Sanzioni per mancata riparazione del lastrico solare (art.li 1126 c.c. e 614 bis c.p.c.)

La mancata riparazione dell’impermeabilizzazione di un lastrico solare può creare notevoli problemi: lo stillicidio d’acqua provoca il degrado progressivo del soffitto e delle pareti del piano (o dei piani) inferiori. I danni, come affermato dalla giurisprudenza prevalente, sono a carico di tutti gli obbligati all’esecuzione dei lavori nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c. (1/3 a carico di chi utilizza in via esclusiva la superficie e 2/3 a carico di tutti i condomini a cui il lastrico serve da copertura). Il Tribunale di Milano, con la pronuncia n. 115/2014, dopo aver condannato i condomini interessati ad eseguire i lavori necessari, adotta un sistema molto efficace per garantire una rapida esecuzione: condanna i convenuti alla corresponsione di una somma aggiuntiva di € 100,00 per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione delle opere.

Tale “incentivo” è reso possibile dall’applicazione dell’art. 614bis cpc; la norma offre la possibilità a chi agisce per ottenere l’esecuzione di obblighi di fare o di non fare, di richiedere, nel  caso di condanna della parte avversa, la fissazione di una somma di denaro dovuta dall’obbligato per ogni violazione o inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo nell’esecuzione del provvedimento.

Tribunale di Milano – sentenza 115 del 2014

Criteri di ripartizione di cui all’art. 1126 c.c.

La sentenza n. 1451 del 23 gennaio 2014, emessa dalla seconda sezione della suprema Corte di Cassazione (presidente: dott. Roberto Triola, relatore: dott. Alberto Giusti), ha affrontato la problematica  relativa alla ripartizione delle spese conseguenti alle opere di cui all’art. 1126 c.c.: spese di riparazione e di ricostruzione dei lastrici solari ad uso esclusivo.

I principi statuiti non si discostano da quelli già prevalenti in dottrina e giurisprudenza:

  • La spesa va ripartita per un terzo a carico di chi ha l’uso esclusivo del lastrico e per due terzi a carico dei soggetti a cui il lastrico serve da copertura.
  • Se chi ha l’uso esclusivo del terrazzo risulta proprietario di una porzione d’immobile coperta dal lastrico, quest’ultimo contribuirà (pro-quota) anche alla ripartizione dei due terzi. Si verifica la cosiddetta “doppia contribuzione”.
  • La ripartizione della spesa dei 2/3 – come individuati dall’art. 1126 c.c. – dovrà essere effettuata utilizzando quale parametro di riferimento l’effettiva superficie sottesa la proiezione verticale del lastrico solare.

Riportiamo un estratto della sentenza già richiamata:

Come questa Corte ha ripetutamente affermato (Sez. 2, 9 novembre 2001, n. 13858; Sez. 2, 15 luglio 2003, n. 11029; Sez. 2, 28 settembre 2012, n. 16583), la spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare va sopportata, ai sensi dell’art. 1126 cod. civ., per un terzo da coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve da copertura.

Pertanto, non solo bisogna separare i condomini che hanno l’uso esclusivo del lastrico solare, per porre a loro carico un terzo dell’onere della riparazione o della ricostruzione, ma, nell’ambito dei rimanenti condomini, va fatta un’ulteriore distinzione fra coloro che hanno e coloro che non hanno appartamenti nella zona dell’edificio coperta dal lastrico.

Risulta evidente dal principio sopra enunciato che nella ripartizione dei restanti due terzi della spesa (una volta detratto il terzo dovuto da chi ha l’uso esclusivo del lastrico) la qualità di partecipante al condominio genericamente intesa non ha un rilievo di per sè determinante. Quello che importa, ai fini dell’obbligo della contribuzione alla spesa effettuata per la riparazione o la ricostruzione della terrazza, è che il condomino sia proprietario di una unità immobiliare sita nella zona dell’edificio coperta dal lastrico e, cioè, che tale unità sia compresa nella colonna sottostante al lastrico (Sez. 2, 15 aprile 1994, n. 3542).

Solo nel caso che colui che abbia l’uso esclusivo del lastrico sia anche proprietario di una delle unità ad essi sottostante, si verifica l’obbligo della doppia contribuzione alla spesa: per un terzo, quale utente esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i rimanenti due terzi, in proporzione del valore millesimale dell’unità compresa nella colonna sottostante al lastrico (Sez. 2, 29 gennaio 1974, n. 244; Sez. 2, 16 luglio 1976, n. 2821; Sez. 2, 19 ottobre 1992, n. 11449).

E poichè il criterio che appunto rileva, per il riparto del carico dei restanti due terzi fra tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, è quello, dettato dall’art. 1126 cod. civ. , della “proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno”, il concorso nella suddetta quota – là dove, come nella specie, l’appartamento unitario sia strutturato su due livelli, fruente, al piano superiore, del calpestio sul lastrico solare e, al piano inferiore, della copertura – si ha avendo riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura, fermo restando l’obbligo di contribuire alla spesa per un terzo quale utente esclusivo del lastrico al livello della parte superiore dell’appartamento.

A tale principio di diritto si è correttamente attenuta la Corte territoriale, escludendo che, con riferimento al riparto della spesa di rifacimento del lastrico, l’appartamento del F. debba partecipare in relazione ai due terzi con una quota millesimale rappresentativa dell’intera superficie dell’appartamento, anche per la parte superiore non coperta dal lastrico solare.”.

Avv. Matteo Peroni

Riparazione delle fioriere e ripartizione delle spese

La Cassazione Civile, con la sentenza n. 6624/2012, conferma che solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi devono essere considerati beni comuni. Il caso concreto riguarda delle fioriere caratterizzate da una funzione prevalente di protezione della terrazza, prive di pregio artistico e non facenti parte del decoro architettonico dell’edificio. Per tali motivi le relative spese di manutenzione devono essere addebitate ai proprietari delle terrazze.

Estratto della sentenza:

Secondo la giurisprudenza della S.C. nel condominio degli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cass. n. 14576 del 30/07/2004; Cass. n. 587 del 12.1.11; Cass. n. 15913 del 17/07/2007).

Ora sulla base della CTU espletata e tenuto conto della conformazioni di tali manufatti (comuni vasconi trapezoidali di calcestruzzo posati sul cordolo e non sporgenti) deve escludersi o almeno deve dubitarsi, che gli stessi abbiano un qualche pregio artistico e facciano parte del decoro architettonico dell’edificio ovvero costituiscano parte integrante della struttura dello stabile; avuto riguardo inoltre alla loro prevalente funzione di protezione della terrazza, di cui fungono da parapetto non essendo al riguardo sufficiente ai fini protettivi il solo corrimano, così come in concreto realizzato.

Ciò posto non può condividersi il ragionamento della corte capitolina secondo cui le c.d. fioriere farebbero parte “di un progetto complessivo dello stabile quale parte integrante del profilo architettonico” per cui esse devono ritenersi appartenere al condominio e non ai soli condomini proprietari del lastrico solare a cui accedono, come invece sembrerebbe più corretto e logico.

Approfondimento sull’articolo 1126 c.c. (ripartizione sui piani inferiori coperti solo parzialmente)

Come noto l’articolo 1126 c.c. suddivide le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico per un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e per due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve. Una delle varie problematiche che si presentano in occasione della ripartizione di tali spese riguarda la necessità o meno di calcolare l’effettiva incidenza della quota di 2/3 sulle porzioni di  piano sottostanti.

Secondo un primo orientamento è sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche solo una parte di un’unità immobiliare affinché tale proprietà concorra con l’intera quota millesimale alla ripartizione delle spese; così si sono espresse alcune sentenze di merito (Tribunale di Bologna, sentenza n. 3343/2001[1] – Tribunale di Pescara del 05.10.2006) e parte della dottrina[2].

Diverso pensiero ritiene che il criterio più idoneo per suddividere questo tipo di oneri sia quello di rapportarli all’utilità che ogni proprietario trae dalla funzione di copertura: le unità coperte solo in parte non potranno partecipare alle spese con tutti i loro millesimi. In dottrina si è suggerito di ridurre – in modo inversamente proporzionale alla  quantità di superficie sottesa la proiezione verticale del lastrico solare – i millesimi delle proprietà solo parzialmente coperte.

Sul punto citiamo la sentenza della Corte di Cassazione n. 12329 del 2001: “L’articolo 1126 del Cc pone un criterio generale di ripartizione della spesa, tra i condomini che fruiscono dell’uso esclusivo del lastrico e gli altri condomini che non ne fruiscono ma si giovano della funzione di copertura per le loro porzioni individuali, in ragione di tale sola distinzione e senza prendere in considerazione anche il vantaggio che sia gli uni sia gli altri traggono dalla funzione di copertura delle parti comuni, vantaggio implicitamente ricompreso nelle determinate proporzioni”. In conformità a tale criterio si è espressa diversa autorevole dottrina[3], la sentenza della Corte di Cassazione n. 3803 del 1999[4] (anche se nel risolvere una problematica differente) e la sentenza del Tribunale di Milano del 07.11.1994[5].

In conclusione, nonostante tali divergenti opinioni, ritengo il secondo orientamento più rispettoso dei principi vigenti in materia condominiale e di quanto sancito dall’art. 1123, 2° comma c.c.[6] secondo cui le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può fare della cosa e dall’art. 1123, 3° comma, c.c.[7] che pone le spese a carico del gruppo di condomini che traggono utilità della cosa.

Dal punto di vista pratico la ripartizione della spesa dei 2/3 – come individuati dall’art. 1126 c.c. – dovrà essere effettuata utilizzando i millesimi di proprietà dei vari appartamenti, previa riduzione dei millesimi di quelli coperti solo parzialmente in modo inversamente proporzionale alla quantità di superficie sottesa la proiezione verticale del lastrico solare.

Avv. Matteo Peroni



[1]E’ sufficiente quindi che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare, perché la proprietà di detta unità concorra alla ripartizione delle spese pari ai due terzi dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante un terzo. Quando l’ art. 1126 c.c. fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla “porzione” della proprietà, per ragguagliarvi la ripartizione dei restanti due terzi delle spese, ma alla porzione come unità: l’unica esclusione da detta ripartizione attiene a quelle unità che in alcun modo siano “coperte” dal lastrico. Del resto, come opportunamente ricorda la difesa di parte convenuta in sede di memoria di replica, l’art. 68 delle disposizioni di attuazione del c.d. fa riferimento alla “porzione di piano”, oltre che al “piano”, perché i relativi valori siano espressi in millesimi sul presupposto che un “piano” possa appartenere a diverse proprietà, costituenti ciascuna una “unità immobiliare”. L’ art. 1126 c.c. usa la stessa locuzione senza specificare che la ripartizione delle spese ivi considerate debba essere ragguagliata alla porzione di una unità, facendosi così luogo ad una ulteriore tabella millesimale”.

[2] “Il Lastrico solare esclusivo: problematiche di ripartizione delle spese”, di Salciarini Luigi in Immobili & Diritto, edizione Luglio 2009, n. 7/8 pag. 7

[3] “Lastrici solari e balconi: ripartizione spese manutentive”, di Gian Vincenzo Tortorici in Consulente Immobiliare, 686/2002, pagg. 2116/2119 – Francesco Tamborrino in “Come si amministra un condominio”, 2011, Il Sole 24 Ore Spa – Terzago in “Il condominio”, Giuffrè, 2000

[4]In un complesso condominiale il naturale scolo delle acque meteoriche su parti comuni dell’edificio costituisce un modo di utilizzazione di queste ultime, e di esercizio del diritto di comproprietà (vedi, al riguardo, la sentenza di questa corte 11 ottobre 11986, n. 5949); conseguentemente, quando il lastrico di copertura di una parte individuata dell’edificio condominiale ha la funzione non solo di coprire e preservare tale parte dagli insulti atmosferici, ma anche di raccogliere le acque meteoriche provenienti da altre parti dell’edificio condominiale, deve ritenersi che esso è destinato a servire, in una qualche misura, anche queste ultime; e le spese per la sua manutenzione devono essere ripartite anche tra i relativi proprietari, ossia tra tutti i condomini che ne traggono utilità (in accordo con quanto stabilito dal secondo e terzo comma dell’art. 1123 c.c.), ovviamente considerando nella ripartizione proporzionale di tali spese, il diverso uso e la diversa utilità che ciascun condomino, o ciascun complesso condominiale, può trarne.”

[5]Deve porsi a carico dei soggetti interessati alla funzione di copertura della terrazza a livello la quota (dell’importo pari ai due terzi dell’intera spesa) proporzionale alla parte di edificio condominiale in cui sono contenute le proprietà comuni e quelle esclusive, calcolando opportunamente la misura dell’incidenza di tali parti” in La Tribuna, Archivio delle locazioni e del condominio, 2000, 3, pg. 490

[6] Art. 1123, 2° comma, c.c.: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne

[7] Art. 1123, 3° comma, c.c.: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità