Fondo cassa condominiale

Come noto l’art. 1135 c.c. 4° comma prevede la possibilità di costituire un fondo speciale per far fronte alle opere di manutenzione straordinaria del condominio, ma nulla dice circa i fondi cassa costituiti per far fronte alle spese di ordinaria amministrazione. Sul punto la Cassazione[1] si è espressa dichiarando illegittima la costituzione di un fondo cassa pluriennale che vincoli i condomini ad una serie di versamenti da effettuarsi con cadenza annuale e per un numero di gestioni predeterminato; tale delibera costituirebbe un illegittimo superamento della dimensione annuale del bilancio condominiale.

Diversa fattispecie si verifica quando l’assemblea decide di istituire fondi-cassa per far fronte alle spese di ordinaria manutenzione ed aventi dimensione annuale: il fondo di riserva può essere mantenuto in vita per più gestioni, ma ogni anno l’assemblea dovrà votare per decidere se conservarlo o meno. Tale condotta non è vietata da alcuna legge ed incontra i favori della giurisprudenza[2].

La Corte d’appello di Brescia si è recentemente pronunciata sul punto affermando[3] che: “La dimensione annuale della gestione condominiale è principio correttamente invocato. Tuttavia, nella fattispecie, non si rinviene alcuna violazione al principio. L’aver previsto un fondo di riserva da destinare alle spese di ordinaria manutenzione e conservazione delle parti comuni del condominio rientra nel potere discrezionale dell’assemblea che così facendo può tutelarsi dal rischio di morosità di alcuni condomini o fare fronte a delle spese impreviste con carattere di urgenza. Nella fattispecie è irrilevante che alla data della deliberazione del fondo di riserva di € 1.500,00, il fondo stesso ammontasse a complessivi € 11.878,5 poiché dal rendiconto di quello stesso anno emerge che i costi complessivi sostenuti dal condominio erano stati di € 45.000,00 circa, mentre quelli preventivati per l’anno successivo sarebbero stati di € 46.000,00, così che si ritiene sussistere un corretto rapporto tra spese e fondo cassa per imprevisti riferiti alle singole annualità”.

I giudici di secondo grado riconoscono pertanto come legittimo, da parte dell’assemblea, l’accantonamento di un fondo-cassa anche in assenza di lavori straordinari purchè l’impegno a carico dei condomini sia approvato anno per anno e l’entità del fondo stesso sia proporzionata al bilancio.

Avv. Matteo Peroni



[1] Cassazione Civile, sentenza 7706 del 1996

[2] Cassazione Civile, sentenza 8167 del 1997

[3] Corte d’Appello di Brescia, sentenza 130 del 2012

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