Distacco del condomino dal riscaldamento centralizzato

Estratto della sentenza n. 5331/2012 della Corte di Cassazione civile:

“Il condomino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini; ne consegue che la delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune”.

Spese urgenti eseguite da un condomino

Estratto della sentenza n. 4330/2012 della Cassazione civile:

Tuttavia non è in contestazione la necessità dei suddetti lavori, ma la loro urgenza che, per giustificarne l’esecuzione a prescindere e dalle autorizzazioni dell’amministratore o dell’assemblea condominiale, doveva essere tale da non consentire neppure quella minima dilazione necessaria per consentire al condominio di deliberarli o per ottenere l’autorizzazione dell’amministratore.

Infatti, nella fattispecie, non opera la disposizione dettata in tema di comunione in generale dell’art. 1110 cod. civ., secondo cui il rimborso delle spese per la conservazione è subordinato solamente alla trascuratezza degli altri comproprietari perchè, mentre nella comunione i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicchè la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.

Premesso dunque che il connotato dell’urgenza deve essere valutato alla luce di tali rigorosissimi criteri, la giurisprudenza di questa Corte afferma che:

– ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c., va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo (Cass. 26 marzo 2001, n. 4364);

– è urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass. 12 settembre 1980, n. 5256);

– per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (Cass. 4 agosto 1997, n. 7181 richiamata da Cass. 23/6/2001 n. 4364).

L’accertamento dell’urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete al giudice di merito, le cui valutazioni al riguardo non sono censurabili con il ricorso per cassazione, se adeguatamente motivati.

Approfondimento sull’articolo 1126 c.c. (ripartizione sui piani inferiori coperti solo parzialmente)

Come noto l’articolo 1126 c.c. suddivide le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico per un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e per due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve. Una delle varie problematiche che si presentano in occasione della ripartizione di tali spese riguarda la necessità o meno di calcolare l’effettiva incidenza della quota di 2/3 sulle porzioni di  piano sottostanti.

Secondo un primo orientamento è sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche solo una parte di un’unità immobiliare affinché tale proprietà concorra con l’intera quota millesimale alla ripartizione delle spese; così si sono espresse alcune sentenze di merito (Tribunale di Bologna, sentenza n. 3343/2001[1] – Tribunale di Pescara del 05.10.2006) e parte della dottrina[2].

Diverso pensiero ritiene che il criterio più idoneo per suddividere questo tipo di oneri sia quello di rapportarli all’utilità che ogni proprietario trae dalla funzione di copertura: le unità coperte solo in parte non potranno partecipare alle spese con tutti i loro millesimi. In dottrina si è suggerito di ridurre – in modo inversamente proporzionale alla  quantità di superficie sottesa la proiezione verticale del lastrico solare – i millesimi delle proprietà solo parzialmente coperte.

Sul punto citiamo la sentenza della Corte di Cassazione n. 12329 del 2001: “L’articolo 1126 del Cc pone un criterio generale di ripartizione della spesa, tra i condomini che fruiscono dell’uso esclusivo del lastrico e gli altri condomini che non ne fruiscono ma si giovano della funzione di copertura per le loro porzioni individuali, in ragione di tale sola distinzione e senza prendere in considerazione anche il vantaggio che sia gli uni sia gli altri traggono dalla funzione di copertura delle parti comuni, vantaggio implicitamente ricompreso nelle determinate proporzioni”. In conformità a tale criterio si è espressa diversa autorevole dottrina[3], la sentenza della Corte di Cassazione n. 3803 del 1999[4] (anche se nel risolvere una problematica differente) e la sentenza del Tribunale di Milano del 07.11.1994[5].

In conclusione, nonostante tali divergenti opinioni, ritengo il secondo orientamento più rispettoso dei principi vigenti in materia condominiale e di quanto sancito dall’art. 1123, 2° comma c.c.[6] secondo cui le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può fare della cosa e dall’art. 1123, 3° comma, c.c.[7] che pone le spese a carico del gruppo di condomini che traggono utilità della cosa.

Dal punto di vista pratico la ripartizione della spesa dei 2/3 – come individuati dall’art. 1126 c.c. – dovrà essere effettuata utilizzando i millesimi di proprietà dei vari appartamenti, previa riduzione dei millesimi di quelli coperti solo parzialmente in modo inversamente proporzionale alla quantità di superficie sottesa la proiezione verticale del lastrico solare.

Avv. Matteo Peroni



[1]E’ sufficiente quindi che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare, perché la proprietà di detta unità concorra alla ripartizione delle spese pari ai due terzi dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante un terzo. Quando l’ art. 1126 c.c. fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla “porzione” della proprietà, per ragguagliarvi la ripartizione dei restanti due terzi delle spese, ma alla porzione come unità: l’unica esclusione da detta ripartizione attiene a quelle unità che in alcun modo siano “coperte” dal lastrico. Del resto, come opportunamente ricorda la difesa di parte convenuta in sede di memoria di replica, l’art. 68 delle disposizioni di attuazione del c.d. fa riferimento alla “porzione di piano”, oltre che al “piano”, perché i relativi valori siano espressi in millesimi sul presupposto che un “piano” possa appartenere a diverse proprietà, costituenti ciascuna una “unità immobiliare”. L’ art. 1126 c.c. usa la stessa locuzione senza specificare che la ripartizione delle spese ivi considerate debba essere ragguagliata alla porzione di una unità, facendosi così luogo ad una ulteriore tabella millesimale”.

[2] “Il Lastrico solare esclusivo: problematiche di ripartizione delle spese”, di Salciarini Luigi in Immobili & Diritto, edizione Luglio 2009, n. 7/8 pag. 7

[3] “Lastrici solari e balconi: ripartizione spese manutentive”, di Gian Vincenzo Tortorici in Consulente Immobiliare, 686/2002, pagg. 2116/2119 – Francesco Tamborrino in “Come si amministra un condominio”, 2011, Il Sole 24 Ore Spa – Terzago in “Il condominio”, Giuffrè, 2000

[4]In un complesso condominiale il naturale scolo delle acque meteoriche su parti comuni dell’edificio costituisce un modo di utilizzazione di queste ultime, e di esercizio del diritto di comproprietà (vedi, al riguardo, la sentenza di questa corte 11 ottobre 11986, n. 5949); conseguentemente, quando il lastrico di copertura di una parte individuata dell’edificio condominiale ha la funzione non solo di coprire e preservare tale parte dagli insulti atmosferici, ma anche di raccogliere le acque meteoriche provenienti da altre parti dell’edificio condominiale, deve ritenersi che esso è destinato a servire, in una qualche misura, anche queste ultime; e le spese per la sua manutenzione devono essere ripartite anche tra i relativi proprietari, ossia tra tutti i condomini che ne traggono utilità (in accordo con quanto stabilito dal secondo e terzo comma dell’art. 1123 c.c.), ovviamente considerando nella ripartizione proporzionale di tali spese, il diverso uso e la diversa utilità che ciascun condomino, o ciascun complesso condominiale, può trarne.”

[5]Deve porsi a carico dei soggetti interessati alla funzione di copertura della terrazza a livello la quota (dell’importo pari ai due terzi dell’intera spesa) proporzionale alla parte di edificio condominiale in cui sono contenute le proprietà comuni e quelle esclusive, calcolando opportunamente la misura dell’incidenza di tali parti” in La Tribuna, Archivio delle locazioni e del condominio, 2000, 3, pg. 490

[6] Art. 1123, 2° comma, c.c.: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne

[7] Art. 1123, 3° comma, c.c.: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità

Fondo cassa condominiale

Come noto l’art. 1135 c.c. 4° comma prevede la possibilità di costituire un fondo speciale per far fronte alle opere di manutenzione straordinaria del condominio, ma nulla dice circa i fondi cassa costituiti per far fronte alle spese di ordinaria amministrazione. Sul punto la Cassazione[1] si è espressa dichiarando illegittima la costituzione di un fondo cassa pluriennale che vincoli i condomini ad una serie di versamenti da effettuarsi con cadenza annuale e per un numero di gestioni predeterminato; tale delibera costituirebbe un illegittimo superamento della dimensione annuale del bilancio condominiale.

Diversa fattispecie si verifica quando l’assemblea decide di istituire fondi-cassa per far fronte alle spese di ordinaria manutenzione ed aventi dimensione annuale: il fondo di riserva può essere mantenuto in vita per più gestioni, ma ogni anno l’assemblea dovrà votare per decidere se conservarlo o meno. Tale condotta non è vietata da alcuna legge ed incontra i favori della giurisprudenza[2].

La Corte d’appello di Brescia si è recentemente pronunciata sul punto affermando[3] che: “La dimensione annuale della gestione condominiale è principio correttamente invocato. Tuttavia, nella fattispecie, non si rinviene alcuna violazione al principio. L’aver previsto un fondo di riserva da destinare alle spese di ordinaria manutenzione e conservazione delle parti comuni del condominio rientra nel potere discrezionale dell’assemblea che così facendo può tutelarsi dal rischio di morosità di alcuni condomini o fare fronte a delle spese impreviste con carattere di urgenza. Nella fattispecie è irrilevante che alla data della deliberazione del fondo di riserva di € 1.500,00, il fondo stesso ammontasse a complessivi € 11.878,5 poiché dal rendiconto di quello stesso anno emerge che i costi complessivi sostenuti dal condominio erano stati di € 45.000,00 circa, mentre quelli preventivati per l’anno successivo sarebbero stati di € 46.000,00, così che si ritiene sussistere un corretto rapporto tra spese e fondo cassa per imprevisti riferiti alle singole annualità”.

I giudici di secondo grado riconoscono pertanto come legittimo, da parte dell’assemblea, l’accantonamento di un fondo-cassa anche in assenza di lavori straordinari purchè l’impegno a carico dei condomini sia approvato anno per anno e l’entità del fondo stesso sia proporzionata al bilancio.

Avv. Matteo Peroni



[1] Cassazione Civile, sentenza 7706 del 1996

[2] Cassazione Civile, sentenza 8167 del 1997

[3] Corte d’Appello di Brescia, sentenza 130 del 2012

Ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente

Estratto della sentenza n. 24654/2005 della Corte di Cassazione Civile:

Il quesito di diritto posto con il motivo concerne l’individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali nell’ipotesi di trasferimento di proprietà di immobile sito in edificio condominiale e, quindi, del soggetto sul quale, nei rapporti interni tra venditore e compratore, ricade tale onere. Occorre premettere che l’alienante e l’acquirente possono liberamente pattuire, nel contratto di compravendita di un piano o di una porzione di piano di un edificio in condominio, su quale delle due parti sia destinato a ricadere l’onere per spese condominiali deliberate ed ancora da eseguire. Ad avviso del collegio, la soluzione al quesito dipende dalla diversa origine della spesa alla quale il condomino deve contribuire. Può trattarsi: a) di spesa necessaria alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune; b) di spesa attinente a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio.

Nel primo caso la nascita dell’obbligazione coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune.

Diverso è il secondo caso. Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, le quali debbono essere preventivamente determinate dall’assemblea nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. In tal caso l’obbligo di contribuire alle spese discende direttamente dalla delibera dell’assemblea.

Spese di riscaldamento di locali comuni

Estratto della sentenza n. 2946/2005 della Corte di Cassazione Civile:

Le spese di riscaldamento delle parti comuni sono spese generali perché riguardano il godimento della cosa comune. Di conseguenza, il criterio di riparto applicabile è quello stabilito dall’art. 1123 c.c. 1° comma in base al valore della proprietà di ciascun condomino e non quello dell’uso differenziato stabilito dal secondo comma, il quale non opera per le spese generali.

Applicabilità dell’art. 1186 c.c. al decreto ingiuntivo

Estratto sentenza n. 24330/2011 della Corte di Cassazione Civile:

Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che: a) il mero inadempimento di un’obbligazione non può, di per se, dimostrare lo stato di insolvenza; b) il ritardo nel pagamento di alcune cambiali non è sufficiente a giustificare la decadenza del debitore dal beneficio del termine prevista dall’art. 1186 cod. civ.; c) il mero inadempimento di un’obbligazione non dimostra una situazione di dissesto economico tale di impedire al debitore di far fronte ai propri impegni. Così, in particolare, avuto riguardo alle ipotesi di pagamenti rateali, il mancato pagamento di alcune rate scadute non è dimostrativo di uno stato di insolvenza rilevante ai sensi dell’art. 1186 cod. civ.

E, al contrario, dimostrano uno stato di insolvenza: a) l’emissione di svariati decreti ingiuntivi a carico del debitore per importo rilevanti; b) la domanda da parte del debitore ad essere ammesso alla procedura di amministrazione controllata.

Balconi aggettanti e suddivisione delle spese

Estratto della sentenza della Corte d’Appello di Roma del 14.09.2011:

I balconi aggettanti, che sporgono dalla facciata dell’edificio condominiale, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio, come viceversa accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c.. I balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Tuttavia, gli elementi decorativi dei balconi, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3 c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.