Mediazione in condominio (parte seconda)

Competenza per materia e per territorio

L’art. 71bis disp. att.ve c.c. fa rientrare nella materia “condominio”, così richiamata dall’art. 1 bis della Legge sulla mediazione, tutte quelle controversie che derivino dalla violazione o dall’errata applicazione di tutte le disposizioni del codice che trattano tale argomento (articoli da 1117 al 1139 c.c. – articoli dal 61 al 72 delle disposizioni att.ve c.c.).

Il secondo comma definisce gli organismi di mediazione competenti in materia: la domanda deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

Tale procedura non è obbligatoria nei procedimenti per ingiunzione, nei procedimenti di consulenza tecnica preventiva, nei procedimenti possessori e nelle procedure di sfratto per morosità.

 

Legittimazione dell’amministratore

L’amministratore è legittimato a partecipare previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi).

Una volta ricevuta la convocazione avanti l’Organismo di mediazione, l’amministratore dovrà, da una parte, contattare il proprio legale onde aver una prima valutazione della vicenda ed un preventivo, dall’altra, convocare i condomini per deliberare in merito. Un’ipotesi di ordine del giorno potrebbe essere il seguente:

  • Domanda di mediazione presentata dal condomino Rossi; conferimento incarico all’amministratore in ordine alla partecipazione.
  • Conferimento incarico al legale del condominio in ordine alla mediazione del condomino Rossi.

Se l’assemblea non dovesse raggiungere una delibera entro il primo incontro di mediazione l’amministratore potrà, tramite il proprio legale di fiducia, chiedere un rinvio eventualmente dimostrando di aver provveduto ad effettuare una nuova convocazione. Tale facoltà è prevista anche dal quarto comma dell’articolo in esame: se i termini di comparizione avanti il mediatore non consentono di assumere la delibera, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

Se l’assemblea non riesce ad assumere una delibera nei termini sopra descritti l’amministratore non potrà partecipare esponendo il condominio a tutti i rischi conseguenti.

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Proposta di mediazione

Se l’assemblea accetta di iniziare la mediazione, ci si potrà porre il problema relativo all’eventuale proposta transattiva che potrebbe scaturirne.

Come già anticipato il mediatore può formulare una proposta di conciliazione in due ipotesi: a) quando l’accordo non è raggiunto; b) quando le parti ne fanno concorde richiesta in qualunque momento del procedimento.

Tale proposta deve essere comunicata alle parti per iscritto e le parti devono far pervenire al mediatore, entro sette giorni, l’accettazione o il rifiuto della proposta; in mancanza di risposta nel termine la proposta si ha per rifiutata. Il comma 6 dell’art. 71quater disp. att.ve c.c. prevede che il mediatore fissi, nel caso in cui una delle parti sia un condominio, il termine tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi di delibera.

La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c.; il comma 5 dell’art. 71 prevede che se non si raggiunge tale maggioranza la proposta debba intendersi rifiutata.

A mio avviso l’amministratore, ove possibile, può già porre in sede di prima assemblea (quella di conferimento dell’incarico al legale) una bozza di “proposta transattiva minima” che il condominio sia disponibile ad accettare; ciò anche al fine di evitare la convocazione di un’ulteriore assemblea. Ovviamente dovrà essere inserito un ulteriore punto all’ordine del giorno: “Esame, discussione ed approvazione di un’eventuale proposta transattiva relativa alla mediazione promossa dal sig. Rossi”.

Un’ipotesi di delibera potrebbe essere il seguente: “Il presidente pone in votazione la seguente proposta conciliativa: (a) Spese compensate fra le parti; (b) Confermare l’autorizzazione a Caio circa l’esecuzione delle opere interne al suo appartamento”.

Avv. Matteo Peroni

LA MEDIAZIONE IN CONDOMINIO (PARTE PRIMA)

Mediazione in condominio (parte prima)

L’art. 71 quater introduce una disciplina specifica per le mediazioni che rientrano nella materia condominiale; le vertenze ricomprese in tale materia sono quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazioni degli articoli da 1117 al 1139 c.c. e degli articoli dal 61 al 72 delle disposizioni att.ve c.c..

Cosa è la mediazione

La mediazione è disciplinata dal D. Lgs 28/2010 e consiste in un’attività svolta da un terzo imparziale e finalizzata ad assistere due o più soggetti nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia.

Tale procedura si svolge presso un organismo di mediazione (ente pubblico o privato) e coinvolge, oltre alle parti, il mediatore: una persona (possono essere anche di più) che coordina gli incontri senza rendere giudizi o decisioni vincolanti per i destinatari del servizio.

Quando si deve procedere con la mediazione

Chiunque può accedere alla mediazione per la conciliazione di una controversia civile e commerciale vertente sui diritti disponibili[1]. La domanda di mediazione è presentata mediante deposito di un’istanza presso l’organismo territorialmente competente.

L’originario articolo 5, comma 1 della norma – il quale disponeva, senza limiti di tempo, l’obbligo di avviare la mediazione – è stato dichiarato incostituzionale dalla sentenza 272/2012 della Corte Costituzionale. Il legislatore ha poi “riesumato” la mediazione introducendo un nuovo comma (l’1bis) che ricalca il vecchio comma 1 con una sostanziale modifica: è previsto che l’art. 5, comma 1bis abbia efficacia per i quattro anni successivi alla data della sua entrata in vigore e pertanto fino al 20 settembre 2017.

In tale data verrà a cessare, salvo ulteriori interventi del legislatore, la necessità di depositare la mediazione prima di una vertenza giudiziaria.

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Procedura di mediazione

Ricordiamo alcune caratteristiche di tale procedura:

dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione[2] gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza[3] per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale negativo.

È importante evidenziare che i termini di prescrizione/decadenza si interrompono solo a seguito della comunicazione alle altri parti della domanda e non a seguito del semplice deposito; nel caso di impugnativa di una delibera, il legale dovrà curarsi di trasmettere all’amministratore la domanda di mediazione unitamente alla ricevuta di deposito entro il termine di cui all’art. 1137 c.c..
E’ obbligatoria l’assistenza di un legale.
All’atto della presentazione della domanda di mediazione, il responsabile dell’organismo designa un mediatore e fissa il primo incontro tra le parti (non oltre trenta) giorni dal deposito della domanda. La domanda e la data del primo incontro sono comunicate all’altra parte con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione, anche a cura della parte istante. Durante il primo incontro il mediatore chiarisce alle parti la funzione e le modalità di svolgimento della mediazione. Il mediatore, sempre nello stesso primo incontro, invita le parti ed i loro avvocati a esprimersi sulla possibilità di iniziare la procedura di mediazione e, nel caso positivo, procede con lo svolgimento.

La sentenza TAR Lazio n. 1351/2015 aveva stabilito (con efficacia a livello nazionale) che non fosse più possibile richiedere il pagamento di alcuna somma di denaro a titolo di spese di avvio (normalmente venivano chiesti circa € 50,00) in sede di primo incontro; il Consiglio di Stato ha poi parzialmente sospeso tale decisione rendendo quindi nuovamente obbligatorio il versamento.

Se a seguito dell’incontro preliminare le parti dovessero decidere di “aprire” la mediazione dovranno corrispondere la somma di cui sopra oltre alle spese di mediazione che variano in relazione al valore ed al raggiungimento o meno dell’accordo.
Il procedimento si svolge senza formalità presso la sede dell’organismo di mediazione o nel luogo indicato dal regolamento di procedura dell’organismo; ha una durata non superiore a tre mesi, ma le parti possono derogare a tale limite.
Il mediatore può avvalersi di esperti iscritti negli albi dei consulenti presso i tribunali.
Dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell’articolo 116, secondo comma[4], del codice di procedura civile.

Sul punto è opportuno richiamare, a titolo di esempio, la pronuncia del Tribunale di Roma del 09.02.2015 con cui si afferma che: a) è richiesta l’effettiva partecipazione delle parti alla mediazione; b) la mancata partecipazione senza giustificato motivo è comportamento valutabile nel merito della causa.
Il giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall’articolo 5 (ossia quelli obbligatori), non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.
Chiunque presta la propria opera o il proprio servizio nell’organismo o comunque nell’ambito del procedimento di mediazione è tenuto all’obbligo di riservatezza rispetto alle dichiarazioni rese e alle informazioni acquisite durante il procedimento medesimo. Rispetto alle dichiarazioni rese e alle informazioni acquisite nel corso delle sessioni separate e salvo consenso della parte dichiarante o dalla quale provengono le informazioni, il mediatore è altresì tenuto alla riservatezza nei confronti delle altre parti.
Se è raggiunto un accordo amichevole, il mediatore forma processo verbale al quale è allegato il testo dell’accordo medesimo. Quando l’accordo non è raggiunto, il mediatore può formulare una proposta di conciliazione. In ogni caso, il mediatore formula una proposta di conciliazione se le parti gliene fanno concorde richiesta in qualunque momento del procedimento. Prima della formulazione della proposta, il mediatore informa le parti delle possibili conseguenze di cui all’articolo 13.
Art. 13. Quando il provvedimento che definisce il giudizio corrisponde interamente al contenuto della proposta, il giudice esclude la ripetizione delle spese sostenute dalla parte vincitrice che ha rifiutato la proposta, riferibili al periodo successivo alla formulazione della stessa, e la condanna al rimborso delle spese sostenute dalla parte soccombente relative allo stesso periodo, nonché al versamento all’ntrata del bilancio dello Stato di un’ulteriore somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto. Resta ferma l’applicabilità degli articoli 92 e 96 del codice di procedura civile. Le disposizioni di cui al presente comma si applicano altresì alle spese per l’indennità corrisposta al mediatore e per il compenso dovuto all’esperto di cui all’articolo 8, comma 4.
Il verbale di accordo sottoscritto fra le parti costituisce titolo esecutivo per l’espropriazione forzata, per l’esecuzione degli obblighi di fare o di non fare e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale.

Avv. Matteo Peroni

LA MEDIAZIONE IN CONDOMINIO (PARTE SECONDA)

[1] www.brocardi.it: sono disponibili i diritti di cui il titolare può disporre mediante atti di trasferimento, rinuncia, etc. Ad esempio, sono generalmente disponibili tutti i diritti aventi contenuto patrimoniale, economicamente valutabile (come il diritto di proprietà su beni mobili o immobili). Sono, invece, indisponibili quei diritti che soddisfano non solo il titolare, ma anche interessi pubblicistici, e che per questo non sono negoziabili. Sono tali i diritti della personalità, gli status familiari (riconoscimento di un figlio, validità di un’adozione, etc.). Anche alcuni diritti a contenuto patrimoniale sono indisponibili per volontà di legge, come il diritto agli alimenti (art.. 433 ss. c.c.).
[2] www.simone.it: Nel linguaggio giur., l’estinzione di un diritto quando il titolare non lo eserciti per il tempo determinato dalla legge, detto termine di prescrizione (quindi, p. decennale, p. quinquennale, ecc.); p. estintiva (o assol. prescrizione), che produce l’estinzione del diritto; p. presuntiva, relativa a crediti (o debiti) sottoposti alla prescrizione ordinaria decennale, i quali si presumono estinti, salvo prova contraria, dopo trascorso un periodo prefissato dal momento in cui sono sorti; p. acquisitiva, denominazione ormai abbandonata della usucapione; genericam., diritto soggetto a p., essere colpito da p., caduto in prescrizione.
[3] www.treccani.it: Istituto giuridico, per il quale (per esigenza di certezza dei rapporti giuridici) un diritto, un potere o una facoltà non possono più essere esercitati dopo il decorso di un termine stabilito.
[4] Art. 116, comma 2, c.c.: “Il giudice può desumere argomenti di prova dalle risposte  che  le parti gli danno a norma  dell’articolo  seguente,  dal  loro  rifiuto ingiustificato a consentire le ispezioni che egli ha ordinate  e,  in generale, dal contegno delle parti stesse nel processo”.