Decreto ingiuntivo nei confronti del non (più) condomino

La giurisprudenza e la dottrina generalmente affermano che non si può richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del soggetto non più condomino in quanto non a lui applicabile il disposto dell’articolo 63 disp. att.ve c.c.. Ovviamente ci stiamo riferendo ad un credito derivante da spese condominiali non esigibili dal nuovo proprietario in quanto antecedenti la gestione in corso e la gestione precedente rispetto all’acquisto.

Fino ad oggi, la strada più prudente per recuperare le somme di cui sopra, sarebbe stata quella di procedere con un giudizio ordinario (o con un ricorso ex art. 702bis c.p.c.). Il dott. Giacomo Rota, in occasione di un convegno Anaci, aveva saggiamente affermato che il condominio avrebbe comunque potuto richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo, pur se non esecutivo.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 15547 del 2017 conferma quanto sopra così disponendo: “Tuttavia, per quanto dapprima detto, obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’edificio è chi era condomino, giacchè proprietario dell’unità immobiliare poi alienata, al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di detti lavori, proprio per il valore costitutivo della relativa obbligazione. La circostanza della vendita dell’unità immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori, o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi abbia adempiuto ai propri oneri verso il condominio, può impedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività ex art. 63 disp. att. c.c. , comma 1, ma di certo non estingue il debito originario del cedente, che rimane azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordinaria di pagamento“.

La medesima pronuncia conferma poi il principio in base al quale, per individuare l’insorgenza dell’obbligo di partecipazione a spese inerenti lavori straordinari, occorre fare riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento.

Cassazione Civile, sentenza n. 15547 del 2017

 

Distacco dall’impianto di riscaldamento (due pronunce)

Due recenti pronunce della Corte di Cassazione (11970/2017 e 12580/2017) hanno affrontato il tema del distacco dall’impianto di riscaldamento comune da parte del singolo.

Entrambe le pronunce qualificano  come nulla la clausola del regolamento contrattuale che impedisca al singolo condomino il distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale.

Le medesime esprimono invece due principi totalmente differenti circa la possibilità, per il regolamento contrattuale, di derogare ai principi legali di ripartizione delle spese relative all’impianto di riscaldamento.

  • La pronuncia n. 11970/2017 afferma quanto segue: “Deve quindi ritenersi che la condivisibile valutazione di nullità della clausola regolamentare impeditiva del distacco del singolo condomino, si estenda anche alla correlata previsione che obblighi il condomino al pagamento delle spese di gestione malgrado il distacco, dovendosi ragionevolmente sostenere che la permanenza di tale obbligazione di fatto assicuri la sopravvivenza della clausola affetta da nullità, impedendo il prodursi di quello che è il principale ed auspicato beneficio che il condomino intende trarre dalla decisione di distaccarsi dall’impianto comune“.  In sostanza, si ritiene che il regolamento di condominio, anche se contrattuale, non possa disporre a carico dei condomini “distaccanti” spese superiori rispetto a quelle previste per legge.
  • La sentenza n. 12580/2017 sostiene il contrario “essendo perciò i condomini liberi di regolare mediante convenzione il contenuto dei loro diritti e dei loro obblighi mediante una disposizione regolamentare di natura contrattuale che diversamente suddivida le spese relative all’impianto, ferma l’indisponibilità del diritto al distacco“.

Resta inteso che l’eventuale distacco di un condomino dovrà rispettare sia l’articolo 1118 comma 4 c.c., sia la normativa vigente. Al di là dei due principi richiamati, ritengo che il “distaccante” dovrà farsi carico, oltre che delle spese straordinarie e di conservazione dell’impianto, anche della quota di dispersione fissa; in caso contrario tale spesa andrebbe ad aumentare le quote degli altri proprietari.

Cassazione Civile, sentenza n. 11970 del 2017

Cassazione Civile, sentenza n. 12580 del 2017

Opere straordinarie e variazioni del contratto d’appalto

L’esecuzione di opere straordinarie non urgenti, come noto, non rientra fra i poteri dell’amministratore, ma deve essere approvata dall’assemblea dei condomini.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 4430 del 2017, ci ricorda una serie di interessanti principi in tema di opere straordinarie e variazioni del contratto d’appalto:

  • l’approvazione di un contratto d’appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale necessita dell’approvazione da parte dell’assemblea ai sensi dell’art. 1135 comma 1, n. 4 c.c. e con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 4 c.c.;
  • la mancata approvazione di cui sopra può essere sanata mediante successiva ratifica da parte dell’assemblea;
  • la delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori. Non è necessario specificare ogni particolare dell’opera, ma devono essere comunque fissati gli elementi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa;
  • l’autorizzazione di un’opera può reputarsi comprensiva di ogni lavoro intrensicamente connesso nel preventivo approvato;
  • il controllo del giudice sulla delibera di approvazione delle opere non potrà estendersi alla valutazione del potere discrezionale dell’assemblea: utilità dei lavori, adeguatezza tecnica dei medesimi, scelta di un preventivo di spesa piuttosto che un’altro (…);
  • i medesimi concetti fin qui espressi (sia in tema di approvazione che in tema di ratifica) valgono anche con riferimento alle varianti dell’opera di manutenzione straordinaria appaltata dal condominio. A tal proposito la Suprema Corte ci ricorda che “l’assemblea può, infatti ratificare le spese straordinarie erogate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione“.

Cassazione Civile, sentenza n. 4430 del 2017

Decreto ingiuntivo e piano di riparto

La sentenza della Corte di Cassazione n. 10621 del 28.04.2017 affronta il caso di un’opposizione a decreto ingiuntivo per oneri condominiali.

L’amministratore ha proceduto nei confronti del moroso per il recupero (pro-quota) degli importi di cui al bilancio preventivo, pur in assenza di un’approvazione da parte dell’assemblea del piano di riparto. I magistrati della suprema Corte hanno affermato quanto segue:

  • l’amministratore ha la legittimazione ad agire in giudizio nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei contributi, senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea;
  • la delibera di approvazione del bilancio preventivo costituisce già di per se prova idonea ad ottenere il decreto ingiuntivo pur in assenza di uno stato di ripartizione approvato;
  • l’approvazione dello stato di ripartizione è necessaria al solo fine di ottenere la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento ai sensi dell’art. 63 disp. att.ve c.c..

Al di là dei principi affermati nella sentenza, ricordo che quando si pone in delibera un spesa è sempre importante specificare in modo chiaro:

a) l’importo complessivo che dovrà essere versato;

b) le modalità con cui tale importo viene ripartito fra i condomini;

c) le modalità con cui i condomini devono corrispondere tali cifre (scadenze ed entità delle rate).

Cassazione Civile, sentenza n. 10621 del 2017

 

Lastrico solare che copre parti comuni

Due recenti sentenze “gemelle” in tema di suddivisione delle spese ex art. 1126 c.c. hanno affermato il seguente principio:

In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell’art. 1126 c.c. , i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d’aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura“.

In buona sostanza, eventuali parti comuni sottese alla proiezione del lastrico solare non devono essere considerate in sede di ripartizione della quota di “due terzi” relativa ai condomini coperti. Sinceramente tale affermazione mi lascia molto perplesso in quanto, una cosa sono le parti comuni “strutturali” quali le facciate, le fondazioni, il suolo … altra cosa sono l’atrio comune, la portineria o il corsello dei box; fino a ieri, se un cliente mi avesse chiamato per chiedermi consiglio circa una ripartizione di questo tipo gli avrei detto:

  • un terzo della spesa a carico del proprietario esclusivo del lastrico;
  • due terzi della spesa a carico – proporzionale – di tutti i condomini coperti. Se nella proiezione vi sono parti comuni, la quota relativa a quelle parti verrà “caricata” a tutti i proprietari (dell’intero condominio o del condominio parziale) in ragione dei relativi millesimi.

Pur non condivendo in pieno la pronuncia della  Cassazione è opportuno che l’amministratore ne prenda atto e la consideri nell’ambito delle discussioni in sede di assemblea.

Quando l’avvocato Eugenio Correale (Direttore Centro Studi Regionale Anaci Lombardia) ha parlato di queste due sentenze in occasione di un convegno a Milano, dopo aver letto la massima di cui sopra, ha detto: “penserete che io mi stia sbagliando e non abbia letto la motivazione” …. effettivamente io ho pensato così (mea culpa). Leggendo la motivazione si scopre che la medesima conferma le conclusioni, tanto che il caso in esame riguardava le spese relative ad un corsello box comune.

Cassazione Civile, sentenza n. 11484 del 2017

Cassazione Civile, sentenza n. 12578 del 2017

Acquisto di un immobile all’asta e spese condominiali

L’art. 63 comma 4 disp. att.ve c.c. prevede che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente“. Tale norma assume una portata assai rilevante nell’ambito delle procedure di espropriazione immobiliare ove, in presenza di un mutuo bancario, il capitale incassato – dedotte le spese in prededuzione necessarie all’esecuzione – viene solitamente interamente corrisposto all’istituto di credito. Chi acquista resta però obbligato nei confronti del condominio alle spese di cui alla gestione in corso ed a quella precedente (la data di riferimento è quella del decreto di trasferimento e non quella dell’aggiudicazione in sede d’asta).

Tale principio vale anche negli altri casi di acquisto dell’immobile. Per tale motivo è importante che il futuro acquirente pretenda dal venditore ideona dichiarazione – predisposta dall’amministratore – circa la regolarità dei pagamenti relativi alle spese condominiali.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 7395 del 23.03.2017 ha contribuito a fare chiarezza su alcune applicazioni pratiche di tale norma, affermando i seguenti principi.

  • Dovendosi individuare quando sia insorto l’obbligo di partecipazione delle spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. La data di approvazione dei lavori straordinari dovrà quindi essere compresa nello spazio temporale di cui alla “gestione in corso e gestione precedente” rispetto al trasferimento della proprietà.
  • L’anno cui fa riferimento l’art. 63 disp. att.ve c.c. deve essere inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente coincidente con l’anno solare.

Sentenza Corte di Cassazione n. 7395/2017

 

Rimborso delle anticipazioni al singolo condomino

L’articolo 1134 c.c. dispone quanto segue: “Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente“. Tale norma prevede che il condomino il quale abbia sostenuto delle spese in favore del condominio non abbia diritto ad alcun rimborso salvo che sia dimostrata l’urgenza o che vi sia una specifica autorizzazione da parte dell’assemblea.

La ratio della norma in commento è quella di evitare dannose interferenze del singolo condomino nell’amministrazione riservata agli organi del condominio (assemblea ed amministratore). L’onere della prova dell’indifferibilità della spesa incombe, chiaramente, sul condomino che pretende il rimborso, spettando allo stesso dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo ed impedivano di avvertire tempestivamente l’Amministratore e gli altri condomini.

Nel corso degli anni, a titolo d’esempio, la giurisprudenza ha considerato non rientrare nei requisiti di cui sopra i seguenti interventi:

  • tinteggiatura muri esterni (Cass. Civ. n. 18759/2016);
  • manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento (Trib. Verona sentenza 09.04.2011);
  • spese di consumo del riscaldamento e dell’acqua potabile (Trib. Verona sentenza 09.04.2011);
  • spese per l’illuminazione, adempimento obblighi fiscali, accatastamento  (Cass. Civ. n. 253/2013)

Sul punto, si riporta un estratto di due pronunce della suprema Corte di Cassazione Civile:

  • la n. 18759 del 23.09.2016: “L’art. 1134 c.c. , fissa criteri particolari, in deroga al disposto dell’art. 1110 c.c. , dettato in tema di comunione, che riconosce il diritto al rimborso in favore del comunista il quale ha anticipato le spese necessarie per la cosa comune nel caso di “trascuranza degli altri partecipanti e dell’amministratore”. Nel condominio la “trascuranza” degli altri partecipanti e dell’amministratore non è sufficiente. Il condomino non può, senza interpellare gli altri condomini e l’amministratore e, quindi, senza il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che si tratti di “spese urgenti” (Cass., Sez. Un., 31 gennaio 2006, n. 2046; Cass., Sez. 2, 12 ottobre 2011, n. 21015). Il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose comuni cessa quando si tratta di opere urgenti, per tali intendendosi quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass., Sez. 2, 6 dicembre 1984, n. 6400; Cass., Sez. 2, 26 marzo 2001, n. 4364), l’urgenza dovendo essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sè o a terzi o alla stabilità dell’edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass., Sez. 2, 19 dicembre 2011, n. 27519; Cass., Sez. 6-2, 19 marzo 2012, n. 4330)“;
  • e la n. 9177 del 10.04.2017: “Dal coordinamento delle due disposizioni (art.li 1105 c.c. e 1134 c.c.) si ricava piuttosto agevolmente che l’intervento sostitutivo del singolo condomino è ammesso nei casi in cui, in presenza di un’esigenza che richiede un urgente intervento, non dilazionabile nel tempo, non appaia ragionevolmente prevedibile investire dell’attività l’amministratore, senza porre in concreto pericolo il bene condominiale. Per contro, ove il condominio versi in una situazione di stasi patologica, cioè in una inerzia operativa stabilizzata, non è consentito al singolo condomino sostituirsi, salvo i casi urgenti di cui s’è detto, agli organi condominiali in via generalizzata“.

Sentenza della Cassazione Civile n. 18759 del 2016

Sentenza della Cassazione Civile n. 9177 del 2017

Spese personali liquidate dal giudice

Principio generale nell’ambito del diritto condominiale è quello secondo cui l’assemblea non può addebitare spese personali ad uno dei condomini; ciò in quanto la maggioranza non può “farsi giustizia da sè” addebitando spese al di fuori di quelle inerenti la gestione, manutenzione e conservazioni dei beni comuni. E’ quindi illegittimo, ad esempio, addebitare la spesa di sostituzione dello zerbino di ingresso al condomino che si ritiene colpevole del suo precoce deterioramento.

Ipotesi del tutto differente riguarda il caso in cui l’addebito di spese personali sia accompagnato da un titolo giudiziale esecutivo; si fa riferimento, ad esempio, ad un decreto ingiuntivo la cui esecutorietà non sia stata sospesa o ad una sentenza con cui il condomino sia stato condannato a rimborsare  delle somme a favore del condominio. In questi casi la liquidazione giudiziale potrà essere posta  a carico del singolo proprietario nei cui confronti la sentenza e/o il provvedimento giudiziale è stato emesso.

Sul punto si richiama la sentenza della Suprema Corte n. 751 del 18.01.2016: “E’ legittima la deliberazione dell’assemblea condominiale che ponga a totale carico del condomino le spese processuali liquidate dal giudice nei confronti dello stesso condomino moroso con un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.p.c. (cfr. Cass., Sez. 2^, 26 aprile 1994, n. 3946)“.

Sentenza della Corte di Cassazione n. 751 del 2016

Sul bilancio condominiale (Cass. 454/2017)

La sentenza n. 454 dell’11.01.2017 (relatore dott. Antonio Scarpa) affronta il tema della modalità di redazione del bilancio all’interno di condominio; la vertenza di primo grado riguardava l’impugnativa di una delibera assembleare del 2002 in occasione della quale venivano approvati i bilanci consuntivi relativi agli anni 1999 e 2000. I condomini impugnanti ritenevano inattendibili e privi di giustificativi i documenti posti alla base delle delibere .
La Corte di Cassazione – come già avevano fatto i giudici di merito – ha respinto tali eccezioni ribadendo una serie di principi-guida nella valutazione dei bilanci condominiali:
  • la contabilità condominiale non deve essere tenuta con forme rigorose analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa con le relative quote di ripartizioni;
  • le voci di cui sopra non devono essere trascritte nel verbale assembleare in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore alla stregua della documentazione giustificativa;
  • spetta all’assemblea approvare – sulla base di un confronto con il preventivo – il conto consuntivo;
  • spetta altresì all’assemblea valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dall’amministratore;
  • il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini. Ne consegue che non è suscettibile di controllo da parte del giudice, attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c., l’operato dell’assemblea condominiale in relazione alla questione inerente l’approvazione in sede di rendiconto di spese che si assumano superflue.
Ritengo che tali principi, pur se riferiti a delibere antecedenti la riforma, conservino pienamente la loro validità e debbano servire quale giusto metro di analisi dei rinnovati articoli 1130 c.c. e 1130bis c.c..

Opposizione a decreto ingiuntivo per spese condominiali

Il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo riguarda l’efficacia esecutiva delle deliberazioni condominiali poste alla base dell’ingiunzione di pagamento; in tale sede non possono essere eccepiti vizi di annullabilità, ma esclusivamente vizi di nullità delle delibere assunte dall’assemblea.
Il Tribunale di Brescia, con la sentenza n. 2434/2016, si allinea alla giurisprudenza prevalente e conferma il decreto emesso a favore del condominio; la società opponente lamentava la mancata convocazione all’assemblea ed alcuni vizi in tema di riparto delle spese. Il giudice incaricato, rilevata l’assenza di  alcuna impugnazione delle delibere di spesa, ha rigettato l’opposizione.
Si riporta un estratto della sentenza richiamata: “In altri termini, il giudice dell’opposizione non può esaminare la delibera costitutiva del decreto azionato con il giudizio monitorio, ma deve circoscrivere la sua indagine alla constatazione della sua immanenza, vale a dire se la stessa, qualora sia stata impugnata con l’autonomo giudizio dinnanzi al tribunale, sia stata o meno sospesa cautelarmente dal giudice competente.
Solo in caso di sospensione di quella delibera, il giudice chiamato a decidere sull’opposizione a decreto ingiuntivo – a quel punto – dovrà a sua volta sospendere il giudizio, venendo meno uno dei presupposti per l’emissione del decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c., in attesa della definizione di quel giudizio di merito“.