Opere straordinarie e variazioni del contratto d’appalto

L’esecuzione di opere straordinarie non urgenti, come noto, non rientra fra i poteri dell’amministratore, ma deve essere approvata dall’assemblea dei condomini.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 4430 del 2017, ci ricorda una serie di interessanti principi in tema di opere straordinarie e variazioni del contratto d’appalto:

  • l’approvazione di un contratto d’appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale necessita dell’approvazione da parte dell’assemblea ai sensi dell’art. 1135 comma 1, n. 4 c.c. e con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 4 c.c.;
  • la mancata approvazione di cui sopra può essere sanata mediante successiva ratifica da parte dell’assemblea;
  • la delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori. Non è necessario specificare ogni particolare dell’opera, ma devono essere comunque fissati gli elementi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa;
  • l’autorizzazione di un’opera può reputarsi comprensiva di ogni lavoro intrensicamente connesso nel preventivo approvato;
  • il controllo del giudice sulla delibera di approvazione delle opere non potrà estendersi alla valutazione del potere discrezionale dell’assemblea: utilità dei lavori, adeguatezza tecnica dei medesimi, scelta di un preventivo di spesa piuttosto che un’altro (…);
  • i medesimi concetti fin qui espressi (sia in tema di approvazione che in tema di ratifica) valgono anche con riferimento alle varianti dell’opera di manutenzione straordinaria appaltata dal condominio. A tal proposito la Suprema Corte ci ricorda che “l’assemblea può, infatti ratificare le spese straordinarie erogate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione“.

Cassazione Civile, sentenza n. 4430 del 2017

Costituzione e versamento del fondo cassa ex art. 1135 comma 1, n. 4 c.c.

L’articolo 1135 comma 1 n. 4 c.c. – così come modificato dalla L. 220/2012 e dal D.L. 145/2013 – afferma che l’assemblea dei condomini provvede “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituto in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

La dottrina è divisa circa il significato da attribuire alla costituzione obbligatoria del fondo; tale affermazione implica che gli importi di cui ai lavori approvati devono essere interamente versati prima di iniziare i lavori oppure che il fondo speciale debba essere costituito da un punto di vista contabile?

A mio avviso la ratio insita nella norma presuppone che il fondo straordinario sia istituito solo da un punto di vista contabile al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria. Ciò garantisce maggior chiarezza contabile a favore dei creditori; dall’altra evidenziamo che pensare diversamente significherebbe “bloccare” l’inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino. Tale lettura della norma risulterebbe valida alla luce del filone giurisprudenziale (Corte d’appello di Brescia, sentenza n. 130/2012 – Cassazione Civile, sentenza n. 9083/2014 – Tribunale di Brescia, sentenza n. 283/2015) che ammette la costituzione (a maggioranza) di fondi cassa contabili all’interno del condomino.

Uno dei problemi che si pongono in sede di delibera/esecuzione dei lavori, riguarda le eventuali responsabilità in cui incorrerebbe l’amministratore il quale sottoscrivesse un contratto d’appalto senza prima avere la disponibilità dei fondi. La norma in esame non dice che la delibera è invalida se non vengono versati immediatamente tutti i fondi, ma più semplicemente richiede che prima di iniziare i lavori l’amministratore debba aver costituito un fondo speciale di ampiezza pari al totale delle opere da eseguire. Il dubbio che si pone in capo al professionista è quindi il seguente: “se non ho ancora raccolto tutti gli importi deliberati, posso sottoscrivere il contratto d’appalto?”. Per rispondere a questa domanda dobbiamo, da un parte, analizzare i doveri in capo all’amministratore di condominio, dall’altra, capire chi potrebbe eccepire eventuali richieste di risarcimento danni in capo a quest’ultimo.

L’amministratore, quale rappresentante del condominio, deve adempiere al proprio dovere di professionista ed è quindi responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso del proprio potere ed, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari (Cassazione Civile, sentenza n. 8804/1993). I soggetti eventualmente danneggiati da un “precoce” inizio-lavori potrebbero essere: (a) l’impresa esecutrice dei lavori le cui opere non siano state interamente pagate; (b) il condomino in regola con i pagamenti il quale si veda “aggredito” nel suo patrimonio da parte dell’impresa (la quale avrà preventivamente esperito i passi di cui all’art. 63 comma 2 disp. att.ve c.c.).

Posto che la norma, nella sua odierna formulazione, non chiarisce il dubbio di cui sopra, l’amministratore dovrà avere l’accortezza di inserire all’interno della delibera, da un parte, la creazione di un fondo contabile, dall’altra l’autorizzazione a sottoscrivere il contratto d’appalto una volta raccolta dai condomini una determinata somma (identificata anche a mezzo percentuale rispetto al totale dell’opera). Tale delibera verrà poi inserita tra gli allegati del contratto d’appalto ed espressamente sottoscritta dalle parti al fine di rendere noto all’esecutore dei lavori quanto stabilito dall’assemblea.

Sarà inoltre opportuno che l’amministratore osservi le seguenti indicazioni:

  1. gli importi incassati a seguito dei lavori straordinari non possono essere utilizzati per altre spese in quanto contabilmente separati rispetto alla gestione ordinari.
  2. Eventuali rate non versate dovranno essere tempestivamente sollecitate ed in caso di inerzia da parte dei condomini si dovrà procedere giudizialmente a tutela del condominio.
  3. L’amministratore, in funzione di quanto incassato, dovrà provvedere a pagare puntualmente il fornitore secondo le scadenze pattuite.
  4. Facendo riferimento alla seconda parte della norma in esame, se il contratto d’appalto prevede un pagamento graduale, si potrà disporre la costituzione del fondo in modo proporzionale alle previsioni dei vari stati di avanzamento lavori.
  5. Non è necessario aprire un conto specifico per le spese straordinarie.

Un esempio di verbalizzazione potrebbe essere il seguente:

“1) Lavori straordinari di rifacimento del tetto.

Dopo ampia discussione, si pone in votazione la seguente delibera:

– esecuzione delle opere di rifacimento del tetto come da preventivo della ditta Rossi per l’importo totale di € 50.000,00;

– riparto delle spese di cui sopra secondo i millesimi generali, il tutto con contestuale costituzione di un fondo contabile di € 50.000,00 che verrà versato in 5 rate uguali alle seguenti scadenze: 01.03.2016, 01.04.2016, 01.05.2016, 01.06.2016, 01.07.2016;

– l’amministratore potrà sottoscrivere il contratto d’appalto ed ordinare l’inizio delle opere solo dopo aver raccolto un importo pari al 40% del fondo.

Votano a favore: ….

Votano contrari: ….

Astenuti: ….

La delibera viene approvata.”.

Avv. Matteo Peroni

Ratifica di spese da parte dell’assemblea

Estratto della sentenza n. 18192/2009 della Suprema Corte di Cassazione:

E poichè – a differenza di quanto stabilito dall’art. 1134 cod. civ. per ciò che riguarda le spese effettuate dal condomino per le cose comuni senza autorizzazione – l’art. 1135 c.c., comma 2, non contiene l’espresso divieto di rimborsare le spese non urgenti, non contemplate in un preventivo approvato, sostenute dall’amministratore nell’interesse comune, nulla impedisce all’assemblea dei condomini, pur in mancanza di una preventiva approvazione del progetto di spesa per opere di manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni, di approvare successivamente le spese sostenute dall’amministratore, sempre che si tratti di spese oggettivamente utili.

In questo senso è orientata la giurisprudenza di questa Corte, la quale, attesi i poteri sovrani di cui dispone l’assemblea in tema di gestione del condominio, ritiene che nulla si opponga a che la stessa possa procedere alla ratifica di una spesa effettuata dall’amministratore, che consideri comunque utile, anche quando manchi il requisito dell’urgenza (Cass., Sez. 2, 14 giugno 1992, n. 6896; Cass., Sez. 2, 7 febbraio 2008, n. 2864).

Conclusivamente, deve affermarsi il principio per cui, con riguardo alle spese, di manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni, che l’amministratore abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, l’assemblea ben può riconoscerne vantaggiosa l’opera, ancorchè non indifferibile ed urgente, ed approvarne la relativa spesa, purchè oggettivamente utile per il condominio e non voluttuaria nè gravosa, restando la preventiva formale deliberazione di esecuzione dell’opera utilmente surrogata dall’approvazione del consuntivo della stessa e dalla conseguente ripartizione del relativo importo tra i condomini.

Criteri per l’individuazione della rilevante entità delle opere

Estratto della sentenza n. 26733/2008 della Corte di Cassazione Civile:

La Corte territoriale, premesso che la delibera impugnata era stata approvata con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c., comma 3, (ovvero con un numero di voti che rappresentava oltre un terzo dei partecipanti al condominio ed oltre un terzo del valore dei due edifici che costituiscono il condominio), ha escluso che i lavori di ripristino della condotta principale per lo scarico delle acque chiare integrassero le riparazioni straordinarie di notevole entità previste dall’art. 1136 c.c., comma 4 con la conseguente applicazione, per la validità delle delibere, delle maggioranze di cui al cit. art., comma 2; in proposito il giudice di appello ha affermato che il consulente tecnico d’ufficio con dettagliata motivazione aveva determinato in circa L. 40 milioni l’importo delle suddette riparazioni, somma considerata al limite dell’irrilevanza se comparata al valore complessivo dei due fabbricati condominiali, stimati dallo stesso consulente tecnico d’ufficio in oltre L. 14 miliardi, ed ha parimenti ritenuto “non notevole” l’importo delle spese, pari a poco più di L. 7 milioni, a carico “pro quota” dei condomini Z.E. e Z.M.F., proprietari di cinque unità immobiliari per un totale di oltre 226 millesimi.

Orbene il convincimento espresso è sorretto da motivazione congrua e priva di vizi logici, avendo la Corte territoriale fatto puntuale riferimento agli elementi di carattere tecnico sui quali ha fondato la sua valutazione; in proposito occorre rilevare che l’individuazione agli effetti dell’art. 1136 c.c., comma 4 della “notevole entità” delle riparazioni straordinarie deve ritenersi affidato, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, rispetto alla quale la proporzionalità tra la spesa ed il valore dell’edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, ovvero dall’ammontare complessivo dell’esborso occorrente per la realizzazione dell’opera, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e l’entità delle spese ricadenti sui singoli condomini (Cass. 29.1.1999 n. 810), come appunto è avvenuto nella fattispecie.