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01/10/2012
L’aggiornamento del canone alle variazioni dell’indice Istat può avvenire per facta concludentia

Estratto della sentenza n. 16068/2012 della Suprema Corte di Cassazione:

Questa Corte, con indirizzo ormai consolidato, ha avuto modo di affermare il principio secondo cui, in assenza di qualsiasi prescrizione normativa che richieda una forma particolare, le parti, nell’esplicazione della loro autonomia contrattuale, sono libere di stabilire, a loro scelta, le modalità attuative della richiesta, prescritta dall’art. 32 della legge 392/1978 – nel testo modificato dall’art. 1, comma 9 sexies della legge 118/1985 – per ottenere l’aumento del canone in dipendenza delle variazioni dell’indice Istat. Pertanto tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia (cfr Cass. N. 9351/92, Cass. 7982/1994, Cass. N. 14665/02, Cass. N. 15034/2004, Cass. n. 25645/2010). (…)

A riguardo, mette conto di sottolineare che la richiesta di aggiornamento contemplata dall’art. 32 più volte citato mira ad assolvere una duplice funzione, quella di rendere manifesta la volontà del locatore di conseguire l’aggiornamento annuale del canone e quella di indicare l’ammontare della prestazione richiesta dal locatore e dovuta dal conduttore.

Ora, poiché tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia, l’invio di una fattura, in cui sia indicato un canone maggiore rispetto all’ultimo pagato, inglobante un aumento corrispondente al 75% delle variazioni, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati o comunque corrispondente a quello minore, eventualmente convenuto, non solo consente al conduttore di comprendere in maniera chiara ed univoca la volontà del locatore di ricevere il maggior canone comprensivo dell’aggiornamento Istat, nel frattempo maturato, ma gli permette altresì, di desumere previa comparazione con il minor canone precedentemente pagato la misura della percentuale di aggiornamento applicato, così da compiere la necessaria verifica in merito alla legittimità della richiesta medesima.

Con la conseguenza che, ferma restando la facoltà del conduttore di richiedere al locatore i necessari chiarimenti, formulando ove del caso le opportune contestazioni, la richiesta, diretta a conseguire l’aggiornamento Istat, contenuta nella fattura inviata al conduttore, può ritenersi idonea e funzionale al raggiungimento dello scopo propostosi.

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