Manutenzione dei balconi in condominio

La manutenzione ed il rifacimento dei balconi in condominio comporta non pochi dubbi in ordine alle modalità di ripartizione delle spese.

I balconi possono essere configurati all’interno di due categorie: (a) Balconi aggettanti; costituenti prolungamenti verso l’esterno della soletta dell’appartamento; (b) Balconi a castello o balconi incassati; strutture – chiuse su due/tre lati – comprese all’interno del perimetro dell’edificio che non sporgono verso l’esterno.

Nel codice non sono rinvenibili specifiche disposizioni di legge che trattino il tema oggetto del presente parere; è quindi necessario rifarsi ai principi cardine in tema di ripartizione delle spese – contenuti nell’art. 1123 c.c.. e seguenti – ed in tema di identificazione delle parti comuni. Nel corso degli anni la giurisprudenza ha espresso diversi orientamenti sul tema ed ancora oggi le pronunce non sono univoche; si ricorda, a titolo di esempio, l’idea in base alla quale le spese della soletta dei balconi aggettanti dovevano suddividersi a metà fra i proprietari dei due piani (sopra e sotto). Tale “corrente di pensiero” è stata poi smentita e la cassazione ha mutato radicalmente avviso escludendo qualsiasi identità di funzione fra i due tipi di soletta e, conseguentemente, la possibilità di interpretazione estensiva dell’art. 1125 c.c.. Altra questione delicata riguarda l’individuare quali parti della struttura debbano essere addebitate al singolo condominio e quali invece debbano essere ripartite fra tutti in ragione della tutela del “decoro architettonico” dell’edificio.

Con il parere scaricabile dalla sezione e-book cercheremo di dare una linea guida agli amministratori in ordine alla ripartizione delle spese di manutenzione / rifacimento dei balconi aggettanti e dei balconi a castello.

Sul tema dei balconi in condominio è interessante ricordare la pronuncia del Tribunale di Brescia n. 1298/2012. Tale sentenza prende spunto dall’impugnativa da parte di un condomino il quale lamentava che il rifacimento del suo balcone (anche del pavimento) fosse stato deliberato con il suo voto contrario. Il giudice incaricato riteneva valida la scelta dell’assemblea sulla base dei seguenti presupposti: (a) non venivano limitate le parti di proprietà esclusiva né si incideva sfavorevolmente sui diritti del condomino impugnante; (b) la manutenzione era necessaria al fine di preservare il decoro architettonico dell’edificio e mettere in sicurezza l’edificio. Mi preme sottolineare come tale pronuncia possa offrire un valido spunto per ovviare alle contestazioni del condominio quando, a fronte di una situazione di pericolo, si sia dovuti intervenire anche su parti private; tale modalità operativa deve però essere valutata con molta prudenza in quanto, di regola, prima di intervenire su una parte privata l’amministratore dovrà ottenere l’assenso da parte del singolo proprietario.

Sentenza Tribunale di Brescia 1298 2012

PARERE in materia di ripartizione spese dei balconi

Balconi aggettanti e suddivisione delle spese

Estratto della sentenza della Corte d’Appello di Roma del 14.09.2011:

I balconi aggettanti, che sporgono dalla facciata dell’edificio condominiale, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio, come viceversa accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c.. I balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Tuttavia, gli elementi decorativi dei balconi, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3 c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.