E’ possibile (e costituzionalmente lecito) sospendere i servizi comuni in condominio (acqua, riscaldamento, ascensore …)? (Analisi di 2 provvedimenti)

Il Tribunale di Brescia (Ordinanza del 15.12.2015) è tornato a pronunciarsi sul tema della facoltà concessa, in capo all’amministratore di condominio, di agire in via giudiziale per ottenere cautelativamente la sospensione dell’erogazione dell’acqua potabile nei confronti di un condomino moroso, attraverso l’interruzione dell’afflusso dell’acqua dalle tubazioni comuni verso il contatore posto all’interno della singola unità abitativa.

Nel caso di specie, infatti, il Condominio proponeva ricorso ai sensi dell’art. 700 c.p.c. nei confronti di una Società la quale, dichiarata fallita, era di fatto impossibilitata a far fronte al pagamento delle utenze relative ad una porzione immobiliare di sua proprietà situata all’interno del Condominio medesimo. Nel dettaglio, il ricorrente dava atto che “si rendeva indispensabile ed urgente la sospensione del servizio di acqua potabile al fine di non gravare il Condominio di ulteriori esborsi, come deliberato dall’assemblea condominiale”.
Il Giudice, all’interno della propria ordinanza, in primo luogo rilevava come, ex art. 63 Disp. Att. c.c., la morosità si protraesse da ben oltre un semestre, e che pertanto l’amministratore fosse correttamente autorizzato alla sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato nei confronti dell’inquilino debitore.

In secondo luogo, si precisava che l’impianto di acqua potabile in uso all’edificio fosse di tipo centralizzato, con i contatori posti all’interno dei singoli appartamenti, e che dunque l’utenza fosse sì un servizio comune, ma suscettibile di godimento separato.
Quanto ai motivi di urgenza, scrive poi il giudicante “l’entità della morosità maturata, considerata unitamente al comportamento di totale disinteresse per le sorti patrimoniali del condominio manifestato dall’attuale occupante (…) ed alla dichiarata impossibilità da parte del Fallimento proprietario di far fronte ai pagamenti in un tempo prossimo e definito, fondano il grave ed irreparabile pregiudizio nel ritardo”.
Si considerava, inoltre, che la morosità in capo alla singola unità abitativa comportava comunque l’insolvenza di tutto il Condominio nei confronti degli enti erogatori dei servizi comuni, col rischio che essi venissero interrotti a danno dell’intero complesso, e con pregiudizio quindi per i partecipanti in regola coi pagamenti. Per tutti questi motivi il Giudice riteneva sussistenti i requisiti del fumus boni iuris e del periculum in mora a fondamento della domanda proposta e, pertanto, accoglieva il summenzionato ricorso, autorizzando il Condominio “a operare la sospensione della fornitura di acqua potabile presso l’unità immobiliare di proprietà del Fallimento, sita all’interno del Condominio medesimo (…) mediante ingresso all’interno dei locali e interruzione dell’afflusso dell’acqua dalle tubazioni condominiali verso il contatore dell’unità immobiliare, anche a mezzo di impresa idraulica e/o edile (…)”.

In una seconda vertenza – tesa a sospendere il servizio di riscaldamento e di acqua potabile – il condominio moroso si è costituito eccependo una serie di eccezioni tra cui l’incostituzionalità della norma. Il magistrato incaricato del procedimento ha rigettato l’istanza avanzata dal condominio (Ordinanza dell’11.04.2016) autorizzando il distacco ed affermando quanto segue: “in considerazione di ciò, appare manifestamente infondata la questione di legittimità sollevata dal resistente in relazione all’art. 32 cost., atteso che la situazione del condomino moroso in nulla differisce da quella dell’utente diretto di servizi di acqua e gas che, in caso di protratta morosità, si veda, legittimamente, sospendere la fornitura dall’ente erogatore;
del resto, vi è da considerare che in caso di mancato pagamento delle forniture da parte del condominio contraente in favore degli enti erogatori dei servizi comuni (anche a causa dell’insolvenza dei singoli condomini), sarebbe l’intero complesso condominiale a vedersi interrotti i servizi medesimi, con grave pregiudizio (anche ex art. 32 Cost.) di tutti i partecipanti“.

Nonostante l’esistenza di alcune pronunce in senso contrario, sono ormai numerosi i casi in cui l’amministratore ha potuto esercitare quanto previsto dall’art. 63, comma 3, disp. att.ve c.c.; si citano, a titolo di esempio, i seguenti provvedimenti:
– Sentenza del Tribunale di Brescia del 21.05.2014;
– Ordinanza del Tribunale di Brescia del 13.02.2014;
– Ordinanza del Tribunale di Brescia del 17.02.2014;
– Ordinanza del Tribunale di Brescia del 07.05.2014;
– Ordinanza del Tribunale di Brescia del 15.12.2015;
– Ordinanza del Tribunale di Brescia dell’08.04.2016.

Ricordo infine che i meccanismi di cui sopra devono essere sempre utilizzati con estrema cautela e quale “ultima spiaggia“; non devono quindi rappresentare una forma di accanimento nei confronti di questo o quel condomino. Pur non essendo previsto dalla norma consiglio di far precedere l’operazione di distacco da una comunicazione formale dell’amministratore ove si rammenta che, persistendo la morosità, il condominio procederà con la sospensione dei servizi.

Avv. Matteo Peroni

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Sospensione dei servizi al condomino moroso

Il Tribunale Civile di Brescia è intervenuto sul tema della sospensione dei servizi al condomino moroso con l’ordinanza n. 1581 del 17.02.2014. A fronte di una perdurante inadempienza e del rischio, per tutti i condomini in regola con i pagamenti, di subire sospensioni collettive di servizi comuni (elettricità, riscaldamento, gas, pulizie …) da parte dei fornitori, il giudice ha autorizzato l’amministratore ad entrare nell’appartamento ed interrompere il flusso d’acqua calda ai radiatori.

Quanto sopra ai sensi dell’art. 63, comma 3, disp. att.ve c.c. che così dispone: “In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”. Il giudice, una volta accertata la sussistenza dei due requisiti richiesti dalla norma, ha così disposto: “visto l’art. 700 c.p.c., ordina a XXX di consentire ai tecnici e/o all’impresa incaricati dal condominio YYY la realizzazione della sospensione della fornitura del riscaldamento, mediante ingresso all’interno dei locali di loro proprietà e mediante interruzione dell’afflusso dell’acqua calda dalle tubazioni condominiali verso i radiatori posti all’interno dell’unità immobiliare indicata in ricorso, ciò tramite impresa idraulica e/o edile che intercetti le tubazioni d’acqua calda d’ingresso chiudendole con tappi e con ogni altro mezzo tecnico del caso”.

Tale pronuncia si allinea con la giurisprudenza di merito prevalente che aveva già ribadito l’applicabilità della norma in commento; è comunque opportuno che gli amministratori procedano con ponderazione e facciano precedere il distacco da una formale diffida.

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Il Tribunale lombardo ha ritenuto di applicare l’art. 63, comma 3, disp. att. c.c. anche nell’occasione dell’ordinanza 13.02.2014 in tema di sospensione della fornitura d’acqua potabile. Nel caso specifico il condominio contava una ventina di morosi con gravissime conseguenze in punto di regolare pagamento dei fornitori; è interessante analizzare due aspetti del ragionamento svolto dal magistrato:

  • a fronte delle contestazioni mosse da alcuni condomini il magistrato evidenzia che “la lettura della norma non consente di ravvisare alcun nesso di corrispettività fra il servizio di cui si chiede l’autorizzazione alla sospensione e la natura dei servizi per i quali il condomino risulti moroso”. Ciò in quanto la norma tutela il condominio al fine di recuperare gli oneri nel suo complesso non sussistendo un rapporto di reciprocità tra prestazione inadempiuta e prestazione sospesa.
  • l’autorizzazione alla sospensione non è stata concessa nei confronti di due proprietari che, dopo aver ricevuto il ricorso, hanno versato un acconto e si sono impegnati a rispettare un piano di rientro rateale. Tale beneficio, a mio avviso corretto da un punto di vista sociale, dovrà comunque decadere nel momento in cui la rateazione non dovesse essere rispettata.

Il provvedimento si conclude autorizzando “il condominio ricorrente a sospendere l’erogazione del servizio di fornitura dell’acqua nei confronti di tutti i condomini intimati in ricorso (…)”.

Avv. Matteo Peroni

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