Parliamo di spese condominiali (straordinarietà, ordinarietà, ascensori)

Prendendo spunto da recenti sentenze della Corte di Cassazione, vorrei esaminare alcuni principi in tema di ripartizione/addebito delle spese condominiali.

Straordinarietà / ordinarietà della spesa

Al fine di inquadrare un lavoro fra quelli di natura ordinaria (rispetto a quelli di natura straordinaria), si deve fare riferimento ai seguenti elementi: (a) normalità dell’atto di gestione condominiale rispetto al godimento dei beni comuni; (b) non rilevanza economica rispetto alle spese normalmente inerenti la gestione. Tale inquadramento avrà dirette conseguenze in tema di maggioranze in sede di delibera; il caso specifico affrontato dai giudici riguardava l’appalto dei servizi di manutenzione del verde condominiale, nonchè la derattizzazione e disinfestazione delle aree comuni. Cassazione Civile, sentenza n. 10865 del 25.05.2016: “L’elemento distintivo dell’ordinaria amministrazione dell’obbligazione assunta, come tale sottratta al presupposto autorizzativo dell’assemblea, risiede, pertanto, al pari di quanto si sostiene per le amministrazioni commerciali, nella normalità dell’atto di gestione condominiale rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni. Mentre, solo laddove si verta in ipotesi di spese che, seppure dirette alla migliore utilizzazione di cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino per la loro particolarità e consistenza un onere economico rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla gestione, l’iniziativa contrattuale dello stesso amministratore, senza la preventiva Delibera dell’assemblea, non è sufficiente a fondare l’obbligo dei singoli condomini, salvo che non ricorra il presupposto dell’urgenza contemplato nella fattispecie di cui all’art. 1135 c.c. , comma 2“.

Sentenza della Cassazione Civile n. 10865 del 2016

Ascensori

L’articolo 1124 c.c. prevede che le scale e gli ascensori siano mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. A mio avviso tale formulazione, così modificata a seguito della L. 220/2012, consolida la prevalente opinione della giurisprudenza secondo cui le spese di manutenzione/ricostruzione delle scale e degli ascensori esistenti vanno ripartite allo stesso modo: come insegna l’art. 1124 c.c., per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Il principio è confermato (pur con riferimento ad un caso sorto prima della L. 220/2012) dalla sentenza della Suprema Corte n. 8015 del 28.03.2017: “Secondo l’orientamento del tutto consolidato di questa Corte, la regola posta dall’art. 1124 c.c. , relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo) in mancanza di criteri condizionali, è applicabile per analogia, ricorrendo l’identica “ratio” (e poi proprio ex lege, a seguito della riformulazione dell’art. 1124 c.c. , operata della L. n. 220 del 2012 , qui non operante ratione temporis), alle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente (su cui incide il logorio dell’impianto, proporzionale all’altezza dei piani)“.

Sentenza della Cassazione Civile n. 8015 del 2017

Sempre in tema di ascensori un’ulteriore interessante pronuncia della Cassazione è la numero 20713 del 2017; all’interno di tale sentenza riscontriamo i seguenti principi:

  • le spese di installazione “ex novo” di un’ascensore vanno ripartite in ragione dei millesimi di proprietà
  • si tratta di innovazione suscettibile di utilizzo separato e per questo può (nei limiti di cui all’art. 1102 c.c.) essere attuata anche da parte di uno solo o di alcuni condomini. In questo caso il nuovo impianto dà origine ad una comunione parziale dei proprietari dell’ascensore; ai sensi dell’art. 1121 comma 3 c.c. gli altri condomini potranno partecipare successivamente all’innovazione contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione.

Cassazione Civile, sentenza n. 20713 del 2017

 

Danni conseguenti da infiltrazioni del lastrico solare

La sentenza della Cassazione Civile n. 3239 del 2017 ribadisce i principi affermati dalla cassazione a Sezioni Unite n. 9449/2016 secondo cui i danni conseguenti alle infiltrazioni del lastrico vadano ripartiti in base ai criteri di cui all’articolo 1126 c.c., salvo che venga dimostrata l’imputabilità del danno ad un ben determinato soggetto.

Estratto della sentenza:

Ciò posto, in materia di ripartizione delle spese di manutenzione di lastrici solari e terrazze a livello che provocano danni da infiltrazioni agli immobili sottostanti, le sezioni unite hanno di recente affermato che in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c. , sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 c.c. , comma 1, n. 4, nonchè sull’assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c. , comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. , che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (v. Sez. U, Sentenza n. 9449 del 10/05/2016 Rv. 639821). (…) Ebbene, nel caso in esame, la Corte d’Appello di Catanzaro ha applicato seccamente la regola dell’art. 1126 c.c. , ma non si è posta il preliminare problema di verificare, sulla scorta degli accertamenti peritali e delle altre risultanze processuali, l’imputabilità soggettiva del danno, e cioè di stabilire se le cause del crollo fossero ascrivibili ad un concorso di responsabilità dei due proprietari interessati oppure a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo della terrazza stessa che, come pure precisato dalle sezioni unite, ne è anche il custode, con tutti i doveri di cui all’art. 2051 c.c.. L’indagine era assolutamente decisiva perchè solo in caso di risposta positiva al primo quesito si sarebbe rivelata giuridicamente corretta la conclusione di applicare la regola del riparto di cui all’art. 1126 c.c..“.

Cassazione Civile, sentenza n. 3239 del 2017

Cassazione Civile, sentenza n. 9449 del 2016

Bilancio condominiale: cassa o competenza?

Ancor prima della L. 220/2012 la giurisprudenza e la dottrina si interrogavano su come dovesse essere redatto il bilancio (rendiconto) condominiale.

Nel corso del tempo si è consolidato in giurisprudenza (da ultimo la sentenza della Corte di Cassazione n. 454/2017) e dottrina il principio secondo cui la contabilità condominiale non deve essere tenuta con forme rigorose analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa con le relative quote di ripartizioni.

Tema controverso e dibattuto riguarda la circostanza se tale contabilitá debba essere redatta per cassa o per competenza. Alcune recenti pronunce di merito hanno fatto proprio quanto affermato dalla sentenza della Corte di cassazione n.  10153 del 2011 la quale ha sostenuto che il consuntivo condominiale “soggiace al criterio di cassa“; hanno di recente seguito questa linea: (a) Tribunale di Roma, sentenza n. 18593 del 03.10.2017; (b) Tribunale di Torino, sentenza n. 1533 del 22.03.2017 la quale dichiara “preferibile” il criterio di cassa in quanto garantisce una maggior comprensibilità a favore dei condomini.
A mio avviso questa non è l’interpretazione più corretta in quanto:
  • applicare rigidamente il criterio di cassa comporta evidenti problemi di corretta suddivisione delle spese. Assai di frequente fatture di competenza di una gestione (ad esempio 01.09.2016 / 31.08.2017), vengono pagate successivamente alla fine della gestione medesima. Si pensi, a titolo meramente esemplificativo, alle fatture inerenti i servizi comuni quali l’acqua, il riscaldamento o la corrente;
  • una corrispondenza tra bilancio e conto corrente (come richiederebbe il principio di cassa) non garantisce una maggior chiarezza, la quale  viene piuttosto assicurata da un amministratore che svolga il suo compito con professionalità nel rispetto dei requisiti e delle indicazioni di cui all’art. 1130 e 1130bis;
  • il codice non prescrive in alcun punto un criterio piuttosto che l’altro;
  • l’amministratore, all’interno della nota esplicativa, può (anzi deve) chiarire quali sono i criteri adottati nella redazione del bilancio;
  • nella situazione patrimoniale devono essere indicate le voci di spesa inserite all’interno del rendiconto consuntivo, ma non ancora saldate.

Un’analisi molto lucida della problematica viene fornita dalla sentenza del Tribunale di Massa del 09.03.2017 (ringrazio l’avv. Massimo Ginesi di avermela segnalata):
Lamentano ancora gli attori che alcuni movimenti che risultano dagli estratti bancari non risulterebbero espressamente riportati nel rendiconto, circostanza che a loro dire comporterebbe ulteriore motivo di nullità.
La tesi è priva di fondamento: si è già evidenziata più sopra la giurisprudenza che, da tempo immemore, indica in misura semplificata le forme del rendiconto, che si ritengono adeguate laddove consentano al condomino di comprendere la natura e l’origine delle somme che gli vengono richieste.
La stessa giurisprudenza ha da tempo evidenziato che il condominio non richiede forme rigorose nella tenuta delle scritture e che la sua contabilità sia comunque connessa ad un esercizio di competenza: Cassazione n. 10815 del 16 Agosto 2000, estensore Corona aveva precisato che “la Corte non deve risolvere la questione di diritto se l’amministratore debba rispondere della gestione sulla base del criterio di competenza o di cassa, ma è pur vero che l’amministratore dura in carico un anno, per cui la gestione viene rapportata alla competenza annuale” (pur non mancando pronunce successive che richiamano il criterio di cassa, cass. 9 maggio 2011, n. 10153).
Aldilà del criterio applicabile al condominio – plausibilmente governato da un criterio misto – va rilevato che nessuna norma e nessuna pronuncia, neanche dopo l’entrata in vigore della L. 220/2012, prevede una perfetta coincidenza fra movimentazioni contabili e rendiconto, attenendo le une ad un rapporto di conto corrente che vede necessariamente uno sviluppo in parte autonomo rispetto ai dati di esercizio su base annuale”.

Il criterio di competenza viene altresì confermato dalla sentenza 12.04.2017 del Tribunale di Catania: “E tanto – si noti – è quanto oggi costituisce pure diritto positivo ai sensi del nuovo art. 1130bis c.c., che – nel prevedere che “Il rendiconto condominiale …. si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”, ovvero che si assicuri sia la tenuta di un registro di contabilità per cassa sia la finale redazione di un riepilogo finanziario – pacificamente impone che questo segua il criterio della competenza“.

Sospensione dei servizi al condomino moroso (Trib. Bergamo, 16.10.2017)

L’art. 63 disp. att.ve conferisce all’amministratore condominiale il potere di sospendere, a danno del condomino moroso, la fruizione dei servizi comuni condominiali suscettibili di uso separato.
Alcune “istruzioni per l’uso”:
  • la sospensione va utilizzata con precauzione e senza intenti “giustizialisti”: serve per tentare di sbloccare morosità ormai incancrenite ed occorre cautela, soprattutto in situazioni sociali/umane di particolare disagio. Proprio per tale motivo si consiglia di far precedere il distacco da una lettera di “preavviso”;
  • la morosità deve protrarsi da oltre un semestre. Ciò significa che devono risultare delle somme esigibili scadute da oltre un semestre;
  • ai fini della sospensione, non è necessario aver agito giudizialmente nei confronti del condomino moroso;
  • si possono sospendere solo servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata: riscaldamento, acqua, antenna Tv, citofoni ….;
  • se il proprietario e/o l’occupante impedisce ai tecnici incaricati dall’amministratore di mettere in atto il distacco, il condominio potrà promuovere un ricorso avanti il Tribunale al fine di ottenere un’ordinanza da parte del giudice in tal senso;
  • il distacco dell’acqua resta uno dei punti più delicati anche in virtù del recente D.p.c.m. 29.08.2016 con cui si è stabilito che agli utenti domestici residenti che versano in condizioni di documentato stato di disagio economico-sociale venga garantito il quantitativo minimo vitale pari a 50 litri abitante giorno.

La giurisprudenza in tema di distacco dei servizi è stata ed è ancora molto variegata: i magistrati hanno affrontato tale fattispecie nei modi più differenti; alcuni si sono dimostrati favorevoli all’applicazione di tale norma, altri contrari. Da parte mia non posso che sottolineare il fatto che la norma esiste e non possa essere automaticamente disapplicata salvo che la si ritenga contraria ai principi costituzionali, ma in quest’ultima ipotesi va sollevata un’eccezione di incostituzionalità affinchè sia la Corte Costituzionale a decidere in merito.

L’ultima pronuncia in senso negativo rispetto alla norma è il provvedimento del Tribunale di Bologna 15.09.2017 (il magistrato incaricato ha rigettato un ricorso ex art. 700 c.p.c. per la sospensione di acqua e riscaldamento).

Sono comunque numerosi i provvedimenti che si sono espressi in senso contrario ed in stretta aderenza alla normativa già richiamata. L’ultima ordinanza nota è quella del Tribunale di Bergamo del 16.10.2017:
Infatti sussiste il fumus boni iuris, poiché il ricorrente ha allegato la morosità di (…), che deve ritenersi sussistente alla luce  delle delibere condominiali di approvazione del bilancio e del piano di riparto (doc. n. 6 e 7 fascicolo ricorrente) e della mancata prova dell’adempimento dell’obbligazione di pagamento, prova gravante sul debitore inadempiente a norma dell’art. 1218 c.c.
A riguardo, come esposto dallo stesso ricorrente, l’art. 63, 3° comma, disp. att. c.c. consente all’amministratore del condominio di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato: nel caso di specie detto diritto di autotutela può essere esercitato solo con la collaborazione dei resistenti (…) poiché occorre entrare nella loro unità immobiliare per provvedere alla chiusura/sigillatura dei caloriferi.
Sussiste inoltre il periculum in mora, in quanto il perdurare della situazione di inerzia, comporta la dispersione del calore dai caloriferi, e quindi il consumo di gasolio o metano con conseguente aggravio dei costi comuni per la fornitura dello stesso, trattandosi di riscaldamento centralizzato, costi che devono essere ripartiti (quanto meno come anticipo) fra gli altri condomini onde non rischiare l’interruzione della fornitura di metano o gasolio e quindi l’interruzione del servizio di riscaldamento.
Il provvedimento ex art. 700 c.p.c. è ammissibile al fine di rimuovere gli ostacoli frapposti con la loro inerzia dai condomini morosi all’esercizio di tale diritto di autotutela da parte dell’amministratore.
Pertanto la domanda di parte ricorrente va accolta“.

Decreto ingiuntivo nei confronti del non (più) condomino

La giurisprudenza e la dottrina generalmente affermano che non si può richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del soggetto non più condomino in quanto non a lui applicabile il disposto dell’articolo 63 disp. att.ve c.c.. Ovviamente ci stiamo riferendo ad un credito derivante da spese condominiali non esigibili dal nuovo proprietario in quanto antecedenti la gestione in corso e la gestione precedente rispetto all’acquisto.

Fino ad oggi, la strada più prudente per recuperare le somme di cui sopra, sarebbe stata quella di procedere con un giudizio ordinario (o con un ricorso ex art. 702bis c.p.c.). Il dott. Giacomo Rota, in occasione di un convegno Anaci, aveva saggiamente affermato che il condominio avrebbe comunque potuto richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo, pur se non esecutivo.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 15547 del 2017 conferma quanto sopra così disponendo: “Tuttavia, per quanto dapprima detto, obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’edificio è chi era condomino, giacchè proprietario dell’unità immobiliare poi alienata, al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di detti lavori, proprio per il valore costitutivo della relativa obbligazione. La circostanza della vendita dell’unità immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori, o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi abbia adempiuto ai propri oneri verso il condominio, può impedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività ex art. 63 disp. att. c.c. , comma 1, ma di certo non estingue il debito originario del cedente, che rimane azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordinaria di pagamento“.

La medesima pronuncia conferma poi il principio in base al quale, per individuare l’insorgenza dell’obbligo di partecipazione a spese inerenti lavori straordinari, occorre fare riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento.

Cassazione Civile, sentenza n. 15547 del 2017

 

Distacco dall’impianto di riscaldamento (due pronunce)

Due recenti pronunce della Corte di Cassazione (11970/2017 e 12580/2017) hanno affrontato il tema del distacco dall’impianto di riscaldamento comune da parte del singolo.

Entrambe le pronunce qualificano  come nulla la clausola del regolamento contrattuale che impedisca al singolo condomino il distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale.

Le medesime esprimono invece due principi totalmente differenti circa la possibilità, per il regolamento contrattuale, di derogare ai principi legali di ripartizione delle spese relative all’impianto di riscaldamento.

  • La pronuncia n. 11970/2017 afferma quanto segue: “Deve quindi ritenersi che la condivisibile valutazione di nullità della clausola regolamentare impeditiva del distacco del singolo condomino, si estenda anche alla correlata previsione che obblighi il condomino al pagamento delle spese di gestione malgrado il distacco, dovendosi ragionevolmente sostenere che la permanenza di tale obbligazione di fatto assicuri la sopravvivenza della clausola affetta da nullità, impedendo il prodursi di quello che è il principale ed auspicato beneficio che il condomino intende trarre dalla decisione di distaccarsi dall’impianto comune“.  In sostanza, si ritiene che il regolamento di condominio, anche se contrattuale, non possa disporre a carico dei condomini “distaccanti” spese superiori rispetto a quelle previste per legge.
  • La sentenza n. 12580/2017 sostiene il contrario “essendo perciò i condomini liberi di regolare mediante convenzione il contenuto dei loro diritti e dei loro obblighi mediante una disposizione regolamentare di natura contrattuale che diversamente suddivida le spese relative all’impianto, ferma l’indisponibilità del diritto al distacco“.

Resta inteso che l’eventuale distacco di un condomino dovrà rispettare sia l’articolo 1118 comma 4 c.c., sia la normativa vigente. Al di là dei due principi richiamati, ritengo che il “distaccante” dovrà farsi carico, oltre che delle spese straordinarie e di conservazione dell’impianto, anche della quota di dispersione fissa; in caso contrario tale spesa andrebbe ad aumentare le quote degli altri proprietari.

Cassazione Civile, sentenza n. 11970 del 2017

Cassazione Civile, sentenza n. 12580 del 2017

Opere straordinarie e variazioni del contratto d’appalto

L’esecuzione di opere straordinarie non urgenti, come noto, non rientra fra i poteri dell’amministratore, ma deve essere approvata dall’assemblea dei condomini.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 4430 del 2017, ci ricorda una serie di interessanti principi in tema di opere straordinarie e variazioni del contratto d’appalto:

  • l’approvazione di un contratto d’appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale necessita dell’approvazione da parte dell’assemblea ai sensi dell’art. 1135 comma 1, n. 4 c.c. e con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 4 c.c.;
  • la mancata approvazione di cui sopra può essere sanata mediante successiva ratifica da parte dell’assemblea;
  • la delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori. Non è necessario specificare ogni particolare dell’opera, ma devono essere comunque fissati gli elementi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa;
  • l’autorizzazione di un’opera può reputarsi comprensiva di ogni lavoro intrensicamente connesso nel preventivo approvato;
  • il controllo del giudice sulla delibera di approvazione delle opere non potrà estendersi alla valutazione del potere discrezionale dell’assemblea: utilità dei lavori, adeguatezza tecnica dei medesimi, scelta di un preventivo di spesa piuttosto che un’altro (…);
  • i medesimi concetti fin qui espressi (sia in tema di approvazione che in tema di ratifica) valgono anche con riferimento alle varianti dell’opera di manutenzione straordinaria appaltata dal condominio. A tal proposito la Suprema Corte ci ricorda che “l’assemblea può, infatti ratificare le spese straordinarie erogate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione“.

Cassazione Civile, sentenza n. 4430 del 2017

Decreto ingiuntivo e piano di riparto

La sentenza della Corte di Cassazione n. 10621 del 28.04.2017 affronta il caso di un’opposizione a decreto ingiuntivo per oneri condominiali.

L’amministratore ha proceduto nei confronti del moroso per il recupero (pro-quota) degli importi di cui al bilancio preventivo, pur in assenza di un’approvazione da parte dell’assemblea del piano di riparto. I magistrati della suprema Corte hanno affermato quanto segue:

  • l’amministratore ha la legittimazione ad agire in giudizio nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei contributi, senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea;
  • la delibera di approvazione del bilancio preventivo costituisce già di per se prova idonea ad ottenere il decreto ingiuntivo pur in assenza di uno stato di ripartizione approvato;
  • l’approvazione dello stato di ripartizione è necessaria al solo fine di ottenere la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento ai sensi dell’art. 63 disp. att.ve c.c..

Al di là dei principi affermati nella sentenza, ricordo che quando si pone in delibera un spesa è sempre importante specificare in modo chiaro:

a) l’importo complessivo che dovrà essere versato;

b) le modalità con cui tale importo viene ripartito fra i condomini;

c) le modalità con cui i condomini devono corrispondere tali cifre (scadenze ed entità delle rate).

Cassazione Civile, sentenza n. 10621 del 2017

 

Lastrico solare che copre parti comuni

Due recenti sentenze “gemelle” in tema di suddivisione delle spese ex art. 1126 c.c. hanno affermato il seguente principio:

In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell’art. 1126 c.c. , i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d’aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura“.

In buona sostanza, eventuali parti comuni sottese alla proiezione del lastrico solare non devono essere considerate in sede di ripartizione della quota di “due terzi” relativa ai condomini coperti. Sinceramente tale affermazione mi lascia molto perplesso in quanto, una cosa sono le parti comuni “strutturali” quali le facciate, le fondazioni, il suolo … altra cosa sono l’atrio comune, la portineria o il corsello dei box; fino a ieri, se un cliente mi avesse chiamato per chiedermi consiglio circa una ripartizione di questo tipo gli avrei detto:

  • un terzo della spesa a carico del proprietario esclusivo del lastrico;
  • due terzi della spesa a carico – proporzionale – di tutti i condomini coperti. Se nella proiezione vi sono parti comuni, la quota relativa a quelle parti verrà “caricata” a tutti i proprietari (dell’intero condominio o del condominio parziale) in ragione dei relativi millesimi.

Pur non condivendo in pieno la pronuncia della  Cassazione è opportuno che l’amministratore ne prenda atto e la consideri nell’ambito delle discussioni in sede di assemblea.

Quando l’avvocato Eugenio Correale (Direttore Centro Studi Regionale Anaci Lombardia) ha parlato di queste due sentenze in occasione di un convegno a Milano, dopo aver letto la massima di cui sopra, ha detto: “penserete che io mi stia sbagliando e non abbia letto la motivazione” …. effettivamente io ho pensato così (mea culpa). Leggendo la motivazione si scopre che la medesima conferma le conclusioni, tanto che il caso in esame riguardava le spese relative ad un corsello box comune.

Cassazione Civile, sentenza n. 11484 del 2017

Cassazione Civile, sentenza n. 12578 del 2017

Acquisto di un immobile all’asta e spese condominiali

L’art. 63 comma 4 disp. att.ve c.c. prevede che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente“. Tale norma assume una portata assai rilevante nell’ambito delle procedure di espropriazione immobiliare ove, in presenza di un mutuo bancario, il capitale incassato – dedotte le spese in prededuzione necessarie all’esecuzione – viene solitamente interamente corrisposto all’istituto di credito. Chi acquista resta però obbligato nei confronti del condominio alle spese di cui alla gestione in corso ed a quella precedente (la data di riferimento è quella del decreto di trasferimento e non quella dell’aggiudicazione in sede d’asta).

Tale principio vale anche negli altri casi di acquisto dell’immobile. Per tale motivo è importante che il futuro acquirente pretenda dal venditore ideona dichiarazione – predisposta dall’amministratore – circa la regolarità dei pagamenti relativi alle spese condominiali.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 7395 del 23.03.2017 ha contribuito a fare chiarezza su alcune applicazioni pratiche di tale norma, affermando i seguenti principi.

  • Dovendosi individuare quando sia insorto l’obbligo di partecipazione delle spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. La data di approvazione dei lavori straordinari dovrà quindi essere compresa nello spazio temporale di cui alla “gestione in corso e gestione precedente” rispetto al trasferimento della proprietà.
  • L’anno cui fa riferimento l’art. 63 disp. att.ve c.c. deve essere inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente coincidente con l’anno solare.

Sentenza Corte di Cassazione n. 7395/2017