Tabelle millesimali in condominio (Parte 3 di 3)

Tabelle millesimali in condominio (Parte 2 di 3)

Effetti della sentenza di revisione ed eventuale azione di rimborso

La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica della sentenza non ha valore dichiarativo, ma costitutivo e la sua efficacia decorre dal passaggio in giudicato della medesima (Cassazione Civile, sentenza n. 16794/2007). Ciò significa che l’assemblea condominiale non è tenuta a rielaborare i bilanci già approvati.

Il condomino che si sente danneggiato dalla circostanza di avere “pagato in più” nel corso degli anni potrà agire nei confronti degli altri proprietari per ottenere (pro-quota verso chi ha tratto vantaggio dalle tabelle errate) i relativi rimborsi.

In ordine a quanto sopra, si richiama quanto affermato dalla sentenza della Cassazione Civile n. 4844 del 2017: “Se è vero che non è possibile applicare retroattivamente l’efficacia di una sentenza di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’art. 69 disp. att. c.c. , (per il principio della natura costitutiva della stessa più volte affermato da questa Corte), è altrettanto vero che a tale evenienza è ben possibile rimediare con altri strumenti che l’ordinamento appresta ed in particolare con quello dell’indebito arricchimento ex art. 2041 c.c. , (v. in proposito Sez. 3, Sentenza n. 5690 del 10/03/2011 Rv. 616229 proprio in materia di condominio)”.

 

Le tabelle di natura contrattuale

Nel testo della già richiamata sentenza della Suprema Corte n. 18477/2010 si affronta anche lo specifico caso delle tabelle millesimali allegate ad un regolamento di natura contrattuale e viene affermato quanto segue: “non sembra, in linea di principio, potersi riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. contrattuale, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella diversa convenzione di cui all’art. 1123 comma 1, cod. civ.”. Seguendo questo ragionamento, si può dedurre che le tabelle millesimali di natura contrattuale sono quelle che derogano al regime legale di ripartizione delle spese, e che queste tabelle (ma soltanto queste) non possono essere modificate se non con l’unanimità dei consensi dei condomini.

Qualora i condomini abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 cod. civ. e 68 disp. att. cod. civ. (dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, primo comma, ultima parte, cod. civ.), la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale. Tale dichiarazione si risolve pertanto in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo ed impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ..

Ove, invece, tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l’errore il quale, in forza dell’art. 69 disp. att. cod. civ., giustifica la revisione delle tabelle millesimali consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.

Sul punto si richiama quanto affermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 13011/2013: “(…) l’orientamento di questa Corte, che invece ammette i singoli condomini, anche nel caso in cui l’approvazione delle tabelle avvenga mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione da parte dei successivi acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante accordo unanime di tutti i condomini, ad esperire l’azione di revisione prevista dall’art. 69 disp. att. c.c. , laddove essi intendano, come normalmente avviene, non già modificare la portata dei loro obblighi di partecipazione, ma determinarne quantitativamente la misura”.

Le tabelle di natura contrattuale potranno pertanto derogare ai criteri di ripartizione delle spesa di cui agli articoli 1123 c.c. e seguenti disponendo, a titolo di esempio, la suddivisione delle spese di cui al comma 1 in parti uguali: “In materia di condominio è valida la disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, secondo cui le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell’edificio vanno ripartite in quote uguali tra i condomini, giacchè il diverso e legale criterio di ripartizione di dette spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino (art. 1123 c.c.) è liberamente derogabile per convenzione (quale appunto il regolamento contrattuale di condominio), né siffata deroga può avere alcuna effettiva incidenza sulla disposizione inderogabile dell’art. 1136 c.c. ovvero quella dell’art. 69 disp. att.ve c.c., in quanto, seppure con riguardo alla stessa materia del condominio degli edifici, queste ultime disciplinano segnatamente i diversi temi della costituzione dell’assemblea, della validità delle deliberazioni e delle tabelle millesimali” (Cassazione Civile, sentenza n. 22824/2013).

 

Millesimi nel supercondominio

Dovendo calcolare le tabelle millesimali all’interno del supercondominio si dovrà individuare il valore proporzionale del singolo edificio rispetto a tutto il complesso; ogni singolo valore dovrà poi essere suddiviso fra i condomini appartenenti al singolo edificio (Tribunale di Milano, sentenza del 24.03.2003).

 

Art. 69, comma 3, disp. att.ve c.c.

Il nuovo comma 3 prevede che le norme di cui all’articolo 69 disp. att. c.c. si applicano alla rettifica / revisione delle tabelle redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. A mio avviso tale affermazione significa che anche le tabelle millesimali di natura contrattuale (ossia assunte in base ad un criterio convenzionale) possono essere modificate con le maggioranze di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. nel caso in cui siano mutate le condizioni dell’edificio e sia stato alterato per più di un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare.

La modifica potrà riequilibrare le conseguenze del mutamento, ma non potrà modificare il diverso criterio convenzionale stabilito in sede di formazione della tabella. Se, ad esempio, all’interno di un fabbricato si è stabilito convenzionalmente di ripartire le spese di scala in parti uguali tale principio non potrà essere modificato se non all’unanimità; se venisse  realizzata una nuova unità (ad esempio in conseguenza di una sopraelevazione) la tabella potrà essere rettificata aggiungendo un partecipante alle spese di cui sopra.

 

Alcuni suggerimenti finali:

  • l’amministratore che subentra nella gestione di un condominio è tenuto ad utilizzare la tabella millesimale “vigente”. La medesima dovrà essere seguita fino ad avvenuta sostituzione da parte dell’assemblea o fino a nuova tabella fissata a seguito di sentenza passata in giudicato.
  • Nel caso in cui sorgano contrasti tra i condomini è sempre opportuno rimettere la questione all’assemblea con uno specifico punto all’ordine del giorno.
  • Il condomino che si ritiene danneggiato dalla tabella millesimale vigente all’interno del condominio potrà, in ogni momento, chiederne la revisione giudiziale ai sensi dell’art. 69 comma 2 disp. att.ve c.p.c..

Impugnativa di delibera e foro competente per valore

Impugnativa di delibera condominiale: il Foro competente per valore si determina in base all’importo complessivo del bilancio e non in base al valore della singola quota

Il Giudice di Pace di Brescia (provvedimento del 14.12.2016) ha recentemente pronunciato la propria incompetenza per valore in merito ad un ricorso ex art 1137 c.c. avente ad oggetto una delibera condominiale relativa alla ripartizione tra i condomini di una spesa; il magistrato incaricato ha statuito che la determinazione del foro competente andasse individuata in base al valore complessivo della somma da ripartire e non in base a quello della singola quota in capo al condomino.

Nel caso di specie una proprietaria, esperito inutilmente il tentativo di mediazione obbligatoria, depositava domanda avanti il Giudice di Pace di Brescia ratione valoris chiedendo, nel merito, che venisse dichiarata l’invalidità di una delibera condominiale precedentemente assunta “nel punto in cui vengono ripartite le spese dell’anno 2014/2015 di riscaldamento e condizionamento relative dell’appartamento di proprietà dell’attrice per l’importo di € 2.911,83 (pari a dieci mensilità di consuntivo)”.

Secondo il codice di procedura civile vigente, si può generalmente convenire che la competenza per valore sia: (a) del Giudice di Pace, se il quantum in oggetto non supera l’importo di € 5.000,00; (b) del Tribunale se si supera tale limite.

Fatta questa premessa, il Condominio convenuto affermava che, con riguardo alla domanda di annullamento di una deliberazione relativa alla ripartizione tra i condomini di una spesa, la competenza per valore andasse determinata a norma degli artt. 11 e 14 c.p.c. in base ossia al valore complessivo della somma da ripartire, e non in base al valore della singola quota del condomino che ha assunto l’iniziativa giudiziaria (Cass. n. 5726/1994, Cass. n. 1540/1963). Ciò in quanto la contestazione deve intendersi estesa necessariamente all’invalidità dell’intero rapporto il cui valore da considerare è, pertanto, quello relativo alla spesa oggetto di votazione nel suo complesso. Sul punto era già stata ben chiara la Suprema Corte, ove ha affermato che “In tema di competenza per valore, con riferimento all’azione avente ad oggetto il pagamento delle spese condominiali secondo approvazione dell’assemblea del condominio, il valore della causa va determinato con riferimento alla parte della relativa delibera impugnata, e non alla quota di spettanza del condomino che l’ha impugnata, atteso che l’oggetto del contendere coinvolge i rapporti di tutti i condomini interessati alla ripartizione, e, quindi, l’interezza di tale importo” (Cass. sez. II, ord. 13.11.2007 n. 23559). Non da ultimo si citava la Cass. n. 17278/2011 secondo cui “deve ribadirsi il principio generale (v., da ultimo, Cass. n. 1201/2010) secondo cui, ai fini della determinazione della competenza per valore in relazione ad una controversia avente ad oggetto il riparto di una spesa approvata dall’assemblea di condominio, se il condomino agisce per sentir dichiarare l’inesistenza del suo obbligo di pagamento sull’assunto dell’invalidità della deliberazione assembleare, quest’ultima viene contestata nella sua globalità, sicché la competenza deve determinarsi con riguardo al valore dell’intera spesa deliberata”.

Sulla scorta di quanto sopra affermato dagli ermellini, il valore di riferimento della causa risultava dunque ben più elevato e pari alla complessiva spesa di “riscaldamento/raffrescamento” inserita nel bilancio consuntivo. Il Condominio chiedeva pertanto che venisse dichiarata l’incompetenza del giudice adito, in quanto il foro esclusivamente competente a conoscere della domanda come introdotta e proposta dalla condomina era quello del Tribunale Ordinario. Il Giudice di Pace, accolta l’eccezione preliminare presentata dal convenuto, si dichiarava incompetente per valore, onerando parte attrice alla riassunzione della vertenza avanti il Tribunale di Brescia e disponendo la cancellazione della causa dal ruolo.

Provvedimento 14 12 2016