Risoluzione del contratto d’appalto e corresponsione delle spese condominiali

La sentenza della Corte di Cassazione n. 2049 del 29.01.2013 emessa dalla Suprema Corte di Cassazione (Sezione II, presidente dott. Triola Roberto Michele, relatore dott. Pasquale D’Ascola) è l’ultimo passaggio di un’opposizione a decreto ingiuntivo promossa avanti il tribunale di Tivoli. La condomina opponente eccepiva in giudizio l’avvenuta risoluzione del contratto d’appalto, intercorso con un’impresa edile, da cui nasceva il suo debito nei confronti del condominio. Conseguenza di tale risoluzione sarebbe stata, oltre all’estinzione dell’obbligo fra il condominio e l’impresa, anche l’estinzione del debito della condomina. Gli ermellini hanno confermato le sentenze di merito le quali avevano rigettato l’opposizione proposta confermando così il decreto ingiuntivo azionato.

La Corte osserva che “La delibera di spesa adottata dal condominio e divenuta inoppugnabile fa sorgere l’obbligo del condomino di pagare al condominio la somma dovuta. Obbligazione del condomino verso il condominio e vicende delle partite debitorie del condominio verso i suoi fornitori o creditori sono indipendenti. Il condominio non può ritardare il pagamento delle rate di spesa in attesa dell’evolvere delle relazioni contrattuali tra condominio e soggetti creditori di quest’ultimo”.

Eventuali crediti a favore del condomino – derivanti da mancate spese o dalla risoluzione di contratti stipulati in precedenza – saranno oggetto di quantificazione e restituzione con il bilancio consuntivo di fine anno; risulta pertanto corretto il decreto azionato dal condominio che si è basato sulle decisioni assunte in sede assembleare e sulle conseguenti ripartizioni, approvate e non impugnate.

Tali principi non mutano con la riforma del condominio. E’ però importante ricordare il nuovo testo dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. secondo il quale l’assemblea dei condomini provvede “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”. La dottrina è divisa sul punto e sostiene due differenti tesi:

–            il fondo straordinario deve essere interamente versato primo di poter iniziare i lavori;

–            il fondo straordinario deve essere istituito solo da un punto di vista contabile in modo che la gestione sia separata rispetto a quella ordinaria.

A mio avviso la seconda tesi è quella più razionale e più aderente alla ratio della riforma; da una parte garantisce più chiarezza contabile a favore dei creditori, dall’altra evidenziamo che pensare diversamente significherebbe “bloccare” l’inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino.

Avv. Matteo Peroni

Obbligo di pagare le spese condominiali collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile

Sentenza n. 23686/2009 della Corte di Cassazione Civile:

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente

Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere

Dott. TROMBETTA Francesca – rel. Consigliere

Dott. ATRIPALDI Umberto – Consigliere

Dott. PETITTI Stefano – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 20188/2004 proposto da:

G.I., elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati GAMBERINI Ursula, ORFEI DI NARDO FRANCESCA;

– ricorrente –

e contro

CONDOMINIO (OMISSIS) in persona dell’Amministratore pro tempore;

– intimato –

avverso la sentenza n. 166/2004 della GIUDICE DI PACE di VIAREGGIO, depositata il 30/03/2004;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 17/02/2009 dal Consigliere Dott. FRANCESCA TROMBETTA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato l’8.4.03 G.I. propose opposizione avvedo il decreto ingiuntivo n. 151/03 emesso dal G.d.P. di Viareggio, con il quale gli era stato intimato il pagamento di Euro 254,09, oltre le spese, quale rata di oneri condominiali scaduta il 1 giugno 2002, relativa al Condominio (OMISSIS).

Deduceva l’opponente la sua carenza di legittimazione passiva in quanto l’appartamento evi si riferiva la rata condominiale, era stato da lui venduto a terzi e di ciò era stato informato il Condominio; e, comunque, egli aveva pagato tutte le somme da lui dovute fino al momento della vendita dell’immobile.

Chiedeva, pertanto, la revoca del decreto ingiuntivo opposto.

Costituitosi, il Condominio contestava la domanda attrice eccependo di aver sollecitato ripetutamente il pagamento della rata; di non conoscere il nominativo del compratore e di aver, quindi legittimamente agito, nei confronti dell’opponente.

Chiedeva, pertanto, il rigetto dell’opposizione.

Acquisita documentazione, il G.d.P. con sentenza 30.3.2004 respingeva l’opposizione e condannando al G. al pagamento delle spese giudiziali.

Afferma il G.d.P.: che il G. ha venduto l’appartamento con atto (OMISSIS), trascritto al (OMISSIS), dopo l’emissione del decreto ingiuntivo, comunicando l’avvenuta vendita in data (OMISSIS), senza specificare nè gli estremi del rogito notarile, nè la sua trascrizione; che legittimamente l’amministratore ha chiesto e ottenuto il d.i. nei suoi confronti, essendo obbligato al pagamento il proprietario dell’immobile al momento in cui viene deliberata la spesa; nè essendo a carico dell’amministratore, l’onere di controllare preventivamente i registri immobiliari onde accertare la titolarità della proprietà.

Avverso tale sentenza ricorre in Cassazione il G..

Nessuna attività difensiva ha svolto la controparte.

Motivi della decisione

Deduce il G. a motivo d’impugnazione:

1) la violazione dell’art. 390 c.p.c., per motivazione mancante, apparente e contraddittoria per avere il G.d.P. erroneamente ritenuto legittimamente emesso nei confronti del G. il decreto ingiuntivo datato 18.02.03;

NONOSTANTE: A) a tale data l’ingiunto non fosse condominio per avere venduto l’immobile in data (OMISSIS) con atto trascritto il (OMISSIS);

B) la delibera assembleare di approvazione dei preventivi (di cui il d.i.) fosse del 28.5.2002;

C) il G., alla data del 27.5.02 non aveva alcun debito verso il Condominio;

D) il G. non poteva considerarsi “condominio apparente”, come risultava dalle lettere 24.5.02 e 25.7.02, mancando la buona fede;

E) non sussistesse alcun onere dell’ingiunto di chiamare in causa gli acquirenti per essere da loro manlevato.

Il ricorso è infondato.

Come questa Corte ha recentemente ribadito (v. sent. 23345/08) in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e poichè l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 cod. civ., è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto nè emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo.

Nella specie, poichè il G. ha venduto il (OMISSIS) (l’immobile e le spese richieste sono state deliberate il 28.5.2002, quando il ricorrente non era più proprietario dell’immobile, il decreto ingiuntivo non poteva più essere nè chiesto nè emesso nei suoi confronti.

Nè per le ragioni suddette, può in tema di condominio essere ammessa la figura del condomino “APPARENTE”.

In accoglimento del ricorso la sentenza impugnata va, pertanto, cassata con rinvio ad altro G.d.P. di Viareggio che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

LA Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, ad altro G.d.P. di Viareggio.

Così deciso in Roma, il 17 febbraio 2009.

Depositato in Cancelleria il 9 novembre 2009

Fondo cassa condominiale

Come noto l’art. 1135 c.c. 4° comma prevede la possibilità di costituire un fondo speciale per far fronte alle opere di manutenzione straordinaria del condominio, ma nulla dice circa i fondi cassa costituiti per far fronte alle spese di ordinaria amministrazione. Sul punto la Cassazione[1] si è espressa dichiarando illegittima la costituzione di un fondo cassa pluriennale che vincoli i condomini ad una serie di versamenti da effettuarsi con cadenza annuale e per un numero di gestioni predeterminato; tale delibera costituirebbe un illegittimo superamento della dimensione annuale del bilancio condominiale.

Diversa fattispecie si verifica quando l’assemblea decide di istituire fondi-cassa per far fronte alle spese di ordinaria manutenzione ed aventi dimensione annuale: il fondo di riserva può essere mantenuto in vita per più gestioni, ma ogni anno l’assemblea dovrà votare per decidere se conservarlo o meno. Tale condotta non è vietata da alcuna legge ed incontra i favori della giurisprudenza[2].

La Corte d’appello di Brescia si è recentemente pronunciata sul punto affermando[3] che: “La dimensione annuale della gestione condominiale è principio correttamente invocato. Tuttavia, nella fattispecie, non si rinviene alcuna violazione al principio. L’aver previsto un fondo di riserva da destinare alle spese di ordinaria manutenzione e conservazione delle parti comuni del condominio rientra nel potere discrezionale dell’assemblea che così facendo può tutelarsi dal rischio di morosità di alcuni condomini o fare fronte a delle spese impreviste con carattere di urgenza. Nella fattispecie è irrilevante che alla data della deliberazione del fondo di riserva di € 1.500,00, il fondo stesso ammontasse a complessivi € 11.878,5 poiché dal rendiconto di quello stesso anno emerge che i costi complessivi sostenuti dal condominio erano stati di € 45.000,00 circa, mentre quelli preventivati per l’anno successivo sarebbero stati di € 46.000,00, così che si ritiene sussistere un corretto rapporto tra spese e fondo cassa per imprevisti riferiti alle singole annualità”.

I giudici di secondo grado riconoscono pertanto come legittimo, da parte dell’assemblea, l’accantonamento di un fondo-cassa anche in assenza di lavori straordinari purchè l’impegno a carico dei condomini sia approvato anno per anno e l’entità del fondo stesso sia proporzionata al bilancio.

Avv. Matteo Peroni



[1] Cassazione Civile, sentenza 7706 del 1996

[2] Cassazione Civile, sentenza 8167 del 1997

[3] Corte d’Appello di Brescia, sentenza 130 del 2012

Ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente

Estratto della sentenza n. 24654/2005 della Corte di Cassazione Civile:

Il quesito di diritto posto con il motivo concerne l’individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali nell’ipotesi di trasferimento di proprietà di immobile sito in edificio condominiale e, quindi, del soggetto sul quale, nei rapporti interni tra venditore e compratore, ricade tale onere. Occorre premettere che l’alienante e l’acquirente possono liberamente pattuire, nel contratto di compravendita di un piano o di una porzione di piano di un edificio in condominio, su quale delle due parti sia destinato a ricadere l’onere per spese condominiali deliberate ed ancora da eseguire. Ad avviso del collegio, la soluzione al quesito dipende dalla diversa origine della spesa alla quale il condomino deve contribuire. Può trattarsi: a) di spesa necessaria alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune; b) di spesa attinente a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio.

Nel primo caso la nascita dell’obbligazione coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune.

Diverso è il secondo caso. Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, le quali debbono essere preventivamente determinate dall’assemblea nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. In tal caso l’obbligo di contribuire alle spese discende direttamente dalla delibera dell’assemblea.