Costituzione e versamento del fondo cassa ex art. 1135 comma 1, n. 4 c.c.

L’articolo 1135 comma 1 n. 4 c.c. – così come modificato dalla L. 220/2012 e dal D.L. 145/2013 – afferma che l’assemblea dei condomini provvede “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituto in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

La dottrina è divisa circa il significato da attribuire alla costituzione obbligatoria del fondo; tale affermazione implica che gli importi di cui ai lavori approvati devono essere interamente versati prima di iniziare i lavori oppure che il fondo speciale debba essere costituito da un punto di vista contabile?

A mio avviso la ratio insita nella norma presuppone che il fondo straordinario sia istituito solo da un punto di vista contabile al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria. Ciò garantisce maggior chiarezza contabile a favore dei creditori; dall’altra evidenziamo che pensare diversamente significherebbe “bloccare” l’inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino. Tale lettura della norma risulterebbe valida alla luce del filone giurisprudenziale (Corte d’appello di Brescia, sentenza n. 130/2012 – Cassazione Civile, sentenza n. 9083/2014 – Tribunale di Brescia, sentenza n. 283/2015) che ammette la costituzione (a maggioranza) di fondi cassa contabili all’interno del condomino.

Uno dei problemi che si pongono in sede di delibera/esecuzione dei lavori, riguarda le eventuali responsabilità in cui incorrerebbe l’amministratore il quale sottoscrivesse un contratto d’appalto senza prima avere la disponibilità dei fondi. La norma in esame non dice che la delibera è invalida se non vengono versati immediatamente tutti i fondi, ma più semplicemente richiede che prima di iniziare i lavori l’amministratore debba aver costituito un fondo speciale di ampiezza pari al totale delle opere da eseguire. Il dubbio che si pone in capo al professionista è quindi il seguente: “se non ho ancora raccolto tutti gli importi deliberati, posso sottoscrivere il contratto d’appalto?”. Per rispondere a questa domanda dobbiamo, da un parte, analizzare i doveri in capo all’amministratore di condominio, dall’altra, capire chi potrebbe eccepire eventuali richieste di risarcimento danni in capo a quest’ultimo.

L’amministratore, quale rappresentante del condominio, deve adempiere al proprio dovere di professionista ed è quindi responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso del proprio potere ed, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari (Cassazione Civile, sentenza n. 8804/1993). I soggetti eventualmente danneggiati da un “precoce” inizio-lavori potrebbero essere: (a) l’impresa esecutrice dei lavori le cui opere non siano state interamente pagate; (b) il condomino in regola con i pagamenti il quale si veda “aggredito” nel suo patrimonio da parte dell’impresa (la quale avrà preventivamente esperito i passi di cui all’art. 63 comma 2 disp. att.ve c.c.).

Posto che la norma, nella sua odierna formulazione, non chiarisce il dubbio di cui sopra, l’amministratore dovrà avere l’accortezza di inserire all’interno della delibera, da un parte, la creazione di un fondo contabile, dall’altra l’autorizzazione a sottoscrivere il contratto d’appalto una volta raccolta dai condomini una determinata somma (identificata anche a mezzo percentuale rispetto al totale dell’opera). Tale delibera verrà poi inserita tra gli allegati del contratto d’appalto ed espressamente sottoscritta dalle parti al fine di rendere noto all’esecutore dei lavori quanto stabilito dall’assemblea.

Sarà inoltre opportuno che l’amministratore osservi le seguenti indicazioni:

  1. gli importi incassati a seguito dei lavori straordinari non possono essere utilizzati per altre spese in quanto contabilmente separati rispetto alla gestione ordinari.
  2. Eventuali rate non versate dovranno essere tempestivamente sollecitate ed in caso di inerzia da parte dei condomini si dovrà procedere giudizialmente a tutela del condominio.
  3. L’amministratore, in funzione di quanto incassato, dovrà provvedere a pagare puntualmente il fornitore secondo le scadenze pattuite.
  4. Facendo riferimento alla seconda parte della norma in esame, se il contratto d’appalto prevede un pagamento graduale, si potrà disporre la costituzione del fondo in modo proporzionale alle previsioni dei vari stati di avanzamento lavori.
  5. Non è necessario aprire un conto specifico per le spese straordinarie.

Un esempio di verbalizzazione potrebbe essere il seguente:

“1) Lavori straordinari di rifacimento del tetto.

Dopo ampia discussione, si pone in votazione la seguente delibera:

– esecuzione delle opere di rifacimento del tetto come da preventivo della ditta Rossi per l’importo totale di € 50.000,00;

– riparto delle spese di cui sopra secondo i millesimi generali, il tutto con contestuale costituzione di un fondo contabile di € 50.000,00 che verrà versato in 5 rate uguali alle seguenti scadenze: 01.03.2016, 01.04.2016, 01.05.2016, 01.06.2016, 01.07.2016;

– l’amministratore potrà sottoscrivere il contratto d’appalto ed ordinare l’inizio delle opere solo dopo aver raccolto un importo pari al 40% del fondo.

Votano a favore: ….

Votano contrari: ….

Astenuti: ….

La delibera viene approvata.”.

Avv. Matteo Peroni

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