CONDOMINIO - Mediazione
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25/09/2015
Mediazione in condominio (parte seconda)

Competenza per materia e per territorio

L’art. 71bis disp. att.ve c.c. fa rientrare nella materia “condominio”, così richiamata dall’art. 1 bis della Legge sulla mediazione, tutte quelle controversie che derivino dalla violazione o dall’errata applicazione di tutte le disposizioni del codice che trattano tale argomento (articoli da 1117 al 1139 c.c. – articoli dal 61 al 72 delle disposizioni att.ve c.c.).

Il secondo comma definisce gli organismi di mediazione competenti in materia: la domanda deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

Tale procedura non è obbligatoria nei procedimenti per ingiunzione, nei procedimenti di consulenza tecnica preventiva, nei procedimenti possessori e nelle procedure di sfratto per morosità.

 

Legittimazione dell’amministratore

L’amministratore è legittimato a partecipare previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi).

Una volta ricevuta la convocazione avanti l’Organismo di mediazione, l’amministratore dovrà, da una parte, contattare il proprio legale onde aver una prima valutazione della vicenda ed un preventivo, dall’altra, convocare i condomini per deliberare in merito. Un’ipotesi di ordine del giorno potrebbe essere il seguente:

  • Domanda di mediazione presentata dal condomino Rossi; conferimento incarico all’amministratore in ordine alla partecipazione.
  • Conferimento incarico al legale del condominio in ordine alla mediazione del condomino Rossi.

Se l’assemblea non dovesse raggiungere una delibera entro il primo incontro di mediazione l’amministratore potrà, tramite il proprio legale di fiducia, chiedere un rinvio eventualmente dimostrando di aver provveduto ad effettuare una nuova convocazione. Tale facoltà è prevista anche dal quarto comma dell’articolo in esame: se i termini di comparizione avanti il mediatore non consentono di assumere la delibera, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

Se l’assemblea non riesce ad assumere una delibera nei termini sopra descritti l’amministratore non potrà partecipare esponendo il condominio a tutti i rischi conseguenti.

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Proposta di mediazione

Se l’assemblea accetta di iniziare la mediazione, ci si potrà porre il problema relativo all’eventuale proposta transattiva che potrebbe scaturirne.

Come già anticipato il mediatore può formulare una proposta di conciliazione in due ipotesi: a) quando l’accordo non è raggiunto; b) quando le parti ne fanno concorde richiesta in qualunque momento del procedimento.

Tale proposta deve essere comunicata alle parti per iscritto e le parti devono far pervenire al mediatore, entro sette giorni, l’accettazione o il rifiuto della proposta; in mancanza di risposta nel termine la proposta si ha per rifiutata. Il comma 6 dell’art. 71quater disp. att.ve c.c. prevede che il mediatore fissi, nel caso in cui una delle parti sia un condominio, il termine tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi di delibera.

La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c.; il comma 5 dell’art. 71 prevede che se non si raggiunge tale maggioranza la proposta debba intendersi rifiutata.

A mio avviso l’amministratore, ove possibile, può già porre in sede di prima assemblea (quella di conferimento dell’incarico al legale) una bozza di “proposta transattiva minima” che il condominio sia disponibile ad accettare; ciò anche al fine di evitare la convocazione di un’ulteriore assemblea. Ovviamente dovrà essere inserito un ulteriore punto all’ordine del giorno: “Esame, discussione ed approvazione di un’eventuale proposta transattiva relativa alla mediazione promossa dal sig. Rossi”.

Un’ipotesi di delibera potrebbe essere il seguente: “Il presidente pone in votazione la seguente proposta conciliativa: (a) Spese compensate fra le parti; (b) Confermare l’autorizzazione a Caio circa l’esecuzione delle opere interne al suo appartamento”.

Avv. Matteo Peroni

La mediazione in condominio (parte prima)

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