Rimborso delle anticipazioni al singolo condomino

L’articolo 1134 c.c. dispone quanto segue: “Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente“. Tale norma prevede che il condomino il quale abbia sostenuto delle spese in favore del condominio non abbia diritto ad alcun rimborso salvo che sia dimostrata l’urgenza o che vi sia una specifica autorizzazione da parte dell’assemblea.

La ratio della norma in commento è quella di evitare dannose interferenze del singolo condomino nell’amministrazione riservata agli organi del condominio (assemblea ed amministratore). L’onere della prova dell’indifferibilità della spesa incombe, chiaramente, sul condomino che pretende il rimborso, spettando allo stesso dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo ed impedivano di avvertire tempestivamente l’Amministratore e gli altri condomini.

Nel corso degli anni, a titolo d’esempio, la giurisprudenza ha considerato non rientrare nei requisiti di cui sopra i seguenti interventi:

  • tinteggiatura muri esterni (Cass. Civ. n. 18759/2016);
  • manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento (Trib. Verona sentenza 09.04.2011);
  • spese di consumo del riscaldamento e dell’acqua potabile (Trib. Verona sentenza 09.04.2011);
  • spese per l’illuminazione, adempimento obblighi fiscali, accatastamento  (Cass. Civ. n. 253/2013)

Sul punto, si riporta un estratto di due pronunce della suprema Corte di Cassazione Civile:

  • la n. 18759 del 23.09.2016: “L’art. 1134 c.c. , fissa criteri particolari, in deroga al disposto dell’art. 1110 c.c. , dettato in tema di comunione, che riconosce il diritto al rimborso in favore del comunista il quale ha anticipato le spese necessarie per la cosa comune nel caso di “trascuranza degli altri partecipanti e dell’amministratore”. Nel condominio la “trascuranza” degli altri partecipanti e dell’amministratore non è sufficiente. Il condomino non può, senza interpellare gli altri condomini e l’amministratore e, quindi, senza il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che si tratti di “spese urgenti” (Cass., Sez. Un., 31 gennaio 2006, n. 2046; Cass., Sez. 2, 12 ottobre 2011, n. 21015). Il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose comuni cessa quando si tratta di opere urgenti, per tali intendendosi quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass., Sez. 2, 6 dicembre 1984, n. 6400; Cass., Sez. 2, 26 marzo 2001, n. 4364), l’urgenza dovendo essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sè o a terzi o alla stabilità dell’edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass., Sez. 2, 19 dicembre 2011, n. 27519; Cass., Sez. 6-2, 19 marzo 2012, n. 4330)“;
  • e la n. 9177 del 10.04.2017: “Dal coordinamento delle due disposizioni (art.li 1105 c.c. e 1134 c.c.) si ricava piuttosto agevolmente che l’intervento sostitutivo del singolo condomino è ammesso nei casi in cui, in presenza di un’esigenza che richiede un urgente intervento, non dilazionabile nel tempo, non appaia ragionevolmente prevedibile investire dell’attività l’amministratore, senza porre in concreto pericolo il bene condominiale. Per contro, ove il condominio versi in una situazione di stasi patologica, cioè in una inerzia operativa stabilizzata, non è consentito al singolo condomino sostituirsi, salvo i casi urgenti di cui s’è detto, agli organi condominiali in via generalizzata“.

Sentenza della Cassazione Civile n. 18759 del 2016

Sentenza della Cassazione Civile n. 9177 del 2017

Spese personali liquidate dal giudice

Principio generale nell’ambito del diritto condominiale è quello secondo cui l’assemblea non può addebitare spese personali ad uno dei condomini; ciò in quanto la maggioranza non può “farsi giustizia da sè” addebitando spese al di fuori di quelle inerenti la gestione, manutenzione e conservazioni dei beni comuni. E’ quindi illegittimo, ad esempio, addebitare la spesa di sostituzione dello zerbino di ingresso al condomino che si ritiene colpevole del suo precoce deterioramento.

Ipotesi del tutto differente riguarda il caso in cui l’addebito di spese personali sia accompagnato da un titolo giudiziale esecutivo; si fa riferimento, ad esempio, ad un decreto ingiuntivo la cui esecutorietà non sia stata sospesa o ad una sentenza con cui il condomino sia stato condannato a rimborsare  delle somme a favore del condominio. In questi casi la liquidazione giudiziale potrà essere posta  a carico del singolo proprietario nei cui confronti la sentenza e/o il provvedimento giudiziale è stato emesso.

Sul punto si richiama la sentenza della Suprema Corte n. 751 del 18.01.2016: “E’ legittima la deliberazione dell’assemblea condominiale che ponga a totale carico del condomino le spese processuali liquidate dal giudice nei confronti dello stesso condomino moroso con un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.p.c. (cfr. Cass., Sez. 2^, 26 aprile 1994, n. 3946)“.

Sentenza della Corte di Cassazione n. 751 del 2016

Sul bilancio condominiale (Cass. 454/2017)

La sentenza n. 454 dell’11.01.2017 (relatore dott. Antonio Scarpa) affronta il tema della modalità di redazione del bilancio all’interno di condominio; la vertenza di primo grado riguardava l’impugnativa di una delibera assembleare del 2002 in occasione della quale venivano approvati i bilanci consuntivi relativi agli anni 1999 e 2000. I condomini impugnanti ritenevano inattendibili e privi di giustificativi i documenti posti alla base delle delibere .
La Corte di Cassazione – come già avevano fatto i giudici di merito – ha respinto tali eccezioni ribadendo una serie di principi-guida nella valutazione dei bilanci condominiali:
  • la contabilità condominiale non deve essere tenuta con forme rigorose analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa con le relative quote di ripartizioni;
  • le voci di cui sopra non devono essere trascritte nel verbale assembleare in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore alla stregua della documentazione giustificativa;
  • spetta all’assemblea approvare – sulla base di un confronto con il preventivo – il conto consuntivo;
  • spetta altresì all’assemblea valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dall’amministratore;
  • il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini. Ne consegue che non è suscettibile di controllo da parte del giudice, attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c., l’operato dell’assemblea condominiale in relazione alla questione inerente l’approvazione in sede di rendiconto di spese che si assumano superflue.
Ritengo che tali principi, pur se riferiti a delibere antecedenti la riforma, conservino pienamente la loro validità e debbano servire quale giusto metro di analisi dei rinnovati articoli 1130 c.c. e 1130bis c.c..

Opposizione a decreto ingiuntivo per spese condominiali

Il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo riguarda l’efficacia esecutiva delle deliberazioni condominiali poste alla base dell’ingiunzione di pagamento; in tale sede non possono essere eccepiti vizi di annullabilità, ma esclusivamente vizi di nullità delle delibere assunte dall’assemblea.
Il Tribunale di Brescia, con la sentenza n. 2434/2016, si allinea alla giurisprudenza prevalente e conferma il decreto emesso a favore del condominio; la società opponente lamentava la mancata convocazione all’assemblea ed alcuni vizi in tema di riparto delle spese. Il giudice incaricato, rilevata l’assenza di  alcuna impugnazione delle delibere di spesa, ha rigettato l’opposizione.
Si riporta un estratto della sentenza richiamata: “In altri termini, il giudice dell’opposizione non può esaminare la delibera costitutiva del decreto azionato con il giudizio monitorio, ma deve circoscrivere la sua indagine alla constatazione della sua immanenza, vale a dire se la stessa, qualora sia stata impugnata con l’autonomo giudizio dinnanzi al tribunale, sia stata o meno sospesa cautelarmente dal giudice competente.
Solo in caso di sospensione di quella delibera, il giudice chiamato a decidere sull’opposizione a decreto ingiuntivo – a quel punto – dovrà a sua volta sospendere il giudizio, venendo meno uno dei presupposti per l’emissione del decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c., in attesa della definizione di quel giudizio di merito“.

Sentenza 17035/2016 – #02 (fondo cassa)

Appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica nè gli interessi nè i diritti patrimoniali dei condomini l’istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni.
La Corte di Cassazione torna sul tema del “fondo cassa” sostenendone la legittimità anche in virtù della sua provvisorietà: il fondo cassa non deve essere vincolato per più gestioni ed i relativi importi verranno successivamente destinati in via definitiva con i conseguenti conguagli di spesa. Tale impostazione mi trova pienamente d’accordo ed il tema è stato più volte affrontato all’interno di questo blog:
Si produce breve estratto della sentenza: “Questa Corte ha già statuito che appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica nè l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, nè il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma – perchè compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio – l’istituzione di un fondo – cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni (Sez. 2^, 28 agosto 1997, n. 8167).
Si è anche precisato che l’onere per la costituzione di un fondo speciale per le spese di manutenzione straordinaria va ripartito tra i condomini in base ai criteri fissati nell’art. 1123 c.c. , se per la realizzazione di interventi non ancora specificati è possibile ripartire provvisoriamente la somma destinata alla costituzione del fondo in base ai millesimi di proprietà (Sez. 2^, 29 gennaio 1974, n. 244).
A questi principi si è attenuta la Corte territoriale, correttamente giudicando legittima l’istituzione – con deliberazione assembleare assunta nella seduta del 5 maggio 1999 con il voto favorevole di tutti gli intervenuti, rappresentanti oltre la metà del valore dell’edificio – di un fondo-cassa rivolto, in una situazione di grave degrado dell’immobile, ad assicurare la provvista per procedere ad opere di manutenzione, con particolare riferimento all’impianto fognario, alla copertura, al lucernaio della scala e all’adeguamento dell’impianto elettrico.
Si tratta di opere (“numerose e impegnative”) che – secondo il motivato apprezzamento dei giudici del merito – erano descritte nell’ordine del giorno della precedente assemblea del 18 dicembre 1998 ed erano state espressamente richiamate al punto 4 dell’ordine del giorno dell’assemblea del 5 maggio 1999: l’assemblea aveva pertanto deliberato l’istituzione del fondo-cassa per eseguire quelle opere, necessarie, di manutenzione ordinaria e straordinaria, mentre l’approvazione dei lavori era stata rinviata ad epoca in cui vi fosse il nuovo amministratore“.

E’ possibile (e costituzionalmente lecito) sospendere i servizi comuni in condominio (acqua, riscaldamento, ascensore …)? (Analisi di 2 provvedimenti)

Il Tribunale di Brescia (Ordinanza del 15.12.2015) è tornato a pronunciarsi sul tema della facoltà concessa, in capo all’amministratore di condominio, di agire in via giudiziale per ottenere cautelativamente la sospensione dell’erogazione dell’acqua potabile nei confronti di un condomino moroso, attraverso l’interruzione dell’afflusso dell’acqua dalle tubazioni comuni verso il contatore posto all’interno della singola unità abitativa.

Nel caso di specie, infatti, il Condominio proponeva ricorso ai sensi dell’art. 700 c.p.c. nei confronti di una Società la quale, dichiarata fallita, era di fatto impossibilitata a far fronte al pagamento delle utenze relative ad una porzione immobiliare di sua proprietà situata all’interno del Condominio medesimo. Nel dettaglio, il ricorrente dava atto che “si rendeva indispensabile ed urgente la sospensione del servizio di acqua potabile al fine di non gravare il Condominio di ulteriori esborsi, come deliberato dall’assemblea condominiale”.
Il Giudice, all’interno della propria ordinanza, in primo luogo rilevava come, ex art. 63 Disp. Att. c.c., la morosità si protraesse da ben oltre un semestre, e che pertanto l’amministratore fosse correttamente autorizzato alla sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato nei confronti dell’inquilino debitore.

In secondo luogo, si precisava che l’impianto di acqua potabile in uso all’edificio fosse di tipo centralizzato, con i contatori posti all’interno dei singoli appartamenti, e che dunque l’utenza fosse sì un servizio comune, ma suscettibile di godimento separato.
Quanto ai motivi di urgenza, scrive poi il giudicante “l’entità della morosità maturata, considerata unitamente al comportamento di totale disinteresse per le sorti patrimoniali del condominio manifestato dall’attuale occupante (…) ed alla dichiarata impossibilità da parte del Fallimento proprietario di far fronte ai pagamenti in un tempo prossimo e definito, fondano il grave ed irreparabile pregiudizio nel ritardo”.
Si considerava, inoltre, che la morosità in capo alla singola unità abitativa comportava comunque l’insolvenza di tutto il Condominio nei confronti degli enti erogatori dei servizi comuni, col rischio che essi venissero interrotti a danno dell’intero complesso, e con pregiudizio quindi per i partecipanti in regola coi pagamenti. Per tutti questi motivi il Giudice riteneva sussistenti i requisiti del fumus boni iuris e del periculum in mora a fondamento della domanda proposta e, pertanto, accoglieva il summenzionato ricorso, autorizzando il Condominio “a operare la sospensione della fornitura di acqua potabile presso l’unità immobiliare di proprietà del Fallimento, sita all’interno del Condominio medesimo (…) mediante ingresso all’interno dei locali e interruzione dell’afflusso dell’acqua dalle tubazioni condominiali verso il contatore dell’unità immobiliare, anche a mezzo di impresa idraulica e/o edile (…)”.

In una seconda vertenza – tesa a sospendere il servizio di riscaldamento e di acqua potabile – il condominio moroso si è costituito eccependo una serie di eccezioni tra cui l’incostituzionalità della norma. Il magistrato incaricato del procedimento ha rigettato l’istanza avanzata dal condominio (Ordinanza dell’11.04.2016) autorizzando il distacco ed affermando quanto segue: “in considerazione di ciò, appare manifestamente infondata la questione di legittimità sollevata dal resistente in relazione all’art. 32 cost., atteso che la situazione del condomino moroso in nulla differisce da quella dell’utente diretto di servizi di acqua e gas che, in caso di protratta morosità, si veda, legittimamente, sospendere la fornitura dall’ente erogatore;
del resto, vi è da considerare che in caso di mancato pagamento delle forniture da parte del condominio contraente in favore degli enti erogatori dei servizi comuni (anche a causa dell’insolvenza dei singoli condomini), sarebbe l’intero complesso condominiale a vedersi interrotti i servizi medesimi, con grave pregiudizio (anche ex art. 32 Cost.) di tutti i partecipanti“.

Nonostante l’esistenza di alcune pronunce in senso contrario, sono ormai numerosi i casi in cui l’amministratore ha potuto esercitare quanto previsto dall’art. 63, comma 3, disp. att.ve c.c.; si citano, a titolo di esempio, i seguenti provvedimenti:
– Sentenza del Tribunale di Brescia del 21.05.2014;
– Ordinanza del Tribunale di Brescia del 13.02.2014;
– Ordinanza del Tribunale di Brescia del 17.02.2014;
– Ordinanza del Tribunale di Brescia del 07.05.2014;
– Ordinanza del Tribunale di Brescia del 15.12.2015;
– Ordinanza del Tribunale di Brescia dell’08.04.2016.

Ricordo infine che i meccanismi di cui sopra devono essere sempre utilizzati con estrema cautela e quale “ultima spiaggia“; non devono quindi rappresentare una forma di accanimento nei confronti di questo o quel condomino. Pur non essendo previsto dalla norma consiglio di far precedere l’operazione di distacco da una comunicazione formale dell’amministratore ove si rammenta che, persistendo la morosità, il condominio procederà con la sospensione dei servizi.

Avv. Matteo Peroni

Il testo completo delle ordinanze richiamate, i modelli word dei ricorsi giudiziali ed il modello word della lettera di preavviso sono inclusi nell’e-book raggiungibile al seguente link.

 

Manutenzione dei balconi in condominio

La manutenzione ed il rifacimento dei balconi in condominio comporta non pochi dubbi in ordine alle modalità di ripartizione delle spese.

I balconi possono essere configurati all’interno di due categorie: (a) Balconi aggettanti; costituenti prolungamenti verso l’esterno della soletta dell’appartamento; (b) Balconi a castello o balconi incassati; strutture – chiuse su due/tre lati – comprese all’interno del perimetro dell’edificio che non sporgono verso l’esterno.

Nel codice non sono rinvenibili specifiche disposizioni di legge che trattino il tema oggetto del presente parere; è quindi necessario rifarsi ai principi cardine in tema di ripartizione delle spese – contenuti nell’art. 1123 c.c.. e seguenti – ed in tema di identificazione delle parti comuni. Nel corso degli anni la giurisprudenza ha espresso diversi orientamenti sul tema ed ancora oggi le pronunce non sono univoche; si ricorda, a titolo di esempio, l’idea in base alla quale le spese della soletta dei balconi aggettanti dovevano suddividersi a metà fra i proprietari dei due piani (sopra e sotto). Tale “corrente di pensiero” è stata poi smentita e la cassazione ha mutato radicalmente avviso escludendo qualsiasi identità di funzione fra i due tipi di soletta e, conseguentemente, la possibilità di interpretazione estensiva dell’art. 1125 c.c.. Altra questione delicata riguarda l’individuare quali parti della struttura debbano essere addebitate al singolo condominio e quali invece debbano essere ripartite fra tutti in ragione della tutela del “decoro architettonico” dell’edificio.

Con il parere scaricabile dalla sezione e-book cercheremo di dare una linea guida agli amministratori in ordine alla ripartizione delle spese di manutenzione / rifacimento dei balconi aggettanti e dei balconi a castello.

Sul tema dei balconi in condominio è interessante ricordare la pronuncia del Tribunale di Brescia n. 1298/2012. Tale sentenza prende spunto dall’impugnativa da parte di un condomino il quale lamentava che il rifacimento del suo balcone (anche del pavimento) fosse stato deliberato con il suo voto contrario. Il giudice incaricato riteneva valida la scelta dell’assemblea sulla base dei seguenti presupposti: (a) non venivano limitate le parti di proprietà esclusiva né si incideva sfavorevolmente sui diritti del condomino impugnante; (b) la manutenzione era necessaria al fine di preservare il decoro architettonico dell’edificio e mettere in sicurezza l’edificio. Mi preme sottolineare come tale pronuncia possa offrire un valido spunto per ovviare alle contestazioni del condominio quando, a fronte di una situazione di pericolo, si sia dovuti intervenire anche su parti private; tale modalità operativa deve però essere valutata con molta prudenza in quanto, di regola, prima di intervenire su una parte privata l’amministratore dovrà ottenere l’assenso da parte del singolo proprietario.

Sentenza Tribunale di Brescia 1298 2012

PARERE in materia di ripartizione spese dei balconi

Costituzione e versamento del fondo cassa ex art. 1135 comma 1, n. 4 c.c.

L’articolo 1135 comma 1 n. 4 c.c. – così come modificato dalla L. 220/2012 e dal D.L. 145/2013 – afferma che l’assemblea dei condomini provvede “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituto in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

La dottrina è divisa circa il significato da attribuire alla costituzione obbligatoria del fondo; tale affermazione implica che gli importi di cui ai lavori approvati devono essere interamente versati prima di iniziare i lavori oppure che il fondo speciale debba essere costituito da un punto di vista contabile?

A mio avviso la ratio insita nella norma presuppone che il fondo straordinario sia istituito solo da un punto di vista contabile al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria. Ciò garantisce maggior chiarezza contabile a favore dei creditori; dall’altra evidenziamo che pensare diversamente significherebbe “bloccare” l’inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino. Tale lettura della norma risulterebbe valida alla luce del filone giurisprudenziale (Corte d’appello di Brescia, sentenza n. 130/2012 – Cassazione Civile, sentenza n. 9083/2014 – Tribunale di Brescia, sentenza n. 283/2015) che ammette la costituzione (a maggioranza) di fondi cassa contabili all’interno del condomino.

Uno dei problemi che si pongono in sede di delibera/esecuzione dei lavori, riguarda le eventuali responsabilità in cui incorrerebbe l’amministratore il quale sottoscrivesse un contratto d’appalto senza prima avere la disponibilità dei fondi. La norma in esame non dice che la delibera è invalida se non vengono versati immediatamente tutti i fondi, ma più semplicemente richiede che prima di iniziare i lavori l’amministratore debba aver costituito un fondo speciale di ampiezza pari al totale delle opere da eseguire. Il dubbio che si pone in capo al professionista è quindi il seguente: “se non ho ancora raccolto tutti gli importi deliberati, posso sottoscrivere il contratto d’appalto?”. Per rispondere a questa domanda dobbiamo, da un parte, analizzare i doveri in capo all’amministratore di condominio, dall’altra, capire chi potrebbe eccepire eventuali richieste di risarcimento danni in capo a quest’ultimo.

L’amministratore, quale rappresentante del condominio, deve adempiere al proprio dovere di professionista ed è quindi responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso del proprio potere ed, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari (Cassazione Civile, sentenza n. 8804/1993). I soggetti eventualmente danneggiati da un “precoce” inizio-lavori potrebbero essere: (a) l’impresa esecutrice dei lavori le cui opere non siano state interamente pagate; (b) il condomino in regola con i pagamenti il quale si veda “aggredito” nel suo patrimonio da parte dell’impresa (la quale avrà preventivamente esperito i passi di cui all’art. 63 comma 2 disp. att.ve c.c.).

Posto che la norma, nella sua odierna formulazione, non chiarisce il dubbio di cui sopra, l’amministratore dovrà avere l’accortezza di inserire all’interno della delibera, da un parte, la creazione di un fondo contabile, dall’altra l’autorizzazione a sottoscrivere il contratto d’appalto una volta raccolta dai condomini una determinata somma (identificata anche a mezzo percentuale rispetto al totale dell’opera). Tale delibera verrà poi inserita tra gli allegati del contratto d’appalto ed espressamente sottoscritta dalle parti al fine di rendere noto all’esecutore dei lavori quanto stabilito dall’assemblea.

Sarà inoltre opportuno che l’amministratore osservi le seguenti indicazioni:

  1. gli importi incassati a seguito dei lavori straordinari non possono essere utilizzati per altre spese in quanto contabilmente separati rispetto alla gestione ordinari.
  2. Eventuali rate non versate dovranno essere tempestivamente sollecitate ed in caso di inerzia da parte dei condomini si dovrà procedere giudizialmente a tutela del condominio.
  3. L’amministratore, in funzione di quanto incassato, dovrà provvedere a pagare puntualmente il fornitore secondo le scadenze pattuite.
  4. Facendo riferimento alla seconda parte della norma in esame, se il contratto d’appalto prevede un pagamento graduale, si potrà disporre la costituzione del fondo in modo proporzionale alle previsioni dei vari stati di avanzamento lavori.
  5. Non è necessario aprire un conto specifico per le spese straordinarie.

Un esempio di verbalizzazione potrebbe essere il seguente:

“1) Lavori straordinari di rifacimento del tetto.

Dopo ampia discussione, si pone in votazione la seguente delibera:

– esecuzione delle opere di rifacimento del tetto come da preventivo della ditta Rossi per l’importo totale di € 50.000,00;

– riparto delle spese di cui sopra secondo i millesimi generali, il tutto con contestuale costituzione di un fondo contabile di € 50.000,00 che verrà versato in 5 rate uguali alle seguenti scadenze: 01.03.2016, 01.04.2016, 01.05.2016, 01.06.2016, 01.07.2016;

– l’amministratore potrà sottoscrivere il contratto d’appalto ed ordinare l’inizio delle opere solo dopo aver raccolto un importo pari al 40% del fondo.

Votano a favore: ….

Votano contrari: ….

Astenuti: ….

La delibera viene approvata.”.

Avv. Matteo Peroni

Fondo cassa in condominio

La costituzione di un fondo finalizzato a garantire liquidità alle casse del condominio è spesso fonte di accesi scontri fra i proprietari.

La contestazione più comune vede protagonista chi “non vuole pagare al posto di altri”.

Innanzitutto i condomini devono capire che l’amministratore non fa pagare al posto di altri, ma, purtroppo, senza le risorse non si possono promuovere azioni giudiziarie.

È altresì indubbia la necessità da parte dell’amministratore di fare tutto il possibile per evitare l’aggravarsi di tali situazioni: chiusura tempestiva dei bilanci, monitoraggio periodico delle posizioni debitorie/creditorie, eventuale sospensione dei servizi…

Se nonostante tutti gli sforzi il condominio è gravato da saldi a debito che impediscono o rendono difficile la gestione ordinaria è necessario approvare un “fondo cassa” che garantisca le provviste necessarie a tamponare i debiti e compiere le opportune azioni di recupero.

Tale fondo, per non incorrere in profili di illegittimità, dovrà rispettare alcuni requisiti:

  1. Ripartizione a carico di tutti in ragione di millesimi generali (anche a carico dei morosi);
  2. Dimensione annuale del fondo (non si può deliberare versamenti che si protraggano per più gestioni).
  3. Le dimensioni di quanto accantonato dovranno essere parametrate al bilancio ed alle specifiche esigenze del condominio. È chiaro che un fabbricato con metà degli appartamenti di proprietà di un fallimento, avrà esigenze diverse rispetto ad un contesto ove ci sia un solo moroso;
  4. Circa le maggioranze, in ragione della peculiarità dell’impegno, è opportuna una delibera assunta ai sensi dell’art. 1136 comma 2° CC (almeno 50% dei millesimi e maggioranza degli intervenuti);
  5. Non è necessario aprire uno specifico conto corrente.

Impedire all’amministratore di dotarsi di tale strumento comporterebbe dei rischi anche per i condomini “in bonis”:

  1. Gli enti erogatori dei servizi (tra cui, a titolo di esempio, l’energia elettrica, il riscaldamento o l’acqua) potranno, in caso di grave morosità, risolvere il contratto in essere con il condominio e sospendere l’erogazione dei servizi. Ricordo che l’eccezione di cui alla preventiva escussione nei confronti dei morosi potrà essere eventualmente avanzata solo in fase di recupero del credito; tale aspetto, a mio avviso, non può essere contestato se il fornitore decide di risolvere il contratto ai sensi dell’art. 1453 comma 1° CC: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”;
  2. Le sentenze di merito maggioritarie, nonostante i principi già richiamati, stanno ritenendo legittimo il pignoramento del conto corrente condominiale da parte del fornitore munito di titolo esecutivo;
  3. A seguito della modifica da parte della L. 220/12 dell’art. 63 disp. Att.ve CC viene introdotta la cosiddetta “parziarietà temperata”. I condomini in regola con i pagamenti sono “protetti” dai creditori condominiali solo dalla necessità, per questi ultimi, di esercitare la preventiva escussione nei confronti del condomino moroso: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. Il vero problema sarà capire fino a che punto la giurisprudenza riterrà esperito questo preventivo adempimento del creditore. Se i pochi condomini morosi risultassero già sovra indebitati, a mio avviso, sarà sufficiente un tentativo di pignoramento andato a “vuoto” per permettere al creditore di rivolgere le sue pretese nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti.

Sul punto ed a conferma dei ragionamenti fin qui espressi, si richiamano le seguenti pronunce di Cassazione e di merito:

  • Tribunale di Brescia, sentenza n. 283/2015: Anche dopo la pronuncia delle Sezioni Unite n. 9148/08, la Corte di Cassazione ha statuito che i comproprietari di un’unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio medesimo, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall’art. 1294 c.c. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume) (Cass. 21.10.2011 n. 21907; Cass. 04.06.2008 n. 14813, che ha affermato che, in materia di condominio, non vi sono ragioni perché non trovi applicazione il principio di cui all’art. 1292 c.c. che stabilisce che l’obbligazione sia in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione). D’altro canto, in tal senso si è mosso anche il legislatore che, nella nuova formulazione dell’art. 63 disp. att. c.c., ha introdotto, al secondo comma della norma citata, un principio di solidarietà “temperato” (così definito dalla migliore dottrina ed anche da alcuna giurisprudenza di merito), avendo previsto che il creditore possa aggredire i condomini virtuosi dopo l’infruttuosa escussione dei condomini inadempienti”. “La giurisprudenza, anche di legittimità, ha affermato che nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di tratte aliunde le somme, è da ritenersi consentita una deliberazione assembleare, che tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo della solidarietà passiva (Cass. 05.11.2001 n. 13631).
  • Cassazione Civile, sentenza n. 9083/2014: “Ne consegue che, in merito alla validità della ripartizione fra i condomini del debito del condomino moroso, deliberata il 21 luglio 1999 dall’assemblea, è ormai preclusa ogni indagine, facendo stato l’accertamento contenuto in quella sentenza ( art. 2909 cod. civ.). In ogni caso, il giudizio sulla legittimità della delib. 21 luglio 1999 compiuto dalla sentenza qui impugnata è conforme all’orientamento del giurisprudenza di legittimità, condiviso dal Collegio, secondo cui nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo – cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva (Cass. 13631/2001; 3463/1975)”.

In conclusione e con tutte le cautele fin qui esposte, si ritiene possibile la costituzione di fondi cassa all’interno del condominio.

È importante ricordare che tale strumento deve essere accompagnato da una efficiente gestione da parte dell’amministratore.

Avv. Matteo Peroni

Scarica la sentenza 283 2015

Lucernari: ripartizione delle spese

Tra i condomini possono sorgere delle dispute in merito alle modalità di ripartizione delle spese dei lucernari posti sul tetto dell’edificio i quali servono esclusivamente l’appartamento/gli appartamenti dell’ultimo piano.

In via generale, le spese in ambito condominiale devono seguire la ripartizione stabilita ex art. 1123 c.c.: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Come chiarito dalla Corte di Cassazione tale articolo si fonda su due principi: da una parte – per quanto riguarda le cose comuni destinate a servire indistintamente tutti i condomini – il valore della quota stabilito dal primo comma, e dall’altra – per quanto riguarda le cose comuni destinate a servire i condomini in misura diversa – il parametro proporzionale dell’uso che ciascuno può farne. Sulla base del secondo principio, l’obbligo di contribuire alle spese si fonda sull’utilità che ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune[1].

Il caso specifico oggetto della presente analisi riguarda la manutenzione di lucernari posti sul tetto dell’edificio condominiale la cui funzione prevalente è quella di dare aria e luce all’appartamento su cui si affacciano. Applicando i concetti espressi al caso concreto ne deriva che le spese di riparazione e/o sostituzione di tali aperture debbano essere sostenute dai condomini che ne traggono diretta utilità, ossia gli appartamenti che vengono illuminati ed arieggiati dalle medesime. Tale tesi trova conferma nella dottrina (Francesco Tamborrino in “Come si ripartiscono le spese di condominio e di locazione”, Ed. Il Sole 24 ore; Raffaele Cusmai in www.immobili24.it; Alberto Celeste e Luigi Salciarini in “Le Spese nel condominio”, Ed. Giappichelli) e nella giurisprudenza di merito: “Così come il proprietario del solaio può aprire nel tetto abbaini per dare aria e luce ai locali sottostanti, quando l’abbaino sia costruito a regola d’arte e non pregiudichi la funzione di copertura del tetto, né leda altrimenti il diritto degli altri condomini, egualmente egli è tenuto alla manutenzione ed alla riparazione di tali aperture[2].

Sul punto è recentemente intervenuto il Tribunale di Brescia (Sezione Terza Civile, presidente dott. Giuseppe Ondei) che in data 10.02.2015 ha pronunciato il seguente provvedimento:

“… il Ctu quanto alle cause ha accertato il deterioramento delle guarnizioni del serramento tipo “velux” nel sottotetto centrale (…) la non corretta unione tra la gronda in lamiera e lo strato impermeabilizzante di copertura (…). Osserva il Tribunale che quindi, nel merito, non è emersa la responsabilità del condominio atteso che la “velux” è bene di esclusiva proprietà dei ricorrenti con onere di manutenzione a loro esclusivo carico[3]. Tale ordinanza conferma i principi già richiamati che attribuiscono in capo al singolo proprietario la spesa di riparazione/sostituzione del manufatto.

Avv. Matteo Peroni

Ordinanza 10 02 2015

 

[1] Cassazione Civile, sentenza n. 7077 del 1995

[2] Tribunale di Milano, sentenza del 28 febbraio 1991

[3] Estratto ordinanza del Tribunale di Brescia del 10/02/2015