Il Supercondominio

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Il termine “supercondominio” non si trova all’interno del codice civile, ma è stato creato dalla giurisprudenza e dalla dottrina per definire situazioni edilizie più complesse rispetto al singolo fabbricato; si fa riferimento a gruppi di edifici i quali – pur avendo una propria indipendenza – hanno in comune solo alcune parti quali ad esempio: fognature, autorimesse, strade, impianto idrico, campi sportivi (…).

Realtà così complesse comportano diversi problemi che si riflettono anche nelle modalità di gestione e di convocazione dell’assemblee. Cercheremo di affrontare i punti più critici anche alla luce delle modifiche introdotte dalla L. 220/2012 (Riforma del condominio).

Disciplina applicabile

Prima della L. 220/2012 la giurisprudenza si orientava nell’applicare la disciplina del condominio a tutte quelle parti necessariamente comuni (indispensabili per usufruire delle singole unità individuali, quali ad esempio la portineria comune a più edifici o l’impianto idraulico comune a più edifici) mentre restavano soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture dotate invece di una propria autonoma utilità come ad esempio: le attrezzature sportive, le piscine e gli spazi di intrattenimento.

Tale orientamento è destinato a cambiare a seguito della Riforma del condominio. Il nuovo articolo 1117bis, infatti, afferma che, in quanto compatibili, tutte le disposizioni del presente capo (articoli da 1117 c.c. a 1139 c.c.) sono applicabili a:

  • più unità immobiliari (ad esempio villette a schiera)
  • più edifici (ad esempio un supercondominio formato da diversi fabbricati)
  • più condominii di unità immobiliari (ad esempio un supercondominio formato da diversi gruppi di villette a schiera)

quando tali complessi hanno parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c..

Tale espresso richiamo conferma l’applicabilità delle norme condominiali al supercondominio non solo nei casi in cui le parti comuni siano parti necessarie, ma anche nel caso in cui siano dotate di propria autonomia; questo perché l’articolo 1117 c.c. definisce quali parti comuni sia quelle “necessarie all’uso comune” sia “le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune”.

Costituzione del supercondominio

Ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria una manifestazione di volontà dei partecipanti, ma è sufficiente che i singoli fabbricati abbiano in comune beni stabilmente ed oggettivamente destinati all’uso o al godimento degli stessi. L’articolo 1117 c.c. afferma chiaramente che sono oggetto di proprietà comune le parti, le opere ed i servizi di uso comune salvo che il contrario non risulti dal titolo; ciò vuol dire che, se il titolo nulla dice circa la proprietà delle parti e dei servizi di uso comune, tali elementi devono ritenersi parti comuni ex lege.

Richiamiamo a tal proposito la sentenza della Suprema Corte di Cassazione Civile n. 4340/2013: “Occorre, innanzitutto, evidenziare che i singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un “supercondominio” quando talune cose, impianti e servizi comuni (viale d’ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l’alloggio del portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, dalla norme dettate per il condominio negli edifici”.

Supercondominio in assenza di parti comuni

Può accadere che i beni destinati all’uso comune non siano in comproprietà, ma siano caratterizzati, ad esempio, da diritti di servitù reciproci fra i vari fabbricati; pensiamo ad esempio alle seguenti fattispecie: (a) guardiola di proprietà del condominio A, che serve anche il condominio B; (b) complesso di 8 edifici verticali che godono reciprocamente del diritto di passaggio sulle strade e sui marciapiedi posti ognuno all’interno delle rispettive proprietà. E’ possibile applicare la disciplina del condominio in tali situazioni?

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