Trasformazione da tetto a terrazza

La Corte di Cassazione ritorna sul tema della realizzazione da parte del condomino dell’ultimo piano di una terrazza a tasca mediante la modifica del tetto comune; il tema è già stato affrontato in diverse occasioni all’interno del presente blog.

I giudici di legittimità hanno confermato, in base a quanto disposto dall’art. 1102 c.c., la possibilità per il proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio di trasformarne una parte in terrazza a proprio uso esclusivo purchè siano rispettate le seguenti condizioni:

  • deve essere mantenuta la funzione di copertura e protezione delle strutture;
  • la modifica non deve essere di portata tale da variare la destinazione principale del bene.

Sentenza della Cassazione Civile n. 10004 del 2017

Parliamo di parti comuni (solaio, creazione di una terrazza nel tetto, sottotetto)

Con il presente articolo richiamo alcuni recenti spunti della Suprema Corte di Cassazione in tema di parti comuni.

Solaio

La parte di solaio comune ai due piani sovrapposti di un edificio è quella parte strutturale che funge da sostegno per il piano superiore e da copertura per il piano inferiore. Se la conformazione del solaio presenta degli spazi vuoti non essenziali alla funzione di cui sopra, tali spazi potranno essere utilizzati rispettivamente da ciascun proprietario.

Cassazione Civile, sentenza n. 3893 del 14.02.2017: “Ed invero, come questa Corte ha già affermato, il solaio esistente fra i piani sovrapposti di un edificio è oggetto di comunione fra i rispettivi proprietari per la parte strutturale che, incorporata ai muri perimetrali, assolve alla duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura di quello inferiore, mentre gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto od al pavimento, e non sono essenziali all’indicata struttura rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell’esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto dominicale (Cass. 2868/1978).

Deve dunque escludersi che la comunione si estenda oltre che alle travi, aventi funzione di sostegno del solaio e che, pacificamente, fanno parte di detta struttura portante (Cass., 13606/2000), allo spazio esistente tra le stesse, integrante volumetria di esclusiva utilizzazione da parte del proprietario del piano sottostante.

Ed invero, come dal solaio deve essere distinto il pavimento che poggia su di esso, che appartiene esclusivamente al proprietario dell’abitazione sovrastante e che può essere, quindi, da questo liberamente rimosso o sostituito secondo la sua utilità e convenienza (Cass. 7464/1994), cosi pure dev’essere distinto il volume esistente tra le travi, che costituisce il soffitto dell’appartamento sottostante ed è dunque liberamente utilizzabile dal proprietario di questo“.

Cassazione Civile 3893 2017

Creazione di una terrazza da parte del proprietario dell’ultimo piano

I giudici di legittimità avevano già ritenuto possibile, per il proprietario dell’ultimo piano, realizzare tasche o terrazze – di dimensioni contenute – all’interno del tetto. Tale modalità d’uso del tetto comune era stata ritenuta possibile in quanto non lesiva dell’art. 1102 c.c. purchè venisse ripristinata la funzione di copertura e la tasca/terrazza creata non fosse di dimensioni eccessive.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6253 del 10.03.2017, ha confermato l’orientamento affermando quanto segue:

“Al riguardo, questa Corte di recente ha avuto occasione di affermare i seguenti condivisi principi di diritto: a) “Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene. (Sez. 2, Sentenza n. 14107 del 03108/2012, Rv. 623614)”; b) “Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purchè risulti – da un giudizio di fatto, sindacabile in sede di legittimità solo riguardo alla motivazione – che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso. (Se 6 – 2, Ordinanza n. 2500 del 04/ 02/ 2013, Rv. 624921)”.

Sentenza della Cassazione Civile n. 6253 del 2017

Sottotetto

Le dispute circa il carattere comune o privato del sottotetto ricorrono spesso nella nostra giurisprudenza. Nel caso in cui l’atto pilota nulla dica in proposito, occorre fare riferimento alla funzione cui tale parte è destinata:

(a) il sottotetto è parte comune se è destinato per caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune. Tale situazione si verifica, ad esempio, quando al suo interno sono posizionati impianti comuni.

(b) il sottotetto è parte privata quando assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano. Se non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 6314 del 10.03.2017 conferma i principi di cui sopra.

Sentenza della Cassazione Civile n. 6314 del 2017

 

 

Canna fumaria ed uso delle parti comuni

La sentenza n. 945 del 16.01.2013 emessa dalla Suprema Corte di Cassazione (Sezione II, presidente dott. Triola Roberto Michele, relatore dott. Petitti Stefano) tratta l’impugnativa di una delibera condominiale nella quale l’assemblea approvava l’utilizzo del vano pattumiera – corrispondente ad un alloggio – per allocarvi il contatore e l’eventuale caldaia del gas. Il giudice di terzo grado ritiene tale delibera, assunta con la maggioranza di cui all’art. 1136, 2° comma, c.c. lecita in quanto l’opera non rientra nel regime delle innovazioni.

L’analisi svolta dai giudici di legittimità parte dalla circostanza che la canna pattumiera era stata sigillata, non veniva più utilizzata da anni ed aveva perso la sua originaria destinazione; tale mutamento viene così spiegato: “Rientra dunque nei poteri dell’assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L’assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare, sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini”.

Posto quanto sopra l’utilizzo del vano pattumiera non costituisce innovazione in quanto non muta la destinazione del bene comune occupato e rispetta i principi stabiliti dall’art. 1102, 1° comma, c.c.: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”; la suprema Corte afferma pertanto il seguente principio di diritto: “Occorre in proposito premettere che nella giurisprudenza di questa Corte si è chiarito che costituisce innovazione ex art. 1120 cod. civ., non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l’entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione della opere. Ove invece, la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell’ambito dell’art. 1102 cod. civ., che pur dettato in materia di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell’art. 1139 cod. civ (Cass. n. 240 del 1997; Cass. n. 2940 del 1963).

In sostanza, perchè possa aversi innovazione è necessaria l’esecuzione di opere che, incidendo sull’essenza della cosa comune, ne alterino l’originaria funzione e destinazione. Inoltre, proprio perchè oggetto di una delibera assembleare, l’esecuzione di opere, per integrare una innovazione, deve essere rivolta a consentire una diversa utilizzazione delle cose comuni da parte di tutti i condomini”.

I principi qui affermati non subiscono mutamenti a seguito della “riforma del condominio” (L. 220/2012 che entrerà in vigore il 18.06.2013)  anche se, in materia di opere svolte nelle parti private, è opportuno richiamare la nuova formulazione dell’art. 1122 c.c.: “Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”.

Con il primo comma si tutela il condominio vietando al singolo di compiere (nella sua proprietà, nelle parti normalmente destinate all’uso comune ed in quelle che gli siano state attribuite in proprietà esclusiva) opere che rechino danno alle parti comuni che determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. Così facendo si recepisce la giurisprudenza prevalente che già faceva discendere tali divieti anche dal precedente testo legislativo.

Il secondo comma è di più difficile interpretazione in quanto non è chiaro se la preventiva notizia all’amministratore debba essere data per tutte le opere di cui al comma 1 (quindi anche quelle nelle parti private !!!) o se invece imponga tale incombenza nel caso di opere che coinvolgono direttamente o indirettamente le parti comuni e che potrebbero rientrare nei casi di cui sopra. In attesa delle prime pronunce giurisprudenziali, personalmente, ritengo che la seconda ipotesi sia quella più ragionevole.

Avv. Matteo Peroni

Uso più intenso della cosa comune

Estratto della sentenza n. 9875/2012 della Corte di Cassazione Civile:

E’ principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte quello secondo cui, in tema di comunione, non costituisce violazione della fondamentale regola paritaria dettata dall’art. 1102 c.c. un uso più intenso della cosa da parte del partecipante, che non ne alteri la destinazione, nei casi in cui il relativo esercizio non si traduca in una limitazione delle facoltà di godimento esercitate dagli altri condomini, tali dovendo intendersi non solo quelle di fatto esercitate, ma anche quelle cui la cosa comune per le sue oggettive caratteristiche potenzialmente si presti (v. tra le tante nn. 22341/09, 5753/07, 2308/06, 13572/06).

Per quanto attiene, in particolare, ai cortili è stato più volte precisato che, ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino, l’uso degli stessi per l’accesso e la sosta di veicoli, non è incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni, quella di dare aria e luce alle unità immobiliari circostanti, aggiungendosi alla stessa quale destinazione accessoria o secondaria (v., in particolare, Cass. n. 13879/10).

Adibire a parcheggio il cortile comune

Estratto della sentenza n. 9877/2012 della Suprema Corte di Cassazione:

(…) la giurisprudenza successiva (v., ad es., Cass. n. 21287 del 2004 e Cass. n. 24146 del 2004) di questa Sezione (alla quale si aderisce) ha rilevato che, in tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture – in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune – è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 5 non essendo richiesta l’unanimità dei consensi, trattandosi di deliberazione idonea a disporre una innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c., comma 1).

Orbene, alla stregua di tali insegnamenti, la Corte territoriale ha errato nel ritenere che con la delibera presa con la predetta maggioranza qualificata (ed oggetto di impugnazione) con la quale era stato approvato il godimento turnario del cortile comune ad uso parcheggio collidesse con la disposizione di cui all’art. 10 del regolamento condominiale che vietava “di occupare” anche temporaneamente le parti comuni, poichè, in effetti, essa mirava ad evitare condotte arbitrarie di condomini che avessero inteso appropriarsi per uso esclusivo di porzioni comuni, ma non poteva implicare l’esclusione dell’adottabilità di deliberazioni intese a consentire una migliore disciplina dell’uso del cortile. In altri termini, la predetta disposizione del regolamento condominiale non poteva considerarsi contenente alcun esplicito divieto in ordine alla possibilità di disciplinare il parcheggio dei condomini, conformandosi piuttosto come una norma regolamentare finalizzata all’utilizzazione delle parti comuni, senza implicare limitazioni dei singoli diritti e senza determinare alterazioni a vantaggio soltanto di alcuni dei partecipanti alla collettività condominiale ed in pregiudizio di altri, oltre a non comportare l’alterazione della misura del godimento che ciascun condomino aveva in ragione della propria quota, in modo tale da assumere la natura di clausola contrattuale, alla stregua dell’indirizzo giurisprudenziale tracciato da questa Corte. Del resto, la mera indicazione, in un regolamento condominiale, della destinazione di una cosa comune non determina una connotazione reale del bene, consentendone un miglior regolamento del suo uso, come verificatosi nella specie con riferimento all’utilizzazione del cortile, in modo da permettere ad ogni avente diritto l’uso del parcheggio, con il rispetto del pari diritto degli altri condomini, così come disciplinato con la delibera oggetto di impugnazione, oltretutto in consonanza con la previsione dell’art. 23 dello stesso regolamento condominiale che demandava all’assemblea di stabilire le norme e gli orari proprio per l’uso del cortile.

Alla stregua di tali presupposti, ovvero in virtù della natura regolamentare dell’art. 10 del regolamento condominiale e della previsione del potere dispositivo contenuto nell’art. 23 dello stesso regolamento, deve rilevarsi l’erroneità della sentenza impugnata con la quale è stata dichiarata la nullità della deliberazione impugnata perchè non adottata all’unanimità, mentre sarebbe stata sufficiente la sua approvazione con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 5, invero osservata nella fattispecie. Deve, quindi, essere enunciato al riguardo il principio di diritto secondo cui, in tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture – in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune – è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 5, (non essendo richiesta l’unanimità dei consensi) ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento condominiale che si limitano a dettare norme che disciplinano, appunto, l’utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni e che, in quanto tali, hanno natura regolamentare e non contrattuale.

Possibilità da parte di un proprietario di aprire un varco nel muro perimetrale del condominio

Estratto della sentenza n. 7748/2011 della Corte di Cassazione Civile:

In tema di condominio è illegittima l’apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell’edificio condominiale dal comproprietario per mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva ubicato nel medesimo fabbricato con altro immobile pure di sua proprietà estraneo al condominio; infatti, tale utilizzazione, comportando la cessione a favore di soggetti estranei al condominio del godimento di un bene comune, ne altera la destinazione, giacchè in tal modo viene imposto un peso sul muro perimetrale che da luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti a condominio.

Uso del sottotetto

Estratto della sentenza n. 513/2012 del Tribunale di Genova[1]:

In merito all’azione di reintegrazione, posta in essere dal condominio che lamenti lo spoglio di parte del sottotetto condominiale, da parte della proprietaria del sottostante appartamento, e adibito a uso generalizzato da parte della collettività dei condomini, al fine di stabilire se tale utilizzo sia o meno riconducibile all’esercizio di fatto di una servitù a carico di una pertinenza di proprietà esclusiva ovvero di un potere di fatto corrispondente all’esercizio di un diritto di proprietà su di un bene condominiale, occorre valutare le caratteristiche strutturali e funzionali del locale in questione. Secondo l’orientamento della Suprema corte, il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo se assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall’umidità ma non anche nell’ipotesi in cui abbia dimensioni strutturali e funzionali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo. In tal caso, difatti, l’appartenenza deve valutarsi in base al titolo poiché in mancanza non è ricompreso nel novero delle parti comuni dell’edificio, essenziali per la sua esistenza. Nel caso di specie, essendo il vano suscettibile di autonomo utilizzo, deve ritenersi che l’utilizzo dello stesso da parte della collettività condominiale o dei singoli condomini configuri un possesso corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà e legittimi la richiesta di reintegra avanzata dal condominio, mediante riduzione in pristino.



[1] In “Guida al Diritto”, n. 20/2012, pagina 60

Occupazione con tavoli del cortile comune

Pubblichiamo un estratto della sentenza n. 869/2012 della Corte di Cassazione Civile con cui viene dichiara illegittima la delibera condominiale che impedisce di occupare una porzione del cortile comune con tavolini da bar. È importante soffermarsi sulle motivazioni che hanno portato a tale pronuncia: tale sentenza non legittima ogni e qualsiasi occupazione, ma solo quelle che rispettano i criteri dell’art. 1102 c.c..

Nella sentenza impugnata sono stati esposti i numerosi elementi che hanno indotto il Tribunale ad escludere che la collocazione dei tavolini in questione, per la limitatezza dello spazio e del tempo dell’occupazione, costituisca un uso improprio della cosa comune, tale da alterarne la destinazione o da menomare la possibilità di fruizione da parte degli altri condomini; il che del resto – ha osservato ancora il Tribunale – neppure era stato dedotto dal condominio, il quale anche in giudizio non aveva spiegato le ragioni dell’adozione della deliberazione in questione. A questi argomenti il ricorrente null’altro ha opposto, se non la generica affermazione secondo cui si era trattato nella specie della “autonoma decisione di un condomino di accorpare in via esclusiva un’area comune per finalità esclusiva”, nè ha mosso contestazioni di sorta circa l’esattezza di quanto sul punto si legge nella sentenza impugnata, sicchè la doglianza in esame difetta del tutto del requisito della specificità.”.

Possibilità per il proprietario dell’ultimo piano di realizzare una (piccola) terrazza

La sentenza n. 14107/2012, partendo da un’analisi del caso di apertura di una piccola terrazza su un tetto, affronta diverse tematiche relative all’applicazione dell’art. 1102 c.c. in ambito condominiale.

In particolare la Suprema Corte ricorda alcune posizioni che definisce ormai consolidate:

–            L’ampliamento o l’apertura di una porta o finestra, da parte di un condomino, o la trasformazione di una finestra, che prospetta il cortile comune, in porta di accesso al medesimo, mediante l’abbattimento del corrispondente tratto del muro perimetrale che delimita la proprietà del singolo appartamento, non costituisce, di per sè, abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune.

–            Si è ritenuta anche legittima l’apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla proprietà esclusiva.

–            Si è affermato che il proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su esso abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale – per dare aria e luce alla sua proprietà.

Ovviamente le opere qui richiamate non devono essere vietate da regolamenti contrattuali, non devono pregiudicare le funzioni proprie delle parti comuni su cui insistono, devono essere eseguite a regola d’arte, non devono ledere il decoro architettonico del fabbricato e non devono violare i diritti di pari uso degli altri condominio.

 

Il concetto del pari uso (esplicazione dell’art. 1102 c.c.) è al centro del ragionamento della suprema corte che si ispira ad una visione del regime condominiale tesa a depotenziare i poteri preclusivi dei singoli ed a favorire la correttezza dei rapporti.  Non è quindi ritenuto né coerente, né credibile, intendere la clausola del “pari uso della cosa comune” come veicolo per giustificare impedimenti all’estrinsecarsi delle potenzialità di godimento del singolo. Qualora non siano specificamente individuabili in concreto i sacrifici imposti al condomino che si oppone, non si può proibire la modifica che costituisca uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

 

Sulla basi di tali ragionamenti viene ritenuta legittima la realizzazione di una piccola terrazza realizzata nel rispetto di tutte le specifiche di cui sopra. È la stessa sentenza a ricordare che giudizi di questo tipo devono essere formulati caso per caso in relazione alle circostanze concrete.

 

Estratto della sentenza n. 14107/2012 della Suprema Corte di Cassazione:

Il Collegio reputa che questo orientamento (quello secondo cui i proprietari dell’ultimo piano non possano realizzare delle terrazze esclusive) debba essere ripensato sotto più profili.

In primo luogo occorre rilevare una linea di incoerenza di esso con quella giurisprudenza, rafforzatasi nel corso di questi anni, che da facoltà ai condomini di aprire porte e finestre nei muri perimetrali.

E’ da tempo ricorrente l’affermazione che l’ampliamento o l’apertura di una porta o finestra, da parte di un condomino, o la trasformazione di una finestra, che prospetta il cortile comune, in porta di accesso al medesimo, mediante lo abbattimento del corrispondente tratto del muro perimetrale che delimita la proprietà del singolo appartamento, non costituisce, di per sè, abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune (Cass. 703/87; 1112/88).

Si è giustificata questa valutazione, osservando che tale opera non comporta per i condomini una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’art. 1102 c.c., comma 1, rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro non sia volta ad ovviare a una interclusione, ma si correli soltanto all’intento di conseguire una più comoda fruizione dell’unità immobiliare da parte del suo proprietario (Cass. 4155/94).

Fermo l’obbligo di non pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio, è stato sancito pertanto più volte che il condomino può aprire nel muro comune dell’edificio nuove porte o finestre o ingrandire quelle esistenti, trattandosi di opere di per sè non incidenti sulla destinazione della cosa (Cass. 4996/94; 20200/05;13874/10).

Si è ritenuta anche legittima l’apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla proprietà esclusiva (Cass. 1554/97).

Proprio nella sentenza da ultimo citata si è precisato che funzione dei muri perimetrali di un fabbricato condominiale è non solo di recingere l’edificio e sorreggere le strutture, ma anche di contenere le porte, le finestre, i balconi etc. L’utilizzazione del muro può consistere nella creazione o ampliamento di aperture.

Tale facoltà è stata ammessa tuttavia anche con riguardo al tetto degli edifici, affermando che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su esso abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale – per dare aria e luce alla sua proprietà, purchè le opere siano a regola d’arte e non pregiudichino la funzione di copertura propria del tetto, nè ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo (Cass. 17099/06; 1498/98).

Questa ormai pacifica facoltà di frantumare l’unitarietà strutturale del bene perimetrale (muro o tetto che sia) fa dubitare circa la fondatezza della perentoria affermazione di divieto di modesti tagli del tetto.

Qualora detti tagli diano luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione e alla destinazione della modifica stessa, può dirsi che rientrino nell’ambito delle opere consentite al singolo condomino. Dal punto di vista strutturale si può dar luogo a interventi meno vistosi della realizzazione di un abbaino, che, se attuati con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali, sono compatibili con il mantenimento della destinazione della cosa locata.

Questa considerazione, formulata per assimilazione tra diverse opere che incidono su una parte perimetrale dell’edificio (muro o tetto), deve essere verificata alla luce dei due concetti fondamentali di destinazione della cosa comune e di pari uso della cosa comune.

Conviene muovere da quest’ ultimo.

La giurisprudenza di legittimità, in uno degli svolgimenti più acuti in materia, ha stabilito che “la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. – che in virtù del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c. è applicabile anche in materia di condominio negli edifici – non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri. Essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (così Cass., sez. 2^, 30-05-2003, n. 8808).

Muovendo da questi principi, che contengono pertinenti richiami al principio solidaristico, si impone una rilettura delle applicazioni dell’istituto di cui all’art. 1102 c.c., che sia quanto più favorevole possibile allo sviluppo delle esigenze abitative.

Questo sviluppo si ripercuote favorevolmente sulla valorizzazione della proprietà del singolo, ma mira soprattutto a moderare le istanze egoistiche che sono sovente alla base degli ostacoli frapposti a modifiche delle parti comuni come quella in esame. In una visione del regime condominiale tesa a depotenziare i poteri preclusivi dei singoli e a favorire la correttezza dei rapporti (si pensi a Cass. SU 4806/05 in tema di deliberazioni nulle o annullabili) non è coerente, nè credibile, intendere la clausola del “pari uso della cosa comune” come veicolo per giustificare impedimenti all’estrinsecarsi delle potenzialità di godimento del singolo.

Qualora non siano specificamente individuabili i sacrifici in concreto imposti al condomino che si oppone, non si può proibire la modifica che costituisca uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

Non lo si può chiedere in funzione di un’astratta o velleitaria possibilità di alternativo uso della cosa comune o di un suo ipotetico depotenziamento (cfr Cass. 4617/07), ma solo ove sia in concreto ravvisabile che l’uso privato toglierebbe reali possibilità di uso della cosa comune agli altri potenziali condomini-utenti (cfr Cass. 17208/08 che ha escluso la legittimità dell’installazione e utilizzazione esclusiva, da parte di un condomino titolare di un esercizio commerciale, di fioriere, tavolini, sedie e di una struttura tubolare con annesso tendone).

Se è intuitivo, alla stregua della definizione data da 8808/03, che non è conforme a diritto impedire al proprietario del sottotetto di installare una finestra da tetto perchè il proprietario di un piano intermedio non potrebbe fare altrettanto, è inevitabile interrogarsi sulla nuova frontiera tra uso consentito della cosa comune e alterazione di essa, alla luce da un lato del principio solidaristico e dall’altro delle moderne possibilità edificatorie.

6.3) La destinazione della cosa, di cui è vietata l’alterazione, è da intendere in una prospettiva dinamica del bene considerato. La possibilità, dianzi ricordata, di applicare finestre da tetto con notevole efficacia coibente e gradevoli esteticamente contribuisce senz’altro a far ritenere compatibile tale utilizzo con il rispetto della destinazione del bene.

Altrettanto può valere per la realizzazione di piccole terrazze che sostituiscano efficacemente il tetto spiovente nella funzione di copertura dell’edificio.

Non è funzionalmente alterata la destinazione del tetto, se alla falda si sostituisce un’opera di isolamento e coibentazione inserita nel piano di calpestio.

Rimane da chiedersi se la materiale soppressione di una porzione limitata della falda sia di per sè alterazione della destinazione della cosa.

La risposta deve essere negativa, perchè per destinazione della cosa si intende la complessiva destinazione di essa, che deve essere salva in relazione alla funzione del bene e non alla sua immodificabile consistenza materiale.

Pertanto la soppressione di una piccola parte del tetto, se viene salvaguardata diversamente la funzione di copertura e si realizza nel contempo un uso più intenso da parte del condomino, non può esser intesa come alterazione della destinazione, comunque assolta dal bene nel suo complesso.

Ovviamente il giudizio sul punto andrà formulato caso per caso, in relazione alle circostanze peculiari e si risolve in un giudizio di fatto sindacabile in sede di legittimità solo avendo riguardo alla motivazione.

Destinazione del cortile condominiale a parcheggio

Estratto della sentenza n. 9877/2012 della Corte di Cassazione Civile:

In tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture – in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune – è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 5, (non essendo richiesta l’unanimità dei consensi) ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento condominiale che si limitano a dettare norme che disciplinano, appunto, l’utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni e che, in quanto tali, hanno natura regolamentare e non contrattuale.