Nullità del contratto di locazione non registrato

Il contratto non registrato presso l’Agenzia delle Entrate è da considerarsi nullo, ed i canoni indebitamente percepiti vanno restituiti all’inquilino.

La mancata registrazione del contratto di locazione da parte del locatore è causa di nullità dell’accordo, ed il conduttore ha diritto a chiedere la restituzione di tutti i canoni versati: è quanto sancito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 25503 del 13 dicembre 2016.
Secondo quanto previsto dall’art. 1, comma 346 della Legge Finanziaria 311/2004, infatti“I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Nonostante il chiaro tenore della citata norma, tuttavia, la giurisprudenza non è sempre stata univoca.
Un primo orientamento, nel caso di specie condiviso dalla Corte di Appello di Bologna, ritiene che il contratto di locazione non registrato sarebbe “semplicemente” inefficace: ciò in quanto la mancata registrazione del contratto non sarebbe idonea a inficiare la validità del medesimo. Ne consegue che l’inefficacia del contratto non esimerebbe l’occupante dall’obbligo di pagamento del canone pattuito, come corrispettivo del rapporto in essere.
Diverso orientamento ha espresso altra parte della giurisprudenza, a cui ha aderito la Suprema Corte sempre nel caso di specie: la sopra richiamata norma è chiara nel prescrivere la nullità per il contratto stipulato, ma non registrato e, pertanto, il locatore è tenuto alla restituzione di tutti i canoni versati dal locatario in forza di un titolo invalido.
A sostegno di tale conclusione, gli ermellini hanno richiamato la sentenza n. 420/2007 della Corte Costituzionale, dove si afferma che l’art. 1 comma 346 della Legge 311/2004 ha elevato la norma tributaria al rango di norma imperativa, cosicché la violazione del dettato di tale disposizione determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.
Per la Cassazione, pertanto, il Giudice di secondo grado ha sbagliato nel qualificare come valido ma inefficace il contratto de quo, basandosi sul solo presupposto che la registrazione prevista dalla Legge Finanziaria del 2004 fosse una condicio iuris di efficacia dell’accordo.
Dal mancato rilievo della nullità del contratto ne è derivato un altro errore di diritto da parte della Corte d’Appello, ossia l’aver ritenuto applicabili al caso di specie le disposizioni relative alla risoluzione per inadempimento dei contratti di durata (artt. 1458 ss c.c.), le quali invece non possono trovare applicazione per i contratti nulli che, come noto, sono improduttivi di effetti sin dal principio. Quest’ ultimi sono invece disciplinati dalle norme sull’indebito oggettivo, da quelle sul risarcimento del danno aquiliano ovvero da quelle sull’ingiustificato arricchimento.
Conseguentemente, “la prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c. (…) l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens … il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.”.
Print Friendly