Spese non inerenti la gestione condominiale

Estratto della sentenza n. 18192/2009 della Suprema Corte di Cassazione:

Il principio di diritto da cui occorre muovere – e che la Corte di merito ha disatteso – è che deve considerarsi nulla, e non già semplicemente annullabile, la delibera dell’assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale, non rilevando in senso contrario che l’importo della stessa sia modesto in rapporto all’elevato numero dei condomini e alla entità complessiva del rendiconto (cfr. Cass., Sez. 2, 11 dicembre 1992, n. 13111, e Cass., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806).

Nella specie, tra l’altro, contrariamente a quanto sostenuto dalla sentenza impugnata, gli attori, sin dall’atto di citazione, hanno indicato, tra le ragioni di nullità della delibera, il fatto che questa avesse addebitato ai condomini le spese del telefono privato dell’amministratore nonchè le spese di una licenza di software acquistata in proprio dall’amministratore.

Ripartizione delle spese per adeguamento degli impianti alla normativa antincendio

Il condominio è soggetto ad un’ampia normativa in materia di prevenzione incendi; tale normativa riguarda – a mero titolo esemplificativo – l’edificio, le autorimesse, la centrale termica, gli ascensori (…). Questa non è la sede per entrare nel merito delle leggi in materia, che l’amministratore dovrà analizzare unitamente ad un tecnico abilitato e qualificato. A tal proposito, si segnala che dal sito dei VV.FF. è possibile accedere alla vigente normativa ed in particolare verificare che il professionista a cui ci si rivolge sia iscritto negli elenchi dei professionisti abilitati (http://www.vigilfuoco.it/aspx/ricProfessionisti.aspx).

Analizziamo, invece, le questioni relative a chi sia legittimato a deliberare le opere imposte dalla normativa e con quale maggioranza.

Condomini legittimati a deliberare (e conseguenti oneri di spesa)

Innanzitutto, bisogna stabilire quali siano i condomini legittimati a deliberare i lavori; ovviamente, tali proprietari saranno i medesimi chiamati a pagare le opere realizzate nella misura (millesimale) adottata in sede di votazione.

In via generale, le spese relative alle parti comuni dell’edificio devono seguire la ripartizione stabilita ex art. 1123 c.c.: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Come chiarito dalla Corte di Cassazione, tale articolo si fonda su due principi: da una parte – per quanto riguarda le cose comuni destinate a servire indistintamente tutti i condomini – il valore della quota stabilito dal primo comma, e dall’altra – per quanto riguarda le cose comuni destinate a servire i condomini in misura diversa – il parametro proporzionale dell’uso che ciascuno può farne. Sulla base del secondo principio, l’obbligo di contribuire alle spese si fonda sull’utilità che ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune, con la conseguenza che, ove la cosa comune oggetto dell’intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative[1]. Tale mancato uso è, quindi, determinato da ragioni strutturali dell’immobile e non dal fatto che un condomino non utilizzi volontariamente un determinato servizio, pur potendo farlo.

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Il terzo comma dell’art. 1123 cit. costituisce applicazione esemplificativa del secondo principio e conferma la proporzionalità tra spese ed uso; quest’ultimo deve essere inteso nel senso che, quando manchi l’uso, per ragioni non dipendenti dalla mera volontà e dalla scelta del condomino, va escluso anche l’onere, per il medesimo, di contribuire alle spese di gestione del servizio[2].

Applicando tali concetti alle opere oggetto della presente trattazione, sarà necessario analizzare il tipo di lavori da eseguire ed applicare ai medesimi quanto sopra esposto. I lavori da eseguire possono essere così esemplificati:

–           l’installazione di idranti e degli estintori all’interno dell’edificio verrà approvato/ripartito secondo i millesimi di proprietà;

–           l’adeguamento della centrale termica secondo i millesimi del riscaldamento;

–           l’adeguamento dei box secondo i millesimi delle autorimesse.

Sul punto, richiamiamo quanto affermato dalla sentenza n. 7077/1995 della Suprema Corte di Cassazione: “(…) il fatto che le porte tagliafuoco e l’impianto di ventilazione dei box siano stati installati nella parte del piano seminterrato sulla quale si aprono le autorimesse di proprietà esclusiva di alcuni condomini, parte ritenuta comune dal regolamento condominiale, se consente di affermare che le spese relative alle opere poste in essere sono attinenti a cosa comune, non comporta che esse debbano essere sopportate pro quota da tutti i condomini, e quindi anche dalla Sciamanna, dal momento che l’uso della parte di seminterrato in oggetto non è destinato a tutti, ma solo ai proprietari delle autorimesse e che la Sciamanna non è fra questi, non essendo proprietaria di alcuna della sunnominate autorimesse, ma solo di negozi il cui accesso è assolutamente indipendente dal locale garage.

Correttamente, pertanto, la Corte di merito ha ritenuto la Sciamanna estranea agli oneri conseguenti all’applicazione della normativa antincendio di cui al D.M. 16 febbraio 1982 ed alla legge n. 818 del 1984 che impone ai titolari di autorimesse private con più di nove autoveicoli, e quindi, nella specie al condominio quale proprietario di un’area comune sulla quale circola un tale numero di autovetture, di porre in essere misure antincendio che servono specificamente a prevenire gli incendi nei locali summenzionati, condizionandone l’uso al rilascio del certificato di prevenzione incendi.

Il fatto poi che le opere poste in essere nei locali garage, oltre ad esplicare una funzione di prevenzione e di sicurezza a favore dei condomini che utilizzano i garage, in quanto costituiscono un ostacolo alla diffusione degli incendi, indirettamente servano anche agli altri condomini, non influisce sul criterio di ripartizione delle spese che l’art. 1223, comma 2, c.c. pone solo a carico di coloro che usano i locali fonte di pericolo”.

Nel caso in cui le opere di adeguamento riguardino una proprietà privata, la relativa spesa sarà ad esclusivo carico del singolo condomino per causa del quale sorge la necessità dei lavori.

Maggioranze necessarie all’approvazione delle opere

Le maggioranze necessarie al fine di approvare le opere presuppongono che, preliminarmente, sia identificato il tipo di lavoro oggetto dell’intervento: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria o innovazione.

Le innovazioni sono disciplinate dagli artt. 1120 e 1121 c.c. e devono essere deliberate con le maggioranze previste dal quinto comma dell’art. 1136 c.c.; la giurisprudenza ha chiarito che non ogni opera di modificazione delle parti comuni costituisce innovazione, ma solo quella che alteri la consistenza o la destinazione della cosa comune stessa. Posto quanto sopra, riteniamo che, salvo casi particolari, i lavori oggetto della presente analisi non rientrino in questa categoria, trattandosi, di norma, di interventi di adeguamento da cui non deriva una modificazione sostanziale delle parti comuni. Se, invece, la normativa richiedesse opere qualificabili come innovazioni, si dovranno rispettare le maggioranze all’uopo prescritte (vale a dire la maggioranza dei condomini ed almeno 2/3 del valore dell’edificio).

Quanto, invece, ai poteri dell’amministratore sul punto, richiamiamo la sentenza della Corte di Cassazione n. 1382/2007, la quale, in forza dell’art. 1135, ultimo comma, c.c., ha statuito la illegittimità del comportamento dell’amministratore che, senza autorizzazione dell’assemblea né preventiva né successiva, disponga l’abbattimento di una pensilina soprastante il cancello di ingresso, nonché faccia effettuare costruzioni negli spazi destinati al verde. Questo il ragionamento svolto dalla Suprema Corte: “Il totale abbattimento della pensilina sovrastante il cancello d’ingresso all’edificio condominiale, disposto dall’amministratore senza previa autorizzazione assembleare, è illegittimo in quanto non rientra tra le attribuzioni dell’amministratore quella di eliminare un bene comune condominiale, nemmeno nell’ipotesi, fatta presente nella specie, in cui l’eliminazione della pensilina renderebbe possibile l’avvicinamento all’edificio condominiale dei mezzi di soccorso o antincendio; ipotesi che potrebbe semmai consentire all’amministratore, in caso di urgenza, di procedere a lavori di manutenzione straordinaria ex art. 1135 c.c., salvo riferirne alla prossima assemblea; non mai però, gli consentirebbe di eliminare totalmente la struttura comune o di apportare modifiche strutturali incidenti sul decoro architettonico”.

Per quanto riguarda, poi, la differenza tra manutenzioni ordinarie e straordinarie, si possono identificare le prime quali opere connesse all’uso ed al godimento ordinario del bene, mentre le seconde possono essere qualificate dalla loro eccezionalità e dalla loro rilevanza economica. La giurisprudenza si è espressa in merito affermando che: “l’individuazione agli effetti dell’art. 1136 c.c., comma 4 della “notevole entità” delle riparazioni straordinarie deve ritenersi affidato, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, rispetto alla quale la proporzionalità tra la spesa ed il valore dell’edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, ovvero dall’ammontare complessivo dell’esborso occorrente per la realizzazione dell’opera, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e l’entità delle spese ricadenti sui singoli condomini[3].

Sulla base di tali considerazioni, possiamo concludere che, se i lavori rientrano nell’ambito delle opere di manutenzione ordinaria, saranno necessari – in sede di seconda convocazione –  tanti voti favorevoli che rappresentino almeno 1/3 dei condomini ed 1/3 dei millesimi; se, viceversa, rientrano nelle opere di manutenzione straordinaria, saranno necessari tanti voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi.

Lavori urgenti e situazioni di emergenza

Una considerazione a parte merita il caso in cui il condominio necessiti di opere urgenti. Sviluppando l’orientamento giurisprudenziale di cui sopra, in tali condizioni l’amministratore – ove vi sia disponibilità di cassa – è tenuto ad eseguire immediatamente quanto necessario per mettere in sicurezza il fabbricato; può procedere anche nel caso in cui si tratti di lavori di notevole entità configurabili quali straordinari, purché ne riferisca ai condomini in occasione della prima assemblea come stabilito dall’art. 1135, comma 2, c.c.: “L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.

Nel caso, poi, in cui manchi la disponibilità economica, l’amministratore convocherà quanto prima un’assemblea straordinaria, al fine di rendere edotti i condomini sulle problematiche emerse, richiedendo i fondi necessari alla messa in sicurezza.

È fondamentale che l’amministratore si attivi al fine di svolgere tali adempimenti in un tempo tanto più breve quanto più è grave la situazione del fabbricato. Se l’amministratore ha adempiuto ai suoi doveri, ma, ciò nonostante, l’assemblea non approvi le opere necessarie, si verificherà una traslazione di responsabilità dall’amministratore ai condomini.

Avv. Matteo Peroni

 


[1] Cassazione Civile, sentenza n. 7077 del 1995

[2] Cassazione Civile, sentenza n. 5179 del 1992

[3] Cassazione Civile, sentenza n. 26733/2008

 

Decreto ingiuntivo su preventivo

Estratto della sentenza n. 24299/2008 della Suprema Corte di Cassazione:

Il giudice di pace, infatti, ha infranto un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condominio, che consente all’amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato. La sentenza impugnata afferma l’erroneo principio secondo cui il bilancio preventivo sarebbe azionabile sino a che non sia scaduto l’esercizio cui esso si riferisce; tale principio, se applicato, renderebbe impossibile la riscossione degli oneri – e, quindi, inciderebbe sulla possibilità stessa di gestione del condominio – per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell’esercizio e l’approvazione del consuntivo, periodo che potrebbe ipotizzarsi anche lungo in relazione a molteplici possibili eventi, tra cui, non ultimo, la non approvazione del progetto da parte dell’assemblea.

Nel caso di specie, quindi, è destituita di fondamento la prima ragione della decisione della sentenza impugnata. Non può, poi, disconoscersi che rasenta la completa mancanza di motivazione – anch’essa denunciabile in sede di legittimità pure in relazione alle sentenze emesse secondo equità – l’assunto del giudice secondo cui sarebbe avvenuto quasi l’integrale pagamento delle somme richieste, laddove non risulta sia stata data alcuna considerazione della deduzione della parte appellata – riportata nella stessa narrativa della sentenza – secondo cui nella richiesta di ingiunzione si era già tenuto conto dei pagamenti addotti dalla controparte e ciò risultava dall’estratto conto allegato alla richiesta di ingiunzione.

Obbligo di pagare le spese condominiali collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile

Sentenza n. 23686/2009 della Corte di Cassazione Civile:

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente

Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere

Dott. TROMBETTA Francesca – rel. Consigliere

Dott. ATRIPALDI Umberto – Consigliere

Dott. PETITTI Stefano – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 20188/2004 proposto da:

G.I., elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati GAMBERINI Ursula, ORFEI DI NARDO FRANCESCA;

– ricorrente –

e contro

CONDOMINIO (OMISSIS) in persona dell’Amministratore pro tempore;

– intimato –

avverso la sentenza n. 166/2004 della GIUDICE DI PACE di VIAREGGIO, depositata il 30/03/2004;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 17/02/2009 dal Consigliere Dott. FRANCESCA TROMBETTA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato l’8.4.03 G.I. propose opposizione avvedo il decreto ingiuntivo n. 151/03 emesso dal G.d.P. di Viareggio, con il quale gli era stato intimato il pagamento di Euro 254,09, oltre le spese, quale rata di oneri condominiali scaduta il 1 giugno 2002, relativa al Condominio (OMISSIS).

Deduceva l’opponente la sua carenza di legittimazione passiva in quanto l’appartamento evi si riferiva la rata condominiale, era stato da lui venduto a terzi e di ciò era stato informato il Condominio; e, comunque, egli aveva pagato tutte le somme da lui dovute fino al momento della vendita dell’immobile.

Chiedeva, pertanto, la revoca del decreto ingiuntivo opposto.

Costituitosi, il Condominio contestava la domanda attrice eccependo di aver sollecitato ripetutamente il pagamento della rata; di non conoscere il nominativo del compratore e di aver, quindi legittimamente agito, nei confronti dell’opponente.

Chiedeva, pertanto, il rigetto dell’opposizione.

Acquisita documentazione, il G.d.P. con sentenza 30.3.2004 respingeva l’opposizione e condannando al G. al pagamento delle spese giudiziali.

Afferma il G.d.P.: che il G. ha venduto l’appartamento con atto (OMISSIS), trascritto al (OMISSIS), dopo l’emissione del decreto ingiuntivo, comunicando l’avvenuta vendita in data (OMISSIS), senza specificare nè gli estremi del rogito notarile, nè la sua trascrizione; che legittimamente l’amministratore ha chiesto e ottenuto il d.i. nei suoi confronti, essendo obbligato al pagamento il proprietario dell’immobile al momento in cui viene deliberata la spesa; nè essendo a carico dell’amministratore, l’onere di controllare preventivamente i registri immobiliari onde accertare la titolarità della proprietà.

Avverso tale sentenza ricorre in Cassazione il G..

Nessuna attività difensiva ha svolto la controparte.

Motivi della decisione

Deduce il G. a motivo d’impugnazione:

1) la violazione dell’art. 390 c.p.c., per motivazione mancante, apparente e contraddittoria per avere il G.d.P. erroneamente ritenuto legittimamente emesso nei confronti del G. il decreto ingiuntivo datato 18.02.03;

NONOSTANTE: A) a tale data l’ingiunto non fosse condominio per avere venduto l’immobile in data (OMISSIS) con atto trascritto il (OMISSIS);

B) la delibera assembleare di approvazione dei preventivi (di cui il d.i.) fosse del 28.5.2002;

C) il G., alla data del 27.5.02 non aveva alcun debito verso il Condominio;

D) il G. non poteva considerarsi “condominio apparente”, come risultava dalle lettere 24.5.02 e 25.7.02, mancando la buona fede;

E) non sussistesse alcun onere dell’ingiunto di chiamare in causa gli acquirenti per essere da loro manlevato.

Il ricorso è infondato.

Come questa Corte ha recentemente ribadito (v. sent. 23345/08) in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e poichè l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 cod. civ., è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto nè emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo.

Nella specie, poichè il G. ha venduto il (OMISSIS) (l’immobile e le spese richieste sono state deliberate il 28.5.2002, quando il ricorrente non era più proprietario dell’immobile, il decreto ingiuntivo non poteva più essere nè chiesto nè emesso nei suoi confronti.

Nè per le ragioni suddette, può in tema di condominio essere ammessa la figura del condomino “APPARENTE”.

In accoglimento del ricorso la sentenza impugnata va, pertanto, cassata con rinvio ad altro G.d.P. di Viareggio che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

LA Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, ad altro G.d.P. di Viareggio.

Così deciso in Roma, il 17 febbraio 2009.

Depositato in Cancelleria il 9 novembre 2009

Spese condominiali pagate prima della notifica del decreto ingiuntivo, ma dopo il suo deposito

Estratto della sentenza n. 17683/2012 della Corte di Cassazione Civile:

la dichiarazione della cessazione della materia del contendere, giustificata dall’intervenuto spontaneo adempimento della prestazione prima della notifica del decreto ingiuntivo, non escludeva la legittimità della richiesta del decreto ingiuntivo e la infondatezza, nel merito, dell’opposizione, rendendosi così necessario, ai fini della regolamentazione delle spese di lite, fare ricorso al criterio della soccombenza virtuale.

Il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, infatti, non è limitato alla verifica delle condizioni di ammissibilità e validità del decreto, ma si estende anche all’accertamento dei fatti costitutivi, modificativi ed estintivi del diritto in contestazione, con riferimento alla situazione esistente al momento della sentenza; ne consegue che la cessazione della materia del contendere verificatasi successivamente alla notifica del decreto – nella specie per avvenuto pagamento della somma portata al medesimo – travolge anche il medesimo decreto che deve essere revocato, senza che rilevi, in contrario, l’eventuale posteriorità dell’accertato fatto estintivo rispetto al momento di emissione dell’ingiunzione (Cass. n. 13085 del 2008; Cass. n. 21432 del 2011). Ed è appunto ciò che il giudice di primo grado, come si desume dalla sentenza impugnata, ha fatto nel presente giudizio, revocando il decreto opposto, dichiarando cessata la materia del contendere per effetto del pagamento avvenuto dopo l’emissione del decreto ingiuntivo, ma prima della sua notificazione, e facendo poi ricorso al criterio della soccombenza virtuale. Invero, il giudice del merito, nel caso in cui dichiari cessata la materia del contendere, deve delibare il fondamento della domanda per decidere sulle spese secondo il principio della soccombenza virtuale (Cass. n. 1412 del 2011).

Circa la correttezza dell’applicazione di tale principio, deve ricordarsi che il giudice può, in qualsiasi stato e grado del processo, dare atto d’ufficio della cessazione della materia del contendere intervenuta nel corso del giudizio qualora ne riscontri i presupposti, e cioè se risulti ritualmente acquisita o concordemente ammessa una situazione dalla quale emerga che è venuta meno ogni ragione di contrasto tra le parti, a ciò non ostando la perdurante esistenza di una situazione di conflittualità in ordine alle spese, dovendosi provvedere sulle stesse secondo il principio della soccombenza virtuale (Cass. n. 1412 del 2011).

Riparazione del cortile che funge da copertura dei box o di locali di proprietà esclusiva

La problematica riguarda le opere di riparazione relative a giardini/cortili posti a copertura del corsello di box o di locali privati. Gli oneri conseguenti a questo tipo di opere sono state oggetto di analisi da parte della giurisprudenza la quale si è orientata nell’applicare l’art. 1125 c.c.[1]. Tale criterio costituisce un’applicazione particolare del principio dettato dall’art. 1123, 2° comma, c.c. e compie un’equiparazione tra opposte funzioni svolte dalla soletta:

–          calpestio, abbellimento, godibilità a favore dei proprietari del piano superiore;

–          copertura, a favore di quelli del piano inferiore.

Sul punto riportiamo un estratto della sentenza della Corte di Cassazione n. 2243/2012: “Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2^, 14 settembre 2005, n. 18194; Sez. 2^, 5 maggio 2010, n. 10858), in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.

Le pronunce della Suprema Corte spiegano i motivi che portano a non applicare l’art. 1126 c.c.[2] in tali situazioni[3]:

–            nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1126 c.c. l’accollo al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l’uso esclusivo trova una spiegazione nell’uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso.

–            Ove il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per due terzi le spese relative ai condomini dei locali sottostanti.

A fronte di tali argomentazioni viene confermata l’applicazione dell’art. 1125 c.c. avendo riguardo soprattutto al principio secondo cui le cose che servono i condomini in misura diversa devono essere ripartite in proporzione all’uso[4].

Nel caso concreto di riparazione del cortile è importante valutare il tipo di intervento che si sta realizzando: se l’opera riguarda esclusivamente la manutenzione o la riparazione della pavimentazione del cortile la spesa dovrà essere posta a carico del relativo proprietario (collettività o singolo nel caso di giardino privato); se invece l’opera riguarda anche il solaio sottostante e la relativa impermeabilizzazione la spesa dovrà essere suddivisa secondo i criteri dell’art. 1125 c.c..

Se la riparazione è stata determinata da un danno/responsabilità attribuibile ad uno dei condomini le relative spese dovranno essere addebitate esclusivamente a tale condomino; sul punto la Corte di Cassazione[5] ha affermato che “La ripartizione delle spese per la manutenzione, e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai secondo i criteri dell’art. 1125 c.c., riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini; quando si tratta, invece, di danneggiamenti riferibili a taluno di essi trova applicazione il principio generale secondo cui la riparazione dei danni sta a carico di colui che li ha cagionati”. Tale eventualità potrebbe verificarsi, ad esempio, nel caso in cui il proprietario di un giardino posto a copertura di box condominiali rompa – in occasione della posa di una tubazione privata – la guaina impermeabilizzante, provocando un’infiltrazione nei locali sottostanti.

Avv. Matteo Peroni


[1] Art. 1125 c.c.: “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.

[2] Art. 1126 c.c.: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno

[3] Cassazione Civile, sentenza n. 18194/2005

[4] Art. 1123 c.c. secondo comma

[5] Cassazione Civile, sentenza n. 3568/1999

 

Criteri per l’individuazione della rilevante entità delle opere

Estratto della sentenza n. 26733/2008 della Corte di Cassazione Civile:

La Corte territoriale, premesso che la delibera impugnata era stata approvata con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c., comma 3, (ovvero con un numero di voti che rappresentava oltre un terzo dei partecipanti al condominio ed oltre un terzo del valore dei due edifici che costituiscono il condominio), ha escluso che i lavori di ripristino della condotta principale per lo scarico delle acque chiare integrassero le riparazioni straordinarie di notevole entità previste dall’art. 1136 c.c., comma 4 con la conseguente applicazione, per la validità delle delibere, delle maggioranze di cui al cit. art., comma 2; in proposito il giudice di appello ha affermato che il consulente tecnico d’ufficio con dettagliata motivazione aveva determinato in circa L. 40 milioni l’importo delle suddette riparazioni, somma considerata al limite dell’irrilevanza se comparata al valore complessivo dei due fabbricati condominiali, stimati dallo stesso consulente tecnico d’ufficio in oltre L. 14 miliardi, ed ha parimenti ritenuto “non notevole” l’importo delle spese, pari a poco più di L. 7 milioni, a carico “pro quota” dei condomini Z.E. e Z.M.F., proprietari di cinque unità immobiliari per un totale di oltre 226 millesimi.

Orbene il convincimento espresso è sorretto da motivazione congrua e priva di vizi logici, avendo la Corte territoriale fatto puntuale riferimento agli elementi di carattere tecnico sui quali ha fondato la sua valutazione; in proposito occorre rilevare che l’individuazione agli effetti dell’art. 1136 c.c., comma 4 della “notevole entità” delle riparazioni straordinarie deve ritenersi affidato, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, rispetto alla quale la proporzionalità tra la spesa ed il valore dell’edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, ovvero dall’ammontare complessivo dell’esborso occorrente per la realizzazione dell’opera, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e l’entità delle spese ricadenti sui singoli condomini (Cass. 29.1.1999 n. 810), come appunto è avvenuto nella fattispecie.

Non è sempre possibile il distacco del condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato

Riportiamo un estratto della sentenza n. 13718/2012 pronunciata dalla Suprema Corte di Cassazione ove si conferma il principio consolidato secondo cui il distacco del condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato è possibile quando non determina né uno squilibrio termico né un aggravio di spese per gli altri.

Nel caso specifico il distacco è stato ritenuto illegittimo in quanto all’esito delle espletate Ctu era emerso che tale modifica avrebbe comportato per gli altri condomini un incremento del costo di conduzione per millesimo del 42%.

Estratto della sentenza:

La Corte d’Appello infatti ha compiutamente affermato in diritto il principio secondo il quale perché il condominio possa staccarsi dall’impianto centralizzato senza l’unanimità di consenso degli altri condomini è necessaria la duplice condizione che dal distacco non derivino né uno squilibrio termico pregiudizievole all’impianto né un aggravio di spese per coloro che continuino ad usufruire dell’impianto (Cass. 30.6.2006, n. 15079; Cass. 25.3.2004, n. 5974; Cass. 20.02.1998, n. 1775).

Ha quindi accertato in fatto che nel caso di specie il distacco dell’unità immobiliare in questione, comportava per i restanti condomini un notevole incremento di spese, cosicchè il condominio non aveva diritto a distaccarsi dall’impianto, senza il consenso dell’unanimità degli altri condomini, con conseguente nullità delle delibere condominiali che avevano diversamente stabilito.

Riparazione delle fioriere e ripartizione delle spese

La Cassazione Civile, con la sentenza n. 6624/2012, conferma che solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi devono essere considerati beni comuni. Il caso concreto riguarda delle fioriere caratterizzate da una funzione prevalente di protezione della terrazza, prive di pregio artistico e non facenti parte del decoro architettonico dell’edificio. Per tali motivi le relative spese di manutenzione devono essere addebitate ai proprietari delle terrazze.

Estratto della sentenza:

Secondo la giurisprudenza della S.C. nel condominio degli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cass. n. 14576 del 30/07/2004; Cass. n. 587 del 12.1.11; Cass. n. 15913 del 17/07/2007).

Ora sulla base della CTU espletata e tenuto conto della conformazioni di tali manufatti (comuni vasconi trapezoidali di calcestruzzo posati sul cordolo e non sporgenti) deve escludersi o almeno deve dubitarsi, che gli stessi abbiano un qualche pregio artistico e facciano parte del decoro architettonico dell’edificio ovvero costituiscano parte integrante della struttura dello stabile; avuto riguardo inoltre alla loro prevalente funzione di protezione della terrazza, di cui fungono da parapetto non essendo al riguardo sufficiente ai fini protettivi il solo corrimano, così come in concreto realizzato.

Ciò posto non può condividersi il ragionamento della corte capitolina secondo cui le c.d. fioriere farebbero parte “di un progetto complessivo dello stabile quale parte integrante del profilo architettonico” per cui esse devono ritenersi appartenere al condominio e non ai soli condomini proprietari del lastrico solare a cui accedono, come invece sembrerebbe più corretto e logico.

Scale condominiali e negozi con accesso strada

Estratto della sentenza n. 11831/2011 della Corte di Cassazione Civile:

“questa Corte ha infatti già affermato (Sez. 2^, 10 luglio 2007, n. 15444) che le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto o al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell’art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poichè anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio”.

Tale principio non determina l’imputabilità a carico dei negozi posti a piano terra di spese quali la pulizia o l’illuminazione delle scale quanto piuttosto la partecipazione dei medesimi a manutenzioni straordinarie o ad atti dispositivi quali ad esempio la concessione di una servitù.