Lucernari: ripartizione delle spese

Tra i condomini possono sorgere delle dispute in merito alle modalità di ripartizione delle spese dei lucernari posti sul tetto dell’edificio i quali servono esclusivamente l’appartamento/gli appartamenti dell’ultimo piano.

In via generale, le spese in ambito condominiale devono seguire la ripartizione stabilita ex art. 1123 c.c.: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Come chiarito dalla Corte di Cassazione tale articolo si fonda su due principi: da una parte – per quanto riguarda le cose comuni destinate a servire indistintamente tutti i condomini – il valore della quota stabilito dal primo comma, e dall’altra – per quanto riguarda le cose comuni destinate a servire i condomini in misura diversa – il parametro proporzionale dell’uso che ciascuno può farne. Sulla base del secondo principio, l’obbligo di contribuire alle spese si fonda sull’utilità che ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune[1].

Il caso specifico oggetto della presente analisi riguarda la manutenzione di lucernari posti sul tetto dell’edificio condominiale la cui funzione prevalente è quella di dare aria e luce all’appartamento su cui si affacciano. Applicando i concetti espressi al caso concreto ne deriva che le spese di riparazione e/o sostituzione di tali aperture debbano essere sostenute dai condomini che ne traggono diretta utilità, ossia gli appartamenti che vengono illuminati ed arieggiati dalle medesime. Tale tesi trova conferma nella dottrina (Francesco Tamborrino in “Come si ripartiscono le spese di condominio e di locazione”, Ed. Il Sole 24 ore; Raffaele Cusmai in www.immobili24.it; Alberto Celeste e Luigi Salciarini in “Le Spese nel condominio”, Ed. Giappichelli) e nella giurisprudenza di merito: “Così come il proprietario del solaio può aprire nel tetto abbaini per dare aria e luce ai locali sottostanti, quando l’abbaino sia costruito a regola d’arte e non pregiudichi la funzione di copertura del tetto, né leda altrimenti il diritto degli altri condomini, egualmente egli è tenuto alla manutenzione ed alla riparazione di tali aperture[2].

Sul punto è recentemente intervenuto il Tribunale di Brescia (Sezione Terza Civile, presidente dott. Giuseppe Ondei) che in data 10.02.2015 ha pronunciato il seguente provvedimento:

“… il Ctu quanto alle cause ha accertato il deterioramento delle guarnizioni del serramento tipo “velux” nel sottotetto centrale (…) la non corretta unione tra la gronda in lamiera e lo strato impermeabilizzante di copertura (…). Osserva il Tribunale che quindi, nel merito, non è emersa la responsabilità del condominio atteso che la “velux” è bene di esclusiva proprietà dei ricorrenti con onere di manutenzione a loro esclusivo carico[3]. Tale ordinanza conferma i principi già richiamati che attribuiscono in capo al singolo proprietario la spesa di riparazione/sostituzione del manufatto.

Avv. Matteo Peroni

Ordinanza 10 02 2015

 

[1] Cassazione Civile, sentenza n. 7077 del 1995

[2] Tribunale di Milano, sentenza del 28 febbraio 1991

[3] Estratto ordinanza del Tribunale di Brescia del 10/02/2015