 2^, 21 febbraio 2007, n. 4014; Cass., Sez. 3^, 16 maggio 2011, n. 10717, quest’ultima in una fattispecie di causa risarcitoria proposta, come nella specie, nei confronti nell’intero condominio).

Legittimazione passiva nella causa di risarcimento danni provenienti da lastrico solare

Estratto della sentenza n. 4596/2012 della Cassazione Civile:

Premesso che le terrazze a livello sono equiparate ai lastrici solari quanto all’applicazione dell’art. 1126 c.c. (v. Cass. nn. 735/04, 11029/03, 12329/01 e 15389/00), va osservato che secondo la costante giurisprudenza di questa Corte poichè il lastrico solare dell’edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo; ed alle relative spese, nonchè al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cod. civ. (ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo). La relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore – quale rappresentante di tutti i condomini obbligati – e non già del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi (Cass. nn. 10233/02, 12682/01 e 9009/98).

Facoltà del condomino di costituirsi in giudizio

Estratto della sentenza n. 19223/2011 della Corte di Cassazione Civile:

Questa corte ha avuto occasione di affermare (v. Cass. 29 agosto 1997 n. 8257; Cass. 12 marzo 1994 n. 2393) che il principio per cui essendo un condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, resistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, nè quindi del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell’amministratore stesso, non trova applicazione nei riguardi delle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni della assemblea condominiale che, come quella relativa alla nomina dell’amministratore, quindi con finalità di gestione del servizio comune, inteso in senso strumentale, tendono ad soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta all’interesse esclusivo di uno o più partecipanti, con la conseguenza che in tale controversia la legittimazione ad agire e quindi ad impugnare spetta in via esclusiva all’amministratore, con esclusione della possibilità di impugnazione da parte del singolo condomino (v. in tale senso più di recente Cass. 29.1.2009 n. 2396).

Il dissenso alle liti nelle cause che rientrano nella competenza dell’amministratore

Estratto della sentenza n. 2259/1998 della Corte di Cassazione civile:

Ora non v’è dubbio (e in tal senso va corretta la motivazione della sentenza impugnata a norma dell’art. 384, secondo comma, c.p.c.) che secondo l’art. 1130 c.c. all’amministratore spetti – in mancanza di particolari disposizioni del regolamento condominiale o di delibere assembleari – il compito di provvedere alla conservazione delle cose comuni sia agendo in giudizio contro pretese o attentati provenienti da terzi sia preservandone l’integrità fisica; a lui spetta, in particolare, il potere discrezionale, autonomamente esercitabile, di impartire le disposizioni necessarie ad eseguire lavori di manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e di erogare le relative spese, per cui non esorbita certamente dalle sue attribuzioni la decisione autonoma dell’amministratore rispetto ad una lite quando con la domanda proposta contro il condominio si faccia valere la lesione di un diritto soggettivo derivante dal difetto di manutenzione ordinaria del tetto di copertura dell’edificio.

Quando invece la citazione abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini ponendola in condizioni di decidere se resistere o meno alla domanda o se conciliare la controversia: la violazione di questo obbligo costituisce giusta causa di revoca dell’amministratore e comporta il suo obbligo di risarcire il danno che i singoli proprietari abbiano subito a causa della sua negligenza.

Inoltre, in presenza d’una delibera dell’assemblea che abbia deciso di resistere ad una domanda giudiziale, il condomino dissenziente può scindere la sua responsabilità in ordine alle conseguenze della controversia per il caso di soccombenza, estraniandosi dalla lite con una dichiarazione da notificare all’amministratore entro 30 giorni dalla notizia della deliberazione: è questo un potere finalizzato a porre un freno ad iniziative della maggioranza che per la loro avventatezza o per la serietà delle conseguenze, possono esporre anche la minoranza a gravi responsabilità patrimoniali. Orbene, presupposto essenziale per l’esercizio da parte del condomino dissenziente del potere di estraniarsi dalla lite è l’esistenza d’una delibera dell’assemblea resa necessaria dal fatto che la citazione notificata all’amministratore contiene una domanda avente ad oggetto una materia di competenza dell’assemblea stessa.

Quando invece, come nel caso di specie, non esiste una delibera assembleare intorno alla lite promossa contro il condominio perché la domanda, per il suo contenuto, non esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, non esiste una condizione essenziale all’esercizio da parte del condomino dissenziente del potere (che nasce, contro il condominio, solo dopo che l’assemblea ha deliberato) di estraniarsi dalla lite scindendo la propria responsabilità in ordine alle sue conseguenze per il caso di soccombenza.

In tale ipotesi i condomini sono tenuti a sopportare gli effetti degli atti e, in generale, del comportamento dell’amministratore, ivi compresa la sua condotta in ordine alla lite, per il solo fatto del mandato ad amministrare che gli è stato a suo tempo attribuito e della fiducia sottesa al suo conferimento, salvo il potere del singolo condomino – che nel caso di specie non risulta esercitato – di far ricorso all’assemblea a norma dell’art. 1133 c.c..