Modifica di una norma regolamentare per facta concludentia

Nell’ambito dei regolamenti condominiali bisogna distinguere tra due tipologie di clausole (Cassazione Civile, sentenza n. 943/1999):

clausole assembleari: regolamentano le modalità d’uso delle parti comuni e la vita condominiale in generale, senza derogare a norme di legge e senza limitare i diritti del singolo sulle parti esclusive. L’approvazione e la modifica di tali prescrizioni segue le regole di cui all’art. 1138 c.c.;

clausole contrattuali: limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (ad esempio divieto di destinare l’immobile a studio medico o a bar) o clausole che attribuiscano ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri. L’approvazione o la modifica di tali clausole richiede l’unanimità dei consensi.

A prescindere dalle modalità di formazione di un regolamento (origine interna: assemblea – origine esterna: costruttore) al suo interno potranno coesistere sia norme di natura regolamentare (modificabili dunque con le previsioni di cui all’art. 1138 c.c., ossia con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c.) sia norme di natura contrattuale (modificabili all’unanimità).

La Cassazione Civile, con la pronuncia n. 12579/2017, precisa che le clausole di natura regolamentare possono essere modificate anche per facta concludentia: “Trattandosi di prescrizione di contenuto organizzativo, ovvero propriamente “regolamentare”, del regolamento di condominio (e, non quindi, di contenuto contrattuale, ovvero incidente sulla proprietà dei beni comuni o esclusivi), ha certamente rilievo a fini interpretativi, ai sensi dell’art. 1362 c.c. , comma 2, anche il comportamento posteriore al medesimo regolamento avuto dai condomini, così com’è ammissibile che la stessa norma regolamentare venga modificata per “facta concludentia”, sulla base di un comportamento univoco“.

Cassazione Civile, sentenza n. 12579 del 2017

Modifica dell’impianto di adduzione dell’acqua (Innovazione? Violazione del regolamento contrattuale?)

La pronuncia n. 10859 del 2014 della Corte di Cassazione Civile trae origine da una vertenza incardinata per sentir dichiarare la nullità della delibera assembleare con cui il condominio disponeva la modifica dell’impianto idrico da “bocca tarata” (sistema di distribuzione dell’acqua privo di contabilizzazione dei singoli consumi) a modalità diretta con installazione di contatori individuali. Le censure mosse a tale scelta riguardavano, da una parte, la presenza di un regolamento contrattuale e, dall’altra, la natura di innovazione delle opere realizzate.

Entrambe le circostanze sono state escluse sia da giudici di merito che da quelli di legittimità. I magistrati hanno ritenuto che l’assemblea si fosse limitata ad assicurare il servizio idrico con diverse modalità di erogazione modificando le caratteristiche tecniche dell’impianto al fine di un miglior godimento del medesimo. Non hanno quindi ravvisato né innovazioni né lesione al diritto dei singoli di utilizzare dell’impianto.

Sul punto riportiamo un interessante considerazione della Suprema Corte: “(…) rientra nelle attribuzioni dell’assemblea di condominio l’intera gestione delle cose e dei servizi comuni, “in modo dinamico”, nel senso, cioè, di un loro adattamento nel tempo al fine di una più razionale ed efficiente utilizzazione dei servizi stessi, con eventuale dismissione di alcuni beni comuni e ciò anche se il servizio sia disciplinato dal regolamento contrattuale”.

sentenza 10859 2014

Parcheggio e regolamento condominiale (clausole regolamentari o clausole contrattuali?)

La vertenza affrontata dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 9681 del 2014 riguarda l’impugnativa di una delibera assembleare modificativa di un regolamento contrattuale di condominio.

 

La clausola oggetto del contendere disciplinava le modalità di parcheggio all’interno del cortile condominiale; in particolare prevedeva che le macchine dei condomini e degli inquilini avessero diritto di parcheggiare in cortile con un ben determinato ordine di priorità: 1) macchine non parcheggiabili in garage a causa delle proprie dimensioni; 2) macchine doppie; 3) macchine triple. La delibera impugnata modificava tale disciplina introducendo il parcheggio delle autovetture nel cortile con il sistema della rotazione.

 

I giudici hanno sostenuto la legittimità della delibera impugnata ritenendo la clausola di cui sopra di tipo “regolamentare”; con tale affermazione si fa riferimento all’ormai consolidato orientamento in base al quale un regolamento, pur assunto all’unanimità o allegato all’atto pilota, contiene clausole di tipo contrattuale (incidenti sulla sfera dei diritti soggettivi e modificabili solo all’unanimità) e clausole regolamentari (di natura “normale” rispetto al contenuto dell’articolo 1138 c.c. e modificabili secondo le maggioranze previste dall’art. 1138 c.c.).

Testo della sentenza:

cassazione civile 9681 2014

Approvazione del regolamento condominiale ancora da redigere

Estratto della sentenza n. 3104/2005 della Suprema Corte di Cassazione:

L’obbligo genericamente assunto nei contratti di vendita delle singole unità immobiliari di rispettare il regolamento di condominio che contestualmente si incarica il costruttore di predisporre, come non vale a conferire a quest’ultimo il potere di redigere un qualsiasi regolamento, così non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere quest’ultimo come facente parte per relationem di ogni singolo atto.

Limitazioni alla proprietà esclusiva e richiamo del regolamento di condominio nei singoli contratti di acquisto

Estratto della sentenza n. 19209/2011 della Corte di Cassazione Civile:

Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purchè siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto.