Termoregolazione e contabilizzazione

L’obbligo di adottare sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore è finalizzato a ripartire gli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato ed a stimolare un maggior risparmio energetico. Molti condomini pongono resistenza ad approvare gli investimenti necessari e le effettive difficoltà economiche che colpiscono molte famiglie rendono ancora più arduo per l’amministratore ottenere tutte le delibere necessarie.

La presente trattazione (realizzata in occasione del Convegno Anaci Brescia del 10.12.2014) cerca di fornire all’amministratore un supporto tecnico che lo accompagni lungo il complesso percorso che caratterizza l’adeguamento dell’impianto di riscaldamento alle prescrizioni normative.

Avv. Matteo Peroni

Distacco dal riscaldamento centralizzato

La sentenza della Corte di Cassazione n. 9526 depositata il 30.04.2014 (Seconda Sezione, Presidente dott. Massimo Oddo, relatore dott. Antonio Scalisi) affronta il tema del distacco dal riscaldamento centralizzato condominiale ribadendo i principi già consolidati in giurisprudenza ed elevati al rango di norma dall’art. 1118, comma 4, c.c.: “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

La pronuncia della Cassazione ricorda che il distaccante rimane comproprietario dell’impianto comune ed è tenuto a corrispondere tutti gli oneri relativi alla manutenzione ed all’adeguamento del bene medesimo (resta salva la possibilità di esonero a seguito di delibera presa dall’unanimità dei condomini). Oltre a ciò è molto importante quanto affermato dalla sentenza con riferimento alla circostanza secondo cui non si deve provocare un aggravio di spesa a carico degli altri condomini; in particolare si afferma che i soggetti che si distaccano rimangono obbligati alla corresponsione delle spese di esercizio (carburante, corrente elettrica …) se e nella misura in cui dal loro distacco non consegua una diminuzione di tali oneri a carico degli altri condomini: se le spese rimangono uguali non è corretto che i rimanenti fruitori del servizio si facciano carico anche delle spese di chi non né fruisce (né paga) più.

Cassazione 9526 2014

 

Sanzioni per mancata riparazione del lastrico solare (art.li 1126 c.c. e 614 bis c.p.c.)

La mancata riparazione dell’impermeabilizzazione di un lastrico solare può creare notevoli problemi: lo stillicidio d’acqua provoca il degrado progressivo del soffitto e delle pareti del piano (o dei piani) inferiori. I danni, come affermato dalla giurisprudenza prevalente, sono a carico di tutti gli obbligati all’esecuzione dei lavori nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c. (1/3 a carico di chi utilizza in via esclusiva la superficie e 2/3 a carico di tutti i condomini a cui il lastrico serve da copertura). Il Tribunale di Milano, con la pronuncia n. 115/2014, dopo aver condannato i condomini interessati ad eseguire i lavori necessari, adotta un sistema molto efficace per garantire una rapida esecuzione: condanna i convenuti alla corresponsione di una somma aggiuntiva di € 100,00 per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione delle opere.

Tale “incentivo” è reso possibile dall’applicazione dell’art. 614bis cpc; la norma offre la possibilità a chi agisce per ottenere l’esecuzione di obblighi di fare o di non fare, di richiedere, nel  caso di condanna della parte avversa, la fissazione di una somma di denaro dovuta dall’obbligato per ogni violazione o inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo nell’esecuzione del provvedimento.

Tribunale di Milano – sentenza 115 del 2014

Dal riscaldamento centralizzato al riscaldamento autonomo

La soppressione del riscaldamento centralizzato è un argomento dibattuto ed oggetto di varie modifiche legislative. La sentenza della Suprema Corte di Cassazione n. 8336 del 09 aprile 2014 affronta un caso di trasformazione affermando due principi di diritto:

a)        nel caso in cui la votazione coinvolga solo alcuni condomini – il cosiddetto “condominio parziale” – non è necessario convocare tutti i proprietari, ma è corretto che partecipino solo alcuni di loro. Nella fattispecie presa in esame dai giudici si evidenzia che gli unici legittimati alla votazione (e quindi gli unici a dover essere convocati) sono i condomini fruitori dell’impianto di riscaldamento.

b)        Nel caso di sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato con impianti autonomi non occorre, ai fini della validità della delibera, che la medesima sia corredata del progetto e della relazione tecnica di conformità, poiché la legge distingue la fase deliberativa da quella attuativa, attribuendo alla prima la mera valutazione di convenienza economica della trasformazione ed alla seconda gli aspetti progettuali, ai fini della rispondenza del nuovo impianto alle prescrizioni di legge.

In conclusione la Suprema Corte conferma la delibera con cui, a maggioranza, veniva disposta la trasformazione dell’impianto di riscaldamento da centralizzato ad autonomo. Resta ovviamente fermo il rispetto dei requisiti di cui all’art. 26 della L. 10/1991 e delle norme regionali.

Sentenza 8336 2014

Solo il giudice dell’impugnativa può provocare la sospensione del decreto ingiuntivo

La Suprema Corte di Cassazione, con la pronuncia n. 7546 del 01.04.2014, ha confermato un principio costante nel diritto condominiale.

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Secondo la linea di pensiero prevalente il giudice – chiamato a pronunciarsi sull’opposizione a decreto ingiuntivo emesso ai sensi dell’art. 63 disp. att.ve c.c. – non può sospendere il giudizio pendente in attesa che si risolva in via definitiva l’azione di impugnativa della delibera assembleare.  Il potere di sospendere l’efficacia della delibera e, di conseguenza, di provocare la sospensione del decreto ingiuntivo, è dato solo al giudice chiamato a decidere circa la validità del deliberato assembleare ai sensi dell’art. 1137 c.c..

Il fondamento di quanto sopra risiede nella disciplina del condominio la quale tutela, in via primaria, l’esecutorietà del titolo. Un’eventuale contrasto di giudicati tra le due vertenze (opposizione a decreto ingiuntivo ed impugnativa di delibera) non pregiudica l’impostazione data dalla Suprema Corte; la pronuncia richiamata spiega che le eventuali conseguenze di un rigetto dell’opposizione all’ingiunzione e di un accoglimento dell’impugnativa della delibera, si possono superare o in sede esecutiva, facendo valere l’intervenuta inefficacia del provvedimento monitorio, o in sede ordinaria mediante azione di ripetizione dell’indebito.

Testo della sentenza: 7546 2014

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Prescrizione delle spese condominiali

Nell’ordinamento giuridico italiano la prescrizione consiste nell’estinzione di un diritto causata per il mancato compimento, in un certo arco temporale, di un qualsiasi atto di esercizio del diritto medesimo. L’articolo 2948, numero 4, c.c. stabilisce in cinque anni il termine prescrizionale di alcuni diritti tra cui “gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi”; la giurisprudenza ha più volte considerato rientrare in tale categoria anche i crediti derivanti da spese condominiali.

Considerando quale momento di insorgenza del credito in esame l’approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, ciò significa che le spese condominiali approvate da più di cinque anni non possono più essere richieste al condomino moroso. Tale affermazione necessita doverose precisazioni:

  • Il termine prescrizionale si interrompe a seguito della notificazione di un atto con il quale si inizia un giudizio (ad esempio: decreto ingiuntivo) od a seguito di ogni altro atto che valga a costituire in mora il debitore;
  • La riforma del condominio impone all’amministratore di agire per la riscossione forzata delle spese entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio (art. 1129 c.c.);
  • L’inserimento a bilancio dei crediti precedenti e la successiva messa in mora per gli importi dovuti rappresentano, a mio avviso, un valido mezzo di interruzione della prescrizione;
  • Resta fermo il dovere dell’amministratore di procedere forzatamente alla riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio.

Sul punto si è pronunciata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 4489 del 25.02.2014: “Va ribadito che, trattandosi di spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’art. 2948 n. 4 c.c. in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti (Cass. 12596/2002), la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto”.

Avv. Matteo Peroni

Testo della sentenza:

Sentenza-4489-2014

 

Sospensione dei servizi al condomino moroso

Il Tribunale Civile di Brescia è intervenuto sul tema della sospensione dei servizi al condomino moroso con l’ordinanza n. 1581 del 17.02.2014. A fronte di una perdurante inadempienza e del rischio, per tutti i condomini in regola con i pagamenti, di subire sospensioni collettive di servizi comuni (elettricità, riscaldamento, gas, pulizie …) da parte dei fornitori, il giudice ha autorizzato l’amministratore ad entrare nell’appartamento ed interrompere il flusso d’acqua calda ai radiatori.

Quanto sopra ai sensi dell’art. 63, comma 3, disp. att.ve c.c. che così dispone: “In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”. Il giudice, una volta accertata la sussistenza dei due requisiti richiesti dalla norma, ha così disposto: “visto l’art. 700 c.p.c., ordina a XXX di consentire ai tecnici e/o all’impresa incaricati dal condominio YYY la realizzazione della sospensione della fornitura del riscaldamento, mediante ingresso all’interno dei locali di loro proprietà e mediante interruzione dell’afflusso dell’acqua calda dalle tubazioni condominiali verso i radiatori posti all’interno dell’unità immobiliare indicata in ricorso, ciò tramite impresa idraulica e/o edile che intercetti le tubazioni d’acqua calda d’ingresso chiudendole con tappi e con ogni altro mezzo tecnico del caso”.

Tale pronuncia si allinea con la giurisprudenza di merito prevalente che aveva già ribadito l’applicabilità della norma in commento; è comunque opportuno che gli amministratori procedano con ponderazione e facciano precedere il distacco da una formale diffida.

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Il Tribunale lombardo ha ritenuto di applicare l’art. 63, comma 3, disp. att. c.c. anche nell’occasione dell’ordinanza 13.02.2014 in tema di sospensione della fornitura d’acqua potabile. Nel caso specifico il condominio contava una ventina di morosi con gravissime conseguenze in punto di regolare pagamento dei fornitori; è interessante analizzare due aspetti del ragionamento svolto dal magistrato:

  • a fronte delle contestazioni mosse da alcuni condomini il magistrato evidenzia che “la lettura della norma non consente di ravvisare alcun nesso di corrispettività fra il servizio di cui si chiede l’autorizzazione alla sospensione e la natura dei servizi per i quali il condomino risulti moroso”. Ciò in quanto la norma tutela il condominio al fine di recuperare gli oneri nel suo complesso non sussistendo un rapporto di reciprocità tra prestazione inadempiuta e prestazione sospesa.
  • l’autorizzazione alla sospensione non è stata concessa nei confronti di due proprietari che, dopo aver ricevuto il ricorso, hanno versato un acconto e si sono impegnati a rispettare un piano di rientro rateale. Tale beneficio, a mio avviso corretto da un punto di vista sociale, dovrà comunque decadere nel momento in cui la rateazione non dovesse essere rispettata.

Il provvedimento si conclude autorizzando “il condominio ricorrente a sospendere l’erogazione del servizio di fornitura dell’acqua nei confronti di tutti i condomini intimati in ricorso (…)”.

Avv. Matteo Peroni

Il testo completo di una serie di ordinanze emesse dal Tribunale di Brescia, i modelli word dei ricorsi giudiziali ed il modello word della lettera di preavviso sono inclusi nell’e-book raggiungibile al seguente link.

Criteri di ripartizione di cui all’art. 1126 c.c.

La sentenza n. 1451 del 23 gennaio 2014, emessa dalla seconda sezione della suprema Corte di Cassazione (presidente: dott. Roberto Triola, relatore: dott. Alberto Giusti), ha affrontato la problematica  relativa alla ripartizione delle spese conseguenti alle opere di cui all’art. 1126 c.c.: spese di riparazione e di ricostruzione dei lastrici solari ad uso esclusivo.

I principi statuiti non si discostano da quelli già prevalenti in dottrina e giurisprudenza:

  • La spesa va ripartita per un terzo a carico di chi ha l’uso esclusivo del lastrico e per due terzi a carico dei soggetti a cui il lastrico serve da copertura.
  • Se chi ha l’uso esclusivo del terrazzo risulta proprietario di una porzione d’immobile coperta dal lastrico, quest’ultimo contribuirà (pro-quota) anche alla ripartizione dei due terzi. Si verifica la cosiddetta “doppia contribuzione”.
  • La ripartizione della spesa dei 2/3 – come individuati dall’art. 1126 c.c. – dovrà essere effettuata utilizzando quale parametro di riferimento l’effettiva superficie sottesa la proiezione verticale del lastrico solare.

Riportiamo un estratto della sentenza già richiamata:

Come questa Corte ha ripetutamente affermato (Sez. 2, 9 novembre 2001, n. 13858; Sez. 2, 15 luglio 2003, n. 11029; Sez. 2, 28 settembre 2012, n. 16583), la spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare va sopportata, ai sensi dell’art. 1126 cod. civ., per un terzo da coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve da copertura.

Pertanto, non solo bisogna separare i condomini che hanno l’uso esclusivo del lastrico solare, per porre a loro carico un terzo dell’onere della riparazione o della ricostruzione, ma, nell’ambito dei rimanenti condomini, va fatta un’ulteriore distinzione fra coloro che hanno e coloro che non hanno appartamenti nella zona dell’edificio coperta dal lastrico.

Risulta evidente dal principio sopra enunciato che nella ripartizione dei restanti due terzi della spesa (una volta detratto il terzo dovuto da chi ha l’uso esclusivo del lastrico) la qualità di partecipante al condominio genericamente intesa non ha un rilievo di per sè determinante. Quello che importa, ai fini dell’obbligo della contribuzione alla spesa effettuata per la riparazione o la ricostruzione della terrazza, è che il condomino sia proprietario di una unità immobiliare sita nella zona dell’edificio coperta dal lastrico e, cioè, che tale unità sia compresa nella colonna sottostante al lastrico (Sez. 2, 15 aprile 1994, n. 3542).

Solo nel caso che colui che abbia l’uso esclusivo del lastrico sia anche proprietario di una delle unità ad essi sottostante, si verifica l’obbligo della doppia contribuzione alla spesa: per un terzo, quale utente esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i rimanenti due terzi, in proporzione del valore millesimale dell’unità compresa nella colonna sottostante al lastrico (Sez. 2, 29 gennaio 1974, n. 244; Sez. 2, 16 luglio 1976, n. 2821; Sez. 2, 19 ottobre 1992, n. 11449).

E poichè il criterio che appunto rileva, per il riparto del carico dei restanti due terzi fra tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, è quello, dettato dall’art. 1126 cod. civ. , della “proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno”, il concorso nella suddetta quota – là dove, come nella specie, l’appartamento unitario sia strutturato su due livelli, fruente, al piano superiore, del calpestio sul lastrico solare e, al piano inferiore, della copertura – si ha avendo riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura, fermo restando l’obbligo di contribuire alla spesa per un terzo quale utente esclusivo del lastrico al livello della parte superiore dell’appartamento.

A tale principio di diritto si è correttamente attenuta la Corte territoriale, escludendo che, con riferimento al riparto della spesa di rifacimento del lastrico, l’appartamento del F. debba partecipare in relazione ai due terzi con una quota millesimale rappresentativa dell’intera superficie dell’appartamento, anche per la parte superiore non coperta dal lastrico solare.”.

Avv. Matteo Peroni

Risoluzione del contratto d’appalto e corresponsione delle spese condominiali

La sentenza della Corte di Cassazione n. 2049 del 29.01.2013 emessa dalla Suprema Corte di Cassazione (Sezione II, presidente dott. Triola Roberto Michele, relatore dott. Pasquale D’Ascola) è l’ultimo passaggio di un’opposizione a decreto ingiuntivo promossa avanti il tribunale di Tivoli. La condomina opponente eccepiva in giudizio l’avvenuta risoluzione del contratto d’appalto, intercorso con un’impresa edile, da cui nasceva il suo debito nei confronti del condominio. Conseguenza di tale risoluzione sarebbe stata, oltre all’estinzione dell’obbligo fra il condominio e l’impresa, anche l’estinzione del debito della condomina. Gli ermellini hanno confermato le sentenze di merito le quali avevano rigettato l’opposizione proposta confermando così il decreto ingiuntivo azionato.

La Corte osserva che “La delibera di spesa adottata dal condominio e divenuta inoppugnabile fa sorgere l’obbligo del condomino di pagare al condominio la somma dovuta. Obbligazione del condomino verso il condominio e vicende delle partite debitorie del condominio verso i suoi fornitori o creditori sono indipendenti. Il condominio non può ritardare il pagamento delle rate di spesa in attesa dell’evolvere delle relazioni contrattuali tra condominio e soggetti creditori di quest’ultimo”.

Eventuali crediti a favore del condomino – derivanti da mancate spese o dalla risoluzione di contratti stipulati in precedenza – saranno oggetto di quantificazione e restituzione con il bilancio consuntivo di fine anno; risulta pertanto corretto il decreto azionato dal condominio che si è basato sulle decisioni assunte in sede assembleare e sulle conseguenti ripartizioni, approvate e non impugnate.

Tali principi non mutano con la riforma del condominio. E’ però importante ricordare il nuovo testo dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. secondo il quale l’assemblea dei condomini provvede “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”. La dottrina è divisa sul punto e sostiene due differenti tesi:

–            il fondo straordinario deve essere interamente versato primo di poter iniziare i lavori;

–            il fondo straordinario deve essere istituito solo da un punto di vista contabile in modo che la gestione sia separata rispetto a quella ordinaria.

A mio avviso la seconda tesi è quella più razionale e più aderente alla ratio della riforma; da una parte garantisce più chiarezza contabile a favore dei creditori, dall’altra evidenziamo che pensare diversamente significherebbe “bloccare” l’inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino.

Avv. Matteo Peroni

Ratifica di spese da parte dell’assemblea

Estratto della sentenza n. 18192/2009 della Suprema Corte di Cassazione:

E poichè – a differenza di quanto stabilito dall’art. 1134 cod. civ. per ciò che riguarda le spese effettuate dal condomino per le cose comuni senza autorizzazione – l’art. 1135 c.c., comma 2, non contiene l’espresso divieto di rimborsare le spese non urgenti, non contemplate in un preventivo approvato, sostenute dall’amministratore nell’interesse comune, nulla impedisce all’assemblea dei condomini, pur in mancanza di una preventiva approvazione del progetto di spesa per opere di manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni, di approvare successivamente le spese sostenute dall’amministratore, sempre che si tratti di spese oggettivamente utili.

In questo senso è orientata la giurisprudenza di questa Corte, la quale, attesi i poteri sovrani di cui dispone l’assemblea in tema di gestione del condominio, ritiene che nulla si opponga a che la stessa possa procedere alla ratifica di una spesa effettuata dall’amministratore, che consideri comunque utile, anche quando manchi il requisito dell’urgenza (Cass., Sez. 2, 14 giugno 1992, n. 6896; Cass., Sez. 2, 7 febbraio 2008, n. 2864).

Conclusivamente, deve affermarsi il principio per cui, con riguardo alle spese, di manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni, che l’amministratore abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, l’assemblea ben può riconoscerne vantaggiosa l’opera, ancorchè non indifferibile ed urgente, ed approvarne la relativa spesa, purchè oggettivamente utile per il condominio e non voluttuaria nè gravosa, restando la preventiva formale deliberazione di esecuzione dell’opera utilmente surrogata dall’approvazione del consuntivo della stessa e dalla conseguente ripartizione del relativo importo tra i condomini.