Responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c.

Il condominio viene spesso citato in giudizio da parte di condomini o di terzi i quali lamentano danni subiti a fronte di cadute verificatesi all’interno di parti comuni quali scale, scivoli, vialetti …

La norma di riferimento per questo tipo di situazioni è l’art. 2051 c.c. il quale afferma che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in costudia, salvo che provi il caso fortuito“. La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia ha carattere oggettivo; perchè possa configurarsi in concreto è necessario che sussista il nesso causale fra la cosa in custodia ed il danno arrecato. Il danneggiato dovrà quindi dimostrare la relazione tra il soggetto che si assume responsabile ed il bene nonchè il nesso causale fra tale bene ed il danno subito; in altre parole, il soggetto caduto dalle scale dovrà dimostrare il carattere comune dell’elemento che ha causato la caduta ed il verificarsi della caduta medesima. In una situazione di questo tipo il condominio – per respingere le richieste formulate dal danneggiato – dovrà dimostrare che il fatto si è verificato per causa a lui non imputabile (il caso fortuito).

Il caso fortuito va inteso nel senso più ampio comprensivo delle seguenti fattispecie: (a) fatto del terzo che abbia avuto efficacia causale esclusiva nella produzione del danno; (b) colpa del danneggiato. A tal proposito, la giurisprudenza ha precisato che le misure di precauzione e di salvaguardia imposte al custode del bene devono ritenersi correlate all’ordinaria avvedutezza di una persona; ne consegue che non possono ritenersi prevedibili ed evitabili tutte le condotte dell’utente del bene in altrui custodia, ancorchè colpose.

Sul tema di cui sopra è intervenuta la sentenza della Corte di Cassazione n. 2556 del 31.01.2017 confermando principi già noti, ma che è a mio avviso importante consolidare nel tempo: “Infatti ai sensi dell’art. 2051 c.c. , allorchè venga accertato, anche in relazione alla mancanza di intrinseca pericolosità della cosa oggetto di custodia, che la situazione di possibile pericolo, comunque ingeneratasi, sarebbe stata superabile mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto da parte dello stesso danneggiato, deve escludersi che il danno sia stato cagionato dalla cosa, ridotta al rango di mera occasione dell’evento, e ritenersi, per contro, integrato il caso fortuito (Cass. n. 12895/2016). A maggior ragione nel caso di specie dove il sinistro subito dal ricorrente poteva essere evitato tenendo un comportamento ordinariamente cauto in considerazione nel periodo invernale delle intense nevicate e delle temperature particolarmente rigide.“.

Cassazione Civile, sentenza n. 2556 del 2017

 

Condominio e responsabilità ex art. 2051 c.c.

La sentenza n. 1571/2014 del Tribunale Civile di Brescia affronta il caso di un proprietario il quale ha convenuto in giudizio il condominio e l’amministratore personalmente in conseguenza dei danni subiti all’interno del suo appartamento. Tali danni sono stati provocati da infiltrazioni provenienti dal muro perimetrale comune che, secondo quanto accertato dal consulente tecnico nominato dal giudice, risultava inidoneo alla sua funzione (per il materiale utilizzato, per l’età e per la mancanza di una lattoniera di protezione).

Nel merito il giudice bresciano ha confermato un principio costante in giurisprudenza ponendo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., in capo al condominio – custode dei beni e dei servizi comuni (compreso il muro esterno) – la responsabilità per danni causati dai beni comuni alle proprietà esclusive. Il singolo condomino può pertanto agire nei confronti del condominio per il risarcimento dei danni sofferti a seguito del cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell’edificio. Elemento fondamentale ai fini risarcitori (fatta salva l’ipotesi di caso fortuito) è dimostrare l’evento dannoso ed il suo rapporto di causalità con il bene (dimostrare che il mio danno è conseguenza di un vizio/difetto/problema imputabile alle parti comuni).

Nel caso in esame l’attore aveva altresì richiesto la condanna dell’amministratore in proprio; essendo quest’ultimo mandatario dei condomini, il proprietario lamentava che il professionista non avesse operato con la dovuta diligenza. Il magistrato ha rigettato tale richiesta non essendo stato provato il comportamento negligente; al contrario risultava che l’amministratore aveva denunciato il danno all’assicurazione incaricando altresì un tecnico per analizzare il problema e per farsi indicare come eliminare le infiltrazioni.

Tribunale Brescia sentenza 1571 2014

Responsabilità da cosa in custodia (art. 2051 CC): il caso fortuito. Un’applicazione in materia di utilizzo dell’impianto piscina: Tribunale di Brescia, sentenza n. 3583 del 18.10.2013.

Con una recente sentenza il Tribunale di Brescia ha pronunciato in materia di responsabilità da cosa in custodia (art. 2051 c.c.), in relazione all’utilizzo ed alla conduzione del bene “piscina”. La decisione è di estremo interesse poiché, entrando nel merito della condotta del singolo utilizzatore in relazione alle oggettive condizioni di utilizzabilità dell’impianto, circoscrive la responsabilità del custode, avuto riguardo agli adempimenti precauzionali al medesimo richiesti al fine di scongiurare l’evento dannoso.

In tema di responsabilità civile per danni cagionati da cose in custodia, la fattispecie di cui all’art. 2051 c.c. individua un’ipotesi di responsabilità oggettiva, essendo sufficiente per l’applicazione della stessa la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, senza che assuma rilievo in sé la violazione dell’obbligo di custodire la cosa da parte del custode, la cui responsabilità è esclusa solo da caso fortuito. Detto fattore attiene non ad un comportamento del responsabile, ma al profilo causale dell’evento, riconducibile in tal caso non alla cosa, che ne è fonte immediata, ma ad un elemento esterno, recante i caratteri dell’imprevedibilità e dell’inevitabilità (Cass. 5072/2012). Il caso fortuito è inteso dalla giurisprudenza nel senso più ampio, comprensivo anche del fatto del terzo che abbia avuto efficacia causale esclusiva nella produzione del danno (Cass. 10556/1998), e della colpa del danneggiato (Cass. 5578/2003). In particolare, le misure di precauzione e salvaguardia imposte al custode del bene devono ritenersi correlate all’ordinaria avvedutezza di una persona e perciò non si estendono alla considerazione di condotte irrazionali e comunque al di fuori di ogni logica osservanza del primario dovere di diligenza, con la conseguenza che non possono ritenersi prevedibili ed evitabili tutte le condotte dell’utente del bene in altrui custodia, ancorché colpose (Cass. 10703/1999). Il dovere del custode di segnalare il pericolo connesso all’uso della cosa si arresta di fronte ad un’ipotesi di utilizzazione impropria, la cui pericolosità è talmente evidente ed immediatamente apprezzabile da chiunque, tale da renderla del tutto imprevedibile, sicché l’imprudenza del danneggiato che abbia riportato un danno a seguito di siffatta impropria utilizzazione integra il caso fortuito per gli effetti di cui all’art. 2051 (Cass. 5072/2012).

Ebbene. Al vaglio del nostro Tribunale è stato sottoposto il caso dell’utente che, tuffandosi di testa nella piscina condominiale, in particolare da bordo vasca e nella zona di minore profondità dell’acqua (mt 1,20), riportava lesioni gravi ed agiva quindi nei confronti del Condominio, quale custode dell’impianto, onde ottenere l’integrale ristoro del pregiudizio sofferto. Il fatto si verificava nell’ambito di un complesso residenziale sul vicino Lago di Garda.

Con sentenza n. 3583, pubblicata in data 18.10.2013, i nostri Giudici rigettavano l’azione risarcitoria, ponendo particolare attenzione alle condizioni oggettive di utilizzo della piscina condominiale.

Nel caso di specie veniva rilevata la presenza di un regolamento di utilizzo dell’impianto che, collocato in posizione visibile a tutti gli utenti (in particolare in zona di passaggio obbligato da parte di quanti avessero ad accedere all’impianto), conteneva espresso divieto di tuffarsi. Coerentemente al divieto, la piscina non risultava dotata di trampolino (nella specie, appositamente rimosso per disposizione dell’Amministratore), mentre, in vari punti della vasca, risultavano posizionate apposite scalette d’accesso in acqua. A ciò s’aggiungeva l’avvenuta installazione a bordo vasca di targhette indicanti la profondità dell’acqua in vari punti della piscina, oltre che la predisposizione ed organizzazione di un servizio di assistenza bagnanti (chiamato anche a controllare la condotta dei singoli utenti ed il rispetto del regolamento d’utilizzo dell’impianto).

Nel quadro ora descritto si inseriva l’azione del danneggiante che, contravvenendo all’espresso divieto sancito nel regolamento d’utilizzo del’impianto, ed assumendo una condotta assolutamente imprudente, si procurava lesioni gravi tuffandosi di testa nel punto di minore profondità della vasca.

Avuto riguardo alle descritte condizioni oggettive dell’impianto, la citata condotta è stata valutata dal Tribunale idonea ad interrompere il  nesso causale fra la cosa (l’impianto piscina) e l’evento dannoso, ponendosi anzi quale causa esclusiva dello stesso. Valga riportare uno stralcio della pronuncia in commento, laddove, in particolare, il Giudicante ha rilevato quanto segue: “ (…) l’attore (….) in presenza di un regolamento che vietava di tuffarsi in piscina ed in presenza di apposite targhette che indicavano la profondità dell’acqua, non solo decideva di tuffarsi dal bordo della piscina, ma decideva di farlo proprio ove l’acqua era più bassa e cioè nel punto in cui la profondità era di 120 cm circa”. Interessante è anche altra parte della pronuncia, ove il Tribunale affronta nello specifico la problematica dei “tuffi”, fornendo un’indicazione precisa sulla condotta precauzionale che deve essere tenuta dal custode (e, dunque, sui limiti oggettivi della stessa): “ (…) l’attore sosteneva che, poiché in presenza di una piscina è “normale” tuffarsi nella stessa, il Condominio convenuto avrebbe dovuto accertarsi che ad ogni singolo utente fosse spiegato che in quella piscina era vietato tuffarsi. La premessa su cui è fondato l’argomentare del richiedente non convince. Le piscine non sono luoghi in cui ogni utente possa liberamente tuffarsi, senza rispettare alcun tipo di regola e precauzione. In linea di massima le piscine sono poste al servizio delle persone che intendono nuotare nelle stesse, oppure stare immerse nell’acqua al fine di rinfrescarsi. E’ evidente che tuffarsi dal bordo di una piscina quando vi sono altre persone in acqua è pericoloso, atteso che è molto facile che si verifichi un urto tra il tuffatore e coloro che stanno nuotando. Per tale ragione, in linea di massima, nelle piscine è normalmente vietato tuffarsi, salvo che una parte della piscina stessa non sia dedicata all’attività di “tuffo”. Nella fattispecie non vi era alcun elemento che potesse far pensare (…) che in quella specifica piscina fosse possibile tuffarsi. Nei luoghi di causa non vi era, infatti, alcun trampolino o piattaforma finalizzata all’attività di “tuffo”. La piscina era dotata di scalette per permettere agli utenti di entrare in acqua senza recare rischio a sé ed agli altri. Né consegue che l’attore, anche senza leggere il regolamento, poteva e doveva rendersi conto che non avrebbe potuto tuffarsi “da bordo vasca””.

E quanto alla condotta del custode, il Giudice ha rilevato “il Condominio, del resto, aveva provveduto anche ad esporre in una apposita bacheca posta all’ingresso della piscina il regolamento per l’utilizzo dell’impianto, regolamento che vietava, per l’appunto, di tuffarsi in piscina. Parte convenuta aveva inoltre istituito un servizio di sorveglianza e soccorso a mezzo del bagnino (….). La presenza di un addetto specificamente incaricato di sorvegliare la piscina avrebbe dovuto, secondo questo giudicante, essere più che sufficiente per evitare che qualcuno degli utenti dimenticasse che non era consentito tuffarsi in piscina”.

La sentenza riveste dunque particolare importanza giacché, a contrario, consente di individuare e descrivere la condotta richiesta al custode “per evitare il danno”.

In particolare, nell’ambito della gestione dell’impianto piscina è senza dubbio di primaria importanza istituire un regolamento di utilizzo, regolamento che deve essere portato a conoscenza di tutti i condomini e comunque essere reso conoscibile (mediante esposizione in loco e con mezzi idonei) a tutti gli utenti dell’impianto (eventualmente integrato con ulteriore cartellonistica posizionata in punti diversi dell’impianto). Il regolamento dovrà prestare particolare attenzione all’attività di “tuffo”, istituendo il relativo divieto ovvero, laddove le condizioni e le caratteristiche della vasca lo consentano, circoscrivendone l’esercizio ad un’area apposita, se del caso soggetta a specifica sorveglianza. Le norme di utilizzo dell’impianto ben potranno prevedere ed introdurre anche limitazioni (numeriche) all’accesso, avuto riguardo alle specifiche dimensioni della vasca.

Accanto al regolamento diviene fondamentale la cura delle condizioni oggettive dell’impianto, mediante l’eliminazione di ogni fattore di rischio (ad esempio, mediante rimozione del trampolino ove il regolamento preveda il divieto di eseguire tuffi), oltre che mediante la rigorosa indicazione dei livelli di profondità dell’acqua, onde rendere la stessa ben visibile e conoscibile da ogni utente.

Di sicura importanza è il servizio di assistenza bagnanti, chiamato a verificare anche il rispetto del regolamento di utilizzo dell’impianto.

Tornando alla pronuncia in esame, avuto riguardo alle concrete modalità di gestione ed utilizzo del singolo impianto condominiale (indi alle precauzioni tutte adottate dall’Amministrazione, di concerto con l’assemblea), la condotta del singolo utente danneggiato è stata valutata “per la sua assoluta imprevedibilità ed eccezionalità (….) idonea ad interrompere il nesso causale tra la cosa (piscina) e l’evento dannoso”.

Ferme le previsioni di carattere amministrativo (ed in particolare, le normative d’emanazione regionale) è dunque fondamentale prestare attenzione alla messa in sicurezza dell’impianto piscina, attraverso l’adozione di ogni accorgimento e precauzione che risulti utile e necessario a prevenire l’evento dannoso. Solo ponendosi in tale ottica di gestione è possibile circoscrivere i limiti dell’oggettiva responsabilità da cosa in custodia, giungendo, se del caso, ad escluderne l’esistenza a fronte di condotte che – in relazione allo specifico stato dei luoghi – rivestano il carattere dell’assoluta irrazionalità ed imprevedibilità.

Avv. Sara Sbordi

Responsabilità ex art. 2051 c.c. da parte del condominio

Estratto della sentenza n. 14540/2013.

La giurisprudenza di questa Corte ha anche di recente ribadito, in conformità ad un pacifico orientamento, che la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia, prevista dall’art. 2051 c.c., ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell’attore del verificarsi dell’evento dannoso e del suo rapporto di causalità con il bene in custodia: una volta provate queste circostanze, il custode, per escludere la propria responsabilità, ha l’onere di provare il caso fortuito, ossia l’esistenza di un fattore estraneo che, per il suo carattere di imprevedibilità ed eccezionalità, sia idoneo ad interrompere il nesso causale (così, più di recente, le sentenze 19 maggio 2011, n. 11016, e 5 febbraio 2013, n. 2660). D’altra parte, il rapporto di custodia è stato identificato come una relazione di fatto tra il soggetto e la cosa che sia tale da consentirne il “potere di governo”, ossia la possibilità di esercitare un controllo tale da eliminare  le situazioni di pericolo insorte e da escludere i terzi dal contatto con la cosa (sentenza 12 luglio 2006, n. 15779), ove essa sia fonte di pericolo.

Nonostante il carattere oggettivo di tale responsabilità, la quale è esclusa soltanto dalla prova del caso fortuito, la giurisprudenza di questa Corte ha riconosciuto che il comportamento colposo del danneggiato può – secondo un ordine crescente di gravità – atteggiarsi come concorso causale colposo, valutabile ai sensi dell’art. 1227, primo comma, c.c., ovvero addirittura giungere ad escludere del tutto la responsabilità del custode (v. sentenza n. 15779 del 2006 cit.). In particolar modo, infatti, si è detto che il dovere di segnalare il pericolo, che costituisce normale obbligo gravante sul custode, si arresta in presenza di un uso improprio, anomalo e del tutto imprevedibile della cosa, la cui pericolosità sia talmente evidente da integrare essa stessa gli estremi del caso fortuito (v. la sentenza 19 febbraio 2008, n. 4279, nonché la sentenza 4 dicembre 2012, n. 21727, ove il principio ha trovato applicazione in relazione ad un caso drammatico).

Si è anche affermato, tuttavia, che la responsabilità del custode non può essere esclusa per il solo uso abnorme quando tale uso sia reso possibile dalla facile accessibilità della cosa (così la sentenza 8 febbraio 2012, n. 1769, relativa ad un altro caso drammatico).

Risarcimento dei danni conseguenti a mancata manutenzione

La sentenza della Cassazione Civile n. 6128/2012 ha confermato le sentenze di primo e secondo grado con le quali il condominio (convenuto) veniva condannato a risarcire al proprietario (attore) i danni derivanti da infiltrazioni d’acqua conseguenti alla mancata manutenzione di uno spazio comune. Il risarcimento comprende le spese relative ai lavori di riparazione ed i canoni di locazione pagati dal danneggiato per fruire di un altro alloggio durante l’esecuzione di tali opere.

Responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. per i danni a terzi o ai condomini derivanti dalle parti comuni

Estratto della sentenza n. 15291 del 12.07.2011 della Corte di Cassazione Civile:

 

Riguardo ai danni che una porzione di proprietà esclusiva in edificio condominiale subisca per vizi delle parti comuni, imputabili all’originario costruttore-venditore, deve riconoscersi al titolare di detta porzione la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il condominio, non in forza dell’art. 1669 cod. civ., dato che il condominio quale successore a titolo particolare di detto costruttore non subentra nella responsabilità posta a suo carico da detta norma, ma in base all’art. 2051 in relazione alla ricollegabilità di quei danni all’inosservanza da parte del condominio medesimo dell’obbligo di provvedere quale custode ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa (sentenza 21/6/1993 n. 6856).

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinchè le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 cod. civ. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorchè i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore – venditore, ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 cod. civ.; qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio può essere obbligato anche a rimuovere le cause del danno stesso, ex art. 1172 cod. civ. (sentenza 20/8/2003 n. 12211).

Ai fini dell’attribuzione della responsabilità prevista dall’art. 2051 c.c. è necessaria una relazione tra la cosa in custodia e l’evento dannoso; se, pertanto, la cattiva coibentazione delle parti comuni si riverbera sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, il condominio non è responsabile allorquando tale difetto non sia dovuto alle caratteristiche intrinseche dell’edificio, ma ad altri fattori che causano effettivamente il danno (sentenza 18/2/2011 n. 4012).

L’umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l’abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell’edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art 1669 c.c. Tuttavia, qualora il fenomeno sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di costoro è responsabile in via autonoma ex art. 2051 c.c. il condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria (sentenza 15/4/1999 n. 3753).