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13/12/2017
Mancata registrazione del contratto di locazione

Per le Sezioni Unite, è nullo il contratto di locazione non registrato, ma può comunque produrre i suoi effetti in caso di registrazione tardiva: è quanto sancito dalla Corte di Cassazione, S.U., con la sentenza n. 23601 del 09 ottobre 2017.
Ci eravamo già occupati di un tema ancora controverso in giurisprudenza, ovvero se il contratto di locazione non registrato potesse essere considerato comunque produttivo di effetti nell’ipotesi di registrazione tardiva.
Ricordiamo infatti che, sino ad oggi, si erano contrapposti due distinti orientamenti.

  1. Un primo filone, applicando in senso restrittivo quanto previsto dalla normativa di riferimento (art. 1, comma 346 della Legge Finanziaria 311/2004) e richiamando la sentenza della Corte Costituzionale n. 420/2007, riteneva che la mancata registrazione del contratto di locazione da parte del locatore fosse causa di nullità insanabile dell’accordo, con diritto per il conduttore a chiedere la restituzione di tutti i canoni versati. A tale interpretazione aveva aderito lo scorso anno la Suprema Corte, con la sentenza n. 25503/2016;
  2. Un secondo filone, a cui avevano aderito più recentemente gli ermellini con la sentenza 10498 del 28 aprile 2017 e con l’ordinanza N. 20858, depositata il 06.09.2017, aveva invece affermato che la tardiva registrazione del contratto consentisse di mantenere stabili gli effetti del contratto di locazione ex tunc, in ossequio alla possibilità di “ravvedimento operoso” prevista da alcune leggi fiscali speciali in materia.

Detto contrasto giurisprudenziale è stato quindi risolto dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 23601 del 09 ottobre 2017: nella fattispecie esaminata i giudici hanno dapprima ripercorso le tappe degli orientamenti giurisprudenziali (v. supra) sul tema del rapporto tra diritto tributario e diritto privato, con particolare riguardo alle conseguenze civilistiche che derivano dalle violazioni tributarie. Chiariti tali aspetti la Cassazione ha affermato, in primis, la nullità del patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità, tuttavia, riguarda solo il patto aggiunto e non compromette l’originario accordo. Il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’intervenuta tardiva registrazione.
In secondo luogo, le Sezioni Unite hanno colto l’occasione per dirimere il noto contrasto creatosi in giurisprudenza, affermando quanto segue: “Può, pertanto, concludersi che il contratto di locazione ad uso non abitativo (non diversamente, peraltro, da quello abitativo), contenente ab origine la previsione di un canone realmente convenuto e realmente corrisposto (e dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, ma, in caso di sua tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, sanabile, volta che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” appare coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento””. Ciò, proseguono i giudici di legittimità, trova giustificazione nel fatto che “L’effetto di sanatoria con efficacia retroattiva consente, difatti, di stabilizzare definitivamente gli (assai instabili) effetti del contratto, assicurando piena tutela alla parte debole del rapporto, volta che il conduttore non sarà esposto ad azioni di rilascio, godrà della durata della locazione come prevista ab origine nel contratto (e non dalla data della registrazione che, intervenendo a distanza di tempo dalla stipulazione, ne abbrevierebbe significativamente quanto arbitrariamente i termini di scadenza), conserverà il diritto all’avviamento, quello alla prelazione, ed ancora quello alla libera trasferibilità dell’azienda e del contratto”.
Chiariti questi aspetti la Suprema Corte, accogliendo il ricorso e cassando con rinvio la sentenza d’appello alla Corte territoriale competente, nel rassegnare le proprie conclusioni ha sancito i seguenti principi di diritto:

  1.  La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;
  2. Il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
  3. E’ nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione”.

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