Tabelle millesimali in condominio (Parte 2 di 3)

Tabelle millesimali in condominio (Parte 1 di 3)

Modifica delle tabelle millesimali già esistenti

Al di là della “prima approvazione”, può emergere la volontà da parte di uno o più condomini di voler verificare – per i motivi più diversi – le tabelle millesimali esistenti. In tale situazione, ritengo opportuno consigliare quanto segue:

  • se un condomino “assilla” l’amministratore con richieste inerenti la tabella millesimale non accontentandosi che la questione venga posta alla successiva assemblea ordinaria, si può proporre all’interessato di formulare una richiesta di convocazione (ai sensi dell’art. 66 comma 1 disp. att.ve c.c.) da parte di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
  • Ricevuto tale documento, l’amministratore potrà convocare una riunione straordinaria ponendo all’ordine del giorno un punto inerente la tabella millesimale quale ad esempio: “Incarico ad un tecnico per la revisione/verifica della tabella millesimale; stanziamento fondi e delibere conseguenti”.
  • Se dall’analisi tecnica emergeranno sussistere i requisiti di cui all’art. 69 disp. att.ve c.c. l’assemblea potrà – con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. – approvare la tabella millesimale come modificata. Se qualche proprietario non condivide la decisione, dovrà impugnare ai sensi dell’art. 1137 c.c..

Al di là di queste brevi indicazioni operative, ricordiamo come il tema della rettifica / revisione delle tabelle millesimali sia oggetto dell’art. 69 disp. att.ve c.c.. La norma prevede la possibilità di modificare le tabelle, con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. ed anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1) Quando le tabelle sono conseguenza di un errore

Secondo la giurisprudenza (Cassazione Civile 3001/2010 e 3516/2017) la rettifica consegue ad errori, di fatto (ad esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva) o di diritto (ad esempio la circostanza che si sia tenuto conto del canone locatizio), attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni. Non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore – che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo – né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare.

Sul tema dell’errore è opportuno porre l’attenzione sui seguenti principi giurisprudenziali:

  • Se viene impugnata la delibera di revisione delle tabelle millesimali, il condominio dovrà provare la sussistenza dei requisiti di cui all’art. 69 disp. att.ve c.c.: “La chiara formulazione della disposizione sta a significare che il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall’esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati (1 – errore; 2 – alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano). Logico corollario è che, in base alla regola generale dell’onere probatorio (art. 2697 c.c.), la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili (v. Sez. 2, Sentenza n. 21950 del 25/09/2013 Rv. 629207). La Corte d’Appello di Messina si è però discostata da tale principio perchè – esonerando del tutto il Condominio (che aveva deliberato la revisione) – ha addossato ai condomini la prova di fatti negativi cioè mancanza di errori nelle precedenti tabelle o assenza di alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano) mentre invece, a fronte della contestazione sulla legittimità della revisione, avrebbe dovuto fare onere al Condominio che aveva deliberato la revisione di dimostrare la sussistenza delle condizioni che la giustificavano” (Cassazione Civile, sentenza n. 25790/2016).
  • Nel caso in cui sia il condomino ad agire per la revisione della tabella millesimale, quest’ultimo – in punto di onere della prova – non deve provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, ma può limitarsi a provare implicitamente tale divergenza. A tal fine dovrà dimostrare la presenza di errori obiettivamente verificabili che comportino necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio (Cassazione Civile, sentenza n. 11575 del 2017).
  • Il giudice, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare (solitamente a mezzo di c.t.u.) i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi (quali la superficie, l’altezza di piano, la luminosità, l’esposizione) incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati (Cassazione Civile, sentenza n. 11575/2017).
  • La nozione di errore riguarda un’obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle; non può essere determinato da un mutamento dei criteri di stima (Cassazione Civile, sentenza n. 11575/2017) o da un mutamento della destinazione d’uso (Cassazione Civile, sentenza n. 19797/2016).

2) Quando il valore proporzionale (anche di una sola) unità immobiliare è alterato per più di un quinto a seguito di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento/diminuzione delle unità immobiliari.

In questo caso il costo risulta a carico di chi ha dato origine alla variazione.

A mio avviso la variazione di valore cui fa riferimento la norma dovrà riguardare il rapporto tra il valore dell’unità immobiliare oggetto di modifica e quello delle altre unità; questa sembra essere la soluzione più logica e più sensata della norma. Non sembra sostenibile la tesi in base alla quale la variazione di un quinto debba riguardare tutto il complesso immobiliare.

 

Revisione giudiziale

Il codice prevede che chiunque si senta danneggiato dalle tabelle millesimali del condominio, possa chiedere la loro revisione giudiziale.

Con il comma 2 dell’art. 69 disp. att. c.p.c. viene stabilito che nel caso di revisione giudiziale della tabella millesimale debba essere convenuto in giudizio solo il condominio in persona dell’amministratore. La norma non prevede espressamente il caso di formazione giudiziale ex novo della tabella e ciò potrebbe far pensare che debbano essere citati in giudizio tutti i condomini; parte della dottrina, a cui ritengo di aderire, sostiene invece che anche in tale ipotesi possa essere convenuto direttamente l’amministratore, rimanendo salva la facoltà di ogni singolo condomino di costituirsi autonomamente.

In caso di citazione per la revisione l’amministratore è tenuto a dare immediata notizia all’assemblea dei condomini; se non adempie a tale obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento di eventuali danni.

E’ opportuno ricordare che la richiesta di modifica giudiziale produrrà i suoi effetti se si verificano i presupposti richiesti dal codice; già prima della riforma la giurisprudenza rigettava le domande di cui sopra quando emergevano differenze minime tra la tabella millesimale esistente e quella rielaborata dal consulente del Tribunale; si richiama sul punto la sentenza del Tribunale di Brescia n. 252/2013: “(…) deve altresì rilevarsi che, in mancanza di tabella millesimale, l’assemblea potrebbe adottare, in via provvisoria e temporanea, un criterio di ripartizione diverso, ma ragionevole.

All’esito dell’esame della tabella predisposta dall’assemblea, l’espletata Ctu non ha rilevato errori, ma ha discrezionalmente individuato un diverso coefficiente – la cui applicazione, peraltro, dà luogo ad una differenza minima di importi – di tal che non può in alcun modo ritenersi che il criterio di riparto adottato dall’assemblea sia erroneo o irragionevole, e, dunque, rispondendo lo stesso ai principi sanciti dalla Suprema Corte, e sopra riportati, deve ritenersi legittimamente adottato ed utilizzato.

Le domande attoree devono pertanto essere respinte. Devono, invece, accogliersi le domande proposte dal condominio convenuto, atteso che, all’esito della Ctu, per le ragioni sopra esposte, può confermarsi la tabella millesimale approvata dall’assemblea condominiale.

Le spese seguono la soccombenza: sono pertanto poste a carico della parte attrice opponente, e liquidate in dispositivo, le spese di lite sostenute dal condominio, ivi comprese le spese di Ctu”.

Tabelle millesimali in condominio (Parte 3 di 3)

Tabelle millesimali in condominio (parte 1 di 3)

Le tabelle millesimali, spesso fonte di accessi contrasti fra i condomini, costituiscono i “parametri regolatori” della vita condominiale. Sono composte da una serie di cifre rapportate a 1000 le quali devono rappresentare il valore proporzionale di ogni unità rispetto all’intero edificio. Le tabelle sono una “fotografia” dello stato di fatto dell’immobile ed influenzano quasi tutti gli eventi della vita condominiale: servono sia per calcolare le maggioranze millesimali (ex art. 1136 c.c.), sia per ripartire le spese (ex art.li 1123 c.c. e segg.); possono essere più d’una in quanto ciascuna deve adempiere alle funzioni di cui sopra quale diretta conseguenza degli articoli di riferimento: 1123, 1124, 1125 e 1136 c.c..

La redazione delle tabelle millesimali – ossia la trasposizione in valori numerici dei rapporti di valore tra ogni unità immobiliare e l’intero edificio – consiste in una vera e propria indagine di tipo tecnico. L’attuale panorama legislativo non stabilisce quali siano i criteri matematici per il calcolo, ma fornisce solo alcune indicazioni lasciando così spazio alla discrezionalità dei soggetti chiamati a svolgere l’elaborato di cui sopra; ciò significa che tecnici diversi potrebbero stendere tabelle differenti a fronte del medesimo fabbricato. Tali margini di discrezionalità, ovviamente, non incidono sugli aspetti oggettivi (superficie, altezza), ma su quelli soggettivi (coefficienti correttivi).

Al fine di agevolare la gestione dell’assemblea cercherò di individuare alcune soluzioni pratiche riferite alle varie fattispecie che potrebbero porsi di fronte all’amministratore.

 

Mancanza di tabelle millesimali

Nel caso in cui il condominio sia privo di tabelle millesimali, è possibile assumere delle delibere valide applicando, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie (Cass. Civile n. 11523/2011; 24670/06; 8505/05) che prendano quale riferimento le superfici, i vani, le rendite catastali ecc…

In sede di delibera si dovrà dare atto che le spese in approvazione vengono ripartite “a titolo di acconto e salvo conguaglio in base ai valori definitivi che risulteranno dalle redigende tabelle millesimali”. Ritengo necessario segnalare la sentenza n. 1439/2014 della Suprema Corte di Cassazione nella quale vengono richiamati (e condivisi) i principi delle sentenze già citate, ma nonostante questo si afferma che le delibere assunte con tabelle millesimali provvisorie sono annullabili. Spero che tale pronuncia resti un “incidente di percorso isolato”.

 

Approvazione ex novo delle tabelle millesimali

Sulla base delle tabelle millesimali “provvisorie”, l’assemblea potrà incaricare un tecnico di redigere le nuove tabelle millesimali da approvare poi con la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 c.c..

Il nuovo testo dell’art. 68 disp. att. c.c. non precisa se per l’approvazione ex novo delle tabelle sia necessaria l’unanimità dei consensi o piuttosto sia sufficiente una maggioranza qualificata. A mio avviso la L. 220/2012 non ha portato grandi stravolgimenti sul punto; dovranno essere pertanto considerati validi gli insegnamenti espressi dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 18477/2010, poi confermati dalla giurisprudenza successiva. Si cita, a titolo esemplificativo, la sentenza della Cassazione Civile n. 9232/2014: “In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma c.c. (Sez. Un. 9 agosto 2010, n. 18477)”.

Ritengo pertanto possibile approvare, qualora siano assenti, le tabelle millesimali con la maggioranza ex art. 1136 comma 2 c.c. (almeno metà dei millesimi e maggioranza degli intervenuti).

 

Mancato inserimento di un proprietario all’interno delle tabelle millesimali

Chiunque sia proprietario di un’unità immobiliare facente parte del condominio, deve essere considerato condomino ed ha quindi diritto di voto; il diritto di voto non può essere escluso nell’ipotesi in cui la proprietà del soggetto interessato non sia inserita all’interno delle tabelle millesimali: tali tabelle hanno carattere meramente ricognitivo e non attributivo. Il proprietario non inserito nelle tabelle millesimali dovrà quindi essere convocato e gli dovrà essere concesso il diritto di voto; la caratura millesimale potrà, a mio avviso, essere stabilita in via provvisoria (si veda quanto già detto nei casi di assenza delle tabelle millesimali)

La pronuncia della Corte di Cassazione Civile n. 4844/2017 afferma quanto segue:

Per quanto ancora interessa, secondo la Corte territoriale doveva ritenersi valida la partecipazione all’assemblea e alla successiva votazione da parte del sig. P.P., proprietario di una unità immobiliare anche se non inclusa nelle tabelle millesimali e per giungere a tale soluzione la Corte di merito ha rilevato che per assumere la qualità di condomino è sufficiente essere comproprietario di unità immobiliare del fabbricato e, quindi, di parti comuni; ha quindi reputato irrilevanti le tabelle millesimali e l’inclusione dell’unità nelle medesime, in considerazione del loro carattere meramente ricognitivo e non attributivo”.

Sentenza della Cassazione Civile n. 4844 del 2017

Tabelle millesimali in condominio (Parte 2 di 3)

 

Approvazione della tabella millesimale a maggioranza (Cassazione 9232/2014)

Il rinnovato articolo 69 disp. att.ve c.c. è stato profondamente modificato dalla riforma del condominio e lascia spazio a vari dubbi interpretativi (si veda l’analisi contenuta nel commento alla riforma). Uno degli aspetti che non emerge in modo chiaro dal testo normativo riguarda la maggioranza necessaria per approvare le tabelle millesimali quando il condominio ne è privo.

La cassazione ha più volte affermato che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali non ha natura contrattuale e non necessita di essere assunto all’unanimità. Tale ragionamento, a mio avviso, rimane valido anche secondo l’attuale formulazione dell’articolo già richiamato che non affronta il caso di approvazione ex novo delle tabelle, ma solo i casi di loro rettifica/modifica.

Sul punto la Corte di Cassazione si è pronunciata con la sentenza n. 9232 del 23 aprile 2014 affermando che “In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma c.c. (Sez. Un. 9 agosto 2010, n. 18477)”.

Sentenza 9232 2014

Tabella millesimale in deroga ai criteri di legge

La sentenza della Corte di Cassazione n. 15042 del 14.06.2013 (Sezione II, presidente dott. Roberto Michele Triola, relatore dott. Antonino Scalisi) affronta il tema della modifica di tabella millesimale.

Ricordiamo come la nota sentenza a Sezioni Unite 18477/2010 abbia spiegato che le tabelle millesimali non hanno natura negoziale, ma servono ad esprimere, in precisi termini aritmetici, il preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini senza incidere in alcun modo su tali diritti. Dopo un’approfondita analisi la sentenza conclude affermando che, quando le tabelle millesimali sono in linea con i principi di ripartizione stabiliti dal codice, la maggioranza necessaria per la loro approvazione è quella qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c.

Diverso è il caso in cui i condomini vogliano adottare delle tabelle derogando espressamente ai criteri di legge (art. 1123 c.c., art. 1124 c.c., art. 1125 c.c., art. 1126 c.c.); nel tal caso è necessaria l’unanimità dei consensi e si da origine a delle tabelle di natura contrattuale. La pronuncia qui esaminata conferma tale principio: “(…) deve ritenersi affetta da nullità (che può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ancorché abbia nella stessa espresso voto favorevole) e quindi sottratta al termine di impugnazione di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c., la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali ex art. 1123 c.c. o di regolamento contrattuale di riparto delle spese per la prestazione di servizi nell’interesse comune. Ciò, in quanto eventuali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. In tal senso è il costante orientamento di legittimità, che il collegio pienamente condivide e dal quale non ravvisa, comunque, ragione alcuna per discostarsi”.

La nuova formulazione dell’art. 69 disp. att.ve c.c. non muta il principio di cui sopra.

Avv. Matteo Peroni

Modifica della tabella millesimale per “facta concludentia”

La sentenza n. 13004 del 24.05.2013 (Sezione II, presidente dott. Massimo Oddo, relatore dott. Ippolisto Parziale) affronta diverse problematiche tra cui quella specifica dell’adozione da parte dell’assemblea – per uno svariato numero di anni – di una tabella millesimale diversa rispetto all’originaria.
Il caso affrontato si concentra su di un’unità immobiliare della quale faceva parte un sovrastante locale; tale zona, inizialmente non abitabile e non inserita all’interno della tabella millesimale, era stata successivamente trasformata in zona soggiorno ed era stata allacciata all’impianto di riscaldamento condominiale. La partecipazione alle spese veniva risolta attribuendo alla “nuova unità” un quota millesimale pari a quella di un appartamento equivalente; tale criterio viene contestato da una successiva acquirente dei locali oggetto di trasformazione.
Ricordiamo che le Sezioni Unite, con pronuncia 18477/2010, hanno concluso che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale ed il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini essendo sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c.. Premesso ciò si rileva come nel caso in esame, per più anni, l’assemblea ha approvato la ripartizione delle spese così come modificata e nessuno ha formalmente chiesto che la tabella millesimale fosse oggetto di revisione.
Sul punto, la sentenza richiamata di esprime nei seguenti termini: “… occorre osservare che la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall’assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l’acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dar luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purchè univoco dell’assemblea dei condomini.
E questo è appunto ciò che è accaduto nel caso di specie.
Quanto al secondo profilo, occorre osservare che, una volta così ricostruita la vicenda, alla signora (…) non restava che chiedere, ove sussistenti le condizioni, la revisione delle tabelle. Non avendolo fatto, correttamente la Corte di merito ha ritenuto che non sussistessero profili di illegittimità nella deliberazione condominale impugnata, relativa alla sola ripartizione delle spese.
Quanto osservato, consente di ritenere superato anche il rilievo alla necessaria forma scritta che la modifica delle tabelle dovrebbe richiedere secondo la ricorrente, posto che una volta che si sia determinata la approvazione per facta concludentia per effetto della adesione espressa o implicita all’uso della diversa tabella per vari anni, la questione della forma scritta resta assorbita dalla necessaria documentazione delle relative assemblee nelle quali si sono approvate le spese e si è proceduto alla loro ripartizione secondo la diversa nuova tabella”.
Il tema della modifica di tabelle millesimali è stato innovato dalla L. 220/2012 con cui sono stati modificati l’art. 68 e 69 disp. att.ve c.c.. Il tema meriterebbe un approfondimento ben più ampio, ma in questa sede ci limitiamo a ricordare che, ad avviso dello scrivente, rimangono immutati i principi già affermati dalla cassazione con la sentenza n. 18477/2010 e, conseguentemente, anche i ragionamenti sopra richiamati.

Avv. Matteo Peroni

Modifica delle tabelle millesimali

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10762/2012, ha confermato il principio di diritto già contenuto nella pronuncia a sezioni unite n. 18477/2010 con ha quale è stata esclusa la necessità del consenso unanime dei condomini per l’approvazione e la revisione delle tabelle millesimali, risultando sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2.

La modifica delle tabelle millesimali

La presente analisi prende spunto dalla sentenza n. 18477 del 2010 emessa dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, che ha rivoluzionato l’orientamento fino ad oggi prevalente in materia di modifica delle tabelle millesimali.

Il concetto di tabella millesimale nasce dall’art. 68[1] delle disposizioni attuative del codice civile, ove si afferma che i valori dei piani o delle porzioni di piano devono essere espressi in millesimi contenuti in un’apposita tabella allegata al regolamento di condominio. In particolare, il terzo comma dell’art. 68 cit. precisa che, nell’accertamento di tali valori, non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione dei piani o porzioni di piano. Utilizzando tale strumento, è possibile, da un lato, imputare ai singoli condomini la quota di loro spettanza delle varie tipologie di spese condominiali, dall’altro, calcolare i quorum assembleari, costitutivi e deliberativi (artt. 1124, 1126 e 1136 cod. civ.).

Fino alla pronuncia della sentenza n. 18477/2010 la giurisprudenza maggioritaria riteneva che le tabelle millesimali potessero essere approvate o modificate solo con il consenso unanime di tutti i condomini ovvero che, in mancanza dell’unanimità, alla formazione delle tabelle dovesse provvedere il giudice su istanza degli interessati, comunque nel contraddittorio di tutti i partecipanti al condominio.

Il caso concreto sottoposto all’esame del giudice di legittimità riguarda l’impugnativa di una delibera assembleare con la quale era stata approvata a maggioranza, e non all’unanimità, la nuova tabella per le spese di riscaldamento. Partendo da questa situazione, nella motivazione della sentenza vengono preliminarmente illustrate le diverse argomentazioni addotte, nel corso del tempo, a sostegno della tesi predominante. Vale la pena soffermarsi, innanzitutto, sulla tesi che qualificava l’atto di approvazione delle tabelle millesimali come atto avente natura negoziale. La Corte ha rilevato che tale assunto si pone in contrasto con quanto già sostenuto dalla stessa Corte, e cioè che la tabella millesimale serve ad esprimere, in precisi termini aritmetici, il preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, ma senza incidere in alcun modo su tali diritti[2]. Ne consegue che l’atto di approvazione della tabella consiste in una mera ricognizione della realtà ed è perciò privo di connotazioni negoziali.

Tale affermazione è stata criticata da parte della dottrina sulla base del fatto che la formazione di una tabella millesimale non costituirebbe un’operazione tecnica dall’esito certo, in quanto la legge stabilisce alcuni criteri nell’art. 68 disp. att. c.c., ma lascia spazio discrezionale ai periti, che possono applicare parametri differenti e giungere, quindi, a risultati diversi. Argomentazione cui la Corte pare indirettamente replicare, là dove rileva che l’eventuale errore nella redazione della tabella non inciderebbe “sul diritto di proprietà come tale, ma piuttosto sulle obbligazioni che gravano a carico del condomino in funzione di tale diritto di proprietà, a cui si può porre riparo mediante la revisione della tabella ex art. 69 disp. att. c.c.”.

La Corte si sofferma, poi, su quell’orientamento giurisprudenziale che attribuiva valore al comportamento dei condomini assenti, per cui se i condomini assenti pagano i contributi condominiali ripartiti sulla base della tabella approvata a maggioranza, gli stessi accettano, implicitamente, la tabella (piuttosto che la modifica della tabella); il consenso dei condomini, non trattandosi di diritti reali e non richiedendosi particolari requisiti formali per l’approvazione delle tabelle, si manifesterebbe così per facta concludentia[3]. Questa tesi ha avuto quantomeno il pregio di spostare, dalla legge all’assemblea, la competenza alla creazione/modifica delle tabelle, ed appare costituire il prodromo del nuovo orientamento della Corte.

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Il principio di diritto ora affermato dalla sentenza 18477 del 2010 è racchiuso in questo passo: “Una volta chiarito che a favore della tesi della natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all’art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio (…). Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., secondo comma, cod. civ.”.

Dopo aver esaminato i diversi orientamenti giurisprudenziali, confutandoli, la Corte di Cassazione riprende l’affermazione secondo cui l’approvazione della tabella millesimale non comporta alcun accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari piuttosto che sulle parti comuni, e che, al contrario, la tabella traduce tecnicamente il rapporto preesistente tra il valore delle singole proprietà ed il valore dell’intero edificio. A questo punto, la Corte può definitivamente escludere la natura negoziale della tabella ed approdare all’esame dell’art. 68 disp. att. c.c., rilevando, con un perfetto sillogismo, che se il regolamento condominiale è approvato con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, cod. civ., e la tabella costituisce un allegato del regolamento, ne discende che la tabella può essere approvata con la stessa maggioranza prevista per l’approvazione del regolamento di condominio (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio).

Nel testo della sentenza si affronta, infine, lo specifico caso delle tabelle millesimali allegate ad un regolamento di natura contrattuale. Tale analisi presuppone un chiarimento preliminare[4]. E’ stata ormai abbandonata l’opinione secondo cui sarebbero di natura contrattuale – indipendentemente dal contenuto delle rispettive clausole – i regolamenti di condominio predisposti dall’originario proprietario dell’edificio ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché i regolamenti formati con il consenso unanime di tutti i condomini. La dottrina e la giurisprudenza maggioritarie hanno, infatti, concluso che occorre distinguere tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuali; le prime sono modificabili con le maggioranze previste dalla legge, mentre per le seconde è necessario l’accordo di tutti i partecipanti al condominio.

Entrambe le tipologie di clausole possono essere inserite nel medesimo regolamento, ma hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo …) o comuni (limitazioni all’uso delle scale, dei cortili …), oppure quelle clausole che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri. Sulla base di tali premesse, la Corte di Cassazione afferma che: “non sembra, in linea di principio, potersi riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. contrattuale, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella diversa convenzione di cui all’art. 1123[5] comma 1, cod. civ.”. Seguendo questo ragionamento, si può dedurre che le tabelle millesimali di natura contrattuale sono quelle che derogano al regime legale di ripartizione delle spese, e che queste tabelle (ma soltanto queste) non possono essere modificate se con l’unanimità dei consensi dei condomini.

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In conclusione, possiamo rilevare che la Suprema Corte di Cassazione, pur pronunciandosi su un caso di tabelle millesimali d’uso, affronta la problematica delle maggioranze utili alla modifica delle tabelle millesimali sia d’uso che di proprietà, statuendo la possibilità di modifica delle medesime con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, cod. civ., vale a dire la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.

Rammentiamo ancora che, nel caso in cui la tabella approvata presenti degli errori, sarà possibile ricorrere – anche ad opera del singolo condomino – all’istituto della revisione di cui all’art. 69 disp. att. c.c. oppure la relativa delibera potrà essere oggetto di tempestiva impugnazione ad opera del condomino la cui sfera giuridica sia stata direttamente attinta. In tal senso si è già espressa la giurisprudenza del Tribunale di Brescia, con la sentenza n. 2515/2011, in cui si legge: “[…] la recente pronuncia della Suprema Corte a Sezioni Unite ha stabilito che: “Le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c.”.

Inoltre, la suddetta sentenza ha avuto modo di precisare che, in caso di errori nella valutazione dei millesimi di proprietà, è comunque sempre consentita la possibilità di revisione delle tabelle ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., senza per questo escludere la tradizionale e tempestiva impugnazione della delibera assembleare, la quale, adottando millesimi errati, inciderebbe in modo diretto sulla sfera giuridico patrimoniale del condomino danneggiato.

Nella fattispecie, dunque, l’operato del condominio non può ritenersi illegittimo in re ipsa ma deve essere valutato nel caso concreto. (…)

Sulla scorta delle conclusioni del Ctu, emerge l’illegittimità dell’operato dell’assemblea condominiale, la quale ha modificato le tabelle millesimali in virtù di lavori di ristrutturazione che, invece, non hanno alterato il rapporto originario dei singoli valori di proprietà non trattandosi di alcun aumento di volumetria”.

Al di là delle critiche che possono essere mosse al ragionamento degli ermellini, è certo che le sentenze della Cassazione non costituiscono legge. Per cercare di capire se tale innovativo orientamento possa diventare quello prevalente, sarà necessario attendere le pronunce dei giudici di merito, non potendosi escludere clamorosi discostamenti; ricordiamo, a titolo di esempio, la sentenza di Cass. SS.UU. n 9148/2008 sulla parziarietà delle obbligazioni condominiali, la quale è già stata  disattesa con forti toni di critica. Da citare la recente sentenza n. 21907 del 21-10-2011 della Sezione seconda della Suprema Corte che, seppure in un caso diverso da quello esaminato nella sentenza 9148/2008 ha fortemente criticato i principi di diritto posti alla base di tale sentenza discostandosi da essi ed affermando esattamente il contrario e cioè che “il fondamento della solidarietà passiva non risiede nell’esigenza di tutelare l’adempimento unitario di una obbligazione avente per oggetto una cosa od un fatto non suscettibile di divisione, bensì in quella di rafforzare le probabilità per il creditore di conseguire la prestazione, sia quella divisibile o indivisibile, è da escludere che l’indivisibilità della prestazione costituisca un necessario predicato dell’idem debitum”

Avv. Piercarlo Peroni                                Avv. Matteo Peroni



[1] Art. 68 disp. att.ve c.c.: “Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.”

[2] Cassazione Civile, sentenza n. 431 del 1990

[3] Cassazione Civile, sentenza n. 4774 del 1977 e 5686 del 1988

[4] Cassazione Civile, Sezioni Unite, sentenza n.  943 del 1999

[5] Art. 1123, 1° comma, c.c. “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione