Momento di denuncia dei vizi costruttivi di cui all’art. 1669 c.c. (Scoperta dei vizi? Consulenza tecnica?)

L’articolo 1669 c.c. garantisce i proprietari di edifici dalla rovina dell’opera medesima imputandone, se ciò avviene per vizio del suolo o per difetto della costruzione, la responsabilità in capo all’appaltatore. Il relativo diritto si prescrive in dieci anni purchè venga fatta denuncia dei vizi entro un anno dalla scoperta.

Per non decadere dall’azione è quindi molto importante il momento di “scoperta” delle problematiche.

Questo è il tema affrontato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 12297 del 30.05.2014. Il problema centrale della vicenda riguarda una denuncia di infiltrazioni eseguita oltre un anno dopo dallo loro scoperta; il trascorrere di tale lasso di tempo viene giustificato dalla difesa dei danneggiati con la necessità di avere conoscenza sicura dei vizi; tale consapevolezza, ad avviso della difesa, non può essere raggiunta fino all’espletamento di indagini tecniche che accertino con precisione l’entità e le cause dei vizi.

I giudici di legittimità, nella pronuncia richiamata, spiegano che la decorrenza del termine per la denuncia di cui all’articolo 1669 c.c. varia in ordine alla tipologia di vizi che si manifestano all’interno dell’immobile. Se la problematica lamentata è manifesta (ad es. infiltrazioni diffuse) e conosciuta da tutti i condomini, non è necessario attendere l’esito di un’analisi tecnica, ma si dovrà procedere tempestivamente con la proposizione di denuncia ex art. 1669 c.c..

Riportiamo un estratto del ragionamento svolto dalla corte di Cassazione: “(…) sebbene esista un consolidato indirizzo interpretativo conforme alla richiamata Cass. n. 1463 del 2008, volto a non onerare il danneggiato della immediata proposizione dell’azione in presenza di vizi gravi le cui cause vadano indagate con attenzione per risalire al probabile responsabile, esso non va inteso nel senso che in ogni caso di difetti dell’immobile di gravità tale da legittimare la proposizione di un’azione ex art. 1669 c.c. il termine di decadenza per la denuncia decorra dall’espletamento di una perizia tecnica perché solo dopo che questa è stata portata a termine si possono conoscere anche le cause dei gravi vizi esistenti, e si può quindi risalire al responsabile. L’orientamento riportato indica un criterio da utilizzare a tutela dei danneggiati qualora i vizi oggetto della tutela ex art. 1669 c.c. (…) non siano immediatamente individuabili sia nella loro gravità che, soprattutto, nella loro riconducibilità causale”.

 

Testo della sentenza: 12297 2014

 

Vizi ex art. 1669 c.c.

Estratto della sentenza n. 14650/2013:

Costituisce ius receptum nella giurisprudenza di questa Corte che i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall’art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell’edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione incidente sulla struttura e sulla funzionalità dell’edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile (cfr. tra le più recenti, Cass. nn. 84/13, 2238/12 e 3752/07).

L’incidenza negativa dei difetti costruttivi inclusi nell’art. 1669 c.c. può consistere, in particolare, in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un’insoddisfacente realizzazione dell’opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la “rovina” od il “pericolo di rovina”), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l’impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l’impianto di riscaldamento, la canna fumaria), incida negativamente ed  in modo considerevole sul godimento dell’immobile medesimo (così Cass. n. 11740/2013, pronunciata in un caso di difettosa impermeabilizzazione del manto di copertura dell’edificio con relativi problemi di infiltrazione).

Infine, l’interpretazione di detta norma si è spinta fino a considerare rientranti nella nozione di gravi difetti anche le infiltrazioni d’acqua determinate da carenze d’impermeabilizzazione (Cass. nn. 11740/03, 117/00 e 2260/98) e da inidonea realizzazione degli infissi (Cass. nn. 8140/04 e 1164/95), difetti che, senza richiedere opere di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria indicati dalla lettera a dell’art. 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457 e cioè con “opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” o con “opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti” (così Cass. 1164/95)”.

La Suprema Corte ha riconosciuto sussistente il vizio ex art. 1669 c.c. in presenza di:

–          fenomeni di condensazione dovuti a ponti termici e generati dalla composizione non omogenea della parete esterna;

–          infiltrazioni d’acqua dovute alla carente realizzazione degli infissi.