Bilancio condominiale: cassa o competenza?

Ancor prima della L. 220/2012 la giurisprudenza e la dottrina si interrogavano su come dovesse essere redatto il bilancio (rendiconto) condominiale.

Nel corso del tempo si è consolidato in giurisprudenza (da ultimo la sentenza della Corte di Cassazione n. 454/2017) e dottrina il principio secondo cui la contabilità condominiale non deve essere tenuta con forme rigorose analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa con le relative quote di ripartizioni.

Tema controverso e dibattuto riguarda la circostanza se tale contabilitá debba essere redatta per cassa o per competenza. Alcune recenti pronunce di merito hanno fatto proprio quanto affermato dalla sentenza della Corte di cassazione n.  10153 del 2011 la quale ha sostenuto che il consuntivo condominiale “soggiace al criterio di cassa“; hanno di recente seguito questa linea: (a) Tribunale di Roma, sentenza n. 18593 del 03.10.2017; (b) Tribunale di Torino, sentenza n. 1533 del 22.03.2017 la quale dichiara “preferibile” il criterio di cassa in quanto garantisce una maggior comprensibilità a favore dei condomini.
A mio avviso questa non è l’interpretazione più corretta in quanto:
  • applicare rigidamente il criterio di cassa comporta evidenti problemi di corretta suddivisione delle spese. Assai di frequente fatture di competenza di una gestione (ad esempio 01.09.2016 / 31.08.2017), vengono pagate successivamente alla fine della gestione medesima. Si pensi, a titolo meramente esemplificativo, alle fatture inerenti i servizi comuni quali l’acqua, il riscaldamento o la corrente;
  • una corrispondenza tra bilancio e conto corrente (come richiederebbe il principio di cassa) non garantisce una maggior chiarezza, la quale  viene piuttosto assicurata da un amministratore che svolga il suo compito con professionalità nel rispetto dei requisiti e delle indicazioni di cui all’art. 1130 e 1130bis;
  • il codice non prescrive in alcun punto un criterio piuttosto che l’altro;
  • l’amministratore, all’interno della nota esplicativa, può (anzi deve) chiarire quali sono i criteri adottati nella redazione del bilancio;
  • nella situazione patrimoniale devono essere indicate le voci di spesa inserite all’interno del rendiconto consuntivo, ma non ancora saldate.

Un’analisi molto lucida della problematica viene fornita dalla sentenza del Tribunale di Massa del 09.03.2017 (ringrazio l’avv. Massimo Ginesi di avermela segnalata):
Lamentano ancora gli attori che alcuni movimenti che risultano dagli estratti bancari non risulterebbero espressamente riportati nel rendiconto, circostanza che a loro dire comporterebbe ulteriore motivo di nullità.
La tesi è priva di fondamento: si è già evidenziata più sopra la giurisprudenza che, da tempo immemore, indica in misura semplificata le forme del rendiconto, che si ritengono adeguate laddove consentano al condomino di comprendere la natura e l’origine delle somme che gli vengono richieste.
La stessa giurisprudenza ha da tempo evidenziato che il condominio non richiede forme rigorose nella tenuta delle scritture e che la sua contabilità sia comunque connessa ad un esercizio di competenza: Cassazione n. 10815 del 16 Agosto 2000, estensore Corona aveva precisato che “la Corte non deve risolvere la questione di diritto se l’amministratore debba rispondere della gestione sulla base del criterio di competenza o di cassa, ma è pur vero che l’amministratore dura in carico un anno, per cui la gestione viene rapportata alla competenza annuale” (pur non mancando pronunce successive che richiamano il criterio di cassa, cass. 9 maggio 2011, n. 10153).
Aldilà del criterio applicabile al condominio – plausibilmente governato da un criterio misto – va rilevato che nessuna norma e nessuna pronuncia, neanche dopo l’entrata in vigore della L. 220/2012, prevede una perfetta coincidenza fra movimentazioni contabili e rendiconto, attenendo le une ad un rapporto di conto corrente che vede necessariamente uno sviluppo in parte autonomo rispetto ai dati di esercizio su base annuale”.

Il criterio di competenza viene altresì confermato dalla sentenza 12.04.2017 del Tribunale di Catania: “E tanto – si noti – è quanto oggi costituisce pure diritto positivo ai sensi del nuovo art. 1130bis c.c., che – nel prevedere che “Il rendiconto condominiale …. si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”, ovvero che si assicuri sia la tenuta di un registro di contabilità per cassa sia la finale redazione di un riepilogo finanziario – pacificamente impone che questo segua il criterio della competenza“.

Spese personali liquidate dal giudice

Principio generale nell’ambito del diritto condominiale è quello secondo cui l’assemblea non può addebitare spese personali ad uno dei condomini; ciò in quanto la maggioranza non può “farsi giustizia da sè” addebitando spese al di fuori di quelle inerenti la gestione, manutenzione e conservazioni dei beni comuni. E’ quindi illegittimo, ad esempio, addebitare la spesa di sostituzione dello zerbino di ingresso al condomino che si ritiene colpevole del suo precoce deterioramento.

Ipotesi del tutto differente riguarda il caso in cui l’addebito di spese personali sia accompagnato da un titolo giudiziale esecutivo; si fa riferimento, ad esempio, ad un decreto ingiuntivo la cui esecutorietà non sia stata sospesa o ad una sentenza con cui il condomino sia stato condannato a rimborsare  delle somme a favore del condominio. In questi casi la liquidazione giudiziale potrà essere posta  a carico del singolo proprietario nei cui confronti la sentenza e/o il provvedimento giudiziale è stato emesso.

Sul punto si richiama la sentenza della Suprema Corte n. 751 del 18.01.2016: “E’ legittima la deliberazione dell’assemblea condominiale che ponga a totale carico del condomino le spese processuali liquidate dal giudice nei confronti dello stesso condomino moroso con un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.p.c. (cfr. Cass., Sez. 2^, 26 aprile 1994, n. 3946)“.

Sentenza della Corte di Cassazione n. 751 del 2016

Sul bilancio condominiale (Cass. 454/2017)

La sentenza n. 454 dell’11.01.2017 (relatore dott. Antonio Scarpa) affronta il tema della modalità di redazione del bilancio all’interno di condominio; la vertenza di primo grado riguardava l’impugnativa di una delibera assembleare del 2002 in occasione della quale venivano approvati i bilanci consuntivi relativi agli anni 1999 e 2000. I condomini impugnanti ritenevano inattendibili e privi di giustificativi i documenti posti alla base delle delibere .
La Corte di Cassazione – come già avevano fatto i giudici di merito – ha respinto tali eccezioni ribadendo una serie di principi-guida nella valutazione dei bilanci condominiali:
  • la contabilità condominiale non deve essere tenuta con forme rigorose analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa con le relative quote di ripartizioni;
  • le voci di cui sopra non devono essere trascritte nel verbale assembleare in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore alla stregua della documentazione giustificativa;
  • spetta all’assemblea approvare – sulla base di un confronto con il preventivo – il conto consuntivo;
  • spetta altresì all’assemblea valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dall’amministratore;
  • il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini. Ne consegue che non è suscettibile di controllo da parte del giudice, attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c., l’operato dell’assemblea condominiale in relazione alla questione inerente l’approvazione in sede di rendiconto di spese che si assumano superflue.
Ritengo che tali principi, pur se riferiti a delibere antecedenti la riforma, conservino pienamente la loro validità e debbano servire quale giusto metro di analisi dei rinnovati articoli 1130 c.c. e 1130bis c.c..