SPESE CONDOMINIALI - Morosità
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13/05/2015
Fondo cassa in condominio

La costituzione di un fondo finalizzato a garantire liquidità alle casse del condominio è spesso fonte di accesi scontri fra i proprietari.

La contestazione più comune vede protagonista chi “non vuole pagare al posto di altri”.

Innanzitutto i condomini devono capire che l’amministratore non fa pagare al posto di altri, ma, purtroppo, senza le risorse non si possono promuovere azioni giudiziarie.

È altresì indubbia la necessità da parte dell’amministratore di fare tutto il possibile per evitare l’aggravarsi di tali situazioni: chiusura tempestiva dei bilanci, monitoraggio periodico delle posizioni debitorie/creditorie, eventuale sospensione dei servizi…

Se nonostante tutti gli sforzi il condominio è gravato da saldi a debito che impediscono o rendono difficile la gestione ordinaria è necessario approvare un “fondo cassa” che garantisca le provviste necessarie a tamponare i debiti e compiere le opportune azioni di recupero.

Tale fondo, per non incorrere in profili di illegittimità, dovrà rispettare alcuni requisiti:

  1. Ripartizione a carico di tutti in ragione di millesimi generali (anche a carico dei morosi);
  2. Dimensione annuale del fondo (non si può deliberare versamenti che si protraggano per più gestioni).
  3. Le dimensioni di quanto accantonato dovranno essere parametrate al bilancio ed alle specifiche esigenze del condominio. È chiaro che un fabbricato con metà degli appartamenti di proprietà di un fallimento, avrà esigenze diverse rispetto ad un contesto ove ci sia un solo moroso;
  4. Circa le maggioranze, in ragione della peculiarità dell’impegno, è opportuna una delibera assunta ai sensi dell’art. 1136 comma 2° CC (almeno 50% dei millesimi e maggioranza degli intervenuti);
  5. Non è necessario aprire uno specifico conto corrente.

Impedire all’amministratore di dotarsi di tale strumento comporterebbe dei rischi anche per i condomini “in bonis”:

  1. Gli enti erogatori dei servizi (tra cui, a titolo di esempio, l’energia elettrica, il riscaldamento o l’acqua) potranno, in caso di grave morosità, risolvere il contratto in essere con il condominio e sospendere l’erogazione dei servizi. Ricordo che l’eccezione di cui alla preventiva escussione nei confronti dei morosi potrà essere eventualmente avanzata solo in fase di recupero del credito; tale aspetto, a mio avviso, non può essere contestato se il fornitore decide di risolvere il contratto ai sensi dell’art. 1453 comma 1° CC: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”;
  2. Le sentenze di merito maggioritarie, nonostante i principi già richiamati, stanno ritenendo legittimo il pignoramento del conto corrente condominiale da parte del fornitore munito di titolo esecutivo;
  3. A seguito della modifica da parte della L. 220/12 dell’art. 63 disp. Att.ve CC viene introdotta la cosiddetta “parziarietà temperata”. I condomini in regola con i pagamenti sono “protetti” dai creditori condominiali solo dalla necessità, per questi ultimi, di esercitare la preventiva escussione nei confronti del condomino moroso: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. Il vero problema sarà capire fino a che punto la giurisprudenza riterrà esperito questo preventivo adempimento del creditore. Se i pochi condomini morosi risultassero già sovra indebitati, a mio avviso, sarà sufficiente un tentativo di pignoramento andato a “vuoto” per permettere al creditore di rivolgere le sue pretese nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti.

Sul punto ed a conferma dei ragionamenti fin qui espressi, si richiamano le seguenti pronunce di Cassazione e di merito:

  • Tribunale di Brescia, sentenza n. 283/2015: Anche dopo la pronuncia delle Sezioni Unite n. 9148/08, la Corte di Cassazione ha statuito che i comproprietari di un’unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio medesimo, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall’art. 1294 c.c. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume) (Cass. 21.10.2011 n. 21907; Cass. 04.06.2008 n. 14813, che ha affermato che, in materia di condominio, non vi sono ragioni perché non trovi applicazione il principio di cui all’art. 1292 c.c. che stabilisce che l’obbligazione sia in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione). D’altro canto, in tal senso si è mosso anche il legislatore che, nella nuova formulazione dell’art. 63 disp. att. c.c., ha introdotto, al secondo comma della norma citata, un principio di solidarietà “temperato” (così definito dalla migliore dottrina ed anche da alcuna giurisprudenza di merito), avendo previsto che il creditore possa aggredire i condomini virtuosi dopo l’infruttuosa escussione dei condomini inadempienti”. “La giurisprudenza, anche di legittimità, ha affermato che nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di tratte aliunde le somme, è da ritenersi consentita una deliberazione assembleare, che tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo della solidarietà passiva (Cass. 05.11.2001 n. 13631).
  • Cassazione Civile, sentenza n. 9083/2014: “Ne consegue che, in merito alla validità della ripartizione fra i condomini del debito del condomino moroso, deliberata il 21 luglio 1999 dall’assemblea, è ormai preclusa ogni indagine, facendo stato l’accertamento contenuto in quella sentenza ( art. 2909 cod. civ.). In ogni caso, il giudizio sulla legittimità della delib. 21 luglio 1999 compiuto dalla sentenza qui impugnata è conforme all’orientamento del giurisprudenza di legittimità, condiviso dal Collegio, secondo cui nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo – cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva (Cass. 13631/2001; 3463/1975)”.

In conclusione e con tutte le cautele fin qui esposte, si ritiene possibile la costituzione di fondi cassa all’interno del condominio.

È importante ricordare che tale strumento deve essere accompagnato da una efficiente gestione da parte dell’amministratore.

Avv. Matteo Peroni

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