Mancata registrazione del contratto di locazione

Per le Sezioni Unite, è nullo il contratto di locazione non registrato, ma può comunque produrre i suoi effetti in caso di registrazione tardiva: è quanto sancito dalla Corte di Cassazione, S.U., con la sentenza n. 23601 del 09 ottobre 2017.

Ci eravamo già occupati di un tema ancora controverso in giurisprudenza, ovvero se il contratto di locazione non registrato potesse essere considerato comunque produttivo di effetti nell’ipotesi di registrazione tardiva.

Ricordiamo infatti che, sino ad oggi, si erano contrapposti due distinti orientamenti.

  1. Un primo filone, applicando in senso restrittivo quanto previsto dalla normativa di riferimento (art. 1, comma 346 della Legge Finanziaria 311/2004) e richiamando la sentenza della Corte Costituzionale n. 420/2007, riteneva che la mancata registrazione del contratto di locazione da parte del locatore fosse causa di nullità insanabile dell’accordo, con diritto per il conduttore a chiedere la restituzione di tutti i canoni versati. A tale interpretazione aveva aderito lo scorso anno la Suprema Corte, con la sentenza n. 25503/2016;
  2. Un secondo filone, a cui avevano aderito più recentemente gli ermellini con la sentenza 10498 del 28 aprile 2017 e con l’ordinanza N. 20858, depositata il 06.09.2017, aveva invece affermato che la tardiva registrazione del contratto consentisse di mantenere stabili gli effetti del contratto di locazione ex tunc, in ossequio alla possibilità di “ravvedimento operoso” prevista da alcune leggi fiscali speciali in materia.

Detto contrasto giurisprudenziale è stato quindi risolto dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 23601 del 09 ottobre 2017: nella fattispecie esaminata i giudici hanno dapprima ripercorso le tappe degli orientamenti giurisprudenziali (v. supra) sul tema del rapporto tra diritto tributario e diritto privato, con particolare riguardo alle conseguenze civilistiche che derivano dalle violazioni tributarie. Chiariti tali aspetti la Cassazione ha affermato, in primis, la nullità del patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità, tuttavia, riguarda solo il patto aggiunto e non compromette l’originario accordo. Il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’intervenuta tardiva registrazione.

In secondo luogo, le Sezioni Unite hanno colto l’occasione per dirimere il noto contrasto creatosi in giurisprudenza, affermando quanto segue: “Può, pertanto, concludersi che il contratto di locazione ad uso non abitativo (non diversamente, peraltro, da quello abitativo), contenente ab origine la previsione di un canone realmente convenuto e realmente corrisposto (e dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, ma, in caso di sua tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, sanabile, volta che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” appare coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento””. Ciò, proseguono i giudici di legittimità, trova giustificazione nel fatto che “L’effetto di sanatoria con efficacia retroattiva consente, difatti, di stabilizzare definitivamente gli (assai instabili) effetti del contratto, assicurando piena tutela alla parte debole del rapporto, volta che il conduttore non sarà esposto ad azioni di rilascio, godrà della durata della locazione come prevista ab origine nel contratto (e non dalla data della registrazione che, intervenendo a distanza di tempo dalla stipulazione, ne abbrevierebbe significativamente quanto arbitrariamente i termini di scadenza), conserverà il diritto all’avviamento, quello alla prelazione, ed ancora quello alla libera trasferibilità dell’azienda e del contratto”.

Chiariti questi aspetti la Suprema Corte, accogliendo il ricorso e cassando con rinvio la sentenza d’appello alla Corte territoriale competente, nel rassegnare le proprie conclusioni ha sancito i seguenti principi di diritto:

(A) La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;

(B) Il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;

(C) E’ nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione”.

Cassazione Civile, sentenza n. 23601 del 2017

Nullità del contratto di locazione non registrato

Il contratto non registrato presso l’Agenzia delle Entrate è da considerarsi nullo, ed i canoni indebitamente percepiti vanno restituiti all’inquilino.

La mancata registrazione del contratto di locazione da parte del locatore è causa di nullità dell’accordo, ed il conduttore ha diritto a chiedere la restituzione di tutti i canoni versati: è quanto sancito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 25503 del 13 dicembre 2016.
Secondo quanto previsto dall’art. 1, comma 346 della Legge Finanziaria 311/2004, infatti“I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Nonostante il chiaro tenore della citata norma, tuttavia, la giurisprudenza non è sempre stata univoca.
Un primo orientamento, nel caso di specie condiviso dalla Corte di Appello di Bologna, ritiene che il contratto di locazione non registrato sarebbe “semplicemente” inefficace: ciò in quanto la mancata registrazione del contratto non sarebbe idonea a inficiare la validità del medesimo. Ne consegue che l’inefficacia del contratto non esimerebbe l’occupante dall’obbligo di pagamento del canone pattuito, come corrispettivo del rapporto in essere.
Diverso orientamento ha espresso altra parte della giurisprudenza, a cui ha aderito la Suprema Corte sempre nel caso di specie: la sopra richiamata norma è chiara nel prescrivere la nullità per il contratto stipulato, ma non registrato e, pertanto, il locatore è tenuto alla restituzione di tutti i canoni versati dal locatario in forza di un titolo invalido.
A sostegno di tale conclusione, gli ermellini hanno richiamato la sentenza n. 420/2007 della Corte Costituzionale, dove si afferma che l’art. 1 comma 346 della Legge 311/2004 ha elevato la norma tributaria al rango di norma imperativa, cosicché la violazione del dettato di tale disposizione determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.
Per la Cassazione, pertanto, il Giudice di secondo grado ha sbagliato nel qualificare come valido ma inefficace il contratto de quo, basandosi sul solo presupposto che la registrazione prevista dalla Legge Finanziaria del 2004 fosse una condicio iuris di efficacia dell’accordo.
Dal mancato rilievo della nullità del contratto ne è derivato un altro errore di diritto da parte della Corte d’Appello, ossia l’aver ritenuto applicabili al caso di specie le disposizioni relative alla risoluzione per inadempimento dei contratti di durata (artt. 1458 ss c.c.), le quali invece non possono trovare applicazione per i contratti nulli che, come noto, sono improduttivi di effetti sin dal principio. Quest’ ultimi sono invece disciplinati dalle norme sull’indebito oggettivo, da quelle sul risarcimento del danno aquiliano ovvero da quelle sull’ingiustificato arricchimento.
Conseguentemente, “la prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c. (…) l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens … il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.”.

Vendita in blocco e prelazione nella locazione

Estratto della sentenza n. 17325/2012 della Corte di Cassazione Civile:

Va a questo punto premesso che, per consolidata giurisprudenza di questa Corte (tra le molte e per limitarsi alle più recenti: Cass. 20 luglio 2011, n. 15897; Cass. 17 settembre 2008, n. 23747; Cass. 20 dicembre 2007, n. 26981; Cass. 12 luglio 2006, n. 15784), in tema di diritto di prelazione o riscatto in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, previsto dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, a favore del conduttore: tale diritto presuppone l’identità dell’immobile locato con quello venduto; pertanto, nell’ipotesi in cui con un unico atto o con più atti collegati vengano venduti ad uno stesso soggetto una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco (che esclude il sorgere in capo al conduttore dei predetti diritti) o di una vendita cumulativa (che li lascia inalterati, limitatamente al bene oggetto del contratto di locazione);

perché ricorra la vendita in blocco non è indispensabile che questa riguardi l’intero edificio in cui è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid differente della mera somma delle singole unità immobiliari;

è attribuita maggiore rilevanza anche alla valutazione soggettiva di unitarietà, che possa peraltro evincersi secondo i normali criteri ermeneutici dal tenore del contratto; in sostanza, l’alternativa è tra: a) immobili suscettibili di considerazione unitaria perché strutturalmente omogenei e coordinati – sia oggettivamente che soggettivamente – da un punto di vista funzionale: nel qual caso si configura una vendita in blocco e non sussistono i diritti di prelazione e riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392; b) immobili privi di omogeneità strutturale e di coordinamento funzionale (nella duplice dimensione, oggettiva e soggettiva, suddetta): nel qual caso si configura una vendita cumulativa e sussistono i diritti di prelazione e riscatto suddetti in relazione al singolo immobile locato per il rispettivo conduttore; a tale riguardo spetta al giudice del merito l’accertamento, insindacabile in sede di legittimità ove logicamente e congruamente motivato, dell’unicità strutturale e funzionale del bene venduto al fine di escludere o ammettere la prelazione o il riscatto.

L’aggiornamento del canone alle variazioni dell’indice Istat può avvenire per facta concludentia

Estratto della sentenza n. 16068/2012 della Suprema Corte di Cassazione:

Questa Corte, con indirizzo ormai consolidato, ha avuto modo di affermare il principio secondo cui, in assenza di qualsiasi prescrizione normativa che richieda una forma particolare, le parti, nell’esplicazione della loro autonomia contrattuale, sono libere di stabilire, a loro scelta, le modalità attuative della richiesta, prescritta dall’art. 32 della legge 392/1978 – nel testo modificato dall’art. 1, comma 9 sexies della legge 118/1985 – per ottenere l’aumento del canone in dipendenza delle variazioni dell’indice Istat. Pertanto tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia (cfr Cass. N. 9351/92, Cass. 7982/1994, Cass. N. 14665/02, Cass. N. 15034/2004, Cass. n. 25645/2010). (…)

A riguardo, mette conto di sottolineare che la richiesta di aggiornamento contemplata dall’art. 32 più volte citato mira ad assolvere una duplice funzione, quella di rendere manifesta la volontà del locatore di conseguire l’aggiornamento annuale del canone e quella di indicare l’ammontare della prestazione richiesta dal locatore e dovuta dal conduttore.

Ora, poiché tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia, l’invio di una fattura, in cui sia indicato un canone maggiore rispetto all’ultimo pagato, inglobante un aumento corrispondente al 75% delle variazioni, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati o comunque corrispondente a quello minore, eventualmente convenuto, non solo consente al conduttore di comprendere in maniera chiara ed univoca la volontà del locatore di ricevere il maggior canone comprensivo dell’aggiornamento Istat, nel frattempo maturato, ma gli permette altresì, di desumere previa comparazione con il minor canone precedentemente pagato la misura della percentuale di aggiornamento applicato, così da compiere la necessaria verifica in merito alla legittimità della richiesta medesima.

Con la conseguenza che, ferma restando la facoltà del conduttore di richiedere al locatore i necessari chiarimenti, formulando ove del caso le opportune contestazioni, la richiesta, diretta a conseguire l’aggiornamento Istat, contenuta nella fattura inviata al conduttore, può ritenersi idonea e funzionale al raggiungimento dello scopo propostosi.

Locazione senza autorizzazione edilizia

Estratto della sentenza n. 12286/2011 della Corte di Cassazione Civile:

La mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell’immobile sotto il profilo edilizio, ed in particolare la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di attività commerciale, costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c.