Responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c.

Il condominio viene spesso citato in giudizio da parte di condomini o di terzi i quali lamentano danni subiti a fronte di cadute verificatesi all’interno di parti comuni quali scale, scivoli, vialetti …

La norma di riferimento per questo tipo di situazioni è l’art. 2051 c.c. il quale afferma che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in costudia, salvo che provi il caso fortuito“. La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia ha carattere oggettivo; perchè possa configurarsi in concreto è necessario che sussista il nesso causale fra la cosa in custodia ed il danno arrecato. Il danneggiato dovrà quindi dimostrare la relazione tra il soggetto che si assume responsabile ed il bene nonchè il nesso causale fra tale bene ed il danno subito; in altre parole, il soggetto caduto dalle scale dovrà dimostrare il carattere comune dell’elemento che ha causato la caduta ed il verificarsi della caduta medesima. In una situazione di questo tipo il condominio – per respingere le richieste formulate dal danneggiato – dovrà dimostrare che il fatto si è verificato per causa a lui non imputabile (il caso fortuito).

Il caso fortuito va inteso nel senso più ampio comprensivo delle seguenti fattispecie: (a) fatto del terzo che abbia avuto efficacia causale esclusiva nella produzione del danno; (b) colpa del danneggiato. A tal proposito, la giurisprudenza ha precisato che le misure di precauzione e di salvaguardia imposte al custode del bene devono ritenersi correlate all’ordinaria avvedutezza di una persona; ne consegue che non possono ritenersi prevedibili ed evitabili tutte le condotte dell’utente del bene in altrui custodia, ancorchè colpose.

Sul tema di cui sopra è intervenuta la sentenza della Corte di Cassazione n. 2556 del 31.01.2017 confermando principi già noti, ma che è a mio avviso importante consolidare nel tempo: “Infatti ai sensi dell’art. 2051 c.c. , allorchè venga accertato, anche in relazione alla mancanza di intrinseca pericolosità della cosa oggetto di custodia, che la situazione di possibile pericolo, comunque ingeneratasi, sarebbe stata superabile mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto da parte dello stesso danneggiato, deve escludersi che il danno sia stato cagionato dalla cosa, ridotta al rango di mera occasione dell’evento, e ritenersi, per contro, integrato il caso fortuito (Cass. n. 12895/2016). A maggior ragione nel caso di specie dove il sinistro subito dal ricorrente poteva essere evitato tenendo un comportamento ordinariamente cauto in considerazione nel periodo invernale delle intense nevicate e delle temperature particolarmente rigide.“.

Cassazione Civile, sentenza n. 2556 del 2017

 

Mediazione “fotocopia” ? … può non servire

L’art. 1137 c.c. esordendo con l’obbligatoria applicabilità, per tutti i condomini, delle deliberazioni assembleari, analizza poi le azioni difensive ed oppositive di cui il condomino dissenziente può servirsi.

Preliminarmente però, corre l’obbligo precisare che le impugnande deliberazioni devono rispettare precise condizioni, quali essere contrarie alla legge e/o al regolamento condominiale, e che il condomino che intende adire l’autorità giudiziaria può chiederne l’annullamento entro un termine perentorio (trenta giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti; trenta giorni dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti).

Alla luce dell’introduzione della c.d.  “procedura di mediazione” merita tuttavia attenzione una particolare fattispecie: nel caso che ci riguarda, si discute della riproposizione di una delibera avente lo stesso oggetto (approvazione di bilancio), di un tentativo di mediazione conclusosi con esito negativo (mancata partecipazione da parte del condominio) e dell’eventuale obbligatorietà di riproporre un secondo procedimento di mediazione, sebbene in presenza  di una “delibera fotocopia”.

Il Giudice del Tribunale di Brescia ha escluso tale circostanza e, con ordinanza  del 22/09/2016, così ha statuito: “Rilevato che la seconda impugnativa di delibera è identica alla prima in punto approvazione bilancio, ritiene non necessario l’espletamento di una nuova procedura di mediazione, stante anche la delibera condominiale del 28/03/2016 di non voler partecipare alla mediazione (…)”.

Ordinanza Tribunale di Brescia del 22 09 2016

 

Sentenza 16081/2016 (termini per l’impugnazione di delibera)

La Corte di Cassazione Civile, con la pronuncia n. 16081 del 02.08.2016 (relatore dott. Antonio Scarpa), affronta il tema relativo al momento in cui si verifica la conoscibilità del verbale d’assemblea in capo al condomino assente. Secondo l’insegnamento della Suprema Corte di Cassazione:

  • l’onere della comunicazione della deliberazione agli assenti ex art. 1137 c.c. grava sul condominio ed impone la trasmissione del verbale all’indirizzo del condomino. Per riuscire a provare tale adempimento è necessario che la trasmissione permetta di poter provare l’avvenuta consegna (raccomandata a.r. o a mezzo pec); in caso contrario, sarà ben difficile per l’amministratore dimostrare giudizialmente di aver adempiuto all’incombente.
  • Non sussiste in capo al condomino un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni dell’assemblea.

Si riporta un estratto del provvedimento richiamato: “L’interpretazione che la Corte di Milano offre dell’onere di comunicazione della deliberazione agli assenti ex art. 1137 c.c. , gravante sul condominio, non è condivisibile. Tale onere si traduce indispensabilmente, piuttosto, nell’adempimento del canone presuntivo di cui all’art. 1135 c.c. , sicchè impone la trasmissione del verbale all’indirizzo del condomino assente destinatario; nè è surrogabile nel senso di ampliare l’autoresponsabilità del condomino ricevente fino al punto di obbligarlo ad acquisire immediate informazioni sul testo di una deliberazione prodotta dal condominio in sede monitoria, la quale potrà, semmai, essere conosciuta dal medesimo condomino al fine di proporre opposizione, e che, a norma dell’art. 638 c.p.c. , comma 3, rimarrà soltanto depositata e non potrà essere ritirata fino a quando non sia scaduto il termine stabilito nell’ingiunzione a norma dell’art. 641 c.p.c..“.

Cassazione Civile sentenza 16081 del 2016

Impugnazione di delibera ed opposizione a decreto ingiuntivo

La sentenza della Corte di Cassazione n. 24948 del 06.12.2016 (relatore dott. Parziale Ippolisto) ritorna su temi già noti, ma spesso fonte di accese discussioni in sede giudiziaria.
Da una parte, si affronta il tema dell’impugnativa di delibera ricordando che, decorsi i termini di cui all’art. 1137 c.c., è possibile eccepire esclusivamente vizi tanto gravi da rendere la delibera priva di elementi essenziali o tali da incidere sui diritti di proprietà individuali. All’interno di questi confini non rientrano nè le contestazioni contabili nè i vizi di convocazione; per far valere tali censure è necessario che l’impugnazione avvenga entro trenta giorni dalla data dell’assemblea per i dissenzienti e gli astenuti ed entro trenta giorni dalla ricezione del verbale per gli assenti.
Dall’altra si affronta il tema dell’opposizione a decreto ingiuntivo; a tal proposito, vengono confermati i poteri derivanti all’amministratore dall’art. 63 disp. att.ve c.c. secondo il quale – sulla base del principio di presunzione di legittimità delle delibere condominiali – l’amministratore è tenuto a procedere con il recupero delle spese condominiali. Tale presunzione di legittimità assiste le delibere fino alla loro eventuale sospensione o fino alla loro invalidazione nelle forme di legge.
Riportiamo qui di seguito parte della sentenza:
a) circa l’impugnativa di delibera assembleare:
La Corte di appello, quindi, disattende la prima censura “nel merito”, osservando che “il giudice di prime cure ha rettamente applicato i principi, da tempo consolidatisi nell’interpretazione della S.C. (…) che circoscrivono le ipotesi di nullità ai soli casi di anomalie tali da rendere la delibera mero simulacro (perché priva degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito o che esorbiti dalle competenze assembleari o che incida sui diritti o la proprietà individuale), dovendosi ogni altro vizio ricondurre alla categoria dell’annullabilità, la cui deduzione resta preclusa dal decorso del termine decadenziale di cui all’art. 1137 c.c.”. Afferma, quindi, la Corte locale che “una tale scelta interpretativa risulta pienamente condivisibile: l’orientamento che nel passato, pur non in maniera monolitica, veniva privilegiato, infatti, distorcendo palesemente il dato normativo, aveva, di fatto, condotto alla paralisi della gestione condominiale o, comunque, all’incertezza delle situazioni giuridiche protratta a lungo e intollerabilmente nel tempo, sovvertendo, di fatto, il principio maggioritario che sorregge le determinazioni condominiali”.
Aggiunge, poi, la Corte locale che “né, peraltro, può sostenersi, per aggirare la preclusione decadenziale, che, in concreto l’assemblea abbia male applicato i criteri di legge: la verifica del merito della delibera (al qual fine anche lo strumento della CTU potrebbe risultare indicato), infatti, è tipica manifestazione di critica, da operarsi nel termine di giorni trenta dalla deliberazione alla quale si è partecipato o dalla comunicazione del verbale della deliberazione alla quale non si è partecipato” (ragionamento della Corte d’appello confermato dalla Corte di Cassazione nelle motivazioni finali).
b) circa l’opposizione a decreto ingiuntivo:
La detta motivazione, condivisa dalla corte, non viene scalfita dalla censura. I poteri dell’amministratore si fondano sull’art. 63 cit., il quale, sulla base del principio di presunzione di legittimità delle delibere condominiali, impone il recupero all’amministratore, anche per via coattiva. Presunzione di legittimità la quale assiste le delibere fino a loro invalidazione nelle forme di legge. Né, per quel che prima si è detto, può sostenersi che la deliberazione portata in esecuzione fosse affetta da radicale nullità, al contrario di quel che sostiene l’appellante, poiché si era ripartito ammontare superiore al preventivo, deliberato il 3 novembre 1997. La detta circostanza, infatti, ove, per assurdo, si volesse negare valore costitutivo alla seconda determinazione assembleare, potrebbe implicare vizio che avrebbe dovuto essere dedotto nel termine decadenziale di cui all’art. 1137 c.c. , e che, comunque, come prima si è detto, non privava d’immediata efficacia la statuizione e, quindi, non esonerava l’amministratore dal darle piena esecuzione, anche per via coattiva” (ragionamento della Corte d’appello confermato dalla Corte di Cassazione nelle motivazioni finali).

Condomino “controparte” e voto in assemblea

Quando si deve deliberare un’azione giudiziale nei confronti di un condomino, quest’ultimo soggetto può votare in assemblea o la sua quota deve essere scomputata dai totali?

A questa domanda una sentenza della Suprema Corte di circa un anno e mezzo fa ha dato una risposta che mi lascia molto perplesso. La pronuncia n. 19131/2015 ha affermato l’impossibilità di procedere scomputando i voti della “controparte” la quale dovrebbe comunque partecipare alla votazione con la possibilità (non l’obbligo) di astenersi. Sul punto, si riporta un estratto della sentenza: “In tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto. Pertanto, anche nell’ipotesi di conflitto d’interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all’Autorità giudiziaria“. Applicando tale principio in un condominio ove il costruttore sia titolare di 600 millesimi, non si potrà mai raggiungere la maggioranza sufficiente a deliberare un’azione finalizzata ad ottenere il risarcimento danni per vizi costruttivi; l’unica possibilità sarebbe quella che il costruttore medesimo voti a favore della causa da promuovere contro di lui (!!!).

La pronuncia presa in esame, oltre che generare notevoli problemi pratici, contraddice una serie di provvedimenti – tra cui la sentenza della Suprema Corte n. 17140/2011 – che avevano ritenuto di escludere il voto del condomino in “conflitto di interesse” applicando in via analogica l’art. 2373 c.c.. Tale norma, emanata in ambito societario, escludeva il voto del socio in conflitto di interessi; l’articolo in questione è stato successivamente novellato con l’esclusione di quella parte che che permetteva di distinguere il quorum costitutivo dell’assemblea da quello deliberativo.

A mio avviso la risoluzione alla domanda che ci siamo posti inizialmente non riguarda l’applicabilità o meno dell’ormai riformato articolo 2373 c.c., ma richiede di porre la propria attenzione sull’avvenuta scissione all’interno del condominio di due gruppi in contrasto fra di loro:

  1. da una parte, il condomino che impugna la delibera assembleare o il costruttore/condomino nei cui confronti promuovere un’azione giudiziaria;
  2. dall’altra, l’assemblea dei condomini: controparte processuale nei confronti del soggetto di cui al punto (a).

La pronuncia della cassazione oggi in commento dimentica un principio tanto semplice quanto fondamentale nel diritto condominiale: paga e decide solo chi utilizza (anche potenzialmente) del bene. Tale principio riguarda il condominio parziale, ma può essere applicato anche ad una situazione ove all’interno dell’assemblea coesistono diverse figure processuali: quella dell’attore e quella del convenuto. Tanto è vero che, nell’ambito di un giudizio relativo all’impugnazione di delibera ove il giudice abbia compensato le spese, il condominio non può ripartire proquota le spese legali da lui sostenute anche a carico del condomino impugnante (sua controparte).

Circa i quorum deliberativi/costitutivi, la presunta assoluta inviolabilità della base di calcolo delle maggioranze assembleari affermata dalla sentenza della Suprema Corte, viene smentita dal consolidato principio del condominio parziale: il quorum costitutivo/deliberativo, se un bene è destinato al servizio di solo una parte dei condomini, deve essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari ed ai condomini direttamente interessati.

Sul punto si riportano due pronunce della Suprema Corte di Cassazione:

  • Sentenza n. 13885/2014: “Nell’ipotesi di controversia tra condomini, l’unità condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al Condominio in contrasto tra loro, con la conseguenza che il giudice, nel dirimere la controversia provvede anche definitivamente sulle spese del giudizio, determinando, secondo i principi di diritto processuale, quale delle due parti in contrasto debba sopportare, nulla significando che nel giudizio il gruppo dei condomini, costituenti la maggioranza, sia stato rappresentato dall’amministratore. In altri termini, la ripartizione delle spese legali, affrontate per una causa che si è persa, o per la quale il giudice ha deciso di compensare le spese affrontate, ha criteri propri rispetto al motivo della causa stessa. Ne consegue che non avendo fatto la sentenza impugnata applicazione di detto principio, non invalidando la delibera assembleare che ha posto a carico del condomino D.E. le spese processuali dal Condominio sopportate per il compenso del proprio difensore nel giudizio introdotto dal primo, la relativa statuizione va cassata“.
  • Sentenza n. 4127/2016: “Trova quindi giustificazione, con riferimento alla fattispecie in esame, la delibera dell’assemblea condominiale che, con riferimento al cancello del cortile, è stata assunta ammettendo alla votazione i soli condomini comproprietari di quell’area. Infatti il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, per permettere che, quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati“.

In conclusione, ritengo non rispettoso dei principi di diritto condominiale quanto affermato dalla Corte di Cassazione n. 19131/2015 e ritengo più corretto scomputare la quota del soggetto “controparte” nell’ambito delle votazioni inerenti le azioni giudiziarie da lui promosse o da promuovere nei suoi confronti.

Cassazione Civile 13885 2014

Cassazione Civile 19131 2015

Cassazione Civile 4127 2016

 

Durata dell’incarico di amministratore condominiale (Video)

Video in tema di durata dell’incarico di amministratore condominiale.

 

Sentenza 1210/2017 (accertamento della proprietà)

La pronuncia della Corte di Cassazione n. 1210 del 18.01.2017 (relatore dott. Antonio Scarpa) affronta il tema della prova nell’ambito di un’azione finalizzata all’accertamento del diritto di proprietà di un lastrico solare posto all’interno del condominio.
Mentre un tempo si pareva poter distinguere l’azione di accertamento della proprietà dall’azione di rivendica – favorendo la prima tipologia di azione con un regime probatorio più tenue – oggi tale distinzione sembra scomparire. Chi agisca per la rivendica e/o l’accertamento del diritto di proprietà dovrà darne piena dimostrazione ed affrontare tutte le difficoltà conseguenti a tale onere (la c.d. probatio diabolica).
Se l’attore ha acquistato il bene a titolo derivativo, per poter provare la fondatezza del suo diritto, dovrà risalire fino ad un acquisto a titolo originario dimostrando la legittimità e la validità dei successivi trasferimenti fino al suo; in alternativa potrà attestare che fra lui ed i suoi danti causa il bene è stato posseduto il tempo necessario per usucapirlo.

Estratto della sentenza: “Rimane comunque che F.G. e Bo.Ro., sia perché chiedono l’accertamento della (com)proprietà del terrazzo, sia perché comunque mirano ad ottenere una modifica dello stato di compossesso del bene, con ordine al convenuto B. di demolire un manufatto da questo realizzato, essendo soggetti al medesimo onere probatorio prescritto per l’azione di rivendica, debbano dare la prova della proprietà del bene, risalendo, anche attraverso i propri danti causa, con la sequela degli acquisti a titolo derivativo (inter vivos o mortis causa) fino a chi abbia acquistato in via originaria (ovvero dimostrando il compimento dell’usucapione, mediante il cumulo dei successivi possessi uti dominus).“.

Cassazione Civile – sentenza 1210 2017

Dalla nomina dell’amministratore alla prima assemblea #04 (Video)

Serie di video sul tema: “Dalla nomina dell’amministratore alla prima assemblea”.

Tema specifico odierno: nomina da parte del costruttore

 

Dalla nomina dell’amministratore alla prima assemblea #03 (Video)

Serie di video sul tema: “Dalla nomina dell’amministratore alla prima assemblea”.

Tema specifico odierno: tabelle millesimali ed ordine del giorno