E’ possibile (e costituzionalmente lecito) sospendere i servizi comuni in condominio (acqua, riscaldamento, ascensore …)? (Analisi di 2 provvedimenti)

Il Tribunale di Brescia (Ordinanza del 15.12.2015) è tornato a pronunciarsi sul tema della facoltà concessa, in capo all’amministratore di condominio, di agire in via giudiziale per ottenere cautelativamente la sospensione dell’erogazione dell’acqua potabile nei confronti di un condomino moroso, attraverso l’interruzione dell’afflusso dell’acqua dalle tubazioni comuni verso il contatore posto all’interno della singola unità abitativa.

Nel caso di specie, infatti, il Condominio proponeva ricorso ai sensi dell’art. 700 c.p.c. nei confronti di una Società la quale, dichiarata fallita, era di fatto impossibilitata a far fronte al pagamento delle utenze relative ad una porzione immobiliare di sua proprietà situata all’interno del Condominio medesimo. Nel dettaglio, il ricorrente dava atto che “si rendeva indispensabile ed urgente la sospensione del servizio di acqua potabile al fine di non gravare il Condominio di ulteriori esborsi, come deliberato dall’assemblea condominiale”.
Il Giudice, all’interno della propria ordinanza, in primo luogo rilevava come, ex art. 63 Disp. Att. c.c., la morosità si protraesse da ben oltre un semestre, e che pertanto l’amministratore fosse correttamente autorizzato alla sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato nei confronti dell’inquilino debitore.

In secondo luogo, si precisava che l’impianto di acqua potabile in uso all’edificio fosse di tipo centralizzato, con i contatori posti all’interno dei singoli appartamenti, e che dunque l’utenza fosse sì un servizio comune, ma suscettibile di godimento separato.
Quanto ai motivi di urgenza, scrive poi il giudicante “l’entità della morosità maturata, considerata unitamente al comportamento di totale disinteresse per le sorti patrimoniali del condominio manifestato dall’attuale occupante (…) ed alla dichiarata impossibilità da parte del Fallimento proprietario di far fronte ai pagamenti in un tempo prossimo e definito, fondano il grave ed irreparabile pregiudizio nel ritardo”.
Si considerava, inoltre, che la morosità in capo alla singola unità abitativa comportava comunque l’insolvenza di tutto il Condominio nei confronti degli enti erogatori dei servizi comuni, col rischio che essi venissero interrotti a danno dell’intero complesso, e con pregiudizio quindi per i partecipanti in regola coi pagamenti. Per tutti questi motivi il Giudice riteneva sussistenti i requisiti del fumus boni iuris e del periculum in mora a fondamento della domanda proposta e, pertanto, accoglieva il summenzionato ricorso, autorizzando il Condominio “a operare la sospensione della fornitura di acqua potabile presso l’unità immobiliare di proprietà del Fallimento, sita all’interno del Condominio medesimo (…) mediante ingresso all’interno dei locali e interruzione dell’afflusso dell’acqua dalle tubazioni condominiali verso il contatore dell’unità immobiliare, anche a mezzo di impresa idraulica e/o edile (…)”.

In una seconda vertenza – tesa a sospendere il servizio di riscaldamento e di acqua potabile – il condominio moroso si è costituito eccependo una serie di eccezioni tra cui l’incostituzionalità della norma. Il magistrato incaricato del procedimento ha rigettato l’istanza avanzata dal condominio (Ordinanza dell’11.04.2016) autorizzando il distacco ed affermando quanto segue: “in considerazione di ciò, appare manifestamente infondata la questione di legittimità sollevata dal resistente in relazione all’art. 32 cost., atteso che la situazione del condomino moroso in nulla differisce da quella dell’utente diretto di servizi di acqua e gas che, in caso di protratta morosità, si veda, legittimamente, sospendere la fornitura dall’ente erogatore;
del resto, vi è da considerare che in caso di mancato pagamento delle forniture da parte del condominio contraente in favore degli enti erogatori dei servizi comuni (anche a causa dell’insolvenza dei singoli condomini), sarebbe l’intero complesso condominiale a vedersi interrotti i servizi medesimi, con grave pregiudizio (anche ex art. 32 Cost.) di tutti i partecipanti“.

Nonostante l’esistenza di alcune pronunce in senso contrario, sono ormai numerosi i casi in cui l’amministratore ha potuto esercitare quanto previsto dall’art. 63, comma 3, disp. att.ve c.c.; si citano, a titolo di esempio, i seguenti provvedimenti:
– Sentenza del Tribunale di Brescia del 21.05.2014;
– Ordinanza del Tribunale di Brescia del 13.02.2014;
– Ordinanza del Tribunale di Brescia del 17.02.2014;
– Ordinanza del Tribunale di Brescia del 07.05.2014;
– Ordinanza del Tribunale di Brescia del 15.12.2015;
– Ordinanza del Tribunale di Brescia dell’08.04.2016.

Ricordo infine che i meccanismi di cui sopra devono essere sempre utilizzati con estrema cautela e quale “ultima spiaggia“; non devono quindi rappresentare una forma di accanimento nei confronti di questo o quel condomino. Pur non essendo previsto dalla norma consiglio di far precedere l’operazione di distacco da una comunicazione formale dell’amministratore ove si rammenta che, persistendo la morosità, il condominio procederà con la sospensione dei servizi.

Avv. Matteo Peroni

Il testo completo delle ordinanze richiamate, i modelli word dei ricorsi giudiziali ed il modello word della lettera di preavviso sono inclusi nell’e-book raggiungibile al seguente link.

 

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