Termoregolazione e contabilizzazione

L’obbligo di adottare sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore è finalizzato a ripartire gli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato ed a stimolare un maggior risparmio energetico. Molti condomini pongono resistenza ad approvare gli investimenti necessari e le effettive difficoltà economiche che colpiscono molte famiglie rendono ancora più arduo per l’amministratore ottenere tutte le delibere necessarie.

La presente trattazione (realizzata in occasione del Convegno Anaci Brescia del 10.12.2014) cerca di fornire all’amministratore un supporto tecnico che lo accompagni lungo il complesso percorso che caratterizza l’adeguamento dell’impianto di riscaldamento alle prescrizioni normative.

Avv. Matteo Peroni

Distacco dal riscaldamento centralizzato

La sentenza della Corte di Cassazione n. 9526 depositata il 30.04.2014 (Seconda Sezione, Presidente dott. Massimo Oddo, relatore dott. Antonio Scalisi) affronta il tema del distacco dal riscaldamento centralizzato condominiale ribadendo i principi già consolidati in giurisprudenza ed elevati al rango di norma dall’art. 1118, comma 4, c.c.: “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

La pronuncia della Cassazione ricorda che il distaccante rimane comproprietario dell’impianto comune ed è tenuto a corrispondere tutti gli oneri relativi alla manutenzione ed all’adeguamento del bene medesimo (resta salva la possibilità di esonero a seguito di delibera presa dall’unanimità dei condomini). Oltre a ciò è molto importante quanto affermato dalla sentenza con riferimento alla circostanza secondo cui non si deve provocare un aggravio di spesa a carico degli altri condomini; in particolare si afferma che i soggetti che si distaccano rimangono obbligati alla corresponsione delle spese di esercizio (carburante, corrente elettrica …) se e nella misura in cui dal loro distacco non consegua una diminuzione di tali oneri a carico degli altri condomini: se le spese rimangono uguali non è corretto che i rimanenti fruitori del servizio si facciano carico anche delle spese di chi non né fruisce (né paga) più.

Cassazione 9526 2014

 

Dal riscaldamento centralizzato al riscaldamento autonomo

La soppressione del riscaldamento centralizzato è un argomento dibattuto ed oggetto di varie modifiche legislative. La sentenza della Suprema Corte di Cassazione n. 8336 del 09 aprile 2014 affronta un caso di trasformazione affermando due principi di diritto:

a)        nel caso in cui la votazione coinvolga solo alcuni condomini – il cosiddetto “condominio parziale” – non è necessario convocare tutti i proprietari, ma è corretto che partecipino solo alcuni di loro. Nella fattispecie presa in esame dai giudici si evidenzia che gli unici legittimati alla votazione (e quindi gli unici a dover essere convocati) sono i condomini fruitori dell’impianto di riscaldamento.

b)        Nel caso di sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato con impianti autonomi non occorre, ai fini della validità della delibera, che la medesima sia corredata del progetto e della relazione tecnica di conformità, poiché la legge distingue la fase deliberativa da quella attuativa, attribuendo alla prima la mera valutazione di convenienza economica della trasformazione ed alla seconda gli aspetti progettuali, ai fini della rispondenza del nuovo impianto alle prescrizioni di legge.

In conclusione la Suprema Corte conferma la delibera con cui, a maggioranza, veniva disposta la trasformazione dell’impianto di riscaldamento da centralizzato ad autonomo. Resta ovviamente fermo il rispetto dei requisiti di cui all’art. 26 della L. 10/1991 e delle norme regionali.

Sentenza 8336 2014

Non è sempre possibile il distacco del condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato

Riportiamo un estratto della sentenza n. 13718/2012 pronunciata dalla Suprema Corte di Cassazione ove si conferma il principio consolidato secondo cui il distacco del condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato è possibile quando non determina né uno squilibrio termico né un aggravio di spese per gli altri.

Nel caso specifico il distacco è stato ritenuto illegittimo in quanto all’esito delle espletate Ctu era emerso che tale modifica avrebbe comportato per gli altri condomini un incremento del costo di conduzione per millesimo del 42%.

Estratto della sentenza:

La Corte d’Appello infatti ha compiutamente affermato in diritto il principio secondo il quale perché il condominio possa staccarsi dall’impianto centralizzato senza l’unanimità di consenso degli altri condomini è necessaria la duplice condizione che dal distacco non derivino né uno squilibrio termico pregiudizievole all’impianto né un aggravio di spese per coloro che continuino ad usufruire dell’impianto (Cass. 30.6.2006, n. 15079; Cass. 25.3.2004, n. 5974; Cass. 20.02.1998, n. 1775).

Ha quindi accertato in fatto che nel caso di specie il distacco dell’unità immobiliare in questione, comportava per i restanti condomini un notevole incremento di spese, cosicchè il condominio non aveva diritto a distaccarsi dall’impianto, senza il consenso dell’unanimità degli altri condomini, con conseguente nullità delle delibere condominiali che avevano diversamente stabilito.

Distacco del condomino dal riscaldamento centralizzato

Estratto della sentenza n. 5331/2012 della Corte di Cassazione civile:

“Il condomino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini; ne consegue che la delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune”.

Spese di riscaldamento di locali comuni

Estratto della sentenza n. 2946/2005 della Corte di Cassazione Civile:

Le spese di riscaldamento delle parti comuni sono spese generali perché riguardano il godimento della cosa comune. Di conseguenza, il criterio di riparto applicabile è quello stabilito dall’art. 1123 c.c. 1° comma in base al valore della proprietà di ciascun condomino e non quello dell’uso differenziato stabilito dal secondo comma, il quale non opera per le spese generali.