Lastrico solare che copre parti comuni

Due recenti sentenze “gemelle” in tema di suddivisione delle spese ex art. 1126 c.c. hanno affermato il seguente principio:

In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell’art. 1126 c.c. , i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d’aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura“.

In buona sostanza, eventuali parti comuni sottese alla proiezione del lastrico solare non devono essere considerate in sede di ripartizione della quota di “due terzi” relativa ai condomini coperti. Sinceramente tale affermazione mi lascia molto perplesso in quanto, una cosa sono le parti comuni “strutturali” quali le facciate, le fondazioni, il suolo … altra cosa sono l’atrio comune, la portineria o il corsello dei box; fino a ieri, se un cliente mi avesse chiamato per chiedermi consiglio circa una ripartizione di questo tipo gli avrei detto:

  • un terzo della spesa a carico del proprietario esclusivo del lastrico;
  • due terzi della spesa a carico – proporzionale – di tutti i condomini coperti. Se nella proiezione vi sono parti comuni, la quota relativa a quelle parti verrà “caricata” a tutti i proprietari (dell’intero condominio o del condominio parziale) in ragione dei relativi millesimi.

Pur non condivendo in pieno la pronuncia della  Cassazione è opportuno che l’amministratore ne prenda atto e la consideri nell’ambito delle discussioni in sede di assemblea.

Quando l’avvocato Eugenio Correale (Direttore Centro Studi Regionale Anaci Lombardia) ha parlato di queste due sentenze in occasione di un convegno a Milano, dopo aver letto la massima di cui sopra, ha detto: “penserete che io mi stia sbagliando e non abbia letto la motivazione” …. effettivamente io ho pensato così (mea culpa). Leggendo la motivazione si scopre che la medesima conferma le conclusioni, tanto che il caso in esame riguardava le spese relative ad un corsello box comune.

Cassazione Civile, sentenza n. 11484 del 2017

Cassazione Civile, sentenza n. 12578 del 2017

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