Opposizione a decreto ingiuntivo per spese condominiali

Il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo riguarda l’efficacia esecutiva delle deliberazioni condominiali poste alla base dell’ingiunzione di pagamento; in tale sede non possono essere eccepiti vizi di annullabilità, ma esclusivamente vizi di nullità delle delibere assunte dall’assemblea.
Il Tribunale di Brescia, con la sentenza n. 2434/2016, si allinea alla giurisprudenza prevalente e conferma il decreto emesso a favore del condominio; la società opponente lamentava la mancata convocazione all’assemblea ed alcuni vizi in tema di riparto delle spese. Il giudice incaricato, rilevata l’assenza di  alcuna impugnazione delle delibere di spesa, ha rigettato l’opposizione.
Si riporta un estratto della sentenza richiamata: “In altri termini, il giudice dell’opposizione non può esaminare la delibera costitutiva del decreto azionato con il giudizio monitorio, ma deve circoscrivere la sua indagine alla constatazione della sua immanenza, vale a dire se la stessa, qualora sia stata impugnata con l’autonomo giudizio dinnanzi al tribunale, sia stata o meno sospesa cautelarmente dal giudice competente.
Solo in caso di sospensione di quella delibera, il giudice chiamato a decidere sull’opposizione a decreto ingiuntivo – a quel punto – dovrà a sua volta sospendere il giudizio, venendo meno uno dei presupposti per l’emissione del decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c., in attesa della definizione di quel giudizio di merito“.

Fondo cassa in condominio

La costituzione di un fondo finalizzato a garantire liquidità alle casse del condominio è spesso fonte di accesi scontri fra i proprietari.

La contestazione più comune vede protagonista chi “non vuole pagare al posto di altri”.

Innanzitutto i condomini devono capire che l’amministratore non fa pagare al posto di altri, ma, purtroppo, senza le risorse non si possono promuovere azioni giudiziarie.

È altresì indubbia la necessità da parte dell’amministratore di fare tutto il possibile per evitare l’aggravarsi di tali situazioni: chiusura tempestiva dei bilanci, monitoraggio periodico delle posizioni debitorie/creditorie, eventuale sospensione dei servizi…

Se nonostante tutti gli sforzi il condominio è gravato da saldi a debito che impediscono o rendono difficile la gestione ordinaria è necessario approvare un “fondo cassa” che garantisca le provviste necessarie a tamponare i debiti e compiere le opportune azioni di recupero.

Tale fondo, per non incorrere in profili di illegittimità, dovrà rispettare alcuni requisiti:

  1. Ripartizione a carico di tutti in ragione di millesimi generali (anche a carico dei morosi);
  2. Dimensione annuale del fondo (non si può deliberare versamenti che si protraggano per più gestioni).
  3. Le dimensioni di quanto accantonato dovranno essere parametrate al bilancio ed alle specifiche esigenze del condominio. È chiaro che un fabbricato con metà degli appartamenti di proprietà di un fallimento, avrà esigenze diverse rispetto ad un contesto ove ci sia un solo moroso;
  4. Circa le maggioranze, in ragione della peculiarità dell’impegno, è opportuna una delibera assunta ai sensi dell’art. 1136 comma 2° CC (almeno 50% dei millesimi e maggioranza degli intervenuti);
  5. Non è necessario aprire uno specifico conto corrente.

Impedire all’amministratore di dotarsi di tale strumento comporterebbe dei rischi anche per i condomini “in bonis”:

  1. Gli enti erogatori dei servizi (tra cui, a titolo di esempio, l’energia elettrica, il riscaldamento o l’acqua) potranno, in caso di grave morosità, risolvere il contratto in essere con il condominio e sospendere l’erogazione dei servizi. Ricordo che l’eccezione di cui alla preventiva escussione nei confronti dei morosi potrà essere eventualmente avanzata solo in fase di recupero del credito; tale aspetto, a mio avviso, non può essere contestato se il fornitore decide di risolvere il contratto ai sensi dell’art. 1453 comma 1° CC: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”;
  2. Le sentenze di merito maggioritarie, nonostante i principi già richiamati, stanno ritenendo legittimo il pignoramento del conto corrente condominiale da parte del fornitore munito di titolo esecutivo;
  3. A seguito della modifica da parte della L. 220/12 dell’art. 63 disp. Att.ve CC viene introdotta la cosiddetta “parziarietà temperata”. I condomini in regola con i pagamenti sono “protetti” dai creditori condominiali solo dalla necessità, per questi ultimi, di esercitare la preventiva escussione nei confronti del condomino moroso: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. Il vero problema sarà capire fino a che punto la giurisprudenza riterrà esperito questo preventivo adempimento del creditore. Se i pochi condomini morosi risultassero già sovra indebitati, a mio avviso, sarà sufficiente un tentativo di pignoramento andato a “vuoto” per permettere al creditore di rivolgere le sue pretese nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti.

Sul punto ed a conferma dei ragionamenti fin qui espressi, si richiamano le seguenti pronunce di Cassazione e di merito:

  • Tribunale di Brescia, sentenza n. 283/2015: Anche dopo la pronuncia delle Sezioni Unite n. 9148/08, la Corte di Cassazione ha statuito che i comproprietari di un’unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio medesimo, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall’art. 1294 c.c. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume) (Cass. 21.10.2011 n. 21907; Cass. 04.06.2008 n. 14813, che ha affermato che, in materia di condominio, non vi sono ragioni perché non trovi applicazione il principio di cui all’art. 1292 c.c. che stabilisce che l’obbligazione sia in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione). D’altro canto, in tal senso si è mosso anche il legislatore che, nella nuova formulazione dell’art. 63 disp. att. c.c., ha introdotto, al secondo comma della norma citata, un principio di solidarietà “temperato” (così definito dalla migliore dottrina ed anche da alcuna giurisprudenza di merito), avendo previsto che il creditore possa aggredire i condomini virtuosi dopo l’infruttuosa escussione dei condomini inadempienti”. “La giurisprudenza, anche di legittimità, ha affermato che nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di tratte aliunde le somme, è da ritenersi consentita una deliberazione assembleare, che tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo della solidarietà passiva (Cass. 05.11.2001 n. 13631).
  • Cassazione Civile, sentenza n. 9083/2014: “Ne consegue che, in merito alla validità della ripartizione fra i condomini del debito del condomino moroso, deliberata il 21 luglio 1999 dall’assemblea, è ormai preclusa ogni indagine, facendo stato l’accertamento contenuto in quella sentenza ( art. 2909 cod. civ.). In ogni caso, il giudizio sulla legittimità della delib. 21 luglio 1999 compiuto dalla sentenza qui impugnata è conforme all’orientamento del giurisprudenza di legittimità, condiviso dal Collegio, secondo cui nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo – cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva (Cass. 13631/2001; 3463/1975)”.

In conclusione e con tutte le cautele fin qui esposte, si ritiene possibile la costituzione di fondi cassa all’interno del condominio.

È importante ricordare che tale strumento deve essere accompagnato da una efficiente gestione da parte dell’amministratore.

Avv. Matteo Peroni

Scarica la sentenza 283 2015

Solo il giudice dell’impugnativa può provocare la sospensione del decreto ingiuntivo

La Suprema Corte di Cassazione, con la pronuncia n. 7546 del 01.04.2014, ha confermato un principio costante nel diritto condominiale.

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Secondo la linea di pensiero prevalente il giudice – chiamato a pronunciarsi sull’opposizione a decreto ingiuntivo emesso ai sensi dell’art. 63 disp. att.ve c.c. – non può sospendere il giudizio pendente in attesa che si risolva in via definitiva l’azione di impugnativa della delibera assembleare.  Il potere di sospendere l’efficacia della delibera e, di conseguenza, di provocare la sospensione del decreto ingiuntivo, è dato solo al giudice chiamato a decidere circa la validità del deliberato assembleare ai sensi dell’art. 1137 c.c..

Il fondamento di quanto sopra risiede nella disciplina del condominio la quale tutela, in via primaria, l’esecutorietà del titolo. Un’eventuale contrasto di giudicati tra le due vertenze (opposizione a decreto ingiuntivo ed impugnativa di delibera) non pregiudica l’impostazione data dalla Suprema Corte; la pronuncia richiamata spiega che le eventuali conseguenze di un rigetto dell’opposizione all’ingiunzione e di un accoglimento dell’impugnativa della delibera, si possono superare o in sede esecutiva, facendo valere l’intervenuta inefficacia del provvedimento monitorio, o in sede ordinaria mediante azione di ripetizione dell’indebito.

Testo della sentenza: 7546 2014

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Decreto ingiuntivo su preventivo

Estratto della sentenza n. 24299/2008 della Suprema Corte di Cassazione:

Il giudice di pace, infatti, ha infranto un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condominio, che consente all’amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato. La sentenza impugnata afferma l’erroneo principio secondo cui il bilancio preventivo sarebbe azionabile sino a che non sia scaduto l’esercizio cui esso si riferisce; tale principio, se applicato, renderebbe impossibile la riscossione degli oneri – e, quindi, inciderebbe sulla possibilità stessa di gestione del condominio – per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell’esercizio e l’approvazione del consuntivo, periodo che potrebbe ipotizzarsi anche lungo in relazione a molteplici possibili eventi, tra cui, non ultimo, la non approvazione del progetto da parte dell’assemblea.

Nel caso di specie, quindi, è destituita di fondamento la prima ragione della decisione della sentenza impugnata. Non può, poi, disconoscersi che rasenta la completa mancanza di motivazione – anch’essa denunciabile in sede di legittimità pure in relazione alle sentenze emesse secondo equità – l’assunto del giudice secondo cui sarebbe avvenuto quasi l’integrale pagamento delle somme richieste, laddove non risulta sia stata data alcuna considerazione della deduzione della parte appellata – riportata nella stessa narrativa della sentenza – secondo cui nella richiesta di ingiunzione si era già tenuto conto dei pagamenti addotti dalla controparte e ciò risultava dall’estratto conto allegato alla richiesta di ingiunzione.

Spese condominiali pagate prima della notifica del decreto ingiuntivo, ma dopo il suo deposito

Estratto della sentenza n. 17683/2012 della Corte di Cassazione Civile:

la dichiarazione della cessazione della materia del contendere, giustificata dall’intervenuto spontaneo adempimento della prestazione prima della notifica del decreto ingiuntivo, non escludeva la legittimità della richiesta del decreto ingiuntivo e la infondatezza, nel merito, dell’opposizione, rendendosi così necessario, ai fini della regolamentazione delle spese di lite, fare ricorso al criterio della soccombenza virtuale.

Il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, infatti, non è limitato alla verifica delle condizioni di ammissibilità e validità del decreto, ma si estende anche all’accertamento dei fatti costitutivi, modificativi ed estintivi del diritto in contestazione, con riferimento alla situazione esistente al momento della sentenza; ne consegue che la cessazione della materia del contendere verificatasi successivamente alla notifica del decreto – nella specie per avvenuto pagamento della somma portata al medesimo – travolge anche il medesimo decreto che deve essere revocato, senza che rilevi, in contrario, l’eventuale posteriorità dell’accertato fatto estintivo rispetto al momento di emissione dell’ingiunzione (Cass. n. 13085 del 2008; Cass. n. 21432 del 2011). Ed è appunto ciò che il giudice di primo grado, come si desume dalla sentenza impugnata, ha fatto nel presente giudizio, revocando il decreto opposto, dichiarando cessata la materia del contendere per effetto del pagamento avvenuto dopo l’emissione del decreto ingiuntivo, ma prima della sua notificazione, e facendo poi ricorso al criterio della soccombenza virtuale. Invero, il giudice del merito, nel caso in cui dichiari cessata la materia del contendere, deve delibare il fondamento della domanda per decidere sulle spese secondo il principio della soccombenza virtuale (Cass. n. 1412 del 2011).

Circa la correttezza dell’applicazione di tale principio, deve ricordarsi che il giudice può, in qualsiasi stato e grado del processo, dare atto d’ufficio della cessazione della materia del contendere intervenuta nel corso del giudizio qualora ne riscontri i presupposti, e cioè se risulti ritualmente acquisita o concordemente ammessa una situazione dalla quale emerga che è venuta meno ogni ragione di contrasto tra le parti, a ciò non ostando la perdurante esistenza di una situazione di conflittualità in ordine alle spese, dovendosi provvedere sulle stesse secondo il principio della soccombenza virtuale (Cass. n. 1412 del 2011).

Applicabilità dell’art. 1186 c.c. al decreto ingiuntivo

Estratto sentenza n. 24330/2011 della Corte di Cassazione Civile:

Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che: a) il mero inadempimento di un’obbligazione non può, di per se, dimostrare lo stato di insolvenza; b) il ritardo nel pagamento di alcune cambiali non è sufficiente a giustificare la decadenza del debitore dal beneficio del termine prevista dall’art. 1186 cod. civ.; c) il mero inadempimento di un’obbligazione non dimostra una situazione di dissesto economico tale di impedire al debitore di far fronte ai propri impegni. Così, in particolare, avuto riguardo alle ipotesi di pagamenti rateali, il mancato pagamento di alcune rate scadute non è dimostrativo di uno stato di insolvenza rilevante ai sensi dell’art. 1186 cod. civ.

E, al contrario, dimostrano uno stato di insolvenza: a) l’emissione di svariati decreti ingiuntivi a carico del debitore per importo rilevanti; b) la domanda da parte del debitore ad essere ammesso alla procedura di amministrazione controllata.