Ripartizione delle spese per adeguamento degli impianti alla normativa antincendio

Il condominio è soggetto ad un’ampia normativa in materia di prevenzione incendi; tale normativa riguarda – a mero titolo esemplificativo – l’edificio, le autorimesse, la centrale termica, gli ascensori (…). Questa non è la sede per entrare nel merito delle leggi in materia, che l’amministratore dovrà analizzare unitamente ad un tecnico abilitato e qualificato. A tal proposito, si segnala che dal sito dei VV.FF. è possibile accedere alla vigente normativa ed in particolare verificare che il professionista a cui ci si rivolge sia iscritto negli elenchi dei professionisti abilitati (http://www.vigilfuoco.it/aspx/ricProfessionisti.aspx).

Analizziamo, invece, le questioni relative a chi sia legittimato a deliberare le opere imposte dalla normativa e con quale maggioranza.

Condomini legittimati a deliberare (e conseguenti oneri di spesa)

Innanzitutto, bisogna stabilire quali siano i condomini legittimati a deliberare i lavori; ovviamente, tali proprietari saranno i medesimi chiamati a pagare le opere realizzate nella misura (millesimale) adottata in sede di votazione.

In via generale, le spese relative alle parti comuni dell’edificio devono seguire la ripartizione stabilita ex art. 1123 c.c.: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Come chiarito dalla Corte di Cassazione, tale articolo si fonda su due principi: da una parte – per quanto riguarda le cose comuni destinate a servire indistintamente tutti i condomini – il valore della quota stabilito dal primo comma, e dall’altra – per quanto riguarda le cose comuni destinate a servire i condomini in misura diversa – il parametro proporzionale dell’uso che ciascuno può farne. Sulla base del secondo principio, l’obbligo di contribuire alle spese si fonda sull’utilità che ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune, con la conseguenza che, ove la cosa comune oggetto dell’intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative[1]. Tale mancato uso è, quindi, determinato da ragioni strutturali dell’immobile e non dal fatto che un condomino non utilizzi volontariamente un determinato servizio, pur potendo farlo.

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Il terzo comma dell’art. 1123 cit. costituisce applicazione esemplificativa del secondo principio e conferma la proporzionalità tra spese ed uso; quest’ultimo deve essere inteso nel senso che, quando manchi l’uso, per ragioni non dipendenti dalla mera volontà e dalla scelta del condomino, va escluso anche l’onere, per il medesimo, di contribuire alle spese di gestione del servizio[2].

Applicando tali concetti alle opere oggetto della presente trattazione, sarà necessario analizzare il tipo di lavori da eseguire ed applicare ai medesimi quanto sopra esposto. I lavori da eseguire possono essere così esemplificati:

–           l’installazione di idranti e degli estintori all’interno dell’edificio verrà approvato/ripartito secondo i millesimi di proprietà;

–           l’adeguamento della centrale termica secondo i millesimi del riscaldamento;

–           l’adeguamento dei box secondo i millesimi delle autorimesse.

Sul punto, richiamiamo quanto affermato dalla sentenza n. 7077/1995 della Suprema Corte di Cassazione: “(…) il fatto che le porte tagliafuoco e l’impianto di ventilazione dei box siano stati installati nella parte del piano seminterrato sulla quale si aprono le autorimesse di proprietà esclusiva di alcuni condomini, parte ritenuta comune dal regolamento condominiale, se consente di affermare che le spese relative alle opere poste in essere sono attinenti a cosa comune, non comporta che esse debbano essere sopportate pro quota da tutti i condomini, e quindi anche dalla Sciamanna, dal momento che l’uso della parte di seminterrato in oggetto non è destinato a tutti, ma solo ai proprietari delle autorimesse e che la Sciamanna non è fra questi, non essendo proprietaria di alcuna della sunnominate autorimesse, ma solo di negozi il cui accesso è assolutamente indipendente dal locale garage.

Correttamente, pertanto, la Corte di merito ha ritenuto la Sciamanna estranea agli oneri conseguenti all’applicazione della normativa antincendio di cui al D.M. 16 febbraio 1982 ed alla legge n. 818 del 1984 che impone ai titolari di autorimesse private con più di nove autoveicoli, e quindi, nella specie al condominio quale proprietario di un’area comune sulla quale circola un tale numero di autovetture, di porre in essere misure antincendio che servono specificamente a prevenire gli incendi nei locali summenzionati, condizionandone l’uso al rilascio del certificato di prevenzione incendi.

Il fatto poi che le opere poste in essere nei locali garage, oltre ad esplicare una funzione di prevenzione e di sicurezza a favore dei condomini che utilizzano i garage, in quanto costituiscono un ostacolo alla diffusione degli incendi, indirettamente servano anche agli altri condomini, non influisce sul criterio di ripartizione delle spese che l’art. 1223, comma 2, c.c. pone solo a carico di coloro che usano i locali fonte di pericolo”.

Nel caso in cui le opere di adeguamento riguardino una proprietà privata, la relativa spesa sarà ad esclusivo carico del singolo condomino per causa del quale sorge la necessità dei lavori.

Maggioranze necessarie all’approvazione delle opere

Le maggioranze necessarie al fine di approvare le opere presuppongono che, preliminarmente, sia identificato il tipo di lavoro oggetto dell’intervento: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria o innovazione.

Le innovazioni sono disciplinate dagli artt. 1120 e 1121 c.c. e devono essere deliberate con le maggioranze previste dal quinto comma dell’art. 1136 c.c.; la giurisprudenza ha chiarito che non ogni opera di modificazione delle parti comuni costituisce innovazione, ma solo quella che alteri la consistenza o la destinazione della cosa comune stessa. Posto quanto sopra, riteniamo che, salvo casi particolari, i lavori oggetto della presente analisi non rientrino in questa categoria, trattandosi, di norma, di interventi di adeguamento da cui non deriva una modificazione sostanziale delle parti comuni. Se, invece, la normativa richiedesse opere qualificabili come innovazioni, si dovranno rispettare le maggioranze all’uopo prescritte (vale a dire la maggioranza dei condomini ed almeno 2/3 del valore dell’edificio).

Quanto, invece, ai poteri dell’amministratore sul punto, richiamiamo la sentenza della Corte di Cassazione n. 1382/2007, la quale, in forza dell’art. 1135, ultimo comma, c.c., ha statuito la illegittimità del comportamento dell’amministratore che, senza autorizzazione dell’assemblea né preventiva né successiva, disponga l’abbattimento di una pensilina soprastante il cancello di ingresso, nonché faccia effettuare costruzioni negli spazi destinati al verde. Questo il ragionamento svolto dalla Suprema Corte: “Il totale abbattimento della pensilina sovrastante il cancello d’ingresso all’edificio condominiale, disposto dall’amministratore senza previa autorizzazione assembleare, è illegittimo in quanto non rientra tra le attribuzioni dell’amministratore quella di eliminare un bene comune condominiale, nemmeno nell’ipotesi, fatta presente nella specie, in cui l’eliminazione della pensilina renderebbe possibile l’avvicinamento all’edificio condominiale dei mezzi di soccorso o antincendio; ipotesi che potrebbe semmai consentire all’amministratore, in caso di urgenza, di procedere a lavori di manutenzione straordinaria ex art. 1135 c.c., salvo riferirne alla prossima assemblea; non mai però, gli consentirebbe di eliminare totalmente la struttura comune o di apportare modifiche strutturali incidenti sul decoro architettonico”.

Per quanto riguarda, poi, la differenza tra manutenzioni ordinarie e straordinarie, si possono identificare le prime quali opere connesse all’uso ed al godimento ordinario del bene, mentre le seconde possono essere qualificate dalla loro eccezionalità e dalla loro rilevanza economica. La giurisprudenza si è espressa in merito affermando che: “l’individuazione agli effetti dell’art. 1136 c.c., comma 4 della “notevole entità” delle riparazioni straordinarie deve ritenersi affidato, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, rispetto alla quale la proporzionalità tra la spesa ed il valore dell’edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, ovvero dall’ammontare complessivo dell’esborso occorrente per la realizzazione dell’opera, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e l’entità delle spese ricadenti sui singoli condomini[3].

Sulla base di tali considerazioni, possiamo concludere che, se i lavori rientrano nell’ambito delle opere di manutenzione ordinaria, saranno necessari – in sede di seconda convocazione –  tanti voti favorevoli che rappresentino almeno 1/3 dei condomini ed 1/3 dei millesimi; se, viceversa, rientrano nelle opere di manutenzione straordinaria, saranno necessari tanti voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi.

Lavori urgenti e situazioni di emergenza

Una considerazione a parte merita il caso in cui il condominio necessiti di opere urgenti. Sviluppando l’orientamento giurisprudenziale di cui sopra, in tali condizioni l’amministratore – ove vi sia disponibilità di cassa – è tenuto ad eseguire immediatamente quanto necessario per mettere in sicurezza il fabbricato; può procedere anche nel caso in cui si tratti di lavori di notevole entità configurabili quali straordinari, purché ne riferisca ai condomini in occasione della prima assemblea come stabilito dall’art. 1135, comma 2, c.c.: “L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.

Nel caso, poi, in cui manchi la disponibilità economica, l’amministratore convocherà quanto prima un’assemblea straordinaria, al fine di rendere edotti i condomini sulle problematiche emerse, richiedendo i fondi necessari alla messa in sicurezza.

È fondamentale che l’amministratore si attivi al fine di svolgere tali adempimenti in un tempo tanto più breve quanto più è grave la situazione del fabbricato. Se l’amministratore ha adempiuto ai suoi doveri, ma, ciò nonostante, l’assemblea non approvi le opere necessarie, si verificherà una traslazione di responsabilità dall’amministratore ai condomini.

Avv. Matteo Peroni

 


[1] Cassazione Civile, sentenza n. 7077 del 1995

[2] Cassazione Civile, sentenza n. 5179 del 1992

[3] Cassazione Civile, sentenza n. 26733/2008