Il sottotetto, parte privata o comune?

In materia di sottotetto, la sentenza n. 20206 del 16.11.2012, emessa dalla seconda sezione della suprema Corte di Cassazione (presidente: dott. Roberto Triola, relatore: dott.ssa Maria Rosaria San Giorgio) ha confermato la sentenza impugnata, emessa dalla Corte d’Appello di Bologna.

La vertenza era stata promossa da un condomino contro il proprietario dell’ultimo piano reo, a suo dire, di essersi appropriato della parte di sottotetto corrispondente alla propria porzione di piano, eseguendovi delle opere e destinandolo a civile abitazione. Sulla base di tali premesse l’attore chiedeva che fosse accertata l’appartenenza al condominio del sottotetto.

Sia in primo che in secondo grado tale domanda veniva rigettata in quanto il vano sottotetto, per le sue condizioni strutturali (assenza di aperture che dessero aria e luce, altezza media pari a circa un metro, accesso difficoltoso, pavimentazione grezza ed assenza di uno stabile collegamento della botola al pianerottolo), assolveva esclusivamente alla funzione di isolare e proteggere dal freddo, dal caldo e dall’umidità l’appartamento sottostante. In costanza di tali connotazioni ed in assenza di elementi che rivelino la “concreta” possibilità da parte della collettività condominiale di usare del sottotetto, la dominante giurisprudenza esclude che il medesimo sia configurabile come parte comune.

Tale corrente di pensiero è stata recepita dalla riforma con la nuova formulazione dell’art. 1117 c.c.: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo … i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune”. La riforma non modifica il riferimento al titolo d’acquisto: l’atto pilota, con cui si costituisce il condominio, può quindi prevedere espressamente una diversa proprietà del sottotetto.

Avv. Matteo Peroni

Sottotetto

In materia di sottotetto, la sentenza n. 20206/2012 della suprema Corte di Cassazione ha confermato la sentenza impugnata, emessa dalla Corte d’Appello di Bologna.

La vertenza era stata promossa da un condomino contro il proprietario dell’ultimo piano reo, a suo dire, di essersi appropriato della parte di sottotetto corrispondente alla propria porzione di piano, eseguendovi delle opere e destinandolo a civile abitazione. Sulla base di tali premesse l’attore chiedeva che fosse accertata l’appartenenza al condominio del sottotetto.

Sia in primo che in secondo grado tale domanda veniva rigettata in quanto il vano sottotetto, per le sue condizioni strutturali (assenza di aperture che dessero aria e luce, altezza media pari a circa un metro, accesso difficoltoso, pavimentazione grezza ed assenza di uno stabile collegamento della botola al pianerottolo), assolveva esclusivamente alla funzione di isolare e proteggere dal freddo, dal caldo e dall’umidità l’appartamento sottostante. In costanza di tali connotazioni ed in assenza di elementi che rivelino la “concreta” possibilità da parte della collettività condominiale di usare del sottotetto, la dominante giurisprudenza esclude che il medesimo sia configurabile come parte comune.

n.b. tale orientamento viene confermato anche dalla riforma del condominio con la nuova formulazione dell’art. 1117 c.c.

Testo integrale della sentenza:

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente –

Dott. PETITTI Stefano – Consigliere –

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere –

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – rel. Consigliere –

Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 25543/2006 proposto da:

F.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA APPIA NUOVA 478, presso lo studio dell’avvocato BUGLIOSI Luigi, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato ANELLI PAOLO ALDO;

– ricorrente –

contro

M.M. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA A. DEPRETIS 86, presso lo studio dell’avvocato CAVASOLA Pietro, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato GENTILI SANZIO;

– controricorrente –

e contro

CONDOMINIO (OMISSIS);

– intimato –

avverso la sentenza n. 465/2006 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 28/04/2006;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 31/05/2012 dal Consigliere Dott. MARIA ROSARIA SAN GIORGIO;

udito l’Avvocato ANELLI Paolo Aldo, difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso, quindi si riporta agli atti depositati;

uditi l’Avvocati CAVASOLA Pietro, GENTILI Sanzio difensori del resistente che hanno chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. – Con atto di citazione notificato in data 6 novembre 1996 F.A. convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Forlì M.M., esponendo di essere proprietario di una unità immobiliare nel condominio denominato (OMISSIS), e che il convenuto, proprietario di un appartamento ubicato all’ultimo piano, si era appropriato della parte di sottotetto corrispondente alla propria porzione di piano, eseguendovi delle opere e destinandolo a civile abitazione. Sulla base di tali premesse l’attore chiese che fosse accertata l’appartenenza al condominio del sottotetto, con condanna del convenuto al ripristino dei luoghi ed al risarcimento dei danni.

2. – M.M., costituitosi, contestò il fondamento della domanda. Disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti del condominio, che rimase contumace, con sentenza in data 16 giugno 2000 il Tribunale di Forlì rigettò la domanda.

F.A. propose gravame, che venne rigettato dalla Corte d’appello di Bologna con sentenza depositata in data 28 aprile 2006.

Il giudice di secondo grado sottolineò l’equivoco di fondo che a suo avviso caratterizzava l’impugnazione: l’appellante riteneva che, poichè l’utilizzazione del sottotetto da parte del condominio può essere anche soltanto potenziale, i lavori eseguiti dal M., intesi a rendere abitabile la sovrastante parte di sottotetto, avrebbero dimostrato che la stessa era suscettibile di assumere una funzione diversa da quella di camera d’aria. Il concreto sfruttamento da parte del proprietario dell’ultimo piano avrebbe costituito, quindi, la prova che le caratteristiche strutturali della soffitta ne consentivano l’utilizzazione da parte di tutti i condomini.

Al riguardo, osservò il giudice di secondo grado che la potenzialità cui si fa riferimento in numerose pronunce di legittimità viene sempre associata a caratteristiche strutturali e funzionali dalle quali risulti, in concreto, che il sottotetto sia obiettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune.

Alla luce di tali considerazioni, appariva evidente l’irrilevanza di un accertamento fondato sulle caratteristiche assunte dal vano dopo la realizzazione del collegamento con il piano sottostante e la trasformazione operata dal M.: la cessione della pertinenza aveva determinato in capo a quest’ultimo la proprietà del bene, con la conseguente facoltà di goderne e di disporne.

Correttamente, quindi, il Tribunale aveva incentrato la sua rigorosa verifica sulle condizioni strutturali del vano sottotetto de quo quali si presentavano prima dell’intervento effettuato dall’appellato. Sotto tale profilo, la constatazione dell’assenza di aperture che dessero aria e luce, di un’altezza media pari a circa un metro e di un accesso difficoltoso, di una pavimentazione grezza, e dell’assenza di uno stabile collegamento della botola al pianerottolo apparivano idonee a far ritenere che il vano sottotetto in questione assolvesse esclusivamente la funzione di isolare e proteggere dal freddo, dal caldo e dall’umidità l’appartamento del M..

D’altra parte, il riferimento della giurisprudenza dominante ad una “concreta” possibilità di utilizzo del sottotetto da parte del condominio, di natura oggettivar oltre ad essere escluso, nel caso in esame, dalle suindicate caratteristiche, era comprovato dai fatti, nel senso che per decenni nessuno dei condomini, e neppure lo stesso F., aveva mai pensato di utilizzare come deposito quell’angusto vano, peraltro privo di collegamenti con il pianerottolo. Andava evidenziata, in proposito, non solo l’assenza di strutture stabili, ma anche di qualsiasi strumento tale da consentire di raggiungere la botola.

Il riferimento dell’appellante al regolamento condominiale, nonchè ai dati catastali degli appartamenti acquistati dai condomini con espressa indicazione dell’inclusione, negli atti di cessione, del relativo vano sottotetto provava, poi, troppo: si trattava evidentemente di unità immobiliari in relazione alle quali il collegamento tra i due beni era già in atto e tale da determinare la creazione di superfici abitabili. L’omesso accatastamento del vano sottotetto sovrastante l’appartamento del M., nonchè l’omessa sua considerazione ai fini della determinazione della tabella millesimale si spiegava agevolmente avuto riguardo al carattere tecnico che, all’epoca della cessione, il relativo volume rivestiva.

La successiva trasformazione, a distanza di anni, non aveva eliso il vincolo pertinenziale scaturente dalle caratteristiche strutturali e funzionali del sottotetto in questione all’epoca dell’acquisto dell’appartamento da parte del dante causa dell’appellato.

3. – Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso F. A., sulla base di cinque motivi. Resiste con controricorso M.M., che ha anche depositato memoria.

Motivi della decisione

1. – Con il primo motivo di ricorso si lamenta “violazione dell’art. 1117 c.c., in relazione all’art. 1223 c.c. e all’art. 2700 c.c., e dell’art. 17 della Carta di Nizza, ora incorporato nel Trattato che adotta una Costituzione per l’Europa sub artt. 11-17, ovverosia il diritto di ogni persona, fisica o giuridica che sia, a godere, usare e disporre dei beni legalmente acquistati, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5”. Avrebbe errato la Corte d’appello nel ritenere che il sottotetto, per il solo fatto di non essere espressamente menzionato nell’art. 1117 cod. civ., non rientra tra le cose comuni, senza considerare che tale qualità deve essere riconosciuta ad esso per il fatto di svolgere una utile funzione per tutti i condomini.

2. – Il motivo è inammissibile, per mancata formulazione del quesito di diritto di cui all’art. 366 bis cod. proc. civ., applicabile nella specie ratione temporis.

3. – Con il secondo motivo, si denuncia “errata giustificazione della applicazione fatta dell’art. 1117 c.c., con omessa valutazione del combinato disposto con l’art. 1102 c.c.. Violazione e mancata applicazione degli artt. 2697 e 2700 c.c. e dell’art. 115 c.p.c..

Omessa valutazione di una circostanza in fatto ed in diritto provata (pacifica erezione dei muri perimetrali da parte del M. a delimitazione di una porzione del più ampio vano sottotetto indiviso e fornito di botola comune); disapplicazione dell’art. 3 del Regolamento condominiale e violazione dell’art. 817 c.c.; in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5”.

4. – Con il terzo motivo si deduce “violazione dell’art. 116 c.p.c., per insufficiente motivazione ed errata salutazione delle prove circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, in relazione alla domanda di accertamento della natura condominiale del vano in relazione agli artt. 1111 e 1102 c.c. (botola condominiale – unico accesso; comproprietà del vano che corre sotto il tetto; apertura del varco nel solaio della propria unità immobiliare individuale da parte del condominio; facoltà ex art. 1102 c.c.); violazione ed errata applicazione dell’art. 817 c.c.; violazione dell’art. 244 c.p.c.; in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5”.

5. – Con i due motivi, che si possono esaminare congiuntamente, il ricorrente deduce che, comunque, ai fini della esclusione della natura condominiale del sottotetto, la Corte d’appello non avrebbe considerato che nella specie l’accesso era possibile solo da un’apertura nel vano scale e che la porzione la cui proprietà esclusiva è stata riconosciuta al M. non era delimitata da pareti.

6.1. – I motivi, sono infondati.

6.2. – La difficoltà di accesso è stata considerata dalla Corte d’appello proprio per desumerne, secondo la giurisprudenza di questa Corte, la inidoneità del sottotetto a svolgere una utile funzione per tutti i condomini.

La mancata delimitazione con pareti della porzione di sottotetto, la cui proprietà esclusiva è stata riconosciuta al M., è circostanza irrilevante.

7. – Con il quarto motivo il ricorrente denuncia “falsa applicazione delle norme relative al regime delle pertinenze e cioè falsa ed errata applicazione degli artt. 817 e 818 cod. civ., anche in riferimento all’atto di acquisto del M. ed all’art. 3 del Regolamento condominiale; omessa valutazione di un fatto decisivo (creazione di muri divisori e nuovo personale accesso, prima inesistente, posti in essere nel 1993 dal M.) sempre con riferimento all’applicazione degli artt. 817 e 818 c.c.; violazione dell’art. 817 c.c., comma 2, e dell’art. 115 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Il ricorrente deduce che non poteva affermarsi la natura pertinenziale della porzione di sottotetto di cui si discute, dal momento che la stessa è stata solo successivamente all’acquisto dell’appartamento del M. delimitata con pareti.

8. – Il motivo è inammissibile per la mancata formulazione del quesito di diritto.

9. – Con il quinto motivo si deduce “omessa applicazione degli artt. 61, 191 c.p.c.; insufficiente, contraddittoria motivazione resa a sostegno del diniego della CTU, viziata anche sotto il profilo dell’errata applicazione dell’art. 817 c.c., laddove ritiene di non avere l’obbligo di verificare la funzione della cosa – pertinenza nello stato strutturale e funzionale originario; in relazione all’art. 365 c.p.c., nn. 3 e n. 5”. Il ricorrente si duole del mancato accoglimento della richiesta di ammissione di una c.t.u.

diretta ad accertare le caratteristiche della porzione di sottotetto la cui proprietà è stata riconosciuta al M. a seguito dei lavori dallo stesso effettuati.

10. – Il motivo è infondato, in quanto correttamente la Corte d’appello ha ritenuto che la natura condominiale o la proprietà esclusiva andavano accertate con riferimento alla situazione esistente al momento in cui il M. aveva acquistato il suo appartamento.

11. – Conclusivamente, il ricorso deve essere rigettato. In applicazione del principio della soccombenza, le spese del presente giudizio, che vengono liquidate come da dispositivo, devono essere poste a carico del ricorrente.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in Euro 2200,00, di cui Euro 2000 per compensi, oltre agli accessori di legge.