In “difesa” della prorogatio

La “prorogatio imperii” è un istituto giuridico di fonte giurisprudenziale in base al quale l’amministratore di condominio il cui incarico sia concluso per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., per dimissioni, per revoca o per altra causa, prosegue nell’esercizio di tutti i suoi poteri fino al momento in cui l’assemblea non nomina un nuovo soggetto.

La ratio posta alla base di tale figura è quella di garantire al condominio una continuità nella gestione ed opera se tale continuità si presume conforme alla volontà dei condomini; all’amministratore in prorogatio sono stati riconosciuti poteri pari a quelli dell’amministratore “ordinario” (può quindi, ad esempio, proporre azioni per il recupero dei crediti condominiali o convocare assemblee ordinarie/straordinarie) ed ha diritto ad un compenso proporzionale all’attività svolta.

Sul punto, riportiamo un estratto della sentenza n. 18660/2012 della Suprema Corte di Cassazione: “In tema di condominio degli edifici, l’istituto della prorogatio imperii – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina. Ne consegue che l’amministratore di condominio, o come nella specie, di altro tipo di comunione, la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei comproprietari” (Pronunce conformi della Cassazione Civile: 10607/2014, 18660/2012, 14589/2011, 1405/2007, 4531/2003).

Tale meccanismo risulta assai utile nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., nei casi di dimissioni dell’amministratore o nei casi di revoca del medesimo. Una delle ipotesi più comuni riguarda l’assemblea ove non vi siano – per disaccordo o per astensionismo – le maggioranze per la nomina dell’amministratore; in tale situazione si può procedere in due modi.

  1. L’assemblea approva la nomina dell’amministratore pur senza avere la corretta maggioranza. La delibera è annullabile e, se non impugnata, diverrà definitiva trascorsi i termini di cui all’art. 1137 c.c..
  2. L’assemblea – più correttamente in quanto priva delle maggioranze – non approva la nomina dell’amministratore ed il soggetto “in carica” rimane tale secondo il principio della prorogatio. Stante la mancanza di una nomina formale, ogni condomino potrebbe proporre ricorso ex art. 1129 c.c. avanti il giudice tutelare affinchè venga nominato un amministratore giudiziale. In assenza di cause di revoca o di particolari profili di malagestio il giudice potrebbe nominare il precedente amministratore; si cita, a titolo di esempio, il provvedimento del Tribunale di Brescia, sezione distaccata di Salò, dell’08.11.2012 con cui, a fronte di medesima richiesta, è stato confermato l’amministratore che esercitava in regime di prorogatio: “rilevato peraltro che è possibile il rinnovo della carica dello stesso amministratore, che l’amministratore in carica ha ben amministrato e che le incomprensioni tra i condomini determinano l’inopportunità di nominare amministratore un condomino, rilevato pertanto che appare opportuno nominare nuovamente l’attuale amministratore (…)”.

L’avvento della riforma del condomino, a detta della dottrina maggioritaria[1], sembra aver sancito la fine della “prorogatio imperii”. La norma di riferimento è il nuovo articolo 1129 comma 8 c.c. che recita: “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

A mio avviso la norma in esame può essere letta in modo diverso e maggiormente conforme alla ratio della riforma e della giurisprudenza fino ad oggi prevalente. Le innovazioni apportate dalla L. 220/2012 non hanno scalfito i principi posti alla base dei ragionamenti della Suprema Corte di Cassazione per giustificare la prorogatio: carattere perenne e necessario dell’ufficio di amministratore[2] ed interesse del condominio alla continuità dell’amministratore[3]. Proprio sulla base di tali principi la figura della cessazione di amministratore di condominio si concretizza nelle seguenti ipotesi.

  1. Nomina del nuovo amministratore, sia essa conseguente ad una delibera assembleare o ad una pronuncia giudiziale.
  2. Casi in cui il rapporto di fiducia tra i condomini e l’amministratore viene meno per gravi motivi tali da determinare la cessazione immediata dell’incarico. Questa ipotesi è stata espressamente prevista dalla riforma del condominio all’art. 71bis, comma 4, disp. att.ve c.c.: “La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dell’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore”.

È vero che il rapporto di mandato si estingue – in forza dell’art. 1722 c.c. – ipso jure alla scadenza del termine, ma è anche vero che la disciplina del mandato si applica a quella del condominio solo “per quanto non disciplinato”; in ogni caso ricordiamo che già prima della riforma la giurisprudenza assimilava l’incarico di amministratore a quello di mandatario, ma non per questo aveva modificato il suo orientamento in tema di prorogatio.

Sul punto è opportuno richiamare la pronuncia della Corte di Cassazione Civile n. 705 del 24.01.1994: “(…) avendo questa Corte ripetutamente chiarito come la disposizione dell’art. 1129 c.c., secondo la quale l’amministratore, nel condominio degli edifici, dura in carica un anno, non sancisca una decadenza ope legis e non escluda, pertanto, né la possibilità di una tacita riconferma, di anno in anno, per effetto della mancata nomina di altro amministratore (sent. N. 3727 del 1968) né, comunque, la proroga dei poteri di rappresentanza dell’amministratore fino alla sua sostituzione con la nomina di altro amministratore da parte dell’assemblea dei condomini o del giudice”.

L’articolo 1129, comma 8, c.c. e l’art. 71bis disp. att.ve già richiamati sono gli unici due punti ove compare il termine “cessazione dell’incarico”. Ciò avvalora il principio secondo cui tale cessazione è conseguente ad un taglio netto nel rapporto con il precedente amministratore determinato o dalla sua sostituzione o dal verificarsi dei casi di cui all’art. 71bis, comma 4, disp. att.ve c.c.; episodi questi ultimi talmente gravi da giustificare la circostanza che il condominio sia provvisoriamente privo del proprio rappresentante. In queste ultime ipotesi la riforma riconosce il potere ai condomini di convocare direttamente l’assemblea; al contrario la Corte di Cassazione – con la recente pronuncia n. 10607/2014 che pur valutava una delibera assembleare assunta in periodo previgente la riforma – ha riconosciuto legittima la convocazione d’assemblea compiuta dall’amministratore in prorogatio.

L’unico provvedimento giudiziario post-riforma rinvenuto sul tema (Tribunale di Catania, decreto del 10.02.2014[4]) conferma l’operatività del regime di prorogatio.

In conclusione, ritengo che il regime di prorogatio imperii ed i principi sanciti fino ad oggi dalla giurisprudenza costante della Suprema Corte di Cassazione rimangano validi. A mio avviso ciò si pone in linea con la riconferma “tacita” dell’amministratore per il secondo anno e pone luce sulla vera ratio dell’art. 1129 comma 8 c.c.: accelerare i passaggi di consegne tra amministratori ed evitare che l’amministratore uscente esponga compensi per tale adempimento[5].

Avv. Matteo Peroni

[1] Favorevoli alla “fine” della prorogatio: Triola, La Riforma del condominio tra novità e occasioni mancate, 2014, 118; Celeste – Scarpa, L’amministratore e l’assemblea, 2014, 30; Tortorici, Luci e ombre della nuova disciplina per l’amministratore in Immobili e proprietà, 2014, 7.

In senso contrario: Frugoni, La cessazione dell’incarico e le attività urgenti da espletare sino all’insediamento del nuovo rappresentante, 2013; Gallucci, Il condominio degli edifici, 2013, 226

[2] Cassazione Civile, sentenza n. 10607 del 14.05.2014

[3] Cassazione Civile, sentenza n. 18660 del 30.10.2012

[4] Pubblicato in www.condominioweb.it il 25.02.2014

[5] Tale problematica era già stata affrontata dalla giurisprudenza la quale riteneva che il condominio non dovesse riconoscere alcun compenso –ovviamente salvo ratifica da parte dell’assemblea – in ordine alle incombenze legate al passaggio di consegne; sul punto si cita la sentenza n. 247/2010 del Tribunale di Milano.

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